Вторичный рынок Москвы: панельные пятиэтажки. Исчезающая недвижимость привлекает низкими бюджетами. Цена - от 4 млн рублей за однокомнатную квартиру

Дома первого периода индустриального домостроения, именуемые хрущевками, в Москве - исчезающий вид. Городские власти занесли панельные «старушки» в перечень сносимых серий (К7, II32, 1-МГ-300; 1605/5; 1-335), тем самым прерывая более чем 50-летний срок их эксплуатации. Многие дома уже расселены и снесены, но часть из них пока по-прежнему остается пристанищем для московских семей.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК "Зеленый город" Пушкинский район. 1-3-комнатные квартиры площадью 34-81 метра. Монолит-кирпич. Звоните! от 1,6 млн руб. ГК «Домстрой» Узнать телефон

Более того – они популярный товар на рынке недвижимости, ведь многие люди могут позволить себе только такое жилье

География сосредоточения

Как напомнил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в первый период индустриального домостроения, в 1960-х годах, появилось около 10 серий типового жилья - крупнопанельного, блочного, кирпичного. Однако в массовом понимании хрущевки - это прежде всего типовые панельные пятиэтажки – объекты с очень низкими по сегодняшним меркам потребительскими характеристиками.

По данным экспертов «МИЦ-Недвижимость на Пресне» и «НДВ-Недвижимость», в общем объеме предложения вторичного рынка жилья Москвы на долю квартир в хрущевках приходится не менее 20%, Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость») оценил долю хрущевок в 15%, а Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, считает, что общее предложение квартир в хрущевках, включая панель и кирпич, составляет порядка 30% от общего объема вторичного рынка.

Как уточнил Сергей Шевченко (АН DOKI), сейчас в столице осталось 285 старых пятиэтажек общей площадью 1042,8 тыс. кв. м: в Северо-Восточном округе - 66, в Восточном - 17, в Юго-Восточном - 5, в Юго-Западном - 42, в Западном - 85, в Северо-Западном - 33, в Северном – 37.

Мкр. Новое Бисерово Квартиры от 44,3 тыс. по ипотеке без 1-го взноса. Возможна отделка. 10 мин до ж/д от застройщика Узнать телефон

Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс», сообщила, что на юге и юго-востоке кварталы хрущевской застройки есть в Чертаново, Царицыно, Люблино, Кузьминках; на востоке - в районах Перово и Новогиреево, Измайлово и Гольяново; на севере и северо-востоке - на территории районов Лосиноостровский, Бабушкинский, Головинский, Левобережный, Ховрино, Бескудниково; на западе - в Филях и Кунцево, в ЮЗАО - в районах Новые Черемушки, Зюзино, Коньково, Ломоносовском. При этом, как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», на присоединенных территориях, где масштабное жилищное строительство началось совсем недавно, подобные объекты не встречаются.

По данным Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», по базе эксклюзивных объектов компании, максимальное предложение квартир в хрущевках на сегодняшний день представлено в САО – 16,7% и ВАО – 16,2% от всего предложения квартир в домах этого типа на вторичном рынке Москвы. Данные Дмитрия Таганова («ИНКОМ-Недвижимость») немного отличаются. На первое место по числу объектов с показателем 17% он поставил ВАО. Второе - с показателем 15%, как ни странно, отдал ЦАО, третье - САО (13%). Далее по 12% - в ЗАО и ЮВАО, по 9% и 8% соответственно - в ЮЗАО и СВАО, по 7% - ЮАО и СЗАО. И меньше всего таких объектов – 11 штук – предлагается в Зеленограде.

А минимальный объем предложения продающихся квартир в хрущевках, подсчитал Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья», зафиксирован в районах Арбат (ЦАО), Бирюлево Западное (ЮАО), Бутово Северное (ЮЗАО), Вешняки (ВАО), Дорогомилово (ЗАО), Капотня (ЮВАО), Лианозово (СВАО), Марфино (СВАО), Медведково Северное (СВАО), Медведково Южное (СВАО), Обручевский (ЮЗАО), Орехово-Борисово Южное (ЮАО), Отрадное (СВАО), Таганский (ЦАО), Теплый Стан (ЮЗАО), Ховрино (САО), Хорошевский (САО), Чертаново Южное (ЮАО).

Архитектурный проект "Династия" Твоя история. Твоя семья. Твой дом. Комфортная и современная жизнь без городской суеты! SEZAR GROUP Узнать телефон

Бюджетные варианты
На сегодня квадратный метр устаревшей индустриальной недвижимости в большинстве предложений стоит дешевле, чем в других домах. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена предложения в хрущевках по Москве – 165 630 руб. за кв. м, а средняя стоимость квартиры – 7,644 млн руб.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 24.03.2014»), квадратный метр панельных хрущевок стоит в среднем $4210, или 153 034 рубля, по данным нашего портала. (См. «Курс квадратного метра».)

Но, как отмечает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», конечная стоимость предложения в большей степени зависит от района, удаленности объекта от центра Москвы, местоположения относительно станции метро, а также состояния квартиры. «Разницы между хрущевками по их типу особо нет, - отмечает эксперт, однако покупатели все же предпочитают кирпичные дома, а сумма дисконта на панельки может быть выше».

По данным АН DOKI, самая дешевая однокомнатная квартира в хрущевке продается в 1-м микрорайоне Капотни на первом этаже кирпичного дома. Ее площадь 32 кв. м, стоимость 3,95 млн руб. Самая дешевая двухкомнатная – 5,35 млн руб. - находится на улице Егора Абакумова, тоже на первом этаже, ее площадь 44 кв. м, дом кирпичный. Самая доступная трехкомнатная квартира - 5,9 млн руб. предлагается в Бирюлево Западном, это вторая линия домов от железной дороги. Площадь жилища 56 кв. м, располагается она на четвертом этаже и требует хорошего ремонта.

Квартиры в ЖК "Южное Видное" Квартиры со скидками до 10% в декабре. Вся инфрастуктура рядом, дет.сад, 15 мин от м.Домодедовская. Звоните! от застройщика RDI Group Узнать телефон

Игра в жмурки
Ориентируясь на покупку квартиры в хрущевке, покупатели готовы закрывать глаза на недостатки устаревших домов. По словам Андрея Банникова («Азбука Жилья»), основными ориентирами при выборе квартир в хрущевках становятся: район, в котором расположен дом (развитость инфраструктуры, транспортная доступность и т. д.); уровень износа дома (когда проводился капитальный ремонт здания); этаж расположения квартиры (квартиры на первых этажах часто подвергаются набегам грабителей). К тому же берется в расчет и то, что в квартирах на последних этажах может протекать крыша, а отсутствие лифта - тяжелое испытание для пожилых людей и семей с маленькими детьми.

К квартирам, расположенным в домах хрущевского периода индустриального домостроения, с приемлемыми планировками эксперт отнес трехкомнатные «квартиры-распашонки». Это квартиры с длинным коридором, с проходной главной комнатой и симметрично примыкающими к ней изолированными спальнями, в одной из которых есть кладовая. Такая планировка квартиры позволяет сделать все комнаты изолированными, если возвести в главной комнате ненесущую перегородку с дверным проемом. Также за счет того, что окна квартиры выходят на обе стороны дома, квартира хорошо проветривается. К неудачным планировкам квартир в хрущевках эксперты относят трехкомнатные квартиры, окна которых выходят на одну сторону. В них тоже есть главная проходная комната, площадь которой существенно сократится при попытке ее изолирования. В квартирах с такой планировкой бывает довольно душно, а для проветривания приходится открывать входную дверь, что создает существенные неудобства.

В числе минусов Сергей Шевченко (АН DOKI) назвал в большинстве своем неудачные планировки, крохотные кухни и санузлы, плохую звукоизоляцию, некачественные коммуникации, отсутствие балконов. Зачастую жильцы откладывают ремонт на неопределенное время из-за перспективы сноса, поэтому на рынок такое жилье поступает в малоприглядном виде.

ЖК «Усадьба Новая Салтыковка» ЖК «Усадьба Новая Салтыковка». Покупайте без посредников у застройщика! Квартиры бизнес-класса. м.Новокосино ООО «Хант Холдинг» Узнать телефон

Покупатели отовсюду
Если немного оглянуться назад, то Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость») напомнил, что бум покупательского спроса на хрущевки пришелся на 2002-2008 годы. Тогда квартиры в домах сносимых серий продавались на 5-10% выше аналогичных объектов на рынке, так как покупатели рассчитывали в будущем получить взамен новое жилье. Сейчас ситуация иная. Если бывший мэр Москвы Лужков делал упор на жилищное строительство, объясняет эксперт, то приоритет нынешнего градоначальника Собянина – строительство дорог. Реализация программы резко замедлилась, и хрущевки «зависли во времени» - в план по сносу включены, а реальный срок его исполнения неясен. Сейчас реализация программы зависит от воли конкретного девелопера – его заинтересованности в застройке конкретной территории и готовности нести обязательства по переселению жильцов. Застройщики при нынешнем состоянии рынка и отсутствии активной государственной поддержки в этом вопросе не горят желанием реализовывать такие проекты. Соответственно, изменилась и структура покупательского спроса. Основным его критерием стала цена, а не перспектива получения нового жилья. Чем дешевле квартира, тем более она востребована.

По словам Александры Бирюковой («Домус финанс»), основную долю покупателей квартир в московских хрущевках формируют жители области, которым надоели ежедневные поездки в столицу на работу, а также приезжие из регионов и ближнего зарубежья. Для таких потребителей вопрос комфортности приобретаемого жилья вторичен – им важно сначала закрепиться в Москве, а уж потом можно думать об улучшении жилищных условий. Кроме того, квартиры покупают и москвичи, особенно молодые пары, которые хотят жить отдельно от родителей.

«Нередко такое жилье приобретается для сдачи в аренду, - добавляет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. - Со стороны арендаторов спрос на эти квартиры высокий в силу низкой арендной платы, это обеспечивает собственникам квартир стабильный доход».

Право имеете, но не можете
Сделки с квартирами в хрущевках имеют свои особенности. С точки зрения закона (ст. 209 Гражданского кодекса РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. «Но на практике, - рассказывает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), - после выхода постановления об изъятии земельного участка продать квартиру в находящемся на нем доме становится невозможно». С другой стороны, у покупателя могут возникнуть проблемы с пропиской в хрущевке под снос. Примерно за год до запланированного сноса дома жилищные комиссии закрывают в нем регистрацию по месту жительства, делая исключение для родившихся здесь детей и, возможно, регистрации супругов. Оформление документов в данном случае происходит по результатам рассмотрения комиссий.