Готовые дома в поселках: заметный интерес потребителя; равнение на западные стандарты; цены, каких до кризиса не было

Во время кризиса интерес к готовому жилью увеличился, и загородную недвижимость данная тенденция тоже не обошла стороной. Если прежде покупатели в основном искали проекты подешевле и вкладывали средства в коттеджные поселки на стадии строительства, то сегодня все больше желающих заплатить деньги и сразу же въехать в новый дом. Но что сегодня предлагается на рынке, и по каким ценам? Достаточен ли объем предложения? Появятся ли в скором времени новое объекты с готовыми домами, и сохранится ли спрос в данном сегменте?

На эти вопросы постарался ответить портал о недвижимости Metrinfo.ru.

Готовое: что это такое?
По данным экспертов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», весной 2010 года на рынке было представлено 276 поселков, и это на 8,5% меньше, чем 1,5 года назад. При этом около 35% (97 объектов) первичного предложения составляют уже построенные поселки. По сравнению с осенью 2008 года, доля рынка готовых объектов выросла на 5%. По мнению аналитиков www.irn.ru дело тут не только и не столько в возросшем спросе «на готовое», ведь после кризиса в 2008 году покупательский спрос снизился даже на коттеджи высокой степени готовности. Основная причина - заметное увеличение сроков экспозиции загородных поселков.

Дом в Крючково-2

Русский Дом Недвижимости

Этот тезис находит подтверждение и у других экспертов. Так, Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании Urban Realty разделила новые организованные поселки с готовыми домами на две категории: «Первая - поселки, концепция которых предусматривает реализацию только готовых объектов (на стадии строительства дома в них не продаются). Таких проектов - единицы. Вторая - поселки, продажи в которых открыты на протяжении всего процесса строительства, и которые на сегодня построены не менее чем на 90%». В последнем случае покупателям предлагаются дома, не распроданные ранее, то есть, уже давно выставленные на продажу.

Проекты с готовыми домами, в свою очередь бывают: 1)достроенные, но не сданные Госкомиссии, 2)сданные ГК, но находящиеся на стадии отделки и 3)сданные ГК и полностью готовые к заселению. «Чаще всего продаются дома сданные ГК и под черновую отделку, - утверждают аналитики компании «Газпромбанк-Инвест», - и обычно доведение такого жилья до стадии заселения занимает у покупателей около года».

«В российской практике загородного домостроения жилье предлагается, как правило, без отделки/под чистовую отделку. Это касается как экономичных поселков, так и загородных объектов бинес-класса и выше, - соглашаются с коллегами в компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».  В первом случае застройщику важно сохранить невысокую себестоимость строительства, чтобы цена продажи «не пугала» конечного потребителя. А покупатели жилья в поселках бизнес-класса и выше нередко предпочитает самостоятельно заниматься отделкой и дизайном внутреннего пространства дома. Кроме того, обеспеченные люди готовы больше тратить и на чистовую отделку дома, нежели застройщики, которым «в этом доме не жить».

И все же дома с чистовой отделкой или «под ключ» на рынке найти при известном упорстве можно. «Наибольшее количество таких проектов относится к премиум- и бизнес-классам», - утверждает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

«В большинстве поселков бизнес-класса под понятием «готовый дом» подразумевается все-таки полностью укомплектованный коттедж с отделкой, готовый к проживанию. Причем в некоторых проектах есть возможность выбирать варианты внутренней отделки, - говорит Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд», - а вот в сегменте эконом-класса около 90% так называемых «готовых домов» требует последующих вложений - от 500 тыс. до 2 млн. руб.»

В премиум-классе все неоднозначно: есть проекты и полностью «под ключ» - с отделкой, установленной техникой и мебелью, подобранной под интерьер, и под черновую отделку, ведь в этом сегменте покупатель очень требователен и обычно желает, чтобы все было сделано по его вкусу. И кстати, поэтому в люксовых проектах с отделкой или «под ключ» застройщики предлагают выбор, причем и во внешнем обустройстве дома. «Есть проекты, где можно выбрать внутренний дизайн и мебель», - говорит Армен Маркосян, директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group «А, например, в элитных поселках «Millennium Park» и «Monteville» жильцы могут заказать любой рисунок при отделке фасадов керамической плиткой», - сообщает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate (корпорация «Инком»).


Покупатель платит за спокойствие
Но на каком бы направлении не находился поселок с готовыми домами, цены на него всегда выше, чем на аналогичное жилье на том же направлении, но еще недостроенное. Большинство экспертов говорят о разнице в 20-30% в зависимости от класса объекта, направления от Москвы и укомплектованности дома.

Дача в Заокских просторах

Заокские просторы

По данным «Исследования коттеджных поселков Подмосковья в 2008-2010 годы», проведенного компанией «Индикаторы Рынка Недвижимости», средняя цена 1 кв.м. жилья в уже построенных коттеджных поселках во 2 квартале 2010 года составила порядка 106,6 тыс. руб., а в строящихся поселках – около 69 тыс. руб. Другими словами, цена метра готового коттеджа в 1,5 раза дороже, чем 1 кв.м. дома на стадии строительства. А по средней стоимости коттеджа разница еще более заметна – 2 раза - 38,3 млн. руб. против 19,1 млн. руб., соответственно. «Дело в том, что существует разница и по средней площади домов в готовых и строящихся поселках, - объясняют в компании. -  Рынок развивается в сторону менее престижных направлений и бОльшей удаленности от Москвы, за счет чего растет доля экономичных поселков. Поэтому площади домов в новых поселках, выходящих на рынок, как правило, меньше тех, которые начали строиться в предыдущие годы. Интересно также отметить, что 1,5 года назад разница цен на готовые и строящиеся дома была аналогичной (1,5 раза – по стоимости метра, 2 раза – по цене за дом)».

Тем не менее, спрос на поселки с готовыми домами на сегодня вполне приличный. «Он активизировался в кризисное время, и устойчивый рост интереса со стороны потенциальных покупателей наблюдается по сей день», - утверждает Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка «Окская слобода».

«С наступлением кризиса покупатели стали очень «трепетно» относиться к покупке жилья и обращать более пристальное внимание на потенциальные риски, такие как банкротство застройщика, замораживание объекта и т.д., поэтому предпочтение стали отдавать готовым объектам, пусть даже в ущерб цене», - поддерживает коллегу Наталья Манько, начальник отдела маркетинга и экономики «Велес Капитал Девелопмент. А Людмила Ежова сообщает, что в компании «Терра-Недвижимость» на сегодня более 70% заявок на покупку загородной недвижимости – это заявки на готовое жилье.

Причин такой популярности много. Прежде всего, конечно, в данном случае нет риска долгостроя. Доведение строительства до финала, а тем более начало продаж только с окончанием строительства говорят о наличии собственных оборотных средств у застройщика, что повышает уверенность в будущем благоустройстве территория поселка и обеспечении его инфраструктуры (если она пока не обеспечена). Готовый дом, а не обещания – это понятный покупателю формат товара. А если покупается дом «под ключ», то уже через 3-4 недели после покупки можно праздновать новоселье, при этом финансовые затраты на отделку и комплектацию дома будут минимальными. Также на готовые объекты проще получить ипотечный кредит.

Однако есть и не столь разумная причина предпочтения готовой недвижимости. «Дело в том, что покупка загородного жилья - это эмоциональная покупка, поэтому решение о ней принимается после осмотра домовладения», - говорит Людмила Ежова. И когда покупатель видит симпатичный домик, готовый к заселению, а не участок с котлованом, он гораздо охотнее соглашается на сделку. Правда, с кризисом «эмоциональных» покупателей стало меньше: «Сегодня люди очень скрупулезно подходят к подбору подобного рода недвижимости, поэтому время экспозиции объектов с готовыми домами после кризиса увеличилось в среднем в полтора раза», - говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

Еще одну немаловажную причину такой популярности называют эксперты «Индикаторов Рынка Недвижимости IRN.RU»  - уровень цен на загородное жилье снизился по сравнению с концом 2008 года, поэтому в ряде случаев стоимость готовых домов стала сопоставимой с докризисной ценой строящихся объектов и участков с подрядом.


День нынешний и грядущий
Несмотря на большой спрос на поселки с готовыми домами и готовность покупателей платить за такие объекты, на рынке их все же не много. Прежде всего, их количество сократилось из-за кризиса: «В этот период основной спрос пришелся как раз на готовые дома, поэтому многие проекты, начинавшиеся до кризиса, уже ушли с рынка», - сообщает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, а новых поселков практически нет. «Строительство поселка с полностью готовыми домами требует серьезных инвестиций. На собственные средства большинство девелоперов не могут себе этого позволить, а заемные средства во время кризиса стали недоступны. Как следствие – огромное предложение новых поселков с участками без подряда и практически полное отсутствие заявленных поселков с готовыми домами», - говорят аналитики компании «Газпромбанк-Инвест».

Коттедж в поселке Садко

Садко

Кроме того, строительство готовых домов для застройщика сопряжено с увеличением рисков: «Девелоперы волнуются, вдруг проект будет плохо продаваться, не будет соответствовать запросам покупателей или покупка таких домов перестанет быть модной, вдруг будет новый кризис», - рассуждает Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД. К тому же, достроенная недвижимость стоит намного дороже, а продавать дорогие объекты дольше и сложнее, тем более что сейчас возрождается интерес и к недостроенному, но более дешевому жилью. Правда, спрос на готовое жилье все равно падать не будет, ведь у «такого формата несомненные преимущества для покупателей - возможность заселения сразу после приобретения и отсутствие рисков долгостроя», - напоминает Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН».

Поэтому в ближайшем будущем и в среднесрочной перспективе большинство экспертов рынка прогнозируют постепенное сокращение проектов с готовыми домами, а потом даже и их дефицит: «По нашим данным, активного выхода подобных проектов до конца 2010 г. не предвидится, а это значит, что с оживлением спроса, доля ликвидных объектов будет снижаться, а их стоимость расти опережающими темпами относительно тех, которые находятся на стадии строительства», - уверяет Людмила Ежова («Терра-недвижимость»). «А через полтора-два года будет нехватка готовых домов. Те, проекты, которые могут достигнуть стадии полной готовности к этому периоду, должны стартовать сейчас, но стартуют довольно редко», - добавляет Илья Ануров (RCF Capital Trust). А Армен Маркосян (RODEX Group) при нынешнем неактивном строительстве прогнозирует пик нехватки готового жилья уже в 2011 г.

«А изменится ситуация только тогда, когда девелоперы получат дешевое финансирование под 6-8% годовых, - утверждает Александр Дубовенко (ГУД ВУД), - и на наш взгляд, это произойдет в 2012 г.» Оживлению рынка готовых загородных домов, причем «под ключ» может поспособствовать и полноценная работа системы ипотечного кредитования, «потому что стоимость отделки гораздо интересней включить в ипотечный кредит по соответствующим ставкам, чем брать потребительский кредит на проведение отделочных работ и покупку мебели», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family).

Эксперты «Индикаторов Рынка Недвижимости» дают оптимистичный прогноз относительно долгосрочной перспективы. «Ориентируясь на западную практику, где коттеджное жилье продается полностью готовым к проживанию, с внутренней отделкой, оборудованной кухней и ванной, где покупателю нужно только обустроить спальные места, есть основание полагать, что вектор развития загородной недвижимости в России тоже будет двигаться в этом направлении», - считают в компании.

О конкретных объектах и ценах мы поговорим в следующей статье на эту тему, в ближайших выпусках портала Metrinfo.Ru.