Призвать застройщика к ответу: допустимые и недопустимые изменения в проекте

Ко многим проектам применимо бессмертное «через четыре года здесь будет город-сад». Сладкоголосые барышни в офисах продаж и рекламные буклеты обещают обилие инфраструктуры, прекрасные панорамные виды, великолепную инженерию. После выясняется: чего-то, что сулили, нет, зато появилось нечто новое, о чем никто и не упоминал. А ведь обычный рекламный буклет с «обещалками» может послужить уликой для суда. В том, насколько сильно корректируются строительные проекты, страдают ли при этом интересы покупателей, в силах ли они что-то здесь поделать – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

«Никогда не врут столько, сколько перед выборами, во время войны и после охоты», - сказал Бисмарк. Человек своего времени, он, разумеется, не мог знать о некоторых вещах, очевидных нам – людям сегодняшним. Например, о том, что деликатно называется «искусством маркетинга», т.е. умением «впарить» товар покупателю.


Незыблемые и «подвижные»
Насколько застройщик считает себя обязанным выполнять то, что обещано в проекте? Мнения опрошенных нами участников рынка тут разделились. «Параметры объекта, которые являются существенными для клиента и определяют качество его квартиры, должны оставаться именно такими, какие были обещаны покупателю в момент заключения договора, - категоричен Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция». – И никакие аргументы инвестора не могут служить оправданием для их изменения».

Как отмечает эксперт, к этим ключевым показателям относятся объекты инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами, количество квартир в каждом доме и еще ряд показателей. «Данные принципы закрепляются в договорах, заключаемых между покупателем и застройщиком. И сегодня, когда все больше объектов продаются в рамках 214-го федерального закона, ограничения по внесению изменений в проект становятся еще более жесткими», - убежден Иван Романов. Корректировка же, по его мнению, возможна только в тех позициях, которые не влияют на качество проживания. Например, человек приобрел две квартиры и желает объединить их в одну – это никоим образом не повредит интересам других жильцов.

Есть, однако, иная точка зрения – куда менее благостная. «Незыблемыми можно считать только те вещи, изменить которые застройщику очень дорого и хлопотно, - говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Прежде всего, это касается уже построенных элементов. Например, реализуется здание, у которого уже возведены первые этажи, и там расположен подземный паркинг. Как-то перепрофилировать его сложно, и покупатель может быть уверен, что уж это-то не пропадет».

Все остальное – в высшей степени сомнительно. Известно немало случаев, когда по ходу строительства обещанный детский сад становится офисным помещением, а там, где планировался многоэтажный паркинг, появлялся лишний жилой корпус, отмечает Наталья Ветлугина. Возможны и другие «мутации». К примеру, обещали фитнес, и действительно построили его. Но первоначально предполагалось, что он будет «закрытым» - т.е. только для жителей данного комплекса. Но созданная застройщиком управляющая компания посчитала и решила сделать объект доступным для всех – чтобы лучше окупался. «Вылететь из проекта или кардинально видоизмениться может все, что недоходно или слишком дорого в эксплуатации», - подводит итог аналитик «Нового города».


Суровый дядя Кризис
Кризис, уже без малого год, лютующий на рынке недвижимости, не мог не отразиться на описываемых нами процессах. «В прежние времена девелоперы соревновались в различных «фенечках», стремясь выделиться ими среди конкурентов. Экономика проектов на тот момент позволяла, - отмечает Петр Машаров, управляющий директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость». – Сейчас единственным конкурентным преимуществом стала цена. Да и, пожалуй, степень готовности дома. Поэтому и исчезают из проектов дорогие ландшафтные дизайны придомовой территории, отделка мест общего пользования становится более экономной, дорогие лифты меняют на более дешевые… Известны случаи, когда уменьшали даже высоту потолков в квартирах. Все это – необходимость при ограниченном финансировании».

Насколько такая политика допустима? Как считает Иван Романов («Мосстройреконструкция»), застройщик может заменять отдельные составляющие инженерного оборудования – без потери их качественных характеристик. А вот уровень отделки мест общего пользования – «спорный вопрос», и политику застройщика в данном случае должно, прежде всего, определять количество проданных квартир.

«Если продано большинство квартир, то заменять допустимо только те нефункциональные элементы отделки, которые застройщик не гарантировал клиенту, а запланировал как дополнительные опции, исходя из своей сверхприбыли. Это может быть, например, какое-то излишество, скульптуры… Но ключевые параметры объекта должны оставаться неизменными, вне зависимости от  того, как изменилось положение застройщика», - отмечает эксперт.

В качестве примера он приводит возводимый его компанией комплекс «Грюнвальд». Несмотря на все экономические сложности и существенные изменения покупательских предпочтений, застройщик не отказался от облицовки фасадов дорогим натуральным камнем. 70% квартир уже продано, и покупателям обещаны фасады из натуральных материалов.

Принципиально иная ситуация – когда объект только стартовал, а конъюнктура рынка резко изменилась. Здесь общий уровень, в том числе и отделки, будет определять та средняя цена продажи, которая установится в новых экономических условиях. Корректировка проекта тут вполне допустима со всех точек зрения, в том числе и этической – поскольку ничьи интересы тут не страдают.


А надзорное око?
Строительство (как, впрочем, и любой бизнес в нашей стране) находится под жестким контролем государства. Нарушения не самые значительные, вроде присутствия на стройплощадке пары гастарбайтеров из стран СНГ без должным образом оформленных разрешений, сразу караются. В этом смысле кажется странным, что застройщики могут практически бесконтрольно менять проекты – они ведь оформлены и согласованы в различных надзорных инстанциях! Но так кажется только на первый взгляд.

«Возможность что-то нарушать напрямую зависит от административного ресурса компании, - говорит Наталья Ветлугина («Новый город»). – Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку. Для кого-то мельчайшие нарушения приведут к замораживанию проекта, а кто-то может превратить детский сад в офисно-жилой комплекс – и ничего». Таким образом, застройщики «с административным ресурсом» корежить проект могут как хотят – надзорные органы будут, как герой старого фильма, «есть яблоко и смотреть в окно».


Реклама как доказательство в суде
Итог получается невеселым. Покупателям квартиры остается либо положиться на совестливость и порядочность застройщиков (предметы, демонстрирующие плохую выживаемость при столкновении с коммерческими интересами), либо провозгласить верность идеалам северокорейского учения чучхе и опираться на собственные силы. Каковы тут перспективы?

Представители строительного бизнеса, конечно, уверяют, что никаких. Инфраструктура и уровень отделки обычно официально не обещаны – в том смысле, что они не упоминаются в договорах, которые покупатель подписывает с застройщиком. Более того, российское законодательство в принципе базируется на том, что квартира – это пространство, заключенное между стенами. Соответственно, все, что происходит во внешнем мире, покупателю не принадлежит. Какой-такой фитнес или подземный гараж?

Автор готов был бы согласиться, если бы не одно «но». Года полтора назад на одной риэлторской, как это принято сейчас говорить, «тусовке» я познакомился с адвокатом, который рассказывал поистине удивительные вещи. Некий застройщик пообещал возвести здание за два года, а сам затянул строительство. Клиентов, разумеется, отфутболивал, а на угрозы обратиться в суд демонстративно смеялся – дескать, никаких сроков в договоре не указано, судиться с такой доказательной базой невозможно. Однако адвокат, к которому обратились незадачливые покупатели, обратил внимание на рекламные буклеты застройщика – в них были прописаны сроки окончания строительства, причем, понятно, к тому моменту они уже истекли. Состоялся суд, который (несмотря на все доводы компании о том, что реклама – дело несерьезное, «чего не скажешь в шутейном разговоре?!») постановил, что отвечать за свои обещания придется. Застройщику постановили выплатить своим клиентам очень серьезный штраф…


Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Думается, не надо быть семи пядей во лбу, чтобы переложить вышеизложенную историю на тему нашей нынешней статьи. Привлекая покупателей, застройщики оставляют немало «следов»: буклеты, информацию в интернете. Собственный сайт, конечно, можно изменить – но существует такая вещь, как скриншот (screenshot) – «снимок» экрана, отображающий, что показывает ваш монитор в данный момент. В общем, позиция покупателей квартиры может оказаться вовсе не такой уж беззубой, как это кажется на первый взгляд.