Рынок недвижимости сегодня. Расчеты: доллар или рубль. Скажется ли падение рубля на ценах на квартиры

Ослабление российской национальной валюты – рубля - по отношению к доллару и евро вызывает беспокойство на рынке недвижимости. Главный вопрос – не станет ли это причиной перевода ценников с рублей на условные единицы, что на самом деле обернется не чем иным, как ростом цен на недвижимость.

Покупка жилья для многих россиян - самое ответственное мероприятие. Ведь деньги на квартиру копятся долгие годы, и на сделку люди зачастую выходят с суммой, что называется, впритык. Поэтому любое повышение цены, пусть даже незначительное, – это крайне болезненная для покупателей мера.

В Москве и в Подмосковье в последнее время ситуацию сглаживало то, что большинство собственников выставляло свою недвижимость в рублевых ценах. Поэтому перепады в курсах американской и европейской валют относительно российского рубля практически не сказывались на сделках. Но нестабильность в странах ЕС, а также экономические катаклизмы в США сыграли с рублем злую шутку – его курс начал падать. Так, на 1 сентября 2011 г. за 1 доллар США на ММВБ давали – 28,93 руб., а за 1 евро – 41,76 руб., на 1 октября соответственно – 32,11 руб. и 43,42 руб., а на 22 октября – 31,34 руб. и 43,14 руб.

Ситуация двух последних месяцев стала наглядно демонстрировать то, что при расчетах выиграли те продавцы, кто зафиксировал свои цены в иностранных валютах (условных единицах), а не в рублях. Поэтому на рынке недвижимости поползли слухи, что если ситуация будет развиваться по данному сценарию и в будущем, то это может спровоцировать переход все большего числа продавцов вторичного рынка и, возможно, даже застройщиков на обозначение цен предложения в условных единицах. Это означает, что платежи будут осуществляться или по курсу ММВБ на момент платежа, либо, как это было раньше на первичном рынке, по внутреннему курсу застройщика. Насколько эти слухи достоверны, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял с помощью экспертов.

На самом деле и в период финансовой стабильности цены на недвижимость были представлены в разных денежных единицах. Как рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель АЦ корпорации «ИНКОМ», на протяжении уже пяти лет в специализированных профессиональных базах данных все предложения рынка номинируются в трех валютах – рублях, долларах и евро. Что касается рекламных объявлений, то согласно закону «О рекламе» (ст.5. п.7.1.) стоимость в обязательном порядке должна быть указана в рублях. И в Гражданском кодексе РФ есть статья 317, пункт 1 которой гласит: «Денежные обязательства должны быть выражены в рублях». «Вместе с тем закон допускает, производя расчеты в рублях, опираться на эквивалент в иностранной валюте», - добавляет Алексей Рудаков, генеральный директор группы компаний «ПЖИ».


Полулегальные расчеты
При расчетах покупателей с продавцами на вторичном и первичном рынке есть свои нюансы. И вторичный рынок, как более чувствительный к внешним переменам, должен был бы первым прореагировать на финансовую нестабильность национальной валюты. Но пока этого не случилось. По словам Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», в Москве в массовом сегменте процент квартир, продавцы которых изначально номинируют цены в валюте, в настоящее время минимален. По оценке Александра Целыковского, генерального директора Century 21 «Мегаполис-Сервис» (президента Электростальской гильдии риелторов), таких на данный момент примерно 5%. Эксперт признает, что отдельные продавцы сейчас пытаются привязать стоимость недвижимости к курсу валют, но такие случаи единичны, поэтому о тенденции пока говорить рано.

Впрочем, ситуация на вторичном рынке элитной недвижимости традиционно складывается по-другому. «В более высоких сегментах рынка стремление продавцов к получению оплаты в долларах и евро носит более выраженный характер», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Как отметил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, примерно 70% квартир выставляются в иностранной валюте. «Но валюта продажи зависит не от характеристик квартиры, а от пожеланий владельцев, ситуации в их бизнесе», - уточняет эксперт. На практике привязка к той или иной валюте важна для тех, кто в этой валюте и собирается хранить вырученные от сделки средства или планирует погасить свои обязательства в этой валюте, добавляет Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»).

Идеальным является вариант, когда обоих участников сделки устраивает платеж в одной валюте. «Если же изначально их интересы не совпадают, - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), - то сторонам приходится договариваться не только о том, на кого лягут расходы, связанные с обменом денег, но и о том, кто примет на себя риски изменения курсов валют в период, пока идет регистрация сделки, а также – на кого лягут потери, понесенные покупателем в связи с обменом, если сделка не состоится».

Первичный рынок: рубли и условные единицы
На первичном рынке похожая ситуация, но отличие в том, что независимо от того, в какой валюте фигурируют цены в объявлениях, расчет совершается только в рублях по курсу ММВБ. На первичном рынке и раньше, и сейчас условные единицы – это прерогатива элитного рынка. «Мы как брокеры указываем цены в валюте, предложенной собственниками объектов», - подтверждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Как объяснил Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»), застройщику опираться на курс иностранной валюты целесообразно в следующих случаях:

- когда взят кредит в иностранной валюте;
- когда предоставляется участнику долевого строительства рассрочка на длительный срок;
- когда приобретаются строительные материалы в ценах, эквивалентных курсу валюты,
- когда расчеты с подрядными организациями производятся в привязке к валютному курсу;
- когда учредителями застройщика являются иностранные лица, и при этом они планируют получить доход по проекту в своей валюте;
- когда застройщик работает одновременно и в России, и за рубежом.

В остальных случаях эффективность данной меры не очень высока.

Похожее мнение высказала и Эльмира Игонина, финансовый директор ГК «Пионер»: рынок жилой недвижимости экономкласса формируется внутренним спросом и предложением, и продукт с точки зрения его себестоимости напрямую не связан с международными торговыми операциями, поэтому влияние роста курса международных валют на него опосредовано. Хотя, конечно, рост курса задает новый виток инфляции, и рано или поздно это отразится на рынке недвижимости.


Перспектива валютизации
Что же касается перспективы в будущем перейти на расчет за недвижимость в валюте, то Олег Репченко руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что появление ценников в денежных знаках других государств за жилье экономкласса маловероятно, так как люди, которые его продают и покупают, используют преимущественно только российские рубли, в рублях измеряются и их доходы, и расходы. Однако эксперт соглашается с тем, что рынок недвижимости будет расслаиваться, и при сделках с дорогим жильем ценники с валютным обозначением стоимости продаваемых объектов, как и раньше, будут использоваться. Аналитик связывает это с тем, что целевая аудитория элитного рынка – это преимущественно бизнесмены, которые работают или на международных рынках, или ведут свои расчеты с партнерами в валюте, поэтому для них такой подход более удобен.

Похожее мнение высказали и другие игроки рынка недвижимости. Так, Дмитрий Таганов («ИНКОМ») говорит, что нынешнему краткосрочному скачку не под силу спровоцировать возврат валютного расчета, объясняя это тем, что еще более существенный рост курса доллара, который мы наблюдали в начале 2009 года, не привел к этому. Не видит смысла перехода в другую валюту и Алексей Рудаков (ГК «ПЖИ»). Он говорит, что расчеты застройщика с подрядными организациями производятся в рублях, кредиты на финансирование строительства тоже в рублях. Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный», также считает, что застройщикам нужны оборотные средства в первую очередь в рублях, «а ценники в случае заметной инфляции можно достаточно часто переписывать». Хотя эксперт и допускает, что в долгосрочной перспективе, «если рубль будет слабеть длительно и постоянно, рынок может перейти в расчетах на валюту».


Мнения экспертов

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
Продавцы либо переводят рублевые цены в долларовые, либо увеличивают цену в рублях на 5-10%. Вновь распространяется практика указывать цену в у.е., изменяющихся вместе с колебаниями курсов.

Дмитрий Таганов, руководитель АЦ корпорации «ИНКОМ»:
При укреплении курса доллара по отношению к рублю, стоимость предложения в долларах снижается.

Александр Целыковский, генеральный директор Century 21 «Мегаполис-Сервис»:
Если продавцы привязываются к растущему курсу валюты, то рублевые цены вырастут.

Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»:
На цены действуют разнонаправленные силы: с одной стороны, снижение курса рубля, с другой - опасения второй волны экономического кризиса и, как следствие, возможное падение цен на недвижимость.

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Произошедшее снижение курса рубля не стало сколь-нибудь существенным стимулом для большинства продавцов немедленно переписать ценники квартир в сторону повышения.

Алексей Рудаков, генеральный директор группы компаний «ПЖИ»:
На подмосковном первичном рынке на повышение цен влияет много факторов: объединение с Москвой, нагнетание обстановки из-за мирового кризиса, уменьшение предложения, вызванное предыдущей волной кризиса, летний рост предложений от банков по ипотечным программам… На наш взгляд, данный фактор (падение рубля. - Прим. ред.) в настоящее время не является самым весомым.


Эльмира Игонина, финансовый директор ГК «Пионер»:
Падение национальной валюты рано или поздно сказывается на цене, правда, немного медленнее, чем в других сегментах экономики. На фоне экономической нестабильности, ожидания кризиса или самого кризиса люди с большой осторожностью вкладывают свои средства в недвижимость и еще с большей - заемные. Сначала спрос падает и вместе с ним цены, но постепенно снижается предложение и накапливается отложенный спрос. В результате цены не только восстанавливаются, но и растут, компенсируя инфляционные потери.