Покупка квартиры. Родственники владельца – простые и «козырные». Оцениваем уровень риска и принимаем решение

Среди квартир, продаваемых на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то живет. Можно даже сказать, что этих объектов большинство: граждане наши не настоль состоятельны, чтобы сначала купить себе новое жилье, а потом продавать свободное старое. Куда чаще встречается «альтернатива» - прежний жилец сидит в квартире до последнего и уезжает из нее только в новокупленную. С одной стороны, такое положение – в порядке вещей. С другой – покупателя не могут не одолевать сомнения: а вдруг этот проживающий выезжать откажется?

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сегодня портал Metrinfo.ru постарается разобраться в хитросплетениях данной темы.

Скидка до 300 000 руб. Заселение в 2016г. 2 дет. сада, школа, паркинг, лесопарк, озера. 10 мин до ж/д станции от 2,2 млн руб. Узнать телефон

Сплошной дуализм
Начнем с теории и законов. Существует право собственности на недвижимость – квартира является имуществом кого-то, и этот кто-то вправе ей распоряжаться. Может жить сам, а может продать, подарить, завещать и т.п. Одновременно с этим существует регистрация по месту жительства. Формально процедура эта носит заявительный характер – вы информируете государство, что проживаете по такому-то адресу, и если у государства возникнет в вас надобность (налоги, мобилизация, etc.), искать вас следует там. Фактически же правила регистрации, постоянно меняясь с 1993 года, все больше и больше напоминают Положение о паспортной системе СССР 1974 года, где фигурировало понятие «прописка» (сегодня формально отмененное), и где гражданин фактически «приписывался» к своему жилищу.

Рассуждать о том, являются ли подобные правила свободными и демократичными, насколько они гармонируют с законами других стран, мы не будем – это явно выходит за рамки темы данной статьи и вообще тематики нашего портала. Отметим лишь, что регистрация создает, по сути, «параллельное право собственности». «Просто зарегистрированный» в квартире вроде как не собственник, и распорядиться имуществом можно не считаясь с ним. Но очень часто такой человек и после продажи сохраняет «право пользования» - говоря проще, может в этой квартире жить. Что, конечно, фактически сводит на нет возможность продавать данную недвижимость без учета его мнения…

ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Настоящее новогоднее чудо! Не упустите! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! Urban Group Узнать телефон

«Зарегистрированные». Простые…
Самая распространенная категория «зарегистрированных, не являющихся собственниками» - члены семьи собственника. Например, владелец квартиры женится – и жена получает регистрацию. Или у человека появляется ребенок – его тоже регистрируют без проблем. Что будет с ними, если собственник квартиру продаст? Теоретически, они должны уехать. «В соответствии с п.2 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользованием жилым помещением членами семьи прежнего собственника, - говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья». – Однако, как показывает практика, автоматически человек не лишается права пользования: если он добровольно не снимается с регистрационного учета, это возможно сделать только в судебном порядке».

Другие эксперты изъяснялись еще более категорично. Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы (в обычной жизни дама в высшей степени любезная) даже использовала слово «бардак». «Существует ряд категорий, которых суд не выписывает и сохраняет за ними право пользования даже после смены собственника, - говорит она. – На мой взгляд, несмотря на то, что у нас Конституцией гарантируются определенные права собственнику, на деле их постоянно ограничивают».

В общем, даже «обычные» проживающие снимаются с регистрации только через суд, а не автоматически. А ведь есть еще и другие…

Город - курорт Митино О2. Квартиры м.Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,2 млн рублей Urban Group Узнать телефон

…и «козырные»
Некоторые категории зарегистрированных граждан обладают даже еще большими, чем прочие, правами. Прежде всего, речь идет о людях, которые проживали в квартире на момент приватизации, но от участия в ней отказались. «Такого гражданина нельзя выписать просто так, по воле нового собственника, - напоминает Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора Недвижимость». – На этот счет есть специальное решение Конституционного суда». В итоге такой проживающий оказывается, конечно, крайне опасным для покупателя: в правоустанавливающих документах он не значится, договор купли-продажи подписывать не должен, а выгнать его потом просто невозможно.

Существуют и другие «льготные категории». «Выписать из квартиры, даже через суд, можно только дееспособных граждан, - отмечает Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-Недвижимость». – Дети, пенсионеры и инвалиды в эту группу не попадают». Более того, добавляет эксперт, если в ходе разбирательства выяснится, что при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних, недействительной может быть признана сама приватизация – а это путь к тому, что и все последующие сделки (включая и последнюю куплю-продажу) станут недействительными.

Что делать? Для выявления подобных «джокеров» наши эксперты рекомендовали сравнивать тех, кто участвовал в приватизации, и тех, кто когда-либо проживал в данной квартире (эти данные имеются в расширенной выписке из домовой книги). Если какой-то человек во втором документе присутствует, а в первом – нет, необходимо обратить на него самое пристальное внимание, чтобы понять, кто он и куда девался. А если в истории квартиры было несколько переходов прав собственности, но при этом в ней все время был зарегистрирован один и тот же человек, можете не сомневаться: это такой «козырной». И квартиру ее нынешний собственник продает потому, что не может с ним справиться.

Александровы пруды, 30 от МКАД Участки площадью от 8 сот. Калужское шоссе, 30 км от МКАД. Подробности по телефону! от 184 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Как их «подвинуть»?
Предположим, мы приобретаем квартиру, и обнаружили в ней зарегистрированных граждан. Что делать с ними – как гарантировать, чтобы жильцы покинули после продажи «насиженное гнездо»? В принципе, говорит Роман Вихлянцев («Аврора Недвижимость»), существуют два основных вида рычагов давления: правовые и экономические.

Первый вариант сводится к тому, что все проживающие в квартире должны подписать соответствующее обязательство. Сложность тут в том, что – согласно ГК – в договоре могут быть оговорены обязанности сторон договора, и никогда – третьих лиц (мера очевидная: иначе я сейчас подпишу со своим главным редактором соглашение о том, что вы, уважаемый читатель, должны нам по миллиону). Поэтому в договор купли-продажи квартиры можно внести пункт о том, что такой-то гражданин обязуется сняться с регистрационного учета в такой-то срок, только применительно к тому, кто в этом договоре фигурирует, т.е. продавцу. А остальные зарегистрированные лица, отмечает Анна Рыжова, генеральный директор ООО «ЦНП «Твой город», должны подписать отдельное обязательство – и очень желательно, чтобы нотариальное удостоверенное.

Из народной мудрости известно, что обещать – не значит жениться. В обсуждаемой нами теме в точности так же: случаев, когда подписавшие обязательство отказываются его выполнять, масса. Мотивировки самые разные: от изощренных «не понимал последствий своих действий» или «подпись на бумаге не моя» до банального «не буду, и все!». Подобного рода споры подлежат разрешению в судах – а они у нас, как мы помним, весьма снисходительны к различной «гопоте».

«Любые расписки не стоят той самой бумаги, на которой написаны; дисциплинируют только деньги, - категоричен Павел Бабанин, генеральный директор компании CENTURY 21 Master Realty, и призывает к использованию «экономических рычагов» - говоря проще, следует не доплатить некую сумму, которая будет получена продавцами только после физического и юридического освобождения квартиры. Причем сумма должна быть достаточно существенной.

Способ хорош, но обладает двумя недостатками. Во-первых, продающая сторона далеко не всегда, скажем так, монолитна. Весьма распространена ситуация, когда один (владелец) очень желает квартиру продать, а другой (зарегистрированный) плевать хотел на его потуги. Более того, если между этими людьми имеется конфликт, зарегистрированный будет только рад, что создал владельцу проблемы. Второй недостаток сводится к тому, что данный метод не всегда применим. Большинство сделок с квартирами – альтернативы, т.е. вместо реализуемой квартиры продавец сразу же покупает себе что-то новое. Получать деньги частями он откажется, потому что в этом случае сама продажа теряет для него смысл.

Что до прочих «рычагов давления», то единственное, о чем говорили наши эксперты – это суд. Ничего другого (во всяком случае, если оставаться в правовом поле) не придумано.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Коттеджи в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе. Коммуникации. Площади 8-20 кв.м. Звоните! 361 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

И две недели, и три месяца
Вернемся все же к более-менее нормальному развитию событий – что ваши продавцы не отказываются освободить квартиру. В какой период времени это должно произойти? «Сроки исполнения обязанности сняться с регистрационного учета законом не регламентированы», - говорит Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Поэтому речь тут может идти только о неписанных правилах, традициях. «Это происходит исключительно по соглашению сторон, и, как правило, прописывается в договоре купли-продажи», - говорит Андрей Банников («Азбука Жилья»). Для простых сделок («чистая» продажа) может быть установлен срок в 14 дней, а когда сделки сложные, участников много, установленное время, бывает, растягивается даже до трех месяцев.

Резюме от портала Metrinfo.ru
«Прописанные» в квартире – это действительно большой риск для покупателя. Поэтому, столкнувшись с ними, надо соблюдать несколько правил:

  • - постараться добиться, чтобы максимальное количество людей выбыло из квартиры еще до сделки. Если вам отказывают – обратить внимание на мотивировку (насколько она правдоподобна);
  • - отследить всю историю квартиры от момента первичной приватизации – и сопоставить эти данные с тем, кто в эти периоды был там зарегистрирован. Особое внимание обратить на тех, кто – не являясь собственником – в квартире фигурировал;
  • - собрать с проживающих максимальное количество всяких обязательств уехать, не постесняться попросить и справки из нарко- и психдиспансера. Если с продающей стороны планируется мошенничество, эта мера существенно снизит ей возможность маневра.