Снимаем жилье. Роль риэлтора: отсортировка плохих и нужных вариантов; защита от причуд хозяина и подъема арендной платы; замена квартиры

Традиции московского рынка аренды (особенно его эконом-сегмента) неумолимы: услуги риэлтора оплачивает снимающий. В прежние годы размер комиссии составлял 100% ежемесячной арендной платы, в последнее время есть некоторая тенденция к снижению: можно найти специалиста, согласного поработать и за 60-80%. Но все равно сумма получается немаленькой – самый минимум, от которого она рассчитывается, составляет 20-23 тыс. руб., именно столько стоит сегодня аренда самой дешевой квартиры в Москве.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Дороговизна, как известно – одна из тем, которую можно обсуждать вечно и при этом без особого результата. Посмотрим на проблему немного с другого угла: тот, кто заплатил за услугу, в приличном обществе называется потребителем и вправе рассчитывать на «гарантийное обслуживание» - в данном случае, решение проблем, которые могут возникнуть с арендованной жилплощадью. Риэлторы действительно помогают своим клиентам? Этот вопрос пытался прояснить обозреватель портала Metrinfo.ru.

Александровы пруды, 30 от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте Участки для строительства дома в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе. Площади 8-26 сот. Подробности по телефону! от 2,7 млн руб. Узнать телефон


Хозяйские «тараканы»
Подавляющее большинство неприятностей, с которыми сталкиваются снимающие, можно описать парой слов – недоразумения с хозяевами. Наймодатель, при подписании договора казавшийся вполне себе вменяемым, вдруг начинает вести себя странно. Список «неадекватностей» огромен (любой агент со стажем расскажет массу подобных историй): тут и привычка хозяина заявляться среди ночи со словами, что это «его квартира»; и требования больше денег; и назойливые предложения выпить; и не менее назойливые – интимной близости.

Снимающие, естественно, бегут к своему агенту с претензией: «что за квартиру вы мне сдали?!». И тут выясняются интересные подробности: что само агентство никому ничего не сдавало. Что работа риэлтора – подобрать снимающему вариант в соответствии с его (снимающего) пожеланиями. И что работу эту агентство, как правило, успешно выполнило. А отношения нанимателя и наймодателя – их собственная проблема.


Кто с кем договаривается
Вспомним, как обычно происходит съем квартиры. Сначала потенциальный арендатор обращается в агентство. Подписывается договор на оказание услуг по поиску вариантов. Риэлторы начинают подбирать варианты, возят клиента на просмотры. (На практике бывает и так, что будущий арендатор дает заявку в несколько агентств, а договор с риэлторами подписывается, когда вариант уже найден и агент получает вознаграждение). Когда устраивающая квартира найдена – заключается еще один договор. Снимающего со сдающим.

Присутствует ли в этом договоре агентство недвижимости? «Договор найма двухсторонний, он заключается между нанимателем и наймодателем», - объясняет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». Впрочем, Мария Баскова, эксперт отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья», говорит, что некоторые агентства заключают трехсторонний договор – с участием риэлторского агентства.

Формально эти два договора (на оказание услуг и договор найма) никак не связаны друг с другом. Возникает ситуация, когда агентство свою работу выполнило. А что у снимающего конфликт с квартирным хозяином – это совсем другое дело, к работе риэлторов никакого отношения не имеющее.

Купавна Life 2, 14 от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые дома пл. от 103 кв.м. по шоссе, 14 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. от 7 560 000 руб. Астерра Узнать телефон


Чем может помочь риэлтор… если захочет
Ленин является автором прекрасного выражения: «по форме правильно, а по сути издевательство». Убежден, что при чтении предыдущих глав у читателя появилось именно такое чувство: ясно ведь, что конечной целью снимающего является беспроблемное проживание в квартире. Сама по себе услуга агентства «по подбору» никому не нужна…

Хочется вступиться за риэлторов. Во-первых, «художества» хозяев квартир обычно являются неожиданностью и для них тоже. Как и арендаторы, агенты, как правило, видят хозяина квартиры первый раз в жизни – на просмотре этой квартиры. И если сами снимающие не смогли разглядеть неадекватность сдающего – почему это должны сделать риэлторы? Да, у агентств есть свои «черные базы» «нехороших» арендодателей, плюс профессиональное чутье – и часто они действительно предостерегают снимающих от плохих вариантов. Но иногда всего этого оказывается недостаточно. А во-вторых, когда окаянство хозяина стало очевидным, выясняется, что возможности агентства как-то воздействовать на него очень ограничены. Единственный законный вариант – обращаться в суд. Путь долгий, хлопотный и – как правило – безрезультатный.

Так что на практике гарантии клиентам-арендаторам сводятся к тому, что им находят другую квартиру. «У разных агентств разные договоры и перечень предлагаемых услуг, - говорит Артем Артюхов, управляющий агентством недвижимости «СВ-Капитал», член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. – Но довольно частой является формулировка, при которой при выселении клиента не по его вине (как правило, если это произойдет в срок до 2-4 недель) агентство обязуется найти ему новый вариант либо бесплатно, либо с существенной скидкой». Сами риэлторы говорят, что доходов такая деятельность не приносит, зато позволяет сберечь доброе имя. Обращаем особое внимание: поступать таким образом риэлторы вовсе не обязаны. Включать или не включать в свой договор подобный пункт – это исключительно добрая воля агентства, вопрос его профессиональной этики.

Квартиры на Новой Риге! Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Хайгейт, ООО
ЖК Лесобережный. 20% скидка! Предложение ограничено. Звоните! 15 мин. от м.Тушинская Urban Group Узнать телефон


Договор: как можно подробнее
Практическая рекомендация, с которой согласились все опрошенные нами эксперты, состоит в том, чтобы составлять с арендодателем очень подробный договор. В нем прописывается все – сроки, суммы платежей, порядок их внесения. Также не забываем прояснить возможности хозяина посещать квартиру (тоже, как мы помним, огромное поле для недоразумений). Штрафные санкции за нарушения – в том числе и о том, что грозит хозяину, если он надумает выкинуть жильцов раньше времени. Примером для подражания тут может быть дорогая аренда квартиры, сегменты «бизнес» и «элита»: там все участники процесса юридически грамотны, предпочитают все достигнутые договоренности фиксировать в документах. В результате, отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), договоры составляются очень тщательно. Там может быть даже пункт о том, что при возможной смене собственников квартиры (в результате продажи) условия аренды остаются неизменны.

В эконом-классе (это автор уже добавляет от себя) почтения к документам у людей гораздо меньше. Но прописать все обязательства сторон все равно стоит – хотя бы как меру психологического воздействия на хозяина.


Случаи из жизни
Реальная практика – она важнее всего. По этой причине мы взяли несколько случаев типовых недоразумений, случающихся между арендаторами и арендодателями, и попытались разобраться в них.

Есипово Форест, 35 от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте Участки для строительства дома в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 6-14 сот. от 680 000 руб. Астерра Узнать телефон

Арендатор поселился, прожил месяц, но потом вдруг хозяева по непонятным причинам в одностороннем порядке разорвали договор и выставили жильца на улицу. Не вернули ни страховой депозит, ни плату за непрожитые дни.

Из текста следует, что агентство в данной ситуации свою работу выполнило – раз арендатор «поселился и прожил месяц». Так что помощь риэлторов в данной ситуации может сводиться к уже упоминавшемуся поиску нового жилья – со скидкой или вообще бесплатно. Что до взаимоотношений нанимателя с собственников, то, как отмечает Мария Баскова («Азбука Жилья»), при наличии официального договора найма снимающий может обратиться в суд.

Хозяева оказались вовсе не теми людьми, которых арендатору показывало агентство. Они требуют либо «выметаться», либо дополнительных денег.

Ситуация – однозначный прокол агентства, поскольку при заключении договора аренды оно должно было проверить правоустанавливающие документы. Причем не только те бумаги, которые приносит хозяин квартиры (либо тот, кто себя так называет), но и по базам данных. Если хозяева оказываются «не теми» - значит, агентство, как минимум, выполнило свою работу халтурно. Или – хуже того – состоит в сговоре с мошенником. Так что агентство тут просто обязано подобрать своим клиентам новый вариант – или в суд можно подавать уже на него.

Город-событие Лайково Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ивастрой, ООО
20% скидка! Предложение ограничено. Позвольте себе жить на Рублевке! Urban Group Узнать телефон

Хозяева резко повышают арендную плату.
Сформулировано не очень корректно: непонятно, когда происходит это в высшей степени неприятное для арендатора событие. Если в период действия договора (обычно он заключается на один год) – речь, безусловно, идет о нарушении владельцами квартиры своих обязательств. Варианты тут все те же – либо к риэлтору с просьбой найти другое жилье, либо в суд на алчных хозяев. Но может быть и другой вариант: год истек, хозяин предлагает продолжить отношения на новых условиях, а жилец не согласен. Ему нравится жить «по-старому»… Здесь, к сожалению, для жильца, правда полностью на стороне квартировладельца: он договор выполнил. С нового периода времени нужно снова договариваться о цене. А если не получится – искать другую квартиру.


Резюме от портала Metrinfo.ru
Есть старый, еще советских лет, анекдот: на некоем заводе организовывали выпуск разных товаров. То швейных машинок, то детских игрушек, то садового инвентаря. Но у рабочих, которые воровали с завода детали и пытались дома собрать готовое изделие, все время получалось только одно – автомат Калашникова. Мы это к тому, что самые разные темы рынка недвижимости, которые мы берем, все время приводят к одному: граждане не могут решить свои проблемы законными способами. И хотя в этой статье неоднократно описывались ситуации, когда надо выяснять отношения в суде, на практике этого не происходит.

В результате каждый ищет выходы сам. Кто-то полагается на собственные дюжие кулачищи, кто-то заручается «неформальной» помощью участкового милиционера, кто-то требует от риэлторов бесплатно найти ему новое жилье. И пока государство (верховный арбитр!) предпочитает вести себя подобно одному литературному герою (т.е в критический момент «отвернуться и посвистать»), порядка на рынке не будет.

Предложения августа Показать все объекты