Дачи: самые доступные предложения первичного рынка. Участки без подряда, деревянные дома, лучшие цены на старте продаж. Бюджет от миллиона рублей

Если хочется проводить лето за городом, на собственной даче, но бюджет строго ограничен, остается одно – искать демократичные по ценам варианты. Недавно мы подробно рассказывали о самых дешевых предложениях вторичного рынка, а сегодня речь о первичном рынке: что и где можно купить на расстоянии до 30 км от МКАД, имея в кошельке 1-3 млн рублей.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что о ситуации на дачной вторичке можно прочитать в статье «Дачи: самые доступные предложения вторичного рынка. Юго-восточное направление, маленькие участки, щитовые домики с минимумом коммуникаций. Что можно купить за 700 тысяч рублей?»

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Новые дома площадью от 8 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. от 333 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Дачи первичного рынка
Дача в классическом понимании – это участок земли с видом разрешенного использования «под дачное строительство» или «индивидуальное жилищное строительство», на котором есть дом для летнего отдыха. Однако на первичном рынке к дачам относят не только такие объекты, но и дома, в которых, в принципе, можно жить круглый год, и участки с подрядом, и участки без подряда. Более того, как сообщает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», в зоне до 30 км от МКАД, которая считается ближним и средним Подмосковьем и отличается высокими ценами на землю, в основном ведется строительство проектов бизнес-класса, а доля объектов экономкласса составляет около 10%. Дешевых дач немного, и бОльшая их часть представлена как раз участками без подряда. Можно найти и готовые коттеджи. Но это все-таки будут дома для круглогодичного проживания, ведь, как отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», расстояние в 30 км от МКАД позволяет каждый день ездить на работу в Москву и девелоперам не выгодно застраивать дорогую подмосковную землю летними домиками.

Что снижает цену
Откуда берутся низкие цены на дачи? «В основном на ценовую составляющую влияют транспортная доступность, экология и условия проживания, то есть наличие всех необходимых коммуникаций», - говорит Вадим Рубцов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). «Самые низкие цены можно найти на тех направлениях, где самые загруженные трассы и ощущаются проблемы с экологией», - добавляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Как и в случае с дачами на вторичном рынке, это прежде всего восточные и юго-восточные трассы: Рязанское, Горьковское, Носовихинское, Егорьевское, а также Щелковское шоссе. Дешевые предложения встречаются и на юге, например, на каширском направлении.

А вот с экологией все не так плохо: «Хотя восток считается наименее экологически благополучной зоной Подмосковья, это не значит, что выбрать здесь дачу на лоне природы и вдалеке от трасс невозможно, большинство дачных поселков расположено на комфортном удалении от шумных магистралей», - говорит Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент».

И, к примеру, щелковское направление отличается лесными массивами, озерами и прудами, и к тому же, как отмечает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», хорошая экология на расстоянии 30 км от МКАД – это вообще понятие условное. Поэтому стоимость дач определяют не столько экология или направление, сколько местоположение конкретного поселка и участка. «Есть, объекты, примыкающие к лесу, и это может увеличить цену процентов на 30. А если поселок, наоборот, близок к дороге и там даже слышен шум машин, это снижает стоимость примерно на 20%. А если говорить об участках, то самыми дешевыми будут те, что расположены у дороги», - объясняет Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).

На стоимость дачи влияет близость железнодорожной станции, если в поселок можно добраться только на автомобиле, то цена будет существенно ниже. Да и удаленность от МКАД играет свою роль: чем дальше, тем дешевле.

А вот с коммуникациями в дачных поселках не все гладко. Зачастую подводится только электричество, газа нет в принципе, канализацию нужно делать отдельно на своем участке, а для того, чтобы была вода, приходится бурить собственную скважину. В других поселках коммуникации предлагают, и они могут быть уже подведенными, фактическими, а могут лишь заявляться: обязательно будут, но завтра-послезавтра. Естественно, когда подведены все коммуникации, дача будет стоить дороже, а когда есть только обещания, цены будут ниже. Точно так же и с дорогами в поселке: одно дело когда есть асфальт, и другое дело – когда только лишь разбросана щебенка.

«Кроме того, низкие цены могут быть обусловлены неразвитой инфраструктурой самого поселка и невысокой степенью обжитости района, в котором он расположен», - отмечает Галина Горбачева, руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Зеленый город», аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области. Конечно, самые низкие цены предлагаются на дачи «в чистом поле», где нет даже ограды, не говоря уже об охране, детских площадках, зонах отдыха, парковках, магазинах, и тем более – детских садах и школах, да и до ближайшего населенного пункта – несколько километров.

Стоимость конкретного участка определяется его площадью: купить за миллион несколько гектаров хорошей земли не получится. «За миллион, к примеру, «Инком» продает участки на 28 и 25 км Новой Риги. Это очень интересный продукт. И разлетаются они как горячие пирожки, но площадь их всего 4,5 сотки», - отмечает Александр ДубовенкоГУД ВУД»).

Если говорить о предложениях, предполагающих наличие дома, или об участках с подрядом, то на их стоимость влияет качество строительных материалов. Самые дешевые – это дома площадью до 100 кв. м, щитовые домики, дома из бруса или оцилиндрованного бревна. «Также один из современных трендов - панельное строительство по каркасным технологиям, пришедшим из Канады и Северной Европы», - отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Такие дома тоже относительно бюджетны. Строительство каркасного дома, по данным Анны Соколовой («Метриум Групп»), стоит от 12 тыс. руб./кв. м, а дома из профилированного или оцилиндрованного бруса - от 15 тыс. руб./кв. м.

Можно существенно сэкономить, приобретая дачу на старте продаж: «На начальном этапе застройки поселка некоторые застройщики предлагают объекты почти по себестоимости - для «раскрутки». Тем самым возможен дисконт от 10 до 25%», - говорит Вадим Рубцов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»).

Бюджетные предложения
Самую дешевую дачу на первичном рынке в 30-километровой зоне от МКАД, по данным Дмитрия Ковальчука («Пробизнес-Девелопмент»), можно найти в пределах 1 - 1,5 млн руб. Строго говоря, это будет небольшой (в среднем 6-7 соток) участок без подряда на восточном или юго-восточном направлении без коммуникаций или с одним лишь электричеством.

Минимальные цены встречаются на Щелковском, Ярославском и Каширском шоссе, по данным Александра Дубовенко («ГУД ВУД»), земля с коммуникациями там стоит от 5 тыс. долл. за сотку (примерно 160-165 тыс. руб.), а без коммуникаций может быть и 3-4 тыс. долл. Если рассматривать более близкие к Москве предложения, то, как сообщает Вадим Рубцов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»), в пределах 15 км от МКАД на Щелковском шоссе сотка стоит в среднем 240 тыс. руб., а на Дмитровском шоссе – от 300 тыс. руб. А подальше от столицы (в зоне 30 км и чуть дальше) можно купить участок без подряда, но с коммуникациями за 200-230 тыс. руб./сотка.

«Например, в поселке «Софринские пруды», расположенном в 32 км от МКАД по Ярославскому, где предлагается полный пакет инженерных коммуникаций (электричество, асфальтированные дороги, ограждение, централизованные газ и водоснабжение, канализация) и есть собственный пляж, так как объект находится рядом с каскадом прудов, сотка стоит от 220 до 230 тыс. руб.», - сообщает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

Если же поселок подразумевает охрану, развитие собственной инфраструктуры и благоустройство, то даже на юго-востоке и востоке стоимость земли будет выше 300 тыс. руб. «Например, мы в поселке «Фламандия» (Каширское шоссе, 21 км от МКАД) строим школу, плюс запланированы охрана, парковки и все коммуникации. Поэтому стоимость сотки 350 тыс. руб., т.е. чуть больше 10 тыс. долл.», - рассказывает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).

Но на старте продаж поселка можно получить неплохую цену даже на участки с коммуникациями и хорошим расположением. «В качестве примера можно привести поселок «Талицкие берега», расположенный на Ярославском шоссе, чуть больше чем в 30 км от МКАД, но в пяти минутах ходьбы от платформы Ашукинская. Поселок расположен в популярном стародачном месте, в окружении старинных усадеб (Мураново, Абрамцево и др.) и церквей. По его территории протекает речка Талица, рядом есть лес и известные во всем районе родники с чистейшей, целебной водой. Здесь предлагаются участки с набором коммуникаций, который включает электричество, качественные дороги из щебня, ограждение, централизованные газо- и водоснабжение, а сотка тем не менее стоит от 121 тыс. руб., причем средняя цена составляет 180 тыс. руб. за сотку. Участки без подряда площадью 6,5 - 7 соток можно купить за 1,5 млн руб. За такую же цену есть участки и площадью 12-13 соток, но, правда, они с обременением - по их территории проходит охранная зона газопровода», - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

А вот стоимость участков с подрядом уже значительно выше. По данным Анны Соколовой («Метриум Групп»), они в среднем стоят 8-10 млн руб. Но таких предложений немного, чаще девелоперы реализуют участки без подряда и предлагают построить на нем один из типовых домов, однако никаких обязательств у покупателя нет. Таким образом, например, реализуется поселок «Тихие зори» в 30 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Здесь можно купить участок стоимостью от 190 тыс. руб. за сотку и заключить договор на возведение деревянного дома площадью от 190,47 до 290 кв. м и стоимостью от 4,3 млн руб. В результате комплекс «участок + дом» обойдется минимум в 6,5 млн руб. А готовые дачи экономкласса – участки с деревянными домиками, предназначенными для летнего отдыха, как уверяет Анна Соколова («Метриум Групп»), стоят в среднем 12-15 млн руб. Если же в доме хочется жить еще и зимой, то минимальный бюджет покупки составит 13-14 млн руб.

Несколько советов
Покупая дешевые объекты, нужно быть внимательным. «Если продавец понимает, что клиент не разбирается в строительстве, то озвучивает минимальную цену, а затем в процессе оформления участка или возведения дома всплывают дополнительные расходы, например, на подключение инженерных коммуникаций или благоустройство поселка, - предупреждает Анна Соколова («Метриум Групп»), – поэтому перед покупкой необходимо четко выяснить, что входит в озвученную стоимость и какие затраты могут возникнуть впоследствии». И надо отметить, что коммуникации не включают в стоимость участка очень часто.

Нередко коммуникации лишь обещают, но на самом деле не подводят. Поэтому менее рисково покупать землю в тех поселках, где они уже есть или хотя бы есть техническая документация, необходимые согласования и т.п.

Надо обязательно отслеживать ход строительства: «Если поселок продается больше полугода, а кроме въездной группы и общей ограды ничего нет, и даже не проработаны вопросы подведения электричества или газа (если, конечно газ заявлен. – От ред.), то там лучше не покупать», - советует Вадим Рубцов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»).

«Не стоит приобретать дачные участки и там, где продажи ведутся давно, но продано мало. Если купить такой объект, то еще долго придется жить на стройке или по соседству со стройкой», - предупреждает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

«Я бы предостерег от покупки у девелоперов, которые впервые вышли на рынок и заманивают низкими ценами. Это, как правило, недостаточно профессиональные компании, которые не понимают реального объема своих затрат, что рано или поздно создаст большие проблемы собственникам участков. А вот наибольшее доверие, на мой взгляд, вызывают серийные проекты, т.е. когда девелопер начинает новые проекты в том же районе, где успешно реализованы предыдущие проселки. В этом случае можно приобретать землю на старте проекта или в период скидок, и, скорее всего, это будет удачная покупка», - рассуждает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

Когда же покупается готовый коттедж, нужно внимательно оценивать качество строительства. «Так, при покупке недорого дачного дома стоит обратить внимание на строительный материал, из которого он построен, а также отвечает ли объект нормам и правилам утепления, которые, кстати сказать, практически не выполнимы без применения современных теплоизоляционных материалов. Также надо оценить экологичность используемых строительных материалов», - советует Никита Иванищев, технический специалист компании ROCKWOOL Russia.

Резюме www.metrinfo.ru
Первичный рынок загородной недвижимости на расстоянии до 30 км от МКАД сегодня предлагает в основном объекты, предназначенные для круглогодичного проживания, но дачи в продаже тоже имеются. Правда, в основном это участки без подряда, где еще предстоит построить свой летний коттедж. Такие предложения на востоке от столицы продаются даже за 1 - 1,5 млн руб., причем иногда даже с коммуникациями, но площадь их, как правило, не велика, да и расположение может быть не очень хорошим. Также некоторые девелоперы предлагают к участкам без подряда проекты и подряды на строительство типовых домов, но встречаются на рынке и классические участки с подрядом, да и готовые коттеджи тоже бывают, хотя в экономклассе их совсем не много, и стоят они уже немало – от 12 млн руб.