Готовые дома в поселках: заметный интерес потребителя; равнение на западные стандарты; цены, каких до кризиса не было

Во время кризиса интерес к готовому жилью увеличился, и загородную недвижимость данная тенденция тоже не обошла стороной. Если прежде покупатели в основном искали проекты подешевле и вкладывали средства в коттеджные поселки на стадии строительства, то сегодня все больше желающих заплатить деньги и сразу же въехать в новый дом. Но что сегодня предлагается на рынке, и по каким ценам? Достаточен ли объем предложения? Появятся ли в скором времени новое объекты с готовыми домами, и сохранится ли спрос в данном сегменте?

Готовое: что это такое?
По данным экспертов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», весной 2010 года на рынке было представлено 276 поселков, и это на 8,5% меньше, чем 1,5 года назад. При этом около 35% (97 объектов) первичного предложения составляют уже построенные поселки. По сравнению с осенью 2008 года, доля рынка готовых объектов выросла на 5%. По мнению аналитиков www.irn.ru дело тут не только и не столько в возросшем спросе «на готовое», ведь после кризиса в 2008 году покупательский спрос снизился даже на коттеджи высокой степени готовности. Основная причина - заметное увеличение сроков экспозиции загородных поселков.

Дом в Крючково-2

Русский Дом Недвижимости

Этот тезис находит подтверждение и у других экспертов. Так, Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании Urban Realty разделила новые организованные поселки с готовыми домами на две категории: «Первая - поселки, концепция которых предусматривает реализацию только готовых объектов (на стадии строительства дома в них не продаются). Таких проектов - единицы. Вторая - поселки, продажи в которых открыты на протяжении всего процесса строительства, и которые на сегодня построены не менее чем на 90%». В последнем случае покупателям предлагаются дома, не распроданные ранее, то есть, уже давно выставленные на продажу.

Проекты с готовыми домами, в свою очередь бывают: 1)достроенные, но не сданные Госкомиссии, 2)сданные ГК, но находящиеся на стадии отделки и 3)сданные ГК и полностью готовые к заселению. «Чаще всего продаются дома сданные ГК и под черновую отделку, - утверждают аналитики компании «Газпромбанк-Инвест», - и обычно доведение такого жилья до стадии заселения занимает у покупателей около года».

«В российской практике загородного домостроения жилье предлагается, как правило, без отделки/под чистовую отделку. Это касается как экономичных поселков, так и загородных объектов бинес-класса и выше, - соглашаются с коллегами в компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».  В первом случае застройщику важно сохранить невысокую себестоимость строительства, чтобы цена продажи «не пугала» конечного потребителя. А покупатели жилья в поселках бизнес-класса и выше нередко предпочитает самостоятельно заниматься отделкой и дизайном внутреннего пространства дома. Кроме того, обеспеченные люди готовы больше тратить и на чистовую отделку дома, нежели застройщики, которым «в этом доме не жить».

И все же дома с чистовой отделкой или «под ключ» на рынке найти при известном упорстве можно. «Наибольшее количество таких проектов относится к премиум- и бизнес-классам», - утверждает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

«В большинстве поселков бизнес-класса под понятием «готовый дом» подразумевается все-таки полностью укомплектованный коттедж с отделкой, готовый к проживанию. Причем в некоторых проектах есть возможность выбирать варианты внутренней отделки, - говорит Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд», - а вот в сегменте эконом-класса около 90% так называемых «готовых домов» требует последующих вложений - от 500 тыс. до 2 млн. руб.»

В премиум-классе все неоднозначно: есть проекты и полностью «под ключ» - с отделкой, установленной техникой и мебелью, подобранной под интерьер, и под черновую отделку, ведь в этом сегменте покупатель очень требователен и обычно желает, чтобы все было сделано по его вкусу. И кстати, поэтому в люксовых проектах с отделкой или «под ключ» застройщики предлагают выбор, причем и во внешнем обустройстве дома. «Есть проекты, где можно выбрать внутренний дизайн и мебель», - говорит Армен Маркосян, директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group «А, например, в элитных поселках «Millennium Park» и «Monteville» жильцы могут заказать любой рисунок при отделке фасадов керамической плиткой», - сообщает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate (корпорация «Инком»).

Кронбург, 16 от МКАД Таунхаусы от 94 кв.м. Свой участок земли. 16 км от МКАД по Калужскому шоссе. Уточняйте подробности по телефону. Р от застройщика А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ Узнать телефон

Покупатель платит за спокойствие
Но на каком бы направлении не находился поселок с готовыми домами, цены на него всегда выше, чем на аналогичное жилье на том же направлении, но еще недостроенное. Большинство экспертов говорят о разнице в 20-30% в зависимости от класса объекта, направления от Москвы и укомплектованности дома.

Дача в Заокских просторах

Заокские просторы

По данным «Исследования коттеджных поселков Подмосковья в 2008-2010 годы», проведенного компанией «Индикаторы Рынка Недвижимости», средняя цена 1 кв.м. жилья в уже построенных коттеджных поселках во 2 квартале 2010 года составила порядка 106,6 тыс. руб., а в строящихся поселках – около 69 тыс. руб. Другими словами, цена метра готового коттеджа в 1,5 раза дороже, чем 1 кв.м. дома на стадии строительства. А по средней стоимости коттеджа разница еще более заметна – 2 раза - 38,3 млн. руб. против 19,1 млн. руб., соответственно. «Дело в том, что существует разница и по средней площади домов в готовых и строящихся поселках, - объясняют в компании. -  Рынок развивается в сторону менее престижных направлений и бОльшей удаленности от Москвы, за счет чего растет доля экономичных поселков. Поэтому площади домов в новых поселках, выходящих на рынок, как правило, меньше тех, которые начали строиться в предыдущие годы. Интересно также отметить, что 1,5 года назад разница цен на готовые и строящиеся дома была аналогичной (1,5 раза – по стоимости метра, 2 раза – по цене за дом)».

Тем не менее, спрос на поселки с готовыми домами на сегодня вполне приличный. «Он активизировался в кризисное время, и устойчивый рост интереса со стороны потенциальных покупателей наблюдается по сей день», - утверждает Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка «Окская слобода».

«С наступлением кризиса покупатели стали очень «трепетно» относиться к покупке жилья и обращать более пристальное внимание на потенциальные риски, такие как банкротство застройщика, замораживание объекта и т.д., поэтому предпочтение стали отдавать готовым объектам, пусть даже в ущерб цене», - поддерживает коллегу Наталья Манько, начальник отдела маркетинга и экономики «Велес Капитал Девелопмент. А Людмила Ежова сообщает, что в компании «Терра-Недвижимость» на сегодня более 70% заявок на покупку загородной недвижимости – это заявки на готовое жилье.

Причин такой популярности много. Прежде всего, конечно, в данном случае нет риска долгостроя. Доведение строительства до финала, а тем более начало продаж только с окончанием строительства говорят о наличии собственных оборотных средств у застройщика, что повышает уверенность в будущем благоустройстве территория поселка и обеспечении его инфраструктуры (если она пока не обеспечена). Готовый дом, а не обещания – это понятный покупателю формат товара. А если покупается дом «под ключ», то уже через 3-4 недели после покупки можно праздновать новоселье, при этом финансовые затраты на отделку и комплектацию дома будут минимальными. Также на готовые объекты проще получить ипотечный кредит.

Однако есть и не столь разумная причина предпочтения готовой недвижимости. «Дело в том, что покупка загородного жилья - это эмоциональная покупка, поэтому решение о ней принимается после осмотра домовладения», - говорит Людмила Ежова. И когда покупатель видит симпатичный домик, готовый к заселению, а не участок с котлованом, он гораздо охотнее соглашается на сделку. Правда, с кризисом «эмоциональных» покупателей стало меньше: «Сегодня люди очень скрупулезно подходят к подбору подобного рода недвижимости, поэтому время экспозиции объектов с готовыми домами после кризиса увеличилось в среднем в полтора раза», - говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

Еще одну немаловажную причину такой популярности называют эксперты «Индикаторов Рынка Недвижимости IRN.RU»  - уровень цен на загородное жилье снизился по сравнению с концом 2008 года, поэтому в ряде случаев стоимость готовых домов стала сопоставимой с докризисной ценой строящихся объектов и участков с подрядом.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Коттеджи в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе. Коммуникации. Площади 8-20 кв.м. Подробности по телефону! Р от 333 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

День нынешний и грядущий
Несмотря на большой спрос на поселки с готовыми домами и готовность покупателей платить за такие объекты, на рынке их все же не много. Прежде всего, их количество сократилось из-за кризиса: «В этот период основной спрос пришелся как раз на готовые дома, поэтому многие проекты, начинавшиеся до кризиса, уже ушли с рынка», - сообщает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, а новых поселков практически нет. «Строительство поселка с полностью готовыми домами требует серьезных инвестиций. На собственные средства большинство девелоперов не могут себе этого позволить, а заемные средства во время кризиса стали недоступны. Как следствие – огромное предложение новых поселков с участками без подряда и практически полное отсутствие заявленных поселков с готовыми домами», - говорят аналитики компании «Газпромбанк-Инвест».

Коттедж в поселке Садко

Садко

Кроме того, строительство готовых домов для застройщика сопряжено с увеличением рисков: «Девелоперы волнуются, вдруг проект будет плохо продаваться, не будет соответствовать запросам покупателей или покупка таких домов перестанет быть модной, вдруг будет новый кризис», - рассуждает Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД. К тому же, достроенная недвижимость стоит намного дороже, а продавать дорогие объекты дольше и сложнее, тем более что сейчас возрождается интерес и к недостроенному, но более дешевому жилью. Правда, спрос на готовое жилье все равно падать не будет, ведь у «такого формата несомненные преимущества для покупателей - возможность заселения сразу после приобретения и отсутствие рисков долгостроя», - напоминает Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН».

Поэтому в ближайшем будущем и в среднесрочной перспективе большинство экспертов рынка прогнозируют постепенное сокращение проектов с готовыми домами, а потом даже и их дефицит: «По нашим данным, активного выхода подобных проектов до конца 2010 г. не предвидится, а это значит, что с оживлением спроса, доля ликвидных объектов будет снижаться, а их стоимость расти опережающими темпами относительно тех, которые находятся на стадии строительства», - уверяет Людмила Ежова («Терра-недвижимость»). «А через полтора-два года будет нехватка готовых домов. Те, проекты, которые могут достигнуть стадии полной готовности к этому периоду, должны стартовать сейчас, но стартуют довольно редко», - добавляет Илья Ануров (RCF Capital Trust). А Армен Маркосян (RODEX Group) при нынешнем неактивном строительстве прогнозирует пик нехватки готового жилья уже в 2011 г.

«А изменится ситуация только тогда, когда девелоперы получат дешевое финансирование под 6-8% годовых, - утверждает Александр Дубовенко (ГУД ВУД), - и на наш взгляд, это произойдет в 2012 г.» Оживлению рынка готовых загородных домов, причем «под ключ» может поспособствовать и полноценная работа системы ипотечного кредитования, «потому что стоимость отделки гораздо интересней включить в ипотечный кредит по соответствующим ставкам, чем брать потребительский кредит на проведение отделочных работ и покупку мебели», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family).

Эксперты «Индикаторов Рынка Недвижимости» дают оптимистичный прогноз относительно долгосрочной перспективы. «Ориентируясь на западную практику, где коттеджное жилье продается полностью готовым к проживанию, с внутренней отделкой, оборудованной кухней и ванной, где покупателю нужно только обустроить спальные места, есть основание полагать, что вектор развития загородной недвижимости в России тоже будет двигаться в этом направлении», - считают в компании.

О конкретных объектах и ценах мы поговорим в следующей статье на эту тему, в ближайших выпусках портала Metrinfo.Ru.