Новые налоговые ставки на новостройки для старой и Новой Москвы. Сколько придется переплатить покупателю?

Люди во многих странах мира знают: недвижимость мало приобрести, надо будет потом ее содержать. Регулярные обязательные платежи за квартиру (прежде всего налоги) составляют внушительную сумму, попытки просто забыть о которой заканчиваются плачевно. СМИ периодически приносят новости: то та, то иная звезда шоу-бизнеса или спорта, не справившись с финансовыми трудностями, вынуждена продавать свою виллу. У нас до самого последнего времени было иначе. Но теперь, похоже, Россия переходит на позиции, принятые в остальном мире.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК "Альфа Центавра" г.Химки В декабре скидка на квартиры 700 000 рублей. Кухня в подарок! от застройщика Galaxy Group Узнать телефон

Правда, и здесь обнаруживается наша «специфика» - например, под основной налоговый удар попадают владельцы новых квартир. Как так получилось, каким станет налогообложение недвижимости в перспективе – с этими и смежными вопросами разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Заповедник социализма
В советские годы налогов на недвижимость не существовало. Горожане жили в квартирах, юридически им не принадлежавших – это было государственное жилье, данное в наем. А нет собственности – нет и налогов. За дачи и деревенские дома граждане, конечно, платили – но суммы налогов были в высшей степени символические.

С конца 80-х страна принялась строить рынок. Цены на множество товаров повысились до вполне мирового уровня, но вот проделывать то же самое с налогообложением жилья власти поопаслись, справедливо полагая, что чересчур резкие телодвижения чреваты социальным взрывом. В результате налог на имущество физических лиц (а именно так он официально называется) остается весьма щадящим: для типовых московских квартир на уровне нескольких сотен рублей в год. Даже квартплата (которую, вероятно, можно считать «сиамским близнецом» налога на собственность) сегодня выше раз в 10 – и это притом что налог граждане обязаны платить раз в год, а квартплату – каждый месяц. Добавим еще и то обстоятельство, что от налога на имущество освобождены целые категории граждан, в том числе и такая многочисленная, как пенсионеры.

Жилой дом «Дуэт». Успей на старте! Квартиры у м. Петровско-Разумовская. Бизнес-класс рядом с природным лесопарком. Благоустроенная территория. от 5 млн руб. НДВ-Недвижимость Узнать телефон

«Подарок» от БТИ
Если посмотреть российские законы, то можно обнаружить, что фигурирующие там ставки налогов совсем даже и не «льготные» - они находятся в рамках 0,1 - 2% в год, как и во многих странах. Почему же тогда сами налоги оказываются такими умеренными? Причина – в методике расчетов: стоимость имущества для целей налогообложения определяет специализированная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ). И за основу берется не рыночная цена, а так называемая инвентаризационная.

«Под инвентаризационной стоимостью имущества понимается стоимость объекта с учетом его физического износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги», - объясняет Ольга Смирнова, партнер, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Bluestone Group. Чтобы определить инвентаризационную стоимость для целей налогообложения, восстановительную стоимость уменьшают на величину стоимостного выражения физического износа. А физический износ вычисляется при помощи обследования, то есть проводится инвентаризация объекта.

Таким образом цена недвижимости оказывается серьезно заниженной. Но гражданам нравится – это ведь для целей налогообложения! Второй важный момент: действует правило «чем старше дом, тем ниже цена». По-своему логично: квартира там «физически изношена» значительно сильнее, чем в новом строении.

Новогодний «сюрприз»
Ставки налогов, действующие в Москве, продержались неизменными 10 лет. Правда, БТИ год от года потихоньку поднимало свою «инвентаризационную стоимость» - но все это было вполне в рамках, особенно на фоне подорожания всего прочего. Но сегодня праздник жизни закончился: налоги повышены.

Вот какими налоги были (в соответствии с законом города Москвы №47 от 23.10.2002 г.):

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога
До 300 000 рублей (включительно) 0,1%
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) 0,2%
Свыше 500 000 рублей 0,5%

 

А вот такими они стали с 2013 года (в соответствии с городским законом №56 от 14.11.2012 г.):

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога
До 300 000 рублей (включительно) 0,1%
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) 0,3%
Свыше 500 000 рублей до 1 000 000 рублей (включительно) 0,6%
Свыше 1 000 000 рублей 0,75%

 

Как видим, для самых недорогих квартир ничего не изменилось. «Для объектов инвентаризационной стоимостью от 300 до 500 тыс. руб. ставка налога повышена до 0,3%, а для объектов инвентаризационной стоимостью от 500 тыс. до 1 млн руб. – на 0,1%, - комментирует Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Кроме того, выделена еще одна категория (свыше 1 млн руб.), для которой установлена ставка в 0,75%».

Справедливости ради стоит отметить, что московские власти не абсолютно свободны в установлении налоговых ставок – существуют рамки, заданные федеральным законодательством. В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» для городов Москвы и Санкт-Петербурга они следующие:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога
До 300 000 рублей (включительно) До 0,1 процента (включительно)
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно)
Свыше 500 000 рублей Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно)


Таким образом, владельцам самых дешевых квартир поднять налог мэрия и Мосгордума просто не могли. Для категории 300-500 тыс. ставки выросли до максимума. Так что бодрые заголовки из серии «Небогатые москвичи не станут платить больше», которыми были заполнены официозные СМИ, не слишком корректны – во всяком случае, добрая воля московских властей тут совсем ни при чем. Кого действительно имели возможность серьезно «прижать» - так это владельцев дорогих объектов.

Скидка до 300 000 руб. Заселение в 2016г. 2 дет. сада, школа, паркинг, лесопарк, озера. 10 мин до ж/д станции от 2,2 млн руб. Узнать телефон

Ловушка для новостроек
Для большинства москвичей, проживающих в домах 10 и более лет от роду, данные новации пройдут по категории мелких неприятностей. «Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в доме 1955 года постройки в районе метро «Чистые пруды» оценивается БТИ в 369 560 руб., - приводит пример Ольга Смирнова (Bluestone Group). – При прежней ставке в 0,2% владелец должен был заплатить в год 739,12 руб., при новой (0,3%) - сумма составит чуть более 1100 руб.».

Другой известный автору пример – 80-метровая трешка в панельном доме конца 90-х годов постройки. Оценка за прошлый год составила примерно 790 тыс. руб., сумма налога по ставке 0,5% - 3950 руб. Теперь будет 0,6% - стало быть, налог окажется в пределах 4,8 тыс. Ничего хорошего, но особенно страшного ничего нет.

А вот по кому новый порядок исчисления налогов, извините, «вломит» с полной силой – это по покупателям новостроек. Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», приводит такой пример: однокомнатная квартира в новом доме на территории Новой Москвы (т.е. земель, присоединенных к нашему городу 1 июля прошлого года) стоит по оценке БТИ 1,5 млн руб. То есть ежегодный налог на нее окажется 11 250 руб.

Возможно, что кому-то эти цифры покажутся не очень ужасными. Но вспомним, что подобные новостройки – самое дешевое из того, что вообще продается на рынке. Покупатели таких объектов – небогатые люди, собирающие деньги буквально по копеечке. И вряд ли им покажется справедливым, что налоги, которые они платят, – в 10 раз больше тех, что у владельцев квартир на Чистых прудах

Квартиры в ЖК "Южное Видное" Квартиры со скидками до 10% в декабре. Вся инфрастуктура рядом, дет.сад, 15 мин от м.Домодедовская. Звоните! от застройщика RDI Group Узнать телефон

Разминка перед введением рыночного налога
Нельзя, разумеется, не коснуться темы кардинальной реформы налогообложения – когда налоги будут рассчитываться от подлинной стоимости недвижимости. Технически это не проблема: оценщиков, способных определять рыночную стоимость недвижимости, достаточно. Да и органы БТИ не раз говорили, что такая работа им вполне по силам. Вопрос исключительно в том, что называется политической волей.

С ней – явный дефицит. Покопавшись в интернете, можно найти немало статей года этак 2003-го, в которых говорится, что вопрос окончательно решен и на налоги «от рынка» мы перейдем через три года – то есть к 2006 году. Но рано или поздно рассчитывать по новой схеме станут – особенно с учетом того, что в мире кризис, а у государства огромные финансовые обязательства. Поскольку налогооблагаемая база увеличится сразу в десятки раз (это если не считать самые новые дома), ставки налога, вероятно, будут снижены. Но все равно итоговые суммы, которые обывателям придется отдавать, увеличатся.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Налоги – эта тема, которая большинству населения не нравится. И сказать что-то оптимистичное здесь вряд ли возможно: ясно, что они будут расти. Остается лишь надеяться на здравый смысл государства – что оно не перекрутит гайки так, что в итоге убьет всю деловую жизнь. Хрестоматийный пример нам тут подает Франция: из-за желания облагать своих самых богатых граждан по ставке 75% страна уже лишилась многих выдающихся людей, а Жерар Депардье даже стал россиянином. Примечательно, что решение о введении «сверхналога» официальный Париж в итоге отменил – но цепную реакцию уже было не остановить.