Поиск по базам : Я ищу
Новостройки Подмосковья
стоимостью от до руб. за м2квартиру


Инвестиции в «иные» метры: выбираем помещения в новостройках. Главные вопросы - порог входа и удобный момент для покупки. Что лучше - аптека, магазин или фитнес-клуб?

www.pronedvizhimost.ru

Инвестиции в коммерческие объекты в жилых комплексах по сравнению с квартирами отличаются более высокой доходностью и меньшим сроком окупаемости, притом что их стоимость в расчете на квадратный метр сопоставима со стоимостью жилья. Однако хорошие показатели можно получить лишь с «правильным» помещением.

Поэтому, если в прошлой статье на данную тему («Новостройки: подбираем коммерческие помещения. Инвестиционная арифметика – торговая площадь может оказаться выгоднее квартиры») речь шла больше о цифрах, то в этот раз «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как выбирать нежилое помещение, чтобы обеспечить максимальный доход и не столкнуться с различными проблемами.


Бюджет и время покупки
Прежде всего, надо понимать, что, несмотря на относительную дешевизну коммерческих помещений, которые в среднем стоят 130-200 тыс. руб./кв. м, что вполне сопоставимо с жилыми объектами, минимальный порог входа в этот сегмент все-таки выше, так как площади больше. Например, на рынке жилья можно купить однушку или студию за 4,5 - 5 млн руб., а на рынке коммерческой недвижимости самое небольшое помещение, а это обычно 40-50 кв. м, даже при низкой цене обойдется в 5-6 млн руб., но это, скорее всего, будет не самый ликвидный объект вдали от людских потоков. А для приобретения более просторного и ликвидного помещения потребуется уже как минимум 10-15 млн руб. «Поэтому с бюджетом меньше 10 млн руб. лучше вложить средства в квартиру, а вот при наличии суммы свыше 15 млн руб., напротив, стоит подбирать объекты в сегменте коммерческой недвижимости», - утверждает Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
За нежилое помещение можно заплатить и меньше, если покупать на начальном этапе строительства ЖК. Но, во-первых, далеко не каждый девелопер открывает продажу коммерческих объектов на стадии котлована, а во-вторых, если инвестор планирует сдавать помещение в аренду, а не перепродавать его после сдачи дома, большинство экспертов такую экономию считают не такой уж экономной, так как приходится «замораживать» средства минимум на 1-2 года. Ведь пока ЖК строится, там никто не живет, т.е. нет потребителей, а значит, нет и арендаторов. «Потребители появляются тогда, когда дом заселяется. Поэтому коммерческие помещения в жилых комплексах стоит приобретать на завершающих этапах строительства, ближе к моменту сдачи дома в эксплуатацию, - советует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Тем более в этом случае существенно снижаются риски недостроя и долгостроя». И в особенности не рекомендуется покупать коммерческие объекты на начальных этапах строительствам тем, кто вкладывает не только собственные накопления, но и привлекает заемные средства: «Заемным деньгам для того, чтобы обслуживать кредит, нужен уже готовый денежный поток или перспектива его скорейшего появления. Либо у покупателя должен быть сторонний поток денег, не связанный с приобретаемой недвижимостью и позволяющий расплачиваться по кредиту», - говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.

«Инвесторы, как правило, ждут хотя бы 50%-й готовности объекта, прежде чем сделать приобретение, поскольку покупка нежилого помещения требует отвлечения существенной суммы денежных средств из бизнеса, а окупаемость начнется только после открытия коммерческого объекта. Разница между этими событиями можем достигать трех лет, - говорит Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika. - Если застройщик надежен, у него не было долгостроев или не введенных в эксплуатацию объектов, я бы рекомендовал приобретать коммерческую недвижимость сразу после объявления старта продаж. Ведь в отдельных случаях за время строительства объекта (1,5 - 2 года) стоимость такой недвижимости может вырасти более чем в два раза, а наиболее «проходимые» и привлекательные помещения разбираются в первую очередь».

«Если нежилые объекты качественны и отличаются выгодным местоположением, то их обычно скупают все-таки на этапе строительства», - соглашается Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки компании Cushman&Wakefield.

Поэтому выбирать коммерческий объект и вести переговоры о покупке лучше, не дожидаясь ввода ЖК в эксплуатацию, а если помещение понравилось, то можно оставить залог или договориться о рассрочке. Конечно, не все застройщики идут на такие шаги, если недвижимость ликвидна, но пытаться стоит. Либо, как советует Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж компании STONE HEDGE, можно сосредоточить свое внимание на проектах редевелопмента, так как сроки ввода в эксплуатацию подобных объектов обычно короче, чем у нового строительства, а значит, при покупке на старте продаж деньги «заморозятся» на меньший период.


Выбор объекта
Но не так важно время покупки, как важен сам объект. При выборе помещения в первую очередь, конечно, нужно отталкиваться от своих финансовых возможностей: торговые площади могут приносить бОльшую прибыль, но стоят они дороже. А вот если средства не строго ограничены, то можно выбирать, исходя из предполагаемой доходности, окупаемости и востребованности помещения у арендаторов. Для этого надо предварительно изучить рынок, выявить целевую аудиторию и понять ее потребности, какие магазины и организации ей нужны и какие арендаторы готовы взять имеющийся объект. «То есть, присматривая помещение, нужно обязательно учитывать социально-экономические показатели района: состав жителей и доходы населения, а также наличие учебных и детских заведений и торгово-деловой зоны», - отмечает Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). Например, если рядом много домов бизнес-класса, то помещение может быть востребовано компаниями, ориентированными на обеспеченных клиентов, они могут платить за аренду выше среднего, а вот если рядом находится торговый комплекс, то магазины в ЖК вряд ли будут популярны у покупателей и, соответственно, у арендаторов.

«Еще одним важным фактором является доступность помещения для будущих посетителей. Здесь нужно оценить близость к остановкам общественного транспорта, станциям метро. Проанализировать пешеходные маршруты и людской трафик в разные часы», - говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). И как отмечает Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC, покупать можно лишь площади с ликвидной локацией, причем даже при ограниченном бюджете. «Не надо бояться высоких цен, лучше купить максимально востребованный вариант площадью 50 кв. м, чем дешевый, но никому не нужный объект с метражом 200 м. Дорогое помещение, как правило, гораздо проще сдать в аренду и в последующем перепродать. Поэтому необходимо оценивать коммерческую недвижимость не по стоимости, как делают многие покупатели, а с точки зрения ее будущей доходности», - отмечает Иван Татаринов (GLINCOM). И в этом вопросе большую роль играет трафик.

Чем больше людей проходит мимо, тем выше прогнозируемый доход арендаторов, а значит, больше арендные ставки и прибыль. «Прекрасный показатель – 600 человек в час, при таком потоке целесообразно открывать мелкий ретейл. А если показатель – 100 человек, в помещении можно размещать отделение банка или аптеку», - объясняет Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», но когда трафик меньше, лучше поискать другой объект для инвестиций. Причем лучше всего в масштабных проектах. «В принципе, в жилых комплексах, где больше 500 квартир, любая коммерческая недвижимость будет рентабельной», - утверждает Петр Кирилловский. Но, правда, иногда возникает проблема переизбытка нежилых помещений и перенасыщения ЖК объектами инфраструктуры, когда на один корпус приходится несколько аптек, салонов красоты и кафе. «Это чревато высокой конкуренцией между собственниками коммерческих объектов, сложностями в поиске арендаторов, вынужденным снижением ставок и простоем площадей», - сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). Поэтому если для имеющегося трафика потребителей коммерческих помещений слишком много, лучше искать другой ЖК, причем с открытой территорией и притоком покупателей «с улицы». А также, как отмечает Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури», не стоит покупать коммерческие объекты в новостройках, которые заселяются очень медленно, собственно поэтому у девелоперов нужно интересоваться динамикой продаж жилых помещений.

Естественно, выгоднее инвестировать в помещения с отдельным входом, расположенные на первой линии домов и на первых этажах. А что касается их назначения, то наибольшим спросом в масштабных жилых комплексах пользуются объекты, подходящие для торговли. Такие активы в большинстве случаев приносят самый стабильный доход (но, правда, если район еще не переполнен магазинами и торговые точки нужны жителям): «Даже в кризис 2008-2009 гг. наиболее устойчивы оказались помещения стрит-ретейла, расположенные в удачных местах», - напоминает Алексей Болдин, генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). И к тому же доходы от предприятий торговли не только стабильны, но и довольно высоки. Как отмечает Дмитрий Онофрей («Терра Аури»), у различных видов бизнеса разный оборот и, соответственно, разные возможности по арендной плате, и максимальную ставку прежде всего могут осилить именно магазины продовольственных и непродовольственных товаров.

«Поэтому при большом бюджете можно посоветовать покупку помещения площадью 900-1200 кв. м для размещения, например, супермаркета, а для меньшего объема инвестиций лучше всего подходят торгово-бытовые объекты площадью до 150 кв. м», - полагает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Хотя, по данным Сергея Чемерикина (Cushman&Wakefield), наиболее интересными нежилыми объектами можно считать торговые точки площадью от 500 до 1 000 кв. м, которые с удовольствием рассматривают магазины «Пятерочка», «Дикси», «Перекресток» и др. А Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что проще сдаются в аренду небольшие помещения площадью до 50 кв. м. С ней соглашается и Иван Татаринов (GLINCOM): «Максимальным спросом пользуются небольшие объекты - 50-150 кв. м. Их может использовать максимальное количество торговых операторов (от банков до магазинов, от крупных сетей до мелких ИП. – От ред.). По этой причине даже при достаточном бюджете я рекомендовал бы купить несколько небольших помещений площадью 50-150 кв. м нежели одно большое с метражом 500-800 кв. м, тем более что крупные супермаркеты и магазины товаров длительного спроса (бытовая техника, мебель) обычно требуют льготных условий по аренде». Да и далеко не все ЖК предлагают просторные коммерческие помещения, подходящие для магазинов серьезных сетей. Но каков бы ни был размер объекта, важно, чтобы там были витрины, высокие потолки, качественная инженерия, достаточная электрическая мощность, вентиляция и т.п., а вот несущих конструкций внутри должно быть как можно меньше.

Читать продолжение этой статьи (часть 2)
Постоянная ссылка: http://www.metrinfo.ru/articles/135737.html

Покупай в июле! «Цены пополам на земельные участки!», «Котельное оборудование в подарок». Все акции>>
Акции от компании на покупку новостройки: «Машиноместо в подарок!», «Дизайн-проект в подарок!», «Купи квартиру за 10% стоимости». Все акции июля>>

Неупущенная выгода

Частные инвесторы, предприниматели, представители мелкого и среднего бизнеса в Москве стали чаще покупать коммерческие площади. Причем в большинстве случаев сделки заключаются не с полной оплатой сделки, а с использованием ипотеки. Российские банки уже готовы выдавать такие кредиты своим клиентам на приемлемых условиях.

География недвижимости

Подмосковье все больше и больше разрастается новыми микрорайонами, по своим масштабам не уступающими районам исторической застройки, а даже превосходящими их. Конечно, подобные объекты немыслимы без собственной инфраструктуры, в том числе - социальной. Сегодня мы выясним, насколько хорошо обеспечены новые крупные ЖК социальными объектами: школами, детсадами, поликлиниками. Главное условие – они должны быть не частными, а муниципальными.

Экономика недвижимости

Лето – время скидок на квартиры в новостройках и других акций. Они могут заметно сократить стоимость покупки, позволят получить рассрочку платежа на более выгодных условиях. Иногда застройщики дарят дополнительный метраж или парковочное место, ремонт, дизайнерскую отделку в квартире, мебель и другие полезные вещи для будущих новоселов.

Практикум - шаг за шагом

Не так давно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила на своем сайте новые сервисы. Комментарии СМИ на их счет были в высшей степени восторженные: «крайне полезный раздел, который убережет людей от квартирных мошенников и неприятных сюрпризов при покупке жилья». А также «возможность быстро и бесплатно получить практически любые сведения о квартире, которая человека заинтересовала».

Разговор с экспертом

Чтобы приобрести квартиру, необходимо накопить довольно крупную сумму. Даже если речь идет не о 100-процентной оплате, а об ипотеке – все равно потребуется первый взнос, который представляет собой весьма внушительные деньги. Как собрать их – с этим вопросом мы и постарались разобраться.

Частному инвестору

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и популярных в России способов вложения капитала. В большинстве случаев в этих целях частные инвесторы выбирают квартиры, но в последнее время все более востребованными становятся коммерческие помещения в масштабных микрорайонах высотных новостроек. Считается, что они отличаются более высокой доходностью и меньшим сроком окупаемости.
Акции от компаний - Новостройки Акции от компаний – Дома и земля за городом

Ленинский р-н, мкр. «Бутово Парк 2Б»

Большой выбор - 1 комн. Квартир с отделкой в новых домах.
Комфортабельный район, 5 км от МКАД. Удобная инфраструктура и транспортная доступность.  
Цена: от 3 660 000,00 руб. 
ООО «Инвестиции-Недвижимость» 
 

Посёлок «Софринские пруды»

35км от МКАД по Ярославскому шоссе. Есть все центральные коммуникации (электричество, центральные водопровод и канализация, магистральный газ, асфальтированные дороги и Интернет). Хорошая транспортная доступность – рядом ж/д станция «Софрино».
Посёлок «Софринские пруды» — современный дачный поселок для комфортной жизни!
Компания: «33 Посёлка»
Акции от компаний - Ипотека, вторичное жилье и аренда Зарубежная и курортная недвижимость

ЖК «Менделеев», Ипотека Сбербанка

Успейте купить  квартиры в Химках по СКИДКЕ -10 %!
ЗАСТРОЙЩИК. Монолит-кирпич. Рядом: МЕГА, ИКЕА. РАССРОЧКА О%. СУБСИДИИ. Материнский капитал.
Ипотека: Сбербанк, ВТБ24, УралСиб, КБ МИА. ФЗ-214.

Купи квартиру в Сочи-машиноместо в подарок!

Только в июле «Русский дом недвижимости» предлагает приобрести  квартиру в Сочи с великолепным видом на море, город и горы в ЖК «Премьер».  

При покупке Вы получаете  подарочный сертификат соответствующего номинала на право приобретения машиноместа. 
Названы самые дешевые таунхаусы Подмосковья! Цена начинается от 1,2 млн. рублей Дешевое жилье здесь! Квартиры, таунхаусы, коттеджи, участки от застройщиков. Недорогие квартиры в монолитно-кирпичных домах в экологически чистом Подмосковье Самые дешевые новостройки Подмосковья! Полная база жилья Московского региона бесплатно! Лучшие предложения рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от ведущих застройщиков Столичные квартиры приносят покупателям убытки
  Новостройки Квартиры Коттеджи Ипотека Инвестиции Регионы За Рубежом