Расширяем квартиру без доплаты и ипотеки – продолжение темы. Переезд из «зоны» Третьего транспортного кольца к МКАД и далее. Новостройки на выбор: ЖК «Царицыно-2», «Эталон-Сити», M-House, МФК «Водный»

Людям нередко приходится обменивать большую квартиру на две маленьких или скромное жилье в престижном районе на просторный вариант в менее престижном. Недавно мы рассказали, что можно сделать, имея недвижимость в ЦАО. Цены там так высоки, что даже владельцы комнат в коммуналках могут переехать в отдельную квартиру, хоть и расположенную у МКАД или за Кольцевой, но все-таки. У жителей других районов Москвы возможности не столь шикарны, но варианты имеются, особенно если недвижимость находится в зоне Третьего транспортного кольца (ТТК).

Именно таким объектам «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и посвятит очередную статью из мини-сериала об «альтернативе».

Меняем однушку
Комнату в зоне ТТК обменять на отдельную квартиру в пределах МКАД вряд ли удастся, разве что в Подмосковье или в новостройках Новой Москвы, но вот превратить однокомнатную квартиру в двушку или трешку очень реально.

Средняя стоимость однокомнатных квартир в районе ТТК в зависимости от характеристик недвижимости (типа дома, года его постройки, материала стен, площади квартиры, этажа и состояния), удаленности от метро и месторасположения составляет, по различным оценкам, 8-11 млн руб. «Для примера можно взять район Беговой, большая часть которого как раз расположена в зоне ТТК. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке здесь составляет около 260 тыс. руб. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 38 кв. м стоит примерно 9,5 - 10 млн руб.», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«А разброс цен в рассматриваемых районах - от 6,1 до 15 млн руб. (без учета элитного сегмента. – От ред.)», - утверждает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Самые дешевые варианты – это малогабаритные квартиры (до 30 м кв.), объекты в плохом состоянии и/или в старых домах и варианты, выходящие окнами непосредственно на Транспортное кольцо, а самые дорогие – квартиры в новых домах и сталинках, особенно на западном и юго-западном направлениях. Но, в общем-то, любую из них можно обменять на двушку, вопрос только в том, где именно будет эта двушка и какова будет ее площадь?

Самые бюджетные варианты, скорее всего, удастся обменять лишь на малогабаритные двушки в самых непрестижных районах Москвы, таких как Капотня, либо на более просторные варианты в замкадных районах столицы и в Подмосковье. Но вот средняя по стоимости квартира в районе ТТК может быть заменена на вполне приличную двушку площадью 50-55 кв. м в спальных районах Москвы, например, на крайних станциях метро, расположенных ближе к МКАД.

Даже с бюджетом 8-9 млн руб., как отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», доступны двухкомнатные квартиры в демократичных районах восточных и южных округов (ВАО, ЮВАО, ЮАО). А если в собственности имеется однушка подороже (за 10-12 млн руб.), то можно переехать даже в ЗАО – в самые удаленные от центра районы или поселиться на востоке, но поближе к центру – скажем, в 3-4 станциях от Кольцевой.

Если же стоимость имеющейся в наличии жилплощади приближается к верхней границе диапазона, то ее реально обменять на трехкомнатную квартиру, хотя, конечно, маломерную – «площадью не более 60-65 кв. м, в доме 1960-1970-х годов постройки», - отмечает Валерий Аристархов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», и при этом в самых отдаленных спальных районах Москвы, где не всегда все хорошо с транспортной доступностью. Ну а если хочется более просторную жилплощадь в современном доме, то тогда имеет смысл просматривать объекты лишь за МКАД, как в московских районах и Новой Москве, так и в ближайшем Подмосковье. Там с бюджетом в 8-9 млн руб. можно купить отличные двушки, причем даже бизнес-класса, и неплохие трешки, а если отъехать подальше от столицы, например, на 15-20 км, то можно рассчитывать и на таунхаус и даже на отдельный коттедж площадью до 200 кв. м.

И не стоит забывать про первичный рынок, так как альтернативой однушке в зоне ТТК могут быть весьма разнообразные варианты: «Например, в микрорайоне «Царицыно-2», где двушка площадью 57,57 кв. м предлагается за 7,5 млн руб. Или в ЖК «Эталон-Сити» (Бутово), где 3-комнатная квартира площадью 82 кв. м продается за 8,8 млн руб.», - рассказывает Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»). А также можно переехать за МКАД, например, приобретя 2-3-комнатную жилплощадь в ЖК «Некрасовка парк» (замкадный район Некрасовка), в новостройках Новой Москвы или ближайшего Подмосковья.

И еще один вариант – обмен однушки в зоне ТТК на апартаменты в современных комплексах и в пределах МКАД. Как отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), к примеру, можно обратить внимание на проект «Лайнер» и МФК «Савеловский сити».


Двушку на трешку в пределах МКАД
Двухкомнатная же квартира в районе ТТК дает еще больше возможностей. По данным экспертов рынка недвижимости, ее продажа может принести владельцу более 10 млн руб. «Двухкомнатная квартира в районе ТТК стоит от 8,2 до 23,5 млн. руб., а в среднем – 15-17 млн руб.», - считает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). «Но все зависит от месторасположения: в самых дорогих районах на западе столицы стоимость двушки составляет 12-18 млн руб., а на востоке может быть и 9 млн руб.», - отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), утверждая, что средняя цена двухкомнатной квартиры в районе ТТК – 12,2 млн руб.

Таким образом, даже самую дешевую двушку можно обменять на трехкомнатную квартиру, причем в пределах МКАД, но, правда, в самых непрестижных районах, у крайних станций метро и/или у МКАД и в старых домах, да и площадь такого объекта будет не больше 55-60 кв. м. Вариант не самый лучший, однако если цель обмена – не увеличение количества комнат, а расширение пространства, то из не самой комфортабельной квартиры можно переехать в просторную современную двушку в спальных районах (4-5 станций от Кольцевой) восточного направления, и даже недалеко от метро.

А с квартирой чуть подороже - стоимостью 10-12 млн руб. - можно уже претендовать на хорошую трешку, хотя, конечно, в спальных районах и в основном на востоке: «Например, небольшие двушки у метро «Динамо» в старых домах сейчас выставляются на продажу по цене 10,8 млн руб. И за эти же деньги предлагается трешка площадью 72 м кв. в 5 минутах ходьбы от метро «Волоколамская», - рассказывает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис». Но при определенной удаче, можно подобрать вариант и поближе к центру – в 3-4 станциях от Кольцевой.

Ну а если стоимость имеющейся в наличии двушки находится в середине ценового диапазона (12-15 млн руб.), то ее можно обменять на хорошую трехкомнатную квартиру в современном доме площадью около 75-85 кв. м. «Так, при реализации двухкомнатной квартиры в престижных районах западного направления (рядом с метро «Спортивная», «Динамо», «Киевская» и т.д.) будет доступна полноценная трехкомнатная квартира в спальных районах южных и восточных округов - Люблино, Чертаново, Марьино, Выхино, Кузьминки и т.д.», - сообщает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Но, впрочем, в указанные варианты поможет вписаться и двушка в менее дорогих районах, например, в СВАО или ЮАО. А имея жилплощадь на западе, можно поискать альтернативный вариант не только в спальных районах, но и поближе к центру – иногда подходящие предложения встречаются даже в 3-4 станциях от Кольцевой, но, правда, не рядом с метро и, возможно, не в самом лучшем состоянии.

И конечно, двухкомнатную квартиру в зоне ТТК можно обменять на трешку в новостройке: «Например, двушка площадью 55 кв. м в районе Беговой будет стоить около 14,5 - 15 млн руб. За эти деньги реально купить трехкомнатную квартиру не просто внутри МКАД, но и недалеко от ТТК. Например, трешка площадью 78,8 кв. м в комплексе «Ривер Парк», расположенном, кстати, рядом с рекой и парком, стоит 12,6 млн руб.», - рассказывает Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»). А Владимир Богданюк (Est-a-Tet) предлагает рассмотреть квартиры в ЖК M-House и апартаменты в МФК «Водный».

А в тех случаях, когда в собственности находится дорогая двушка, стоимостью около 20 млн руб. или выше, рассматривать можно не только обмен на 3-комнатную квартиру, но и на просторную 4-комнатную, как на вторичном рынке (преимущественно в спальных районах), так и на первичном: «Например, 4-комнатная квартира без отделки площадью 125 кв. м, расположенная на 16 этаже 25-этажного монолитно-кирпичного дома по адресу Сходненская ул., 16, предлагается за 20,9 млн руб.», - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».


Замкадные возможности
Если же расширить горизонты дальше МКАД, то возможности обладателей квартир в зоне ТТК, особенно 2-3-комнатных, вообще огромны. Продав двушку, можно купить шикарную 3-4-комнатную квартиру с прекрасными видами в замкадных районах столицы, в том числе на западном направлении. «Например, в благоустроенном Митино в проекте «Life-Митинская», - отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). А также доступны лучшие проекты Новой Москвы и ближайшего Подмосковья.

Кроме того, двушку близ ТТК можно обменять на две однокомнатные квартиры за МКАД либо даже на однушку и двушку. Например, такое возможно при покупке квартир в ЖК «Некрасовка-Парк» (замкадный район Некрасовка), где стоимость жилья начинается от 4,81 млн руб. Или можно купить таунхаусы и небольшие коттеджи, скажем, в поселке «Орловъ», где дом площадью 170 кв. м предлагается за 8-9 млн руб. И подобных вариантов масса!

Таким образом, возможные альтернативные сделки при наличии квартиры в районе ТТК можно описать следующими формулами:

Маленькая 1-комнатная квартира в районе ТТК = маленькая двушка в Капотне или просторная однушка в ближайшем Подмосковье, замкадных районах Москвы и Новой Москве, или современная однушка в новостройке в Новой Москве и ближайших подмосковных городах

Просторная 1-комнатная квартира в хорошем состоянии в районе ТТК = двушка в спальных районах близ МКАД или небольшая двушка в 3-4 станциях от Кольцевой, или хорошая двушка в замкадных районах столицы, Новой Москве и ближайших городах Подмосковья, или двушка на первичном рынке в пределах МКАД, или трешка в городах на расстоянии до 15 км от МКАД, или таунхаус/коттедж на расстоянии 15-20 км от МКАД, или 2-комнатные апартаменты в столице

Малогабаритная двушка в районе ТТК = маленькая трешка в непрестижных районах Москвы или просторная двушка в спальных районах, возможно, бизнес-класса, или хорошая двушка в замкадных районах столицы, Новой Москве и ближайших городах Подмосковья, или скромная трешка в замкадных районах столицы, Новой Москве и ближайших городах Подмосковья

Средняя по стоимости двушка в районе ТТК = просторная трешка в спальных районах Москвы или небольшая трешка в 3-4 станциях от Кольцевой, удаленная от метро, или трешка в новостройке, в том числе недалеко от ТТК, или шикарная 3-4-комнатная квартира в замкадных районах, Новой Москве и близлежащих подмосковных городах, или 2-3-комнатные апартаменты в пределах МКАД, или однушка + однушка в замкадных районах Москвы, Новой Москве и ближних городах-спутниках, или однушка + двушка в замкадных районах Москвы, Новой Москве и Подмосковье, или таунхаус/коттедж на расстоянии от 10-15 км от МКАД

Ну а в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет о том, можно ли обменять на московскую квартиру жилье за МКАД и при каких условиях. И еще одно необходимое замечание. Сейчас цены у некоторых продавцов могут «гулять» и вообще быть неадекватными, так как на рынке царили в последнее время панические настроения. Когда ситуация успокоится, цифры могут, конечно измениться, однако логика, которую мы постарались изложить в данном материале, сохранится.