Собственник квартиры и его близкие: любит – не любит. Ситуация: надоела семья – выгоню? Кого из родственников защитит закон, признают ли детей «бывшими» и кто останется с хозяином навсегда

Ныне действующий в России Жилищный кодекс (ЖК) во многом отличается от своего предшественника - ЖК РСФСР. Одна из наиболее значительных новаций касается отношений собственника квартиры с членами его семьи. Почти восемь лет, прошедшие с момента вступления в силу современного ЖК (а произошло это 1 марта 2005 года) - как нам кажется, вполне достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. Узнать телефон

Этим сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и займется: мы посмотрим, что изменилось за минувшие годы в интересующем нас предмете.

Времена совсем древние...
Для начала о том, как было прежде – то есть, о советской практике, дожившей до середины прошлого десятилетия. Как напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», согласно части 2 статьи 127 ЖК РСФСР право членов семьи собственника на пользование жилым помещением сохранялось за ними и при прекращении семейных отношений с собственником. Согласно другим статьям все того же ЖК РСФСР, это самое право пользования прекращалось «только в случае отказа самих членов семьи от права пользования либо по судебному решению о выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания и становится невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одном жилом помещении, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными».

Как всегда, юридический язык требует «перевода» на общепонятный - сейчас мы это и проделаем. В советские годы, как мы помним, частной собственности на большинство видов недвижимости не было - квартиры в основном были государственными, предоставленными гражданам в наем. В квартире живет некто. Затем он вступает в брак. Новоиспеченная супруга (или супруг - закон в этом смысле устанавливал полное равенство) отправляется в паспортный стол и прописывается в квартире. С этой минуты оба героя нашего рассказа - и тот, кто жил в квартире 20 лет, и тот, кто только что прописался - становились абсолютно равноправными. Говорить в случае возможного развода «эта моя квартира, я ее получал» было, может быть, и верно по сути - но абсолютно не по закону.

Разумеется, даже в советские годы было другое жилье - личное. Немногочисленные кооперативные квартиры в городах. Частные деревенские дома. Но даже в них пресловутая прописка фактически уравнивала в правах собственников и несобственников. Если человек имеет право здесь жить - какое дело, кем он там значится в документах?!

Что до лишения права пользования, то - как мы помним из первого абзаца - бывший член семьи должен был заявить о соответствующем желании лично. Теоретически, конечно, это возможно: человек оказывался совестливым, понимал, что квартира изначально не его, - и уходил. Но происходило так, мягко скажем, не всегда: в большинстве случаев за квартиру держались, что называется, зубами. Другой вариант - по суду, но там нужны основания вроде «порчи и разрушения жилых помещений». Не станет бывший член семьи так поступать - и выселять его не за что...

ЖК «ОЛИМП», г. Клин Акция июня! Новый микрорайон со всей инфраструктурой. Заселяем! Ипотека, мат.капитал, сертификаты от 1,5 млн руб. ГК «ТехноСтройОлимп» Узнать телефон

...и не очень
С 1991 года, как все знают, у нас в России рынок - в том числе и квартирный. Появилось право собственности, горожане массово квартиры приватизировали, покупали-продавали. Однако остававшийся ЖК РСФСР по существу заморозил старые порядки. Прописка (к тому моменту переименованная в «регистрацию по месту жительства») гарантировала членам семьи все то же «право пользования». Не становясь формально собственником (т. е. имя не появлялось в свидетельстве о собственности и прочих документах), человек мог проживать в квартире столько, сколько пожелает. Даже если собственник квартиру продавал - новые владельцы вынуждены были мириться с его присутствием. Как резонно заметил в те годы один риелтор, регистрация создавала «параллельное право собственности» - неофициальное, но вполне себе полноценное.

Ты кто такой? Давай, до свидания!
Правила, установленные в 2005 году новоиспеченным ЖК РФ, оказались поистине революционными. Статья 31 нового закона установила, что право пользования жилым помещением у бывших членов его семьи не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения. «Новое жилищное законодательство исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся семейные отношения, - разъясняет эту норму Дарья Погорельская («МИЦ»). - Следовательно, при их прекращении право пользования жилым помещением также прекращается, если законом или договором не установлено иное».

«Прописка членов семьи собственника по факту превратилась во временное жилье с постоянной пропиской, - подтверждает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». - Право на такое временное жилье прекращается при прекращении семейных отношений с собственником, и при наличии у него воли к выселению бывшего члена своей семьи, выраженным в исковом заявлении в суд. При этом нельзя выселить без предоставления иного жилья бывшего члена семьи, в отношении которого у собственника квартиры имеются алиментные обязательства».

Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. Узнать телефон

Винни-Пух и все-все-все
Понятно, что столь революционное нововведение породило массу вопросов. Самый первый: а кто такое «члены семьи»? Супруги и детки - это понятно. А еще? Кто, выражаясь юридическим языком, входит в этот «круг лиц»?

Ответ находим все в той же ст. 31 ЖК - ее первой части. Как говорит Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости», предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители данного собственника. Однако, продолжает эксперт, могут быть признаны и «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже иные граждане (!)» - в случаях, когда они внесены самим собственником в качестве членов его семьи.

Выражаясь проще, в «члены семьи» может быть занесен вообще любой человек - если так пожелал собственник квартиры. «Закон и судебная практика очень четко определяют круг лиц, являющихся членами семьи собственника жилья: это любые родственники, вселенные собственником в квартиру в качестве члена его семьи, - отмечает Олег Сухов. - Собственник пишет заявление в паспортный стол (УФМС): прошу зарегистрировать в мою квартиру Иванову Клавдию Петровну, приходящуюся мне троюродной теткой и являющуюся членом моей семьи. Прописка состоялась».

ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Малоэтажный клубный экогород, хвойный лес и река! Urban Group Узнать телефон

Исключения: по соглашению сторон
Куда интереснее, однако, не вопрос о включении в состав проживающих (можно ведь пригласить к себе жить симпатичного тебе человека и просто так, без оформления различных документов), а о прекращении «права пользования». Общий принцип мы уже назвали: закончились семейные отношения - закончилось и право жить в квартире. Однако еще Салтыков-Щедрин заметил, что у нас на каждое правило устанавливают по 81 пункту исключений.

Так и в нашей теме. Прежде всего, гласит ЖК, иное может быть «установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Дарья Погорельская («МИЦ») уточняет, что «ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения соглашения собственника с бывшим членом его семьи, а также к его форме и условиям... поэтому к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках. Соглашение может быть заключено как в устной, так и в письменной форме (простой или нотариальной)».

На практике все это, конечно, представляет собой колоссальных размеров «мину». Бывшая жена, от которой недовольный супруг станет требовать очистить помещение и возвращаться в родной кишлак, может заявить, что существовало устное соглашение, позволяющее ей обывательствовать в квартире веки вечные. Супруг же, конечно, скажет, что ничего такого не было.

Даже если соглашение существует в письменном виде - и его можно оспорить, ссылаясь на то, что чего только не сделаешь спьяну или в крайней степени сексуального возбуждения. В общем, тут сторонам прямая дорога в суд, и процесс, скорее всего, получится очень интересным: с дракой и танцами.

А адвокат Олег Сухов рекомендует заключать брачный договор - этот документ может, помимо прочего, определять порядок проживания в квартире.


...для неучаствовавших в приватизации...
Эта норма, по крайней мере, понятнее и прозрачнее. Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), на основании ст. 19 закона «О введении в действие ЖК», «бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим». Иными словами, если человек, имея право участвовать в приватизации, отказался от нее, его нельзя без его воли выгнать из квартиры.

ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % Узнать телефон

...и для «неспособных»
Еще одно замечательное основание - отсутствие у «бывшего» другого жилья или возможности обеспечить себя им. Говоря проще, своей квартиры нет, а человек недостаточно богат, чтобы купить новую. В этом случае, гласит все та же ст. 31 ЖК, право пользования «может быть сохранено… на определенный срок на основании решения суда». На взгляд автора, в категорию людей, «не имеющих возможности обеспечить себя жильем», можно смело относить 95% населения - при нынешних-то ценах! И что это за «определенный срок», и может ли он быть продлен?

Как рассказал нам Олег Сухов, в настоящее время судебная практика по вопросам определения сроков проживания в квартире бывшего собственника уже сложилась. Чаще всего это один год, хотя бывает и шесть месяцев. Что касается еще большего продления, то на этот счет имеются только «редкие прецеденты».

Дети: все неоднозначно
В отличие от супругов дети, как известно, «бывшими» быть не могут. Поэтому требования тех родителей (естественно, по большей части мужчин), которые говорят своим женам что-то вроде «убирайся, и детей своих забирай», не очень красивы. Однако помимо этики существует еще и закон. Что говорит он о случаях, когда и ребенок не входит в число собственников квартиры, и его отец требует выселения?

Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), в 2005-2006 годах суды часто становились на сторону таких родителей. Так, по одному из дел было принято решение, признающее ребенка бывшим членом семьи собственника. Однако с 2007 года позиция судов стала меняться в сторону защиты прав несовершеннолетних. А 2 июля 2009 года Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищной кодекса РФ». Из этого документа следует, что в силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияет на права ребенка, в том числе и на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Тем не менее суды решают данный вопрос по-разному - исходя из конкретных обстоятельств дела. «Судебная практика неоднозначна, - отмечает Олег Сухов. - Я бы обозначил ее так: в 30% случаев выселяют, в 70% - нет».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как и во многих других случаях, вроде бы простые и понятные положения закона становятся вовсе не такими простыми и понятными, когда сталкиваешься с реальной ситуацией. Кстати, обратили внимание наши эксперты, несмотря на уже вроде солидный «стаж» действия ЖК и всевозможные постановления-разъяснения, количество судебных дел по данному вопросу не уменьшается. Выходит, гражданам есть что делить в этом вопросе.
 

Предложения июня Показать все объекты