Недвижимость: как она может помочь на пенсии? Рента, обратная ипотека, сдача квартиры в аренду и переезд за границу. Возможностей много, но они нуждаются в трезвой оценке

О том, что жизнь российских пенсионеров, как бы это помягче, не слишком изобильная, известно хорошо. И многие наши сограждане (особенно в том возрасте, когда пенсия уже не за горами) задумываются о том, как бы на «заслуженном отдыхе» не пришлось предаваться столь увлекательному занятию, как сбор пустых бутылок. С другой стороны, у нас ситуация интересная: любой москвич – по определению миллионер, если принимать в расчет стоимость имеющейся у него недвижимости.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК "Солнечная Система". Есть 122 200 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки от 3,1 млн руб. Узнать телефон

Так что сам собой напрашивается вопрос: как бы сделать так, чтобы этот актив (квартира) работал, помогая обеспечить действительно достойную старость? В возможных вариантах ответа мы и решили разобраться.

Варианты «поедания кирпича»
Вариант, первый приходящий в голову – заключить договор ренты или пожизненного содержания с обеспечением. Об этих сделках написано уже тысячи раз, поэтому тезисно:
- квартира продается, то есть юридически становится собственностью покупателя. Кстати, и налоги на недвижимость будет платить уже он;
- продавец получает право пожизненно проживать в своей квартире;
- отличие сделок между собой состоит в том, что при ренте продавец получает только деньги (единовременно после заключения договора плюс некоторые суммы ежемесячно), а при пожизненном содержании с обеспечением – все то же самое плюс еще некоторые услуги. Например, раз в неделю уборка в квартире, доставка продуктов из магазина дважды в неделю и т.п.

Очевидный плюс такого решения, по мнению обозревателя «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», в бесхлопотности: потрудиться нужно только при заключении самого договора, а далее будешь просто получать деньги – до конца дней. Но есть и очевидный минус: пенсионер лишает квартиры своих собственных наследников (при их наличии). В общем, дилемма.

Есть и еще один популярный аспект. «Пенсионеру, заключающему подобный договор, нужно подумать о собственной безопасности, - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Бывали случаи, когда покупатели, желающие побыстрее вступить в права на квартиру, «помогали» старикам отойти в мир иной. Поэтому очень важно не заключать договор ренты со случайными людьми, какими-то маргинальными личностями и так далее, которые были найдены по объявлению. Ни в коем случае не соглашаться на какие-то встречи с незнакомыми людьми. Обязательно нужно оповестить своих родственников, которые не претендуют на квартиру, но при этом могли бы отслеживать ситуацию. У которых будут все контакты людей, с которыми пенсионер заключает договор ренты». На взгляд автора, это все-таки «страшилка». Покупатель, заключивший договор ренты, окажется первым подозреваемым, если с пенсионером что-то случится – вряд ли можно этого не понимать. У мошенников, охотящихся за квартирами стариков, «инструментарий» совсем другой.

Естественно, интересен вопрос о том, сколько денег может получить пенсионер за свою квартиру? Наши консультанты из риелторского сообщества ответа на него не дали – что неудивительно, поскольку сделки ренты и пожизненного содержания проводятся крайне редко. Вовсе не потому, что нет желающих со стороны продавцов – не хотят как раз покупатели, понимая, какой, извините за выражение, «геморрой» они тут получают. Так что единственным источником цифр оказалась «Моссоцгарантия» - ГУП, созданное по инициативе правительства Москвы. Их предложения:

ЖК «Пироговская Ривьера» Квартиры у воды и леса от 1,95 млн. Осташковское ш.,12 км от МКАД. В сентябре выгода до 300 тыс. Узнать телефон

«Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с пенсионерами, супружескими парами и семейными парами из их числа, достигшими 65 лет; одинокими инвалидами первой группы, достигшими 55 лет; и одинокими инвалидами второй группы, достигшими 60 лет. Продавцу гарантируется единовременная денежная выплата в размере 3% от рыночной стоимости передаваемого жилого помещения. А также содержание с иждивением в объеме двух величин прожиточного минимума на душу населения в г.Москве (сейчас - 12 145 руб. в месяц), этот объем подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Еще предусмотрена 100-процентная оплата коммунальных услуг, а также организация и оплата ритуальных услуг».

Еще можно напомнить, что на Западе очень популярна т.н. «обратная ипотека» - в англоязычных странах ее называют eat your brick, «съешь свой кирпич». «Суть механизма в том, что пожилые люди получают в банке кредит под залог своей недвижимости, - объясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Заемщик продолжает пользоваться своей квартирой или домом и не обслуживает кредит: проценты капитализируются». После смерти заемщика возможны два варианта. Либо наследники гасят кредит (полностью, вместе со всеми набежавшими процентами), и тогда они получают недвижимость. Либо банк реализует предмет залога, забирает себе причитающиеся деньги – а наследникам достается то, что осталось (если вообще что-то осталось).

«Вариант, близкий по функционалу к ренте, - отмечает Максим Клягин. – Он постепенно развивается и на российском рынке. Как демонстрирует мировая практика, этот инструмент характеризуется высокой эффективностью – как в части положительного социального влияния, так и в макроэкономическом аспекте за счет масштабного возвращения в экономику частных накоплений, фактически замороженных в недвижимости».

ЖК бизнес-класса Лица! Осенью выдаем ключи. Инновационный дом на Ходынском поле. Звоните! Capital Group Узнать телефон

Пожертвовать простором
Второй лежащий на поверхности путь – это переехать в квартиру подешевле, получив на руки существенную сумму. Например, как напомнил нам Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», обычная двухкомнатная квартира в Москве (50 кв. м, спальный район) стоит сегодня порядка 10 млн руб. Однокомнатную в Москве же (только район подальше, от метро на транспорте) можно найти за 4,5 млн. А если согласиться перебраться в Подмосковье, да еще и в новостройку – вполне можно найти вариант и в пределах 2 млн руб. В последнем случае, правда, квартиру придется ждать года два – но это время можно жилье снимать.

В любом случае, подобный маневр способен принести владельцу недвижимости многие миллионы рублей единовременно. Так что вопрос исключительно в том, как этими средствами распорядиться. Положить под подушку и просто проедать – не слишком разумно: деньги могут украсть, да и инфляция отнюдь не дремлет. Так что разумнее средства вложить. Отрадно, что опрошенные нами эксперты не советовали старикам различных рискованных стратегий вроде игры на фондовом рынке или Forex. «Длинные» вклады в надежные банки с доходностью 11-12% годовых – это самое разумное. «Деньги лучше положить на банковские депозиты, - рекомендует Вадим Рубцов. – Причем лучше суммами не более 700 тыс. руб. в разных банках».

Автор тут позволит себе напомнить, что 700 тысяч – сумма, страхуемая государством. Существует государственное Агентство по страхованию вкладов, и если банк является участником данной программы – вложенные в него средства частных лиц не сгорят даже в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии.

Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 2,3 млн руб. Акция "Аукцион". 15 мин от метро, свой детсад. Выгода до 500 000руб. в сентябре! от застройщика RDI Group Узнать телефон

Стать рантье
Это третий вариант – сдать квартиру в аренду. В отличие от двух предыдущих он более хлопотный: нужно заключить не одну сделку, после которой наслаждаться покоем, а постоянно участвовать в процессе – искать снимающих, следить за ними и получать деньги, делать в квартире мелкий ремонт после отъезда и искать новых.

Имеет ли вся эта затея смысл? Вопрос непростой. Уже много раз отмечено, что доходность на нашем рынке аренды не превышает 4-5% годовых. Банк, предлагающий 11-12%, выглядит гораздо привлекательнее. Но не забудем такой аспект: если вы положили деньги в банк, прождали год, сняли проценты и потратили их – основная сумма осталась той же, что и была раньше (в деньгах), а фактически она уменьшилась (из-за инфляции). В случае же с квартирой денег от аренды вы получаете меньше, зато сама квартира с годами дорожает. В общем, вопрос «квартира или банковский депозит?» - сложный, явно тянущий на отдельную тему. Мы же продолжим для тех, кто считает это дело выгодным.

У данного пути есть три варианта. Первый – сдать одну комнату в имеющейся квартире. Здесь есть свои преимущества – например, не нужно совершать вообще никаких сделок по продаже, обмену. Также к плюсам, обращает внимание Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоит отнести и то, что квартира всегда будет под присмотром. А еще пожилые люди часто страдают от дефицита общения, и арендаторы (если отношения с ними сложатся) могут помочь в решении и этой проблемы. «Иногда бывает, что отношения складываются настолько дружеские, что люди продолжают общаться и после того, как квартирант съезжает», - говорит Галина Киселева.

Что до минусов, то главный из них тот же самый, что назван в предыдущем абзаце – появление соседей. Увы, описанная выше пасторальная картинка (прекрасные отношения с жильцом) – это все-таки исключение, а правило в сегодняшнем мире другое: соседи раздражают. Особенно на старости лет. В общем, решение о том, идти ли по этому пути, во многом зависит от личности самого потенциального арендодателя – хорошо ли он уживается с людьми. И, конечно, в этом случае надо тщательно выбирать себе жильцов. Лучше, если по знакомству.

И о деньгах. Цена комнаты, конечно, зависит от массы разных нюансов – местоположение, метраж, состояние. Но в целом, как говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в Москве можно ориентироваться на сумму 15-20 тыс. руб. в месяц.

Второй вариант – это разделить квартиру на две: одну для себя, вторую под сдачу. Похоже на то, что мы описывали во второй главе нашего повествования – с тем отличием, что вырученные деньги мы вкладываем не в банк, а в недвижимость. В этом случае, предупреждает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property, обе квартиры, скорее всего, будут уже не в Москве, а в Подмосковье. Или – в лучшем случае – одна в области, а вторая в Москве, но совсем на окраине. Это совсем неплохо: по словам Галины Киселевой («ИНКОМ»), минимальная стоимость аренды составляет сегодня 28 тыс. руб. (ЮАО и ЮВАО), 29 тыс. (ВАО), 32 тыс. (СВАО и САО), 33 тыс. (СЗАО) и 34 тыс. (ЮЗАО и ЗАО).

И третий путь, довольно экстремальный – не разменивать имеющуюся квартиру, а сдавать целиком, а для себя снимать. В том же Подмосковье. При всей привлекательности («двушку» в Москве вполне реально сдать за 40-45 тыс. руб., а в области снять за 20) это довольно рискованное мероприятие. «Нужно разбираться в договорах, которые заключаешь, уметь защищать свои права, - предупреждает Вадим Рубцов («РДН»). – Можно оказаться в ситуации, когда свою квартиру сдал, а из снимаемой тебя выселяют раньше срока».

Квартиры в "Южной долине" Купить квартиру? Легко! От 524 руб./день по ипотеке. Скидки в сентябре 7%. 15 мин от м. Домодедовская. Виды на заповедник. От застройщика RDI Group Узнать телефон

Граждане мира
Последний из рассматриваемых нами вариантов – самый радикальный: уехать за границу! Причем «технологии» здесь в принципе те же, что в описанных выше вариантах:
- можно оставить в собственности московскую квартиру, сдать ее в аренду и на вырученные деньги (плюс пенсия) что-то снимать за границей;
- можно продать квартиру здесь, купить жилье там и как-то распорядиться оставшимися деньгами – скажем, положить в банк;
- можно купить за границей более одного объекта недвижимости и жить за счет сдачи в аренду тех, которые не используются для вашего проживания.

На взгляд автора (сугубо субъективный, конечно), лучше всего первый вариант – во всяком случае, для начала. Жизнь за границей не то чтобы хуже – просто она во многом совершенно иная, чем здесь. Например, во многих странах в принципе не существует бесплатного медицинского обслуживания. Также сложно предсказать, как каждый конкретный пенсионер переживет «вживание» в новое для себя общество – один быстро отыщет компанию, другой же будет мучиться без оставшихся в Москве друзей и знакомых.

«Прежде чем переезжать на ПМЖ за границу, стоит попробовать несколько месяцев пожить в той или иной стране, внимательно прислушиваясь к своим предпочтениям, - говорит об этой проблеме Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. – Могут быть проблемы с климатом, языковым барьером. Разумнее сдавать имеющуюся квартиру в Москве и арендовать квартиру в полюбившейся стране. И, кстати, при такой схеме можно в любой момент переехать на новое место».

Что касается конкретных стран, то тут с большим отрывом от прочих идет Болгария - Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, обращает внимание на такие ее преимущества, как хорошее качество жизни при невысоких ценах. К тому же в стране хороший для жизни климат и близкий к русскому язык. Альтернативой является Черногория – страна также недорогая и близкая (ментально, лингвистически) России.

Готовый ЖК бизнес-класса Триколор! Выгода до 5 млн руб. Дом полный жизни! Спец. условия при 100% оплате. Успейте купить. Звоните! Capital Group Узнать телефон

Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property, советует обратить внимание на Португалию – страну, очень популярную у европейских пенсионеров. Здесь мягкий климат и значительно более низкие (чем в остальной Европе) цены. Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании Icon, говорит о Венгрии – одной из самых дешевых стран для пенсионеров и, пожалуй, единственной в Шенгене, где можно получить ВНЖ как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Для этого пенсионеру надо предоставить долгосрочный контракт аренды (минимум на 1 год), денежные средства (справку из Пенсионного фонда, справку из банка о зачислении пенсии на банковский счет, справку из банка о денежных накоплениях) и медицинскую страховку.

Но, задумываясь над жизнью за границей, на наш взгляд, надо иметь в виду две вещи. Первое – это непредсказуемое ослабление рубля, из-за этого ваш доход, получаемый от аренды московской квартиры и конвертируемый в инвалюту, может серьезно сократиться, и именно сегодня эту ситуацию переживают российские дауншифтеры. Второе - как показывает практика, жизнь за границей недешевая, и ваш ежемесячный доход должен быть все-таки приличным, чтобы обеспечивать достойное существование. Одной российской пенсии явно недостаточно. («Жизнь в Болгарии. Цены. Мифы и реальность. Считаем затраты на проживание и обслуживание недвижимости. Интересные варианты на бальнеологических курортах в Велинграде и Сандански».)
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, возможностей у пенсионеров (настоящих и будущих) распорядиться своей недвижимостью масса. Да, от многих из них просто захватывает дух – такими радикальными они кажутся, такой решительности требуют. Что ж, как говорится, хочешь жить – умей вертеться…