Вторичный рынок: продаем комнату в коммуналке, покупаем отличную квартиру в новостройке. Ваш шанс начать новую жизнь. Выбор: от студий в Подмосковье до трешек в Москве

Герой любимой миллионами книжки про Буратино – Папа Карло – всю жизнь прожил в убогой каморке с нарисованным на стене очагом. И не подозревал, что обладает настоящим богатством – надо лишь отодрать холстину с рисунком и заглянуть за нее… В подобной же ситуации, убеждают нас застройщики и риелторы, оказываются сегодня тысячи москвичей: они обитают в комнатах в коммуналках, а могли бы позволить себе отдельную квартиру, и даже не однокомнатную.

 

Насколько такая постановка вопроса реалистична – это решил выяснить обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

 Шел в комнату, попал в другую.

А. Грибоедов, «Горе от ума»

Для расчетливых и терпеливых
Не будем томить читателя загадками и многозначительно надувать щеки: на самом деле тут нет никакой мистики, все просто. Недвижимость в центральной части города (любого, Москва тут совершенно не является исключением) всегда дороже, чем на окраинах. Так что если ваша комната расположена более-менее в центре (именно «более-менее», вид из окна на Красную площадь совершенно не обязателен), то вы можете перебраться в менее пафосный район – с огромной прибавкой в метрах.

О конкретных ценах мы поговорим чуть ниже, а пока зададим простой вопрос: а почему комнаты в центре Москвы такие дорогие? Ведь цена – это не то, что просит продавец, а та сумма, по которой сделка в итоге заключается. Если люди приобретают данные объекты за многие миллионы рублей – они это делают зачем-то. Зачем?

Как выясняется, резонов у покупателей несколько. Во-первых, многим необходимо жить непременно в центре – ради доступности к соблазнам большого города они готовы согласиться на присутствие соседей. А если жилье нужно именно в центральной части Москвы, то выясняется, что несколько миллионов рублей – это не так и много… «При всей их внешней дороговизне комнаты оказываются, как это ни парадоксально, самыми дешевыми объектами жилой недвижимости внутри Садового кольца», - говорит Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости».

Второе соображение – возможность сдать в аренду. Как мы помним из предыдущего абзаца, существует масса желающих жить непременно в центре – при этом далеко не все из них имеют возможность приобрести квартиру. Значит, станут снимать – и в расчете именно на данную категорию арендаторов и приобретают комнаты предусмотрительные рантье. «На территории ЦАО комнаты – это самое дешевое предложение в сегменте аренды», - напоминает Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс». А самое дешевое, как мы знаем, – практически всегда самое востребованное.

И, вероятно, главное – различные пути, с помощью которых покупатель комнаты надеется в перспективе стать владельцем всей квартиры целиком. На рынке прекрасно известно правило: все комнаты по отдельности стоят меньше, чем целая квартира. «Если в коммуналке четыре комнаты, то цена каждой – 5-6 млн, - иллюстрирует этот тезис адвокат Олег Сухов. – А в целом такая квартира будет стоить более 50 млн руб. Так что есть смысл покупать, например, две комнаты и ждать возможности приобрести две другие – даже если за последнюю придется серьезно переплатить. А в период ожидания каждую из комнат можно сдавать в аренду по цене около 20 тыс. руб.».


Что и почем?
Перечитав предыдущую главу, автор поймал себя на мысли, что фактически агитирует за то, чтобы не избавляться от комнат, а сохранять их за собой. Но не все так просто: жизнь, как известно, у человека одна, и совершенно не хочется проводить ее в квартире с соседями. Инвестировать в комнаты прекрасно, проживая где-то еще, а каждый день натыкаться на кухне на соседку бабу Клаву и ругаться с ней по поводу того, кто натоптал в коридоре – это, знаете ли, на любителя.

В общем, как нам представляется, многие обитатели «коммунального рая» были бы счастливы убраться из него. Попробуем посмотреть, что им доступно. Для начала (как и полагается в рыночной экономике) оценим, за сколько ваше имущество может быть продано.

10 млн руб. По словам наших консультантов, это максимальная цена для рынка комнат. Расположение должно быть в самом центре города, в «сталинках» или дореволюционных домах, говорит Александра Бирюкова («Домус финанс»). Площадь – более 20 кв. м. А лучше – ближе к 30. В этом случае отдельные умельцы даже умудряются оборудовать в уголке такой комнаты собственную кухню и санузел – это категорически запрещено нормативами, но, как известно, строгость закона часто компенсируется его необязательностью… Но все-таки 10 млн – это самый максимум, близкий к невероятности. «Практика показывает, что продать комнату за 10 млн руб. почти невозможно», - убеждена Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

4-7 млн руб. Такая цена уже реальна для значительно большего числа объектов. Это комната площадью около 15 кв. м, расположенная в центре. «Объект в 15 кв. м, в шестиэтажном кирпичном доме недалеко от ст. м. «Красные Ворота» стоит 4,6 млн руб., - привели свой пример специалисты аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Дом когда-то принадлежал МИД СССР, в комнате пластиковые окна, застекленный утепленный балкон, выполнен косметический ремонт».

Действительно, «комнату в ЦАО можно купить в среднем  за 4 000 0000 - 5 000 000 рублей», - замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» и приводит свои примеры:

- комната на Петровке в коммуналке  общей площадью 150 кв.м предлагается за 4 900 000 рублей;

- на Мясницкой комнату в пятикомнатной квартире можно приобрести за 4 700 000.


А вот предложения, которые привел Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- комната в 15 кв. м в пятикомнатной квартире (140 кв. м), на седьмом этаже восьмиэтажного дореволюционного дома в районе станции метро «Новокузнецкая» - 5,9 млн руб.

- 15,2 кв. м в пятикомнатной квартире (117 кв. м), на третьем этаже четырехэтажного дореволюционного дома в районе станции метро «Кузнецкий Мост»

- 5,7 млн руб.

- 2,5 - 5 млн руб. Это уже принципиально иная группа. Район – 2-3-я станция от Кольцевой линии. Площадь – те же 15 кв. м, но квартира другого типа. Это уже не «историческая коммуналка» (квартира, которая изначально заселялась посторонними людьми), а объект, превратившийся в коммунальный в результате какой-то семейной драмы. Сначала все жили вместе, а потом переругались, переразводились и выделили отдельные лицевые счета. В 3-5 млн руб. оценивает подобную комнату Александра Бирюкова («Домус финанс»). Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», менее «щедра»: по ее оценке, цена такому объекту 2,5 - 3 млн руб.

- 2 - 2,5 млн руб. Самый низ данного рынка. Комната небольшая (10 кв. м) и находится на окраине, в трехкомнатной квартире в девятиэтажном доме. Кухня – стандартные для подобного сегмента 6 кв. м.

Выбор есть! Особенно за 10 млн
Теперь, более-менее разобравшись с имеющимися средствами (хотя точную цифру, конечно, можно назвать, только зная все характеристики имеющейся комнаты), перейдем к следующему этапу: выбору. Предложение действительно многообразно.

Лучше всего, естественно, будут чувствовать себя те, кто располагает бюджетом в 7-10 млн руб. – они могут даже остаться в Москве, причем даже не в одно-, а 2-3-комнатных квартирах. «Располагая подобной суммой, можно рассматривать более 20 различных проектов в старых границах Москвы – и это без учета апартаментов», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

В качестве примеров эксперт приводит ЖК «Некрасовка» в ЮВАО – там трехкомнатные квартиры без отделки площадью 84,6 кв. м стоят 7,53 млн руб. В расположенном по соседству ЖК «Некрасовка-Парк» трешки в 79,8 кв. м продаются за 8,85 млн руб. В ЖК «Зеленый бор» (Зеленоград) также трехкомнатная квартира площадью до 84,9 кв. м стоит до 8,4 млн руб.

Не нравится юго-восток и удаленный Зеленоград? Есть расположенный в ЮЗАО ЖК «Эталон-Сити», где двухкомнатная квартира площадью до 71 кв. м стоит до 8,99 млн руб.

Если же покупатель согласится на однокомнатную квартиру, то, отмечает Софья Лебедева, можно найти много предложений в домах бизнес-класса, находящихся в СЗАО, ЮЗАО и СВАО. Например, 8,54 млн руб. стоят квартиры в ЖК Wellton Park, до 8,9 млн руб. – в ЖК «Мос-Анджелес».

Есть неплохой выбор и квартир с чистовой отделкой. Скажем, в ЖК «Life-Митинская» можно приобрести однокомнатную квартиру за 8,21 млн руб. Есть еще предложения в мкр-не «Царицыно», ЖК «Большое Кусково» и «МПИ».

Бедность не порок
С бюджетом в 4,5 - 7 млн руб. придется быть скромнее. «Подобная сумма позволит приобрести только однокомнатную квартиру в новостройках, находящихся в непосредственной близости от МКАД, либо в неблагоприятных для проживания районах, - говорит Александра Бирюкова («Домус финанс»). – Кроме этого, доступны еще апартаменты». «Пять миллионов – бюджет для Москвы очень скромный, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Например, в мкр-не «Царицыно-2» можно приобрести «однушку» площадью 36,91 кв. м за 4,58 млн руб. В «Загорье» квартиры в 30,4 кв. м стоят 4,79 млн руб., в ЖК «Эталон-Сити» минимальная стоимость однушки начинается от 4,96 млн. В ЖК «Некрасовка» - от 4,1 млн руб.».

Но есть простой способ получить квартиру значительно лучшего качества и большего метража – перебраться в область. «Имеет смысл обратить внимание на ЖК, расположенные в ближайшем Подмосковье, - убеждена Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – По качеству, уровню жизни (если есть вся инфраструктура и хорошая транспортная доступность) эти проекты не уступают московским, а по цене могут быть и вдвое дешевле многоэтажек в спальных районах на окраине Москвы».

Полностью соглашается с этой точкой зрения и Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». И приводит примеры. Скажем, в Одинцовском районе (мкр-н «Немчиновка») до конца марта однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м можно купить за 4,57 млн руб. Дома здесь уже построены и заселяются. А если покупать квартиру на этапе строительства, то за 4,2 – 4,3 млн руб. можно приобрести трехкомнатные квартиры в подмосковных ЖК «Новое Домодедово» или «Алексеевская роща 2».

Если же денег еще меньше (менее 4,5 млн руб.), то варианты возможны и тут – правда, в большинстве своем они будут на отдалении. Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость») в ценовом диапазоне 3,3 - 3,6 млн руб. называет несколько проектов:

- однокомнатную квартиру в 44 - 46 кв. м в ЖК «Ново-Никольское» (Троицкий АО, 22 км от МКАД);
- двухкомнатная квартира площадью 57 кв. м в ЖК «Новое Домодедово»;
- квартиры от 60 кв. м в ЖК «Берег Скалбы» (Ивантеевка) или «Светолюбово» (Пушкино).

Еще дешевле – в пределах 2,5 млн – стоят 25-метровые студии в ЖК «Квартал Европа» (Балашиха) или полноценные однушки площадью 39 кв. м в ЖК «Алексеевская роща».

А Мария ЛитинецкаяМетриум Групп») называет объекты и в 2 млн руб.: в ЖК «Спортивный квартал» (Новая Москва), ЖК «Борисоглебское» (от 1,68 млн руб., 33,07 кв. м), ЖК «Престиж» (студия площадью 26 кв. м за 1,94 млн руб.).

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Справедливости ради отметим, что с приобретением новостроек все не так гладко. К названным выше суммам надо добавлять плату за оформление документов, часто – за отделку (менее чем по 10 тыс. руб. за кв. м ремонт сделать вряд ли получится). Не забудем еще и о том, что большинство продаваемых квартир еще только строятся, так что до вселения придется где-то жить 1-2 года – скорее всего, снимать жилье. А еще у долевого строительства существуют риски – как напоминает адвокат Олег Сухов, бывали случаи, когда дольщики оставались и без денег, и без квартир.

В общем, очертя голову в это дело кидаться не стоит – надо все разузнать, взвесить. С другой стороны, влачить существование в коммуналке с соседями тоже как-то не радостно. Жизнь-то одна, и она проходит.