Банковская ипотека обернулась рассрочкой от застройщика

Если вы оцените ипотечные итоги прошедшего года, то вам, как говорила одна знаменитая актриса, станет просто «страшно жить». Повышение процентных ставок по кредитованию недвижимости колеблется в рамках 3-10%, требования к заемщикам ужесточились, программы в банках сократились, а то и вовсе исчезли на время. Сейчас, по оценкам Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru есть две группы банков - одни стремятся заключить максимальное количество договоров на ипотеку, наращивать кредитный портфель, другие - наоборот, из-за недостатка финансирования тщательно отбирают заемщиков и стараются снизить поток клиентов.

Однако банки, стремящиеся получить как можно больше заказов, не балуют клиентов процентными ставками. При обращении к ним будьте готовы платить за квартиру от 20% и выше. В годовой процент такой банк закладывает все вероятности «невозвратов», «личных банкротств клиентов», потерю работы и так далее.

Если же говорить о банках, ставящих на качество кредитного портфеля, то получить у них кредит, в связи с ужесточением требований, крайне сложно.


Преграды для клиента
Первое испытание, к которому нужно подготовиться потенциальному заемщику – невероятно маленький выбор «реальных» программ ипотеки на новостройки.

«Из банков, предоставляющих кредиты на строящиеся объекты, остались на рынке единицы – рассказывает Сергей Горобец, директор департамента по работе с застройщиками Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК). - И условия в этих банках сильно скорректированы. Они готовы рассматривать только объекты, построенные на 80%, в которых ведутся кровельные работы, соответственно, дом через несколько месяцев пройдет госкомиссию и будет продаваться как вторичное жилье».

Имена этих банков всем известны – это Сбербанк, Газпромбанк и Банк Санкт-Петербург. В условиях общего неблагополучия банковской сферы в России, только «флагманы производства» могут позволить себе играть на рынке с большими рисками.

«Наша компания активно работала в 2007-08 с новостройками – делится опытом Сергей Горобец (НБИК). - За это время было аккредитовано 191 строящийся объект и 117 компаний-застройщиков. И сегодня все эти объекты невозможно продавать с помощью ипотеки из-за отказа банков от данных программ». Вот яркая иллюстрация того, что стало и рынком ипотеки новостроек буквально на наших глазах.

Вторая проблема - подобрать объект и одновременно заемщика, отвечающих требованиям банка, практически невозможно. То есть, если вам понравилась новостройка, то, скорее всего, вам не понравятся банки, через которые можно оформить ипотеку на квартиру в ней. И наоборот.


Кредиторы ждут снижения цен
«Многие банки вводят так называемые «заградительные ставки», чтобы снизить поток заявок на время кризиса ликвидности – комментирует ситуацию директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. - По мере набора банками средств, будет и улучшаться ситуация на рынке ипотеки. В свою очередь, на рынке недвижимости падает не только спрос, но и предложение, наблюдается общая стагнация. Это вызвано неуверенностью потенциальных заёмщиков в своих доходах, т.е. спрос есть, но он отложенный и «выстрелит», когда ситуация в стране начнёт улучшаться».

Однако аналитики прогнозируют падение цен на жилье, поэтому банки заняли выжидательную позицию и, пока рынок жилья не достигнет дна, не будут возобновлять кредитование новостроек.

«По моим оценкам в 2009 году массового кредитования новостроек не будет – заявляет Александр Пименов, пресс-секретарь компании «Кредитмарт». - Некоторые банки станут выдавать кредиты на новостройки зачастую, где они сами участвуют в кредитовании строительства». Фактически, это единственный критерий участия банка в ипотеке на новостройки. А «гадать на кофейной гуще» подойдете ли вы этому банку или нет, и понравится ли он вам, если вы ему подойдете – вопрос вашего терпения и большого количества времени, потраченного, вполне вероятно, безрезультатно.


Условия для заемщика: насколько это жестоко
В чем именно выразилось ужесточение требований к заемщикам можно понять, рассмотрев конкретные примеры. Допустим, нам нужно 5 миллионов рублей (приблизительно столько сегодня стоит новенькая однокомнатная квартира около МКАД) при сроке ипотеки до 10 лет.


Сбербанк: готовьте миллион
В Сбербанке РФ от вас в таком случае, тут же потребуется первоначальный взнос в размере 20%. То есть вы платите один миллион рублей в качестве первоначального взноса, а, собственно, в кредит вам дадут 4 миллиона. Жилье до регистрации собственности будет предоставлено под 15% годовых, после оформления нужного документа, ставка снижается до 13% годовых.

Банк готов увеличить срок кредитования, так же вы можете выбирать, как именно будете платить: равными платежами или следуя графику от большей суммы к меньшей.


Газпромбанк: только по списку
В Газпромбанке будьте готовы к появлению гораздо более жестких ограничений. Прежде всего, банк рассматривает в качестве возможных к кредитованию не все новенькие квартиры, а только относящиеся к «списку аккредитованных объектов». О том, какие именно дома входят в этот «список счастья» можно узнать прямо в Газпромбанке, он также опубликован на сайте в открытом доступе.

Первоначальный взнос составит 30% от стоимости жилья. В условиях нашей задачи, чтобы получить в кредит оставшиеся после первоначального взноса 3,5 миллиона рублей, вам нужно будет при доходе минимум в 180 тысяч «деревянных» ежемесячно отдавать банку по 90 000 руб. Помимо ставки 18% годовых нужно учесть и несколько дополнительных сборов и комиссий (0,85% от суммы кредита за рассмотрение заявки плюс НДС, возможно, и страховка).


Дельтакредитбанк: только под залог
В «Дельтакредитбанке» можно приобрести квартиру в новом доме только под залог уже имеющегося в собственности жилья. И оно должно отвечать целому списку требований: на жилплощади не должны быть прописаны несовершеннолетние дети, лица, в данный момент служащие в армии, находящиеся в местах лишения свободы или на принудительном лечении, недвижимость должна соответствовать нормам БТИ и так далее. Жилье, находящееся в долевой собственности, не рассматривается вообще.

Первоначальный взнос составит 30% от стоимости квартиры. При официальном подтверждении дохода (справки 2НДФЛ на зарплату в 120 тысяч рублей) процентная ставка будет состоять из 17,25 % годовых и дополнительных комиссий. Ежемесячный платеж - 59 019 рублей сроком на 10 лет. И за 120 месяцев вы выплатите банку 7 082 280рублей. Прибавьте к этому тот миллион, который вы заплатили, вот и получите истинную цену.


Абсолют-банк: решение до специального распоряжения
В Абсолют-банке, входящем в ведущие рейтинги по ипотеке, ваши документы подробно изучат, вас ознакомят с условиями, но подписание договора будет отложено до «специального распоряжения». Однако банк гарантирует, что документы будут подписываться на условиях рассмотрения и после одобрения никаких поправок вноситься не будет.

Полная стоимость кредита будет складываться из 17% годовых (если дом на этапе строительства), 1% от суммы кредита за рассмотрение заявки, проверки банком документов застройщика за 3 000рублей и страховки, выплачиваемой ежегодно. Таким образом, в данный момент средняя эффективная процентная ставка на рынке ипотеки новостроек превышает 20%, как видно из примеров. И в ближайшее время дешевых кредитов не будет, по понятным причинам.


Вариант: застройщик плюс банк
Между тем, сами застройщики, от чьих продуктов банки предпочли отказаться, с осени развернули целую кампанию скидок и рассрочек. «Интересные акции сейчас предлагают почти все строительные фирмы. Скидки порой доходят до 20-30%» - констатирует  руководитель проекта КФК-Estate Денис Лисаков.

Компании-застройщики для предлагают заемщикам рассрочки на условиях, аналогичных ипотечному кредиту банков. Единственным существенным различием рассрочки и кредита является срок кредитования. Если в банке это от 5 до 25 лет, то рассрочка у застройщика - до прохождения госкомиссии, то есть максимум на 2,5-3 года.

«Если приняли решение покупать новостройку, то, возможно, самым реальным будет воспользоваться рассрочкой застройщика, а когда ситуация нормализуется, оформить кредит на уже купленную квартиру на более выгодных условиях, и расплатиться с застройщиком» - утверждает Сергей Горобец (НБИК).


Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Отвечая на вопрос, стоит ли сегодня простым заемщикам покупать квартиры в новеньких домах в кредит, эксперты, в основном, советуют подождать. Во-первых, в первую половину 2009 года будет продолжаться падение цен на жилье и есть возможность реально выгадать на финансовом кризисе. Во-вторых, нет адекватного выбора ипотечных программ.

Прогнозы на обозримое будущее у всех экспертов малооптимистичны. Данный вид кредитования относится к наиболее рискованному вложению. Банки вернутся к ипотеке на новостройки в самую последнюю очередь. Имейте в виду, что ситуация продолжает меняться: пока мы готовили статью, один из основных предполагаемых «героев» нашего материала закрыл ипотечную программу новостроек.

Что касается наступления «оттепели», то наши эксперты сроки называют разные: от полугода до двух-трех лет. Ясно одно, нам предстоит сложный год во всех отношениях, но «предупрежден, значит, вооружен». Постарайтесь использовать ситуацию с выгодой для себя, кризис часто предоставляет возможности, которые никогда не открываются в условиях стабильности и процветания.


Примеры программ кредитования новостроек


 

 Банки Залоговая квартира Первоначальный взнос Подтвержденный доход Ежемесячный платеж  Срок ипотеки Процентная ставка
 Сбербанк нет от 20% 2НДФЛ разный, в зависимости от пакета документов и срока до 30 лет 15%  для жилья без регистрации собственности
Газпромбанк ( Новостройки, только указанные в списке аккредитованных самим банком) нет 30% 2НДФЛ: 180 тыс. (возможен совокупный доход 2-х человек) 90 000 5 лет 18% ( до регистрации залога)+ 0,85% от суммы за рассмотрение +НДС
Дельтакредитбанк (Новостройку можно приобрести только путем перекупания у первоначальных владельцев, т.е.. рассматриваются новые квартиры только с оформленным свидетельством) нужна 30%  (Новостройку можно приобрести только путем перекупания у первоначальных владельцев, т.е.. рассматриваются новые квартиры только с оформленным свидетельством) 2НДФЛ : 120 тыс. (возможен совокупный доход) 59 019 10 лет 17, 25% + 1,5% комиссия за выдачу и оформление + 2000 в месяц депозитарная ячейка+ 12 000 единоразовая регистрация ипотечной сделки+ оценка  квартиры аудит. компанией 5-6 тысяч рублей+ страхование( 3 вида) оплачивается каждый год
Абсолют Банк (В данный момент  банк  принимает и рассматривает заявки от  клиентов, но проведение сделок приостановлено до специального распоряжения).  возможно 25% 2НДФЛ: 174 тыс. руб. (возможен совокупный  доход) 87 000 5 лет 17% на этапе строительства, после регистрации+ 1% от суммы кредита+ плюс проверка документов застройщика 3 000 р. + страховка выплачиваемая ежегодно
Источник: Интертнет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru