Сдаете квартиру? Умейте предвидеть возможные риски: поломка, неоплата, «стукачество»

Весьма распространен миф, согласно которому арендатор – существо в высшей степени бесправное, тогда как квартировладелец – такой «жирный кот», который только и делает, что снимающего унижает и гнобит. С тем, что иногда арендодатели бывают хамоватыми, спорить не будем (можно тут и Чехова вспомнить: «Я женщина бедная, только и кормлюсь жильцами... Я слабая, беззащитная...»), однако утверждать, что в этих взаимоотношениях шишки сыплются исключительно в одну сторону, было бы явным преувеличением.

Журнал Metrinfo.ru решил по возможности восстановить справедливость.

И по винтику, по кирпичику…
Первое, что вспоминается в этой теме – физический ущерб, который может быть нанесен квартире и имуществу в ней. Слово «временщик» лучше всего передает отношение некоторых снимающих к чужому добру: не свое, нечего и заботиться. Справедливости ради отметим, что так поступают, конечно, далеко не все арендаторы. Но риск есть, и – что самое неприятное – раскусить таких людей «на старте» отношений не получается: многие выглядят вполне себе вменяемыми и симпатичными. Иногда так поступают даже люди, не чужие арендодателю – дальние родственники и знакомые.

Вот, к примеру, история, которую рассказала Светлана Улицкая, генеральный директор агентства недвижимости «КВАРТИ.РУ». Хозяйка сдавала квартиру и – вопреки рекомендациям о страховом депозите – пустила жильцов без него. Это были знакомые ее знакомых. В день, когда жильцы съезжали, владелица обнаружила пустую квартиру – в самом прямом смысле этого слова. Квартиранты вывезли все: мебель, люстры, занавески, зеркало, кухонный гарнитур и даже одну межкомнатную дверь. Водопровод был перекрыт из-за отсутствия раковины, которую арендаторы тоже прихватили с собой. Напоследок жильцы от души нагадили в туалете и не убрали за собой. В милицию бедная хозяйка обращаться не стала, так как была человеком верующим и считала, что бывших жильцов накажет сама жизнь.

Артем Артюхов, управляющий агентством недвижимости «СВ-Капитал», так описывает однажды виденную им квартиру: «В прихожей нас встретил разломанный каркас от старой деревянной кровати. Обои, где они еще остались, были изрисованы всеми цветами радуги… Дверь в комнату была закрыта и не открывалась даже торчащим из нее топором (собственники очень старались проникнуть в комнату к нашему приезду)… Унитаз напоминал пизанскую башню: нижняя часть съехала в одну сторону, а бачок в другую. Подоконник на кухне был до невозможности ребристым: об него открывали пивные бутылки. Телефонные провода выдраны, дверки холодильника держались на честном слове, кран свернут… Квартиру снимала семья гастарбайтеров, а хозяйка оказалась на редкость беспечной: за более чем два года аренды она ни разу не заходила внутрь, забирая оплату на нейтральной территории».

Люди, снимающие более дорогое жилье, до состояния, описанного в предыдущем абзаце, квартиру не доведут – это ведь самим придется жить в подобных условиях! Однако совсем расслабляться владельцам апартаментов классов «бизнес» и «элита» не рекомендуется.

Во-первых, тут возможны хищения. Квартиры высокого класса обычно сдаются с отделкой, мебелью и бытовой техникой, и все это стоит очень немало. А, во-вторых, арендаторы, по каким-то причинам чувствующие себя обиженными (обоснованно или нет – это тема для отдельного разговора), могут насолить и специально, и иногда демонстрируют в этом деле потрясающую изобретательность. В профессиональных кругах очень популярна байка о жильцах, которые перед отъездом вылили в канализацию жидкий цемент: хозяину пришлось менять все трубы, что стало, конечно, весьма недешевой процедурой.


Скупые рыцари
Еще одна проблема – неплатежи. «Диапазон» тут возможен широченный. Чаще всего проживающий, в общем, платит – просто каждый раз деньги из него нужно выколачивать. То он «забудет», то «уедет в командировку», то телефон отключит. Но бывают и куда более серьезные повороты.

Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела компании «PENNY LANE REALTY», рассказал о случае, который можно без преувеличения считать «рекордсменом»: у очень интеллигентного человека почтенного возраста, который сдавал свою квартиру на Арбате, постоялец жил бесплатно в течение трех (!) лет. Он регулярно «кормил обещаниями», но так и не заплатил. «Здесь столкнулись два типажа человеческого поведения: один воспитанный и деликатный, другой – весьма наглый «хищник», пользующийся чужими слабостями, - говорит Вадим Ламин. – Собственник не являлся нашим клиентом, но не отреагировать на подобную ситуацию мы просто не могли. Конечно, мы не помогаем бесплатно всем, но в данном случае… Безусловно, деньги не вернули, но, по крайней мере, мы избавили собственника от столь невыгодного «арендатора».

Чаще, конечно, сроки неплатежей бывают другими: три месяца, пять, восемь… «Мне известен случай – восемь месяцев, - говорит Светлана Улицкая («КВАРТИ.РУ»). – За «двушку» на Речном вокзале жильцы не заплатили 240 тыс. руб., и при этом собственница очень боялась их выгонять. По ее словам, «пока живут, есть еще хоть какая-то надежда, что заплатят». Артем Артюхов («СВ-Капитал») рассказывает о невеликом сроке – три месяца, но дело там было с «отягчающими обстоятельствами». «Квартиру снимали студенты, у которых закончились деньги, - говорит он. – А тут еще приближались каникулы. В итоге жильцы просто оставили ключи под ковриком и уехали на родину. Хотя не оплачены три месяца аренды, хозяин может быть доволен: в квартире ничего не пропало».

«В подобных ситуациях долготерпение арендодателей обычно объясняется тем, что жилье сдавалось знакомым, без оформления документов, - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – В итоге квартиросъемщики тянули, обещая заплатить. Собственники сначала соглашались, а потом теряли терпение и требовали свои деньги. Жильцы тут обычно обиженно съезжали».

Существует и еще одна разновидностью – оплата в неполном объеме. Жилец заявляет, что платить он будет – но меньше, чем хочет владелец квартиры. Иногда объявляется, что все это происходит «временно» - дескать, я тебе, дорогой арендодатель, все до копейки отдам. Но потом… Что это означает – думается, объяснять не надо. Что до мотивировок, то они могут быть любыми: от глобального кризиса до тети из Моршанска, которой потребовались деньги на срочное лечение. Довольно часто такая ситуация возникает на «переходах» из одного финансового года в другой. Объясняем: квартира сдавалась, например, на год по цене 22 тыс. руб. По истечении этого срока владелец говорит, что цену хорошо бы поднять до 25 тыс. А квартирант отвечает, что на повышение цены он не согласен и платить будет по старой ставке.


Неприятности с окружающими…
Еще арендаторы, живущие по собственному разумению и без особой оглядки на мир вокруг, могут поссорить владельца недвижимости с соседями. В самых крайних случаях дело может дойти до прямых финансовых потерь: разбили унитаз, вода залила квартиру снизу, в результате чего арендодатель (да, да, именно он – он же собственник и по закону отвечает за происходящее!) получает иск на сумму со многими нулями, для выплаты которой ему придется долгие годы сдавать квартиру фактически бесплатно.

Чаще, однако, все происходит иначе. Квартиранты просто раздражают соседей – шумом, ночными гулянками и прочим «асоциальным поведением». Если бы в квартире проживал и вел себя так сам собственник, повлиять на него было бы практически невозможно. Но в случае с арендуемой площадью у соседей появляется превосходный «рычаг» - сообщить о факте сдачи различным государственным органам. И у арендодателя появляется целый новый клубок проблем.


…и с госорганами
Их немало. Во-первых, жилищно-коммунальные службы. Свое недовольство они объясняют тем, что размер некоторых платежей рассчитывается в зависимости от числа проживающих в квартире. Например, вывоз мусора. Да и водоснабжение еще далеко не во всех московских квартирах контролируется соответствующими счетчиками. Соответственно, присутствие в квартире каждого незафиксированного человека – это, по мнению трудящихся ЖКХ, недоплаченные им деньги.

Во-вторых, милиция. Согласно действующим в нашей стране законам, каждый человек должен быть зарегистрирован по месту жительства («прописан»). За отсутствие регистрации положен штраф, причем не только самим незарегистрированным, но и владельцам тех квартир, где они проживают. Есть у проблемы и еще один аспект. Криминальные новости часто содержат упоминание о том, что очередной отловленный в Москве лиходей «проживал в съемной квартире». Например, после недавних взрывов в метро следственные органы очень интересовались родственником одной из террористок – его считали организатором. И тоже сообщали о «съемной квартире». Теперь представьте себе положение человека, который сдал квартиру вежливому юноше, уверявшему, что он учится в Москве в институте или где-то работает…

Но самый главный «хит», подстерегающий арендодателя чаще всего – это, безусловно, проблемы с налоговыми органами. Налоговики считают, что сдающие квартиру должны заплатить 13% подоходного налога. Арендодатели же в большинстве стараются избежать этого счастья… Впрочем, подробнее об этой (и некоторых других) теме мы в портале Metrinfo.Ru поговорим в следующий раз. А также обсудим, как можно избежать всех этих ужасов. Понятно, что речь пойдет, в частности, о грамотно составленном договоре аренды и некоторых других методах зашиты, о которых нам рассказали наши эксперты.

 

Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн: электронный калькулятор от IRN.RU