Сделка с квартирой: в каких случаях требуется нотариус. Услуги служителя закона: гарантия безопасности или бесполезная трата денег. Нужна ли «обязаловка» при операциях с жильем

Уже более 10 лет действующее в России законодательство дает участникам рынка недвижимости право выбора: заключать сделки у нотариуса или безнотариально - в простой письменной форме (ППФ). Однако может так случиться, что нас просто обяжут иметь дело с нотариусами при любых сделках с недвижимостью – такие поправки готовятся поправки в Гражданский кодекс, которые уже прошли первое чтение в Государственной думе.

На взгляд обозревателя «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», здесь есть тема для размышления, - причем вместе с экспертами.

Хорошо забытое старое
Времена, когда нотариусы были обязательны, автор этих строк помнит прекрасно – так продолжалось все 90-е годы. Правда, наши консультанты изучили историю поглубже и обнаружили корни в еще более давних временах. В советский период, как мы помним, рынок недвижимости существовал в сильно усеченном виде: квартиры, например, продавать было нельзя, а вот дачи или деревенские дома – пожалуйста. И по тогдашним правилам эти сделки могли совершаться только через нотариусов. «Согласно статьям 239 и 239.1 Гражданского кодекса РСФСР (от 1964 года) обязательному нотариальному удостоверению подлежали договор купли-продажи жилого дома, дачи и даже строительных материалов, а также мены и дарения указанных объектов», - напоминает Ольга Садонина, юрисконсульт компании CENTURY 21 Римарком (г. Чехов).

При появлении в конце 80-х – начале 90-х годов в нашей стране полноценного рынка недвижимости власти, по сути, перенесли на него действовавшие прежде правила. Но затем ситуация стала меняться. Сначала, в середине 90-х, были внесены поправки в ряд статей ГК. Затем был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№122-ФЗ от 21 июля 1997 года). Правда, вступил в действие этот закон не сразу, а с существенной отсрочкой – в Москве, к примеру, с 1 января 2000 года. Все эти изменения, отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», «по сути, окончательно упразднили обязательное нотариальное оформление».

Два минус один равняется… все равно два
Из описанных выше послаблений законодатель сделал лишь два исключения: нотариальное оформление осталось обязательным для договоров ренты и пожизненного содержания с обеспечением, а также ипотеки.

С первыми все более-менее понятно. «В случае с рентой, полагаю, участие нотариуса сохранено ввиду специфики контингента, - говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – В качестве получателей ренты обычно выступают пожилые люди, которые с большей вероятностью могут стать жертвой мошенников». В общем, нотариусы здесь – некая дополнительная гарантия (работает она или нет – это другой вопрос, и мы его обязательно рассмотрим).

С ипотекой же совсем непонятно. Называть банки «социально незащищенным контингентом» как-то язык не поворачивается (скорее, они со своими службами безопасности да примкнувшими к ним коллекторами сами кого хочешь «запрессуют»), так что объяснить, с какого перепугу ипотечные договоры остались в числе тех, что заключаются у нотариусов, автор затрудняется. Вероятно, к пониманию этого пришел и законодатель. «Требование об обязательности нотариального удостоверения договора ипотеки, содержавшееся в ст.339 ГК РФ, а также в ст.10 Закона об ипотеке, было отменено, - отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Это произошло в самом начале 2005 года».

Тут, правда, требуется оговорочка. Хотя обязательное заверение ипотечного договора нотариусом законодательно отменено, банки все равно продолжают настаивать на нам – в, скажем так, «добровольно-принудительном» порядке. Клиентам просто говорят, что иначе кредита им не дадут. Так что получается, что ситуаций, когда требуется удостоверение у нотариуса, формально одна (рента и пожизненное содержание), а по факту – две.
 

Не запретили, а дали выбор!
Понятно, что все описанные выше процессы очень не нравились самим нотариусам – от них пришлось выслушать много слов о том, что новые законы «запретили им участвовать в сделках с недвижимостью». Это – ложь. Обращаем внимание еще раз: никто нотариусов ниоткуда не «прогонял», никто им ничего не «запрещал». Участников сделок просто избавили от обязаловки с участием нотариуса – но, если эти участники захотят, они, конечно, могут обратиться к нему. «За исключением ренты, обращение к нотариусу – это право, а не обязанность сторон, - говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – По каждому договору граждане сами определяют, необходимо ли им нотариальное участие». «После отмены обязательного нотариального оформления граждане сначала с настороженностью относились к нововведению, многие по старинке обращались к нотариусу, - добавляет Константин Манченко, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «ТЕРЕМОК» (г. Пушкино). – Но, поняв экономическую выгоду (не надо платить лишние деньги за заверение), стали заключать договоры в ППФ. И в настоящее время заверение договора у нотариуса – это исключение, чем норма».
 

Дорого, и будет еще дороже
Итак, главное слово произнесено – «лишние деньги за заверение». Именно из-за них, как уже понял проницательный читатель, и ломаются все копья. И для того, чтобы оценить масштаб проблемы, давайте, прежде всего проясним, о каких суммах тут идет речь.

ППФ бесплатна. В этом автор этих строк имел возможность убедиться пару месяцев назад, приобретая гараж. Мы с продавцом потратили по полчаса времени, скачали «рыбы» договоров из интернета – полученные нами версии оказались немного разными. Мы их слегка скорректировали под собственные нужды, обговорили детали – и договор готов! Кстати, Управление Росреестра (та государственная служба, которая регистрирует сделки с недвижимостью) без всяких вопросов приняло это наше совместное творчество.

Ну, допустим, мы – люди еще не старые, с компьютерной грамотностью. Не все такие. Как быть прочим? Как выясняется, тут тоже нет проблем. Желающих составить вам договор купли-продажи на рынке масса: это и риелторы, и адвокаты, и даже… сами нотариусы. Обратим внимание: речь идет не об удостоверении договора, а только о его составлении – свои печати в этом случае нотариус не ставит. Цена такой услуги – 5000 руб. максимум.

А вот если договор у нотариуса именно заверять, то суммы окажутся совсем другими. «Когда в 2010 году появилась информация о возобновлении обязательного оформления договоров купли-продажи недвижимости через нотариусов, сообщалось, что стоить сия услуга будет 1% от стоимости недвижимости, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – В условиях Москвы это означает, что это минимум 45 тыс. руб. покупке квартиры, и минимум 25 тыс. руб. при покупке комнаты».

Олег СамойловРелайт-Недвижимость») немного уточняет эти цифры. По его словам, в «Основах законодательства о нотариате» (ст. 22.1) тарифы четко прописаны. Если не брать лиц, состоящих между собой в родстве (для них тариф льготный), то картина выглядит так:
- при сумме договора до 1 млн. руб. – 1% от суммы договора;
- при сумме договора до 10 млн. – 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
- свыше 10 млн. руб. – 77 500 руб. плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.

Несложный расчет показывает, что при продаже квартиры за 8 млн. руб. (эта сумма, вероятно, может быть признана типичной для московского рынка), услуги нотариуса составят 62,5 тыс. руб. (10 тыс. плюс 0,75% от оставшихся 7 млн.).

Но и это еще не все. Помимо тарифов (как видим, немаленьких, но хотя бы регулируемых государством) нотариусы взимают еще и плату за «техническую работу». Ее размеры, как бы помягче, очень произвольные: есть у меня доверенность, на которой русским языком написано, что за ее составление взяли «200 руб. по тарифу и 800 руб. за правовую и техническую работу». Т.е. «техработы» - это возможность для нотариусов увеличить цены на собственные услуги, причем возможность совершенно никем и никак не контролируемая. Лично у меня не вызывает ни малейших сомнений, что если мечта нотариусов сбудется, и их услуги снова станут для участников рынка обязательными – они моментально раздуют цену «техработ» до небес.
 

От портала www.metrinfo.ru
Разумеется, сказанным выше тема не исчерпывается. Нужно еще рассмотреть, что именно нотариусы предлагают в обмен на получаемые ими деньги, какие дают гарантии, а также о «сюрпризах», подготовленных законодательством потребителям. Обо всем этом – в следующий раз.
 

Мнения экспертов
Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
Статья 158 ГК РФ предусматривает, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Следует сразу отметить, что в случаях, когда гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Статья 165 ГК РФ закрепляет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки, а именно: несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
 

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Сейчас нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости не является обязательным, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия, т.е. смену собственника.

В настоящее время в силу прямого указания закона из сделок с недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению только договор ренты (ст. 584 ГК РФ). Данное требование закона вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, поскольку заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, а именно установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка содержания договора, может оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
 

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Cеть офисов недвижимости»:
Нотариальные услуги связаны с дополнительными тратами и временем, поэтому, с точки зрения оперативности и удешевления процесса, участникам сделки купли-продажи удобнее заключать договоры в простой письменной форме. Минусом стала возможность появления на рынке сделок, которые носят сомнительный характер. Осуществить последующую проверку достоверности сделки, заключенной по договору в простой письменной форме, становится сложнее.
 

Алексей Комаров, нотариус «Нотариальной конторы Алексея Комарова» (Санкт-Петербург):
Я думаю, что возможность сегодня продать недвижимость без нотариуса, используя ППФ (за исключением ренты и пожизненного содержания) – это пример теоретически правильных размышлений законодателя, которые на тот момент вылились в практическую глупость. Смысл существования Латинского Нотариата в обществе – это свидетельствование от имени государства наиболее значимых фактов и действий, для того, чтобы в последующем у сторон не было соблазна в одностороннем порядке отказаться от возникших обязательств, ссылаясь, например, на якобы непонимание последствий совершенного юридического действия. Покупая недвижимость, гражданин или юридическое лицо не должны опасаться судов. Нотариально заверенную сделку в Европе признать недействительной практически не возможно. Тем самым нотариус, удостоверяя документ, де факто узаконивает его юридическую непогрешимость. Недаром существует поговорка «Где работает Нотариус - там судам делать нечего».