Сдаем жилье иностранцам: какой тип квартиры у них в почете? Оформляем только «в белую»: договор, налоги, регистрацию. Чем экспаты лучше россиян?

Сдать квартиру семье иностранцев хотят многие собственники столичной недвижимости. Правда, речь идет, конечно, не о приезжих из ближнего зарубежья, таких, наоборот, многие сторонятся, а настоящих «западниках»: французах, немцах, англичанах, итальянцах и т.п., прибывших в нашу страну по службе. Экспаты - надежны, они работают в крупных и серьезных международных компаниях, а платежи от них поступают в срок.

Зона обитания, места притяжения
Начнем с того, что иностранцы очень избирательны при выборе жилья. Они ни при каких обстоятельствах не поедут, например, в «панельку» в Западном Бирюлеве, чтобы на окраине города вить московское гнездо. Самый предпочитаемый для них округ – Центральный. До 90% иностранцев останавливают свой выбор на центре города, уточняет Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate.

Как рассказал www.metrinfo.ru Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, особой популярностью у экспатов пользуются Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды, Тверская улица, Остоженка. Гостей из дальних стран привлекает развитая инфраструктура, сосредоточие культурной жизни и развлечений. Причем для многих важны не столько рестораны и театры, сколько супермаркеты, фитнес-клубы, предприятия бытового обслуживания. Еще одним критерием является близость к месту работы. Как правило, посольства и офисы международных корпораций находятся в центре, на западе или юго-западе Москвы.

Семейных иностранцев, прибывших в столицу, интересуют школы. Например, у японцев и итальянцев повышенной популярностью пользуются квартиры в районах станций метро «Ленинский проспект» и «Университет», так как неподалеку – итальянская и японская школы. По соседству с удовольствием поселятся и немцы - немецкая школа при посольстве Германии находится на проспекте Вернадского.

Французы предпочитают арендовать жилье в районе Милютинского переулка, где находится французский лицей. Американцы концентрируют свое внимание на Покровском-Глебово и прилегающих районах: «Сокол», «Щукинская», «Октябрьское Поле». Почти всегда есть очередь в поселок «Росинка», где расположен один из филиалов Британской международной школы. К слову, помимо «Росинки» среди экспатов очень популярны поселки в черте Москвы - «Покровские Холмы», «Серебряный Бор», «Сосновка», «Сетунь». Это и понятно, ведь индивидуальные дома для американцев - более привычный формат жилья, чем городские квартиры.

У иностранцев без детей тоже есть свои представления о съемной квартире в столице России. Они, как правило, выбирают центральную часть города (downtown), в пешей доступности от метро, недалеко от ресторанов, кафе, торговых центров, - рассказывает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood.


Иностранец скромнее менеджера из Тюмени
Предпочтения по подбору жилья обусловлены не столько личным выбором экспатов, сколько их статусом в компании. Юлия Гасиловская, генеральный директор «Центра аренды компании «БЕСТ-Недвижимость», рассказала, что, когда речь идет о подборе квартиры для топ-менеджмента компании, рассматривается только центр Москвы и только элитные жилые комплексы со всеми удобствами, включая услуги парковки и охраны. Сотрудники более низшего звена едут и в квартиры бизнес-класса, в районы, приближенные к центру Москвы. «Все запросы отличает одно главное условие – квартиры должны быть просторными и с хорошим ремонтом», - подчеркивает эксперт.

Что же касается выбора самой недвижимости, то, по наблюдениям Олеси Мандзяк (Delta estate ), чаще всего речь идет о квартире площадью 130 - 160 кв.м, на две и более спален и с таким же числом санузлов, предпочтение отдается квартире с гардеробной. Стены в квартире должны быть окрашенные, а не оклеенные обоями, приветствуется минимум мебели, наличие дорогого кухонного оборудования и сантехники.

Эксперты отмечают, что очень часто запросы арендаторов-иностранцев гораздо скромнее, чем, скажем, у топ-менеджера, приехавшего в Москву из Тюмени. Как отметил Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), экспатам в силу иных культурных традиций не свойственно стремление к показной роскоши, поэтому они не любят квартиры с кричащими «дворцовыми» интерьерами.

Хотя зачастую агентствам нелегко приходится удовлетворить запрос в силу национальных предпочтений арендаторов. Например, японцы скрупулезно выбирают жилье в соответствии с учением фэн-шуй. Кроме того, для них в приоритете безопасность подъезда – без охраны варианты не рассматриваются вообще. Корейцы, как и японцы, в 99% случаев рассматривают только новостройки. Кроме того, в список обязательных требований входит отдельный холодильник для кимчи и стоянка для автомобиля.


Обязанности по регистрации новоселов
Как правило, иностранцы снимают жилье через профильные агентства недвижимости. Впрочем, Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty) допустил, что собственник может самостоятельно размещать объявления о сдаче квартиры в газетах, порталах, на сайтах в Интернете. Другой вопрос – сможет ли такой подход к продвижению объекта привлечь иностранных арендаторов?

Если поиском жилья для иностранного сотрудника занимается HR департамент компании, в которой он работает, то тем более они будет иметь дело с надежными проверенными партнерами-агентствами недвижимости, а не с частниками, - добавляет Виктория Опольская (Blackwood).

Другая проблема – языковый барьер. Поэтому с экспатом работает специалист, владеющий иностранным языком, или же сам иностранец ведет переговоры через своего переводчика, - говорит Юлия Гасиловская («БЕСТ-Недвижимость»). К тому же договор составляется на двух языках, что тоже требует специальных знаний.

Если договор аренды заключается на срок более одного года, его необходимо регистрировать. Но на практике так поступают немногие, обычно договор оформляется на срок менее года, например на 363 дня с возможностью продления.


Новости о регистрации
Иностранцы были желательными арендаторами и потому, что раньше компании, где они работают, сами оформляли регистрацию для сотрудников, поэтому эта сторона хлопот обходила собственника квартиры стороной. Но законы меняются. С 15 февраля в силу вступили в силу изменения Федерального закона от 18.07.2006 года № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Как объяснил Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), в соответствии с нововведениями отменяется постановка на миграционный учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания, соответствующему месту работы иностранного гражданина. С середины февраля ставить на миграционный учет будут по фактическому адресу проживания. А оформить регистрацию как положено – это обязанность собственника жилого помещения, в котором иностранный гражданин фактически проживает.

Эксперты рассказали, что документы на регистрацию в орган миграционного учета арендодатель может предоставить собственноручно или направить уведомление о прибытии почтовым отправлением. Еще один используемый вариант – оформить на риелтора нотариально заверенную доверенность.

Это позволит избежать личного присутствия хозяина при каждой постановке на миграционный учет иностранного гражданина. В остальном оформление сделки по найму жилья с иностранцем ничем не отличается от работы с русскими арендаторами. Тем не менее, как отметила Юлия Гасиловская («БЕСТ-Недвижимость»), уже сейчас вопрос о регистрации решается на начальном этапе поиска квартиры. Для иностранного гражданина подбираются только те варианты квартир, где владелец дает согласие на регистрацию всех членов его семьи.


Все по белому
По сравнению с нашими соотечественниками экспаты очень ответственно подходят к заключению договора найма – «серые» схемы для них неприемлемы. На практике используется и заключение договора на самого арендатора и на компанию – работодателя. В первом случае компания перечисляет деньги за аренду квартиры непосредственно на счет сотрудника. При такой схеме расчета сумма арендного платежа входит в социальный пакет, предоставляемый сотруднику работодателем. Во втором - компания самостоятельно заключает договор с собственником и перечисляет платежи на его счет.

Как пояснила Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, две формы договоров практически не отличаются друг от друга, только названием, в первом случае – это аренда, во втором - найм. Кроме этого расчеты по договору аренды производятся только по безналичному расчету.


Налоговые хлопоты
Сдача жилья в аренду – это вид деятельности, который облагается налогом. Но далеко не все собственники спешат поделиться доходом с государством. Впрочем, в случае с экспатами налог платить придется. Если квартира сдается компании и заключается договор аренды, вопрос решается довольно просто - компания сама является налоговым агентом, рассказывает Елена Юргенева (Knight Frank), и совершает автоматически налоговый вычет, который поступает в налоговый орган по месту регистрации арендодателя. Но если хозяин жилища заключил договор найма с физическим лицом, то налоги он должен платить сам, и это указывается в договоре. Зачастую, чтобы сэкономить и не платить по полному – 13% от получаемого дохода, собственники регистрируются как индивидуальные предприниматели и платят в казну налог всего 6%, дополняет Олеся Мандзяк (Delta estate ).


Гости с Запада - не транжиры
Бюджет на аренду жилья – это один из главных параметров при подборе подходящего варианта. Причем эксперты отмечают, что предположение о том, что, если квартиру удастся сдать иностранцу, получится выигрыш в деньгах, в большинстве случаев не соответствует действительности. Как отметил Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), экспаты в силу иных культурных традиций не склонны «пускать пыль в глаза», поэтому в основном они предпочитают выбирать квартиры средней ценовой категории стоимостью $2000 – 8000 в месяц. Бюджет зависит также от того, самостоятельно ли оплачивает жилье иностранец или же его предоставляет работодатель. В первом случае сумма, которую он готов тратить на аренду, варьируется от $2000 до $3000. Если же аренду жилья осуществляет компания, то бюджет увеличивается до $3000 - 4000. «На практике приглашенный топ-менеджер тратит на аренду в среднем $7000 - 10 000, однако есть случаи, когда руководители отделений крупных западных компаний позволяют себе и гораздо большие бюджеты - $15 000 - 18 000, - рассказывает эксперт.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED, объясняет, что увеличение бюджета допускается потому, что на рынке недостаточно подходящих вариантов. По ее словам, самое частое предложение - квартиры с двумя спальнями, а вот с тремя или четырьмя найти тяжело, потому они и дороже и цена аренды за хороший вариант может доходить до $25 тысяч в месяц. «На практике цена «дополнительной» спальни - $3000 - 5000, и, например, если квартира площадью 150 кв.м имеет две спальни, то ее цена будет в пределах $10 тысяч, а если их три – то $13 тысяч», - добавляет эксперт.


Резюме портала www.metrinfo.ru
Итак, чтобы сдать квартиру иностранцу, необходимо быть хозяином просторной удобной квартиры с отличным ремонтом в хорошем районе Москвы в центре города или недалеко от него. А также понимать, что никаких «серых схем» сдачи с иностранцами не пройдет – надо будет и договор как следует заключать, и регистрацию жильцам делать, и налог платить.


Уважаемые читатели, может быть, вы когда-нибудь сдавали квартиру иностранцам или сдаете сейчас! Поделитесь вашим опытом, оставьте свой комментарий на нашем сайте.

Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн: электронный калькулятор от IRN.RU