Рынок недвижимости: жилье дешевеет или нам это только кажется? Как ведут себя цены на квартиры в новостройках и на вторичке, в долларах и рублях. Покупать или продавать - советы экспертов

Практически вся история нашего рынка недвижимости (а это уже более двух десятилетий) приучила нас к тому, что московские квартиры постоянно дорожают. Конечно, нельзя сказать, что процесс всегда был безостановочным – иной раз он шел вспять, и жилье дешевело. Например, в кризис 1998 года или в более близкие нам 2008-9 годы. Сегодня тоже ведутся разговоры о том, что цены на рынке стоят и вот-вот начнут снижаться.

В чем причина подобных настроений, обоснованы ли они – с этими вопросами постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».


Разнообразие мнений
Чего отрицать не станет никто – так это что присутствующие на рынке эксперты придерживаются самых разных мнений относительно состояния этого самого рынка. Из опрошенных нами специалистов наибольший оптимизм обнаружился у Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, за последние 12 месяцев (с мая 2012 года по май года нынешнего) росло и предложение, и покупательский интерес к столичному жилью. «Рост средней стоимости 1 кв. м в долларах составил 4,9% (в мае 2013 года – $5945), - говорит эксперт. – В рублях, в связи с ростом курса доллара, средняя цена возросла на 6,7% и составила в мае 2013 года 186 134 руб. за кв. м».

Однако в комментариях других экспертов звучали слова «стабильность» и даже «стагнация». «Цены на жилье в Москве сегодня довольно стабильны, ни о каком падении или резком росте цен и речи нет, - отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Несмотря на высокую стоимость столичного «квадрата», спрос на новостройки и вторичное жилье в городе сохраняется, а дефицит предложения в эконом- и комфортклассе только усиливается. В то же время более активному росту цен препятствует смещение платежеспособного спроса за пределы МКАД».

«Сейчас мы наблюдаем стагнирующий рынок с точки зрения стоимости жилья: цены растут на уровне инфляции», - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Впрочем, рост даже на уровне инфляции – это, по мнению некоторых экспертов, чересчур оптимистично. «По итогам мая 2013 года средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке жилья Подмосковья составила 70,9 тыс. руб., за пять месяцев рост составил всего 0,3%, - говорит Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Для сравнения, в прошлом году увеличение цены за аналогичный период составило 3,5%».

«Рублевый индекс, который мы рассчитываем, в течение как минимум полугодия дергается в узком коридоре: 165-168 тыс. руб. за кв. м, - отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – А долларовый индекс сползает вниз – в полном соответствии с ослаблением рубля к американской валюте. Был доллар на уровне 30-31 руб., сейчас он 32 – вот индекс и просел пропорционально».


Московские новостройки: «карусель»
Впрочем, упоминавшиеся выше цены «вообще» напоминают широко известную «среднюю температуру по больнице». А в отдельных сегментах наблюдаются весьма разнообразные процессы.

Новостройки практически всегда дорожают. Связано это, напоминает Олег Репченко (www.irn.ru), с тем, что у этих объектов всегда имеется рост по мере строительства: даже если рынок в целом стоит, данный конкретный объект за год прибавит порядка 15%. Но одновременно с этим на рынке появляются новые объекты – по стартовым ценам. Так что получается такой парадокс: цены (если смотреть пообъектно) вроде как растут, а рынок в целом топчется на месте.

Остальные эксперты подобную точку зрения разделили. «Небольшие движения вверх-вниз было бы неверно называть значительным повышением или снижением, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Средняя цена колеблется за счет изменения объема предложения и его структуры: вымываются ликвидные проекты, на их место приходят объекты на начальной стадии строительства, что, несомненно, влияет на общую цену по рынку… Ценовые колебания связаны в основном со структурными сдвигами: выходом на рынок новых домов на ранних стадиях строительства».

«Средняя цена на квартиры первичного рынка в Москве за прошедший период 2013 года увеличилась на 1,5% и составила около 152 тыс. руб. (без учета элитного жилья), - считает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век». – При этом стоимость квартир классов эконом и комфорт продемонстрировала незначительную коррекцию в сторону снижения – в пределах -0,5-1% относительно конца прошлого года. Однако это обусловлено не реальным сокращением цен, а скорее связано с продолжающимся выходом на рынок новых объектов на ранних стадиях готовности по стартовым ценам».


Область: спасительная дешевизна
В Московской области никакого снижения (даже «технического») нет. Связано это с дешевизной жилья – в результате на него сохраняется спрос. «На первичном рынке Московской области квартиры более доступны по цене большинству покупателей, которые демонстрируют более высокую по сравнению со столичным рынком активность, - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). – Вследствие этого колебательная динамика здесь происходит преимущественно в положительной зоне. Объекты классов эконом и комфорт относительно конца 2012 года прибавили в цене 0,5 - 1,5%».

Павел Лепиш («Домус финанс») обращает внимание на то обстоятельство, что Подмосковье – очень большой и разнообразный регион. «На самом деле, ценовая динамика сильно варьируется в разных городах, - отмечает эксперт. – Наибольший рост показывают те направления, где идет реконструкция крупных автотрасс, а также недооцененные города области – Пушкино, Долгопрудный, Видное, Подольск».


Вторичка: все стоит, и добавился торг
На вторичном рынке цены, можно сказать, остановились. По данным Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), за период с мая 2012 по май 2013 годов отмечен рост всего в 1,3%. А вот Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», говорит о снижении – на 1,4% с начала года. Впрочем, величина этих цифр говорит сама за себя – это называется «статистической погрешностью».

Олег Репченко (www.irn.ru) напоминает, что аналитики изучают обычно цены предложения – они хорошо видны в объявлениях, базах данных. А есть еще цены реальных сделок, которые могут отличаться от первых. «В периоды, когда на рынке все бурно растет, никакого торга не бывает, - говорит эксперт. – Наоборот, продавцы, впечатлившись обилием покупателей, могут устраивать на свои объекты аукционы. А сегодня ситуация такова, что торг при сделке будет обязательно, процентов пять минимум».


Нет причин – нет следствий
Зато с ответами на вопросы из серии «почему?» все просто: рынок стабилизировался потому, что ничего на нем и вокруг него не происходит. Расти особенно не с чего, падать – тоже.

«В 2011-12 годы основными факторами, стимулирующими повышение стоимости жилья, выступали рост покупательской способности, связанный с развитием ипотечного кредитования и возвращением на рынок отложенного спроса после кризиса, - напоминает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Однако сейчас мы видим снижение покупательской способности населения. Например, в 2012 году в Москве, по данным столичного правительства, рост средней заработной платы составил 5,7%. В то же время инфляция составила порядка 6,6%».

«В настоящее время рынок недвижимости Московского региона находится под разнонаправленным влиянием двух групп факторов, - считает Марина Тимашова («Сити-XXI век»). – С одной стороны, нестабильный макроэкономический фон, возможное снижение спроса на фоне удорожания услуг ЖКХ и введения налога на жилье, ожидаемый рост объема предложения в Новой Москве и Московской области. Все это может способствовать отрицательной динамике ценового тренда. С другой стороны, инфляция и увеличение объема денежной массы, способствующие росту цен на новостройки».


Все будет так же, если…
В целом опрошенные нами эксперты согласились с тем, что рынок, скорее всего, в ближайшем будущем сохранится в своем нынешнем состоянии.

«Ждать существенного роста цен в ближайшее время не стоит, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Двигателем спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок, однако это маловероятно в ближайшей перспективе. Более очевидным сценарием видится нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции – в экономклассе на 7-8%, а в бизнес-классе на 5-6% по итогам года».

«В обозримой перспективе спрос на жилье в Москве и Московской области, как в наиболее экономически успешных субъектах России и центре тяготения миграционных потоков, вероятнее всего, сохранится на достигнутом уровне, - убеждена Марина Тимашова («Сити-XXI век»). – При условии отсутствия кардинальных изменений экономической ситуации в России, до конца 2013 года рынок жилья Московского региона продолжит демонстрировать состояние стабильности с некоторой долей волатильности. В ближайшие 1-2 месяца на фоне низкой покупательской активности, характерной для отпускного периода, уровень цен, скорее всего, не изменится. Однако с наступлением осеннего периода, высокого делового сезона ожидается оживление потребительского поведения на рынке жилья и окончательный переход колебательной ценовой динамики в положительную зону».

Однако стабильность сохранится при одном условии – такой же стабильности во внешнем мире, что совсем не гарантировано. «Сейчас мы видим очень много факторов неопределенности: непонятна ситуация с курсами валют, в макроэкономике, - говорит Олег Репченко (www.irn.ru). – Ситуация может повернуться как в плюс, так и в минус. Прояснится все, скорее всего, к началу осени, а лето я прогнозирую довольно нервное. Будут скачки курсов валют, и все это будет нервировать население, перекашивать статистику».


Резюме от портала www.metrinfo.ru

Как видим, разговоры о снижении цен на рынке недвижимости совсем не беспочвенны. Ряд аналитиков прямо говорят об этом. Другие, правда, пользуются выражениями вроде «стабильность» или «умеренный рост». Но и это означает, что на часть объектов цена растет, а на другие, напротив, снижается.

Практическая рекомендация получается одна: если назрела необходимость каких-то операций с квартирой (купить, продать, обменять) – это можно сделать сегодня. Когда на рынке начинаются скачки – это, как показывает практика, идет не на пользу рядовым потребителям.


Особое мнение

Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга группы компаний «ГРАС»:
Имея в проектном портфеле три крупные московские новостройки в разных сегментах и даже форматах, никаких признаков снижения цен мы не ощутили. Начиная с февраля 2013 года мы ведем постоянное плановое повышение цены. В том числе с 1 июня мы увеличили цены на 1% на все наши московские объекты. В планах до конца года – дальнейшее повышение цен.

В условиях, когда в стране строится 68 млн кв. м вместо необходимых 140 кв. м в год, из расчета 0,45 кв. м на человека вместо 1 кв. м, недвижимость будет востребована всегда. Московский рынок – самый ликвидный в нашей стране. Даже при самых сильных потрясениях, он страдает последним. Если говорить про Московский регион, то первыми охладеют: загородная малоэтажная недвижимость, затем земельный рынок, потом рынок подмосковных городов, затем Новая Москва и после этого уже территория старой Москвы.

Активность рынка недвижимости прямо пропорциональна активности банковского сектора. Оживление ипотечного рынка может свидетельствовать только о положительном прогнозе.