Земля «по-крупному»: за 3 миллиона рублей можно купить поле в 3 гектара. Сотки оптом: для «родовых» усадеб, охотничьих хозяйств и бизнеса. Характеристики участка для удачных инвестиций

На земельном рынке много интересных предложений. Одно из них - крупные участки земли с возможностью ведения на них дачного строительства, устройства охотничьего хозяйства или собственного поместья. Правда, география товара не всегда соответствует запросам: покупатели в своем большинстве не хотят покидать Московскую область, а предложения с хорошими характеристиками расположены уже в других областях.

В настоящее время рынок предложения земельных участков весьма обширен. Определенную нишу занимают предложения от крупных землевладельцев (лендлордов), готовых продать землю любой нарезкой, включая делянки от 50 соток и больше. О том, где можно купить крупные участки, в чем особенность предложения, есть ли в этом сегменте инвестиционный интерес, разбирался «Портал о недвижимости Metrinfo.Ru».
 

Квартиры в "Южной долине" Купить квартиру? Легко! От 524 руб./день по ипотеке. Скидки в сентябре 7%. 15 мин от м. Домодедовская. Виды на заповедник. От застройщика Р RDI Group Узнать телефон

Где строят родовые поместья
Земельные участки под дачное или индивидуальное строительство площадью от 50 соток и больше, реализуемые крупными землевладельцами - не самый популярный формат на рынке загородной недвижимости и его доля в общем объеме предложения не превышает 3-5%. Елена Родина, директор департамента загородной недвижимости компании Chrsterton, рассказала, что тенденция приобретения больших участков в смежных с Московской областях активно начала развиваться с 2005 года, но с наступлением финансового кризиса многие потенциальные покупатели отказались от такой идеи. Но сейчас интерес к ним снова стал расти. «Покупатель рассматривает предложения уже по 3-4 га», - говорит Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость». Целевая аудитория покупателей – это политики, крупные бизнесмены и представители шоу-бизнеса «крупного калибра», которые покупают землю под «родовые гнезда», иногда даже с охотничьими угодьями – своими или арендованными.

По оценке экспертов КГ «Конти» основная доля спроса по удаленности – от 70 км. от МКАД. Однако Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» разделил целевую аудиторию на две части - одна часть покупателей ищет участки поближе к Москве, другая – в сопредельных областях и даже дальше. Причем первые покупатели зачастую ориентируются даже не на расстояние, а на время, которое они будут тратить на дорогу. «Люди, которые ездят на работу в Москву, могут искать как участки на Рублевке не дальше 12 километров от МКАД, так и на Новой Риге (или других скоростных трассах) уже на удалении 50 километров», - уточняет эксперт. Но и здесь есть свои нюансы. Солидные земельные наделы, которые экспонируются на рынке на Рублевке и Новорижском шоссе вряд ли подходят для усадеб и «родовых гнезд» - там шумно и к тому же участки до 50 км от МКАД очень активно застраиваются, - объясняет Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»).

В целом же Михаил Кондырев («33 Поселка»), считает, что предложения земельных участков площадью от 50 соток можно встретить в Подмосковье практически на всех направлениях, особенно на удалении от Москвы, например, в районе больших водохранилищ, - например, Рузского и Можайского. Чаще всего лендлорды реализуют их самостоятельно, либо обращаются в компании, которые специализируются на загородном рынке в качестве посредников, занимающихся продажами.

Выбор крупных участков в других регионах гораздо шире. Но столичных жителей интересуют локальные рынки. По словам Елены Родиной (Chrsterton), среди всех прочих направлений наибольшей популярностью пользуется Тверская область, - опять же по причине выхода к большой воде, красивой природы, и решения дорожного вопроса за счет строительства новой скоростной трассы. Еще одна область, которая также вызывала интерес среди покупателей крупных участков – Калужская, частично утратила популярность как раз по причине приближения в ней границ Новой Москвы. Покупатели, которые были ориентированы на строительство усадеб, сейчас потеряли свой интерес к данной территории т.к. уже не уверены, что смогут реализовать свои проекты под давлением приближающегося «большого» города.
 

ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. Р от 60000р за кв.м ООО ИСК БАСТИОН Узнать телефон

«Сам себе режиссер»
Проблема, которую приходится решать покупателям крупных земельных участков, приобретаемых вне границ организованных поселков (предложений с наделами по 1-3 га в коттеджных поселках катастрофически мало, - прим. редакции), - это подвод коммуникаций. Как правило, лендлорды продают только землю и не заморачиваются разводкой сетей. В лучшем случае вблизи может оказаться линия электропередач. Впрочем, Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что человек, покупающий несколько гектаров земли, прежде всего, желает быть независимым, поэтому наличие коммуникаций – это не первый параметр на который он обращает внимание - он ориентируется на местность, так как при строительстве усадьбы во всем кроме электричества он будет рассчитывать на себя, т.к. коммуникации и даже дорога будут автономными.
 

Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ», также подтвердил, что вопрос подведения коммуникаций, как правило, решается покупателем в индивидуальном порядке. «Но близость к внешним сетям может существенно снизить затраты на освоение участка», - добавляет Михаил Кондырев («33 Поселка»).
 

Цены «крупномасштабки»
Ценообразование в отношении крупных земельных наделов во многом зависит от тех же показателей, которые считаются важными и в случае с более мелкими участками – это расстояние от МКАД, направление, удобство дорожного сообщения, природные особенности, близость коммуникаций (электричества и природного газа) и проч.

Но законы рынка, заключающиеся в том, что оптовый товар стоит дешевле розничного, работают и при сделках с недвижимостью. «Участки в несколько гектаров под дачное строительство, - говорит Сергей Мигунов ( ГК «КОНТИ»), - отличаются по цене от более мелко нарезанных участков на 10-15%». Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что если сравнивать цену за одну сотку на участке площадью 10-20 соток и на участке 50-100 соток, то цена одной сотки большого участка будет дешевле не более чем на 20-30%. Правда, по словам Михаила Кондырева («33 Поселка»), на практике участок в 50 соток быстрее продадут по мелкорозничной цене, а дисконт начнет работать только при сделках от 1 гектара и более.

Еще один важный момент заключается в том, что если покупатели ориентируются на элитные направления, то, скорее всего, им предложат участки в границах коттеджных поселков. Цена предложения здесь даже на удалении от Москвы на 50 км и более не опускается ниже $10-15 тыс. за сотку. Эксперты объясняют это тем, что участки от 1 га и больше с возможностью их перевода под дачное строительство в Московской области в дефиците, поэтому и цена их высокая. «На Рублево-Успенском шоссе сейчас просто невозможно найти свободный лесной участок площадью 2-3 га под строительство частной резиденции не в составе поселка, - подтверждает Елена Родина (Chrsterton). Правда, цена включает и подведенные коммуникации»

На Новорижском шоссе подобрать крупный участок проще. Например, в 50 км от МКАд в районе деревне Рожново продается земельный массив 5,5 га, но продавец готов продать его частями от 2 га. На границе с участком лес и река, электричество и газ. Категория использования – земли поселений. Цена всего участка $2,75 млн.

Заметно дешевле обойдется участок, если выбрать менее престижное направление, например, Ленинградское шоссе. Там на расстоянии около 70 км от МКАД продается земельный массив 3,8 га. Статус участка - сельхозугодия, но с возможностью перевода под строительство дач. Участок располагается в лесном массиве, до второго бетонного кольца 1,7 км. Электричество проводят, ориентировочная дата окончания работ – 2014 г. торг. Цена участка - $190 тыс., но продавец допускает возможность торга.

Крупные наделы в менее престижных периферийных районах Московской области продаются по цене 10-15 тыс. руб. за сотку. Например, на рынке экспонировалось предложение общей площадью 3 га в 97 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. На момент продажи целевое назначение земли – сельхозугодия, но продавец заверяет, что его можно перевести под дачное строительство. Участок окружен лесом, есть пруд, подъездная дорога асфальт + «хорошая грунтовка». Цена - 3,1 млн рублей.

Михаил Кондырев («33 Поселка») сообщил, что в Ступинском районе Подмосковья также можно найти участки по 15 тыс. рублей за сотку. Эксперт обратил внимание и на то, что, по такой цене крупная нарезка – «чистое поле». В будущем покупателю придется дополнительно оплачивать разработку проектно-разрешительной документации на строительство дороги и прокладку коммуникаций, а также заниматься их строительством. Итоговые затраты могут оказаться настолько большими, что выйдет не дешевле, чем при покупке земли у застройщиков, которые равно распределяют все затраты между всеми участками. Эксперт рассказал, что в поселке Данилово 4 один из покупателей приобрел сразу 7 участков, объединил их общим забором и даже выкупил у застройщика-компании «33 Поселка» часть дороги, которая проходила по этой земле. В итоге он стал владельцем участка площадью 1 га.

Впрочем, Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость») считает, что большинство покупателей данного сегмента недвижимости имеют деньги, чтобы оплатить все услуги внешним компаниям, которые решат за него все правовые и проектно разрешительные вопросы, а также построят автономные коммуникации. «Он в таком случае ни от кого не зависит и строит любой дом, - его никто не ограничивает», – отмечает эксперт.
 

мкр. Новое Бисерово Ипотека с господдержкой без 1-го взноса на 1, 2, 3 ком. квартиры. Дет сады, школа, лес, озеро. Идет заселение! Р от 56 000 руб./кв.м Облинвестстрой Узнать телефон

Инвестиционный интерес
На протяжении многих лет  инвестиции в землю считались обоснованно оправданными т.к. никто не сомневался в том, что земля – очень ограниченный ресурс. Поэтому землю покупали и для сохранения и для преумножения вложенных средств. В годы кризиса интерес к инвестициям в земельный рынок заметно упал. Как объяснил Андрей Тетыш, председатель совета директоров компании АРИН, в кризис сегмент загородной недвижимости просел сильнее всего, поскольку для большинства покупателей дачи и коттеджи не являются объектами постоянного проживания.

Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что на сегодня большого инвестиционного интереса к крупным земельным участкам не наблюдается. Такого же мнения придерживается и Сергей Мигунов (ГК «КОНТИ»). Эксперт объясняет это тем, что независимо от площади, максимальной инвестиционной привлекательностью обладают участки с решенными вопросами по коммуникациям, с хорошими природными характеристиками. Поэтому делает вывод, что инвесторам сегодня неинтересно ждать повышения цен на крупные участки в будущем. Прибыль принесет вклад в развитие данного сегмента. Так, кусок чистого поля можно превратить  в полноценный участок со всеми коммуникациями; построить на нем объекты и реализовать более ликвидный продукт - готовые домовладения. «Именно в этом лежит инвестиционный интерес покупателей данной категории», - заключает эксперт.
 

Sky Skolkovo от 3,9 млн Апартаменты с гостиничным обслуживанием, современные фасады из стекла. Развитая транспортная сеть. Р Узнать телефон

А у столицы «северной»?
Земля в Ленинградской области у москвичей пользуется небольшим спросом. Хотя среди покупателей крупных земельных участков встречаются и жители столицы. Это преимущественно бизнесмены, выходцы из этого региона, зачастую в Петербурге у них живут родители или дети.

Андрей Тетыш (АРИН) говорит, что больше всего участков площадью от 50 соток и больше представлено во Всеволожском (28%), Выборгском (17 %) и Ломоносовском (14%) районах Ленинградской области. Меньше всего предложений в Бокситогорском, Подпорожском, Тихвинском и Сланцевском районах - в общей сложности менее 1%.

И хотя цены предложений в Московской и Ленинградской области отличаются, ориентиры общие для обеих столиц. В компании АРИН подсчитали, что, стоимость участка площадью около 50 соток меньше на 15-20% по сравнению с участком площадью 20-25 соток, расположенным в той же локации.

Самые дорогие участки, чаще всего, земли с категорией ИЖС, самые дешевые - участки ЛПХ (личных подсобных хозяйств). Самые престижные участки ИЖС располагаются в Выборгском, Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах, где цена составляет 100 000 – 250 тыс. руб. за сотку, в Бокситогорском, Тихвинском, Волосовском и Сланцевском районах цены заметно ниже - 30 000-40 000 руб. за сотку. Если рассматривать предложения личных подсобных хозяйств, то самые высокие цены сложились во Всеволожском, Ломоносовском, Выборгском, Гатчинском и Приозерском районах, где крупный участок продают по цене 6 – 11 тыс. рублей за сотку.