Коттеджи и таунхаусы в Подмосковье: поселки с готовыми домами в 20-50 км от МКАД. Проблемы выбора – ассортимент небольшой, следует проверить инфраструктуру и ближе познакомиться с застройщиком

Если не хочется долго ждать свой новый дом, то единственный вариант – купить готовый коттедж или таунхаус. Такие объекты, конечно, стоят дороже, чем участки с подрядом или без, но зато новоселье можно отметить в кратчайшие сроки – в случае отделки под ключ буквально через пару недель. Ну а сэкономить позволит выбор поселка более удаленного от Москвы.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже рассказывал о поселках с готовыми домами на расстоянии 15-20 км от МКАД («Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Аргументы за и против - быстрее въедешь, но больше заплатишь»; «Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Главное – соблюсти стиль. «Вилла Тоскана», «Орловъ», «Архангельская Ривьера». Обсуждаем проекты и цены детально»), а в этот раз речь пойдет о проектах «среднего» радиуса, расположенных в 20-50 км от Кольцевой.

Futuro Park, 23 от МКАД Таунхаусы в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площади 168-238 кв.м. Школа, детский сад. Звоните! от 64 тыс. руб./кв.м Узнать телефон

Где и сколько
Поселки с готовыми домами и таунхаусами на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД - не редкость, но и не самый распространенный формат недвижимости: «Если оценивать участки без подряда, участки с подрядом и готовые дома, то последние занимают от 5 до 30% от всех предложений на первичном рынке в зависимости от направления», - утверждает Андрей Петухов, директор по маркетингу и PR компании Smart Development. А по данным Михаила Кондырева, управляющего партнера компании «33 Поселка», доля проектов с готовыми коттеджами и таунхаусами составляет в среднем 15-17%. Но, правда, как отмечает Дмитрий Мокшин, эксперт офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», основной объем таких предложений все-таки сконцентрирован в зоне до 30 км от МКАД.

Если же говорить о местах дислокации подобных проектов, то чаще всего они строятся вдоль недавно реконструированных трасс, таких как Киевское шоссе, Новая Рига, «Дон» и т.п., а также в Новой Москве. Они появляются «преимущественно на скоростных магистралях – на Новорижском и Симферопольском шоссе и на трассе «Дон», говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).

«Как правило, в качестве «готовых» предлагаются лишь небольшие поселки на 20-30 домовладений, причем такие варианты есть в основном у лидеров деревянного домостроения», - утверждает Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент» (коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графский лес»). А большинство проектов с достроенными домами и таунхаусами изначально позиционируются совсем не как поселки с готовыми объектами, вначале они предлагают участки с подрядом, но не все из них раскупаются в период строительства и таким образом, спустя годы в таких поселках появляются готовые домовладения: «Например, они есть почти во всех проектах Новой Москвы, которые старше 2-3 лет», - говорит Жанна Потапкина, но параллельно с ними девелоперы предлагают и строящиеся объекты по более низкой цене.

Таким образом, число готовых домов в проекте может быть совсем небольшим: как отмечает Валентин Зуев, директор по продажам компании Villagio Estate, порой оно не превышает пары-тройки предложений и тем больше готовых домов, чем старше проект. «Например, в 7 коттеджных поселках Villagio Estate, общее количество готовых домов, включая объекты первичной (под отделку) и вторичной (под отделку и с отделкой) продажи, составляет около 100 штук. В загородных комплексах, давно введенных в эксплуатацию («Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд»), количество готовых коттеджей составляет почти 90% от всех реализуемых объектов, но в большинстве случаев это дома во вторичной продаже», - говорит эксперт.

Кроме того, под готовыми домами и таунхаусами часто подразумеваются всего лишь стены, без какого-либо ремонта либо только с черновой отделкой: чтобы заселиться в такой объект, придется вложить дополнительные средства и подождать новоселья год-другой. «Домов, готовых к заселению, с чистовой отделкой, в поселках единицы. Обычно это демонстрационные объекты, которые используются в рекламных целях и позволяют покупателю оценить проект, показывают опционные возможности компании-застройщика по отделке внутренних помещений и т.п. Но такие дома - дорогое удовольствие для девелоперов, и позволить себе их могут немногие, особенно в элитном сегменте, так как стоимость отделки дорогой недвижимости сопоставима со стоимостью строительства. Поэтому доля объектов под ключ очень мала», - сообщает Жанна Потапкина («АЛЛТЕК Девелопмент»).

«В нашем ЖК «Яхонтовый лес» предлагаются на продажу готовые таунхаусы и апартаменты как под чистовую отделку, так и под ключ, даже с мебелью и всей необходимой техникой (меблировка выбирается жителями из нескольких вариантов дизайн-проектов). И когда люди заходят в такой таунхаус, готовый к проживанию, их первой реакцией становится признание, что ничего подобного им не встречалось», - говорит Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес» компании «Авантель-Инвест».

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Новые дома площадью от 8 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. 361 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Цены и спрос
Готовые коттеджи и таунхаусы дороже участков с подрядом: как отмечает Валентин Зуев (Villagio Estate), в среднем на 10-30%, а в сравнении с участками без подряда разница в ценах еще больше. «Например, в нашем поселке «Талицкие берега» (примерно 40 км от МКАД по Ярославскому шоссе) участок без подряда, но с коммуникациями (электричество, газ, дороги) стоит около 2,5 млн руб., а участок с подрядом - около 8 млн руб. А в соседнем поселке бизнес-класса, где предлагаются готовые дома без отделки, аналогичное домовладение стоит в среднем 12 млн руб. В поселке же «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе) дом бизнес-уровня площадью 300 кв. м с отделкой и техникой, на участке с полным набором коммуникаций, т.е. готовый к заселению в день покупки, мы предлагаем за 15 млн руб.», - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Разница в ценах наблюдается и в пределах одного поселка: «Так, в одном из наших комплексов готовый таунхаус площадью 130 кв. м без отделки с участком 3,5 сотки стоит 9,9 млн руб., а вариант такой же площади, но с отделкой под ключ, мебелью и техникой – 13,5 млн руб.», - сообщает Наталья Локшина («Авантель-Инвест»).

Естественно, стоимость домовладений зависит от их конкретных характеристик, от расположения внутри поселка (рядом с лесом или водоемом либо рядом с забором), от материалов строительства и отделки. В зависимости от этого цены могут варьироваться в несколько раз. И кроме того, они учитывают готовность всего проекта в целом: разница в стоимости поселков, где инфраструктура находится на стадии start-up, и полностью завершенных, по данным Дмитрия Мокшина («ИНКОМ-Недвижимость»), может доходить до 50%. Но в любом случае готовый дом – удовольствие не самое дешевое.

Тем не менее спрос на такие объекты (как с отделкой, так и без), в том числе и довольно удаленные от МКАД, благодаря относительно хорошей экологии и плюсам, рассмотренным в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Главное – соблюсти стиль. «Вилла Тоскана», «Орловъ», «Архангельская Ривьера». Обсуждаем проекты и цены детально», довольно активен: «Их приобретают и жители близлежащих подмосковных городов, которые хотят улучшить свои жилищные условия, при этом не переезжая из привычного района, и москвичи, которые ставят на первый план экологичность и желают отдыхать на природе», - говорит Наталья Локшина («Авантель-Инвест»). А Валентин Зуев (Villagio Estate) даже отмечает дефицит подобных предложений. И сегодня, в условиях кризиса, когда совершенно не понятно, что будет завтра, популярность готовых вариантов как менее рискового актива скорее растет: «Люди хотят быть уверенными в своем приобретении. Если дома не достроены, спрогнозировать, каким будет поселок и когда он будет полностью завершен, очень сложно, а в готовой концепции покупатель сразу видит то, что он приобретает», - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер коттеджного поселка «Американ Дрим»). Причем, предпочтение отдается объектам с отделкой: «В основном спрос наблюдается на объекты стоимостью до 6 млн руб., и за эти деньги люди хотят въехать в уже готовое жилье и жить там без всяких дополнительных вложений. Если же готовы только стены, то объект требует примерно 2 млн руб. на отделку и ремонт и его стоимость превращается в 8 млн руб. И вот этот фактор определяет популярность того или иного проекта», - отмечает Дмитрий Мокшин («ИНКОМ-Недвижимость»). В общем, чем дешевле, тем больше спрос.

Поселок "Орловъ", 12 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 12 км от МКАД. Коммуникации. Спешите! от 3 990 000 руб. Астерра Узнать телефон

Выбор объектов
Однако покупать, что попало, лишь бы дешево, покупатели тоже не хотят, и эксперты рынка недвижимости их в этом поддерживают.

Главная беда поселков на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД – это их инфраструктура: «В Подмосковье таких поселков, где действительно все готово к проживанию, то есть построены не только дома, но и проложены асфальтовые дороги, благоустроена территория, функционируют все инфраструктурные объекты, совсем не много. Бывает, что практически в чистом поле стоят готовые таунхаусы, и вроде бы все построено: нет котлованов и стройки, но вокруг домов пусто, ничего нет, и жить там нельзя», - говорит Наталья Локшина («Авантель-Инвест»). «Но при этом требования к инфраструктуре у покупателей повышаются. Просто «лес, забор и КПП» - этого уже недостаточно», - отмечает Андрей Петухов (Smart Development). Поэтому рекомендуется тщательно изучать инфраструктурную составляющую проекта и исследовать вопросы, связанные с жизнеобеспечением поселка, смотреть не только на готовность домов, но и на готовность дорог, детских площадок, парковок и т.п. При этом надо иметь в виду, что поскольку поселки, изначально позиционирующиеся как «готовые», на большом расстоянии от МКАД, как правило, небольшие, реализовать в них развитую инфраструктуру, например, тот же детский сад или фитнес-центр, невозможно. А значит, подобные варианты стоит покупать лишь вблизи крупных подмосковных городов либо на густозаселенных трассах, таких как, например, Киевское шоссе. Плюс неплохим выбором может стать Новая Москва: пока инфраструктура здесь не самая лучшая и развита далеко не везде, но хотя бы есть хорошие перспективы.

Либо нужно искать дом в масштабных проектах, к которым сегодня переходят многие загородные девелоперы как раз из-за необходимости развития инфраструктуры. «Например, в рамках проекта «Большое Векшино» (37 км от МКАД по Дмитровскому или Рогачевскому шоссе и 44 км от МКАД по трассе Москва - Санкт-Петербург) строятся школа, детский сад, магазины, организованные места досуга, среди которых теннисный корт, велодорожки, футбольное поле и даже гольф-клуб», - рассказывает Андрей Петухов (Smart Development). Такие варианты, конечно, не позиционируются, как поселки с готовыми домами, но часто готовые домовладения там все-таки появляются.

И в любом случае, надо понимать, что при покупке объекта на первичном рынке рассчитывать на полноценную жизнь сразу же после заселения не стоит. «Довольно длительное время (два-три года или даже больше) поселок будет обживаться», - напоминает Михаил Кондырев («33 Поселка»). А как будет складываться его жизнь, во многом зависит не только от инфраструктуры, но и от управляющей компании, поэтому перед покупкой нужно выяснить, кто будет обслуживать поселок и как данная организация выполняет свои функции в других поселках или хотя бы как собирается действовать, если у нее в управлении будет только данный объект, т.е. надо выяснить, каким образом будут чиститься дороги зимой, ремонтироваться коммуникации и т.д. «А еще необходимо понять, каковы будут будущие расходы на обслуживание дома», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).

А также для покупателей недвижимости в поселках на расстоянии от 30 до 50 км от МКАД важен вопрос транспортной доступности – это, пожалуй, вторая беда удаленных от столицы поселков. В принципе, проблема транспорта более актуальна для ближнего Подмосковья, где люди в основном покупают «первое» жилье вместо городской квартиры и планируют ездить в Москву ежедневно. А на расстоянии в 50 км от столицы москвичи редко покупают себе дом для постоянного проживания и, как правило, уже готовы к тому, что на дорогу придется закладывать много времени, но все-таки и в этом случае хочется, чтобы транспортная доступность была лучше. И тут может помочь правильный выбор направления. «Причем не столько конкретного географического направления, сколько трассы с хорошей транспортной доступностью. Например, с открытием новой трассы Москва - Санкт-Петербург (оно намечено на 23 декабря. – От ред.), строительством новой ЦКАД и окончанием реконструкции эстакады МКАД – Дмитровское шоссе и вылетной магистрали Дмитровского шоссе одним из самых перспективных направлений станет Рогачевское шоссе, а также само суперскоростное шоссе Москва – Санкт Петербург (Новая Ленинградка), по которому добраться до МКАД можно будет за полчаса», - говорит Андрей Петухов (Smart Development).

Стоит рассмотреть скоростные и недавно реконструированные магистрали, такие как Новорижское шоссе и трасса М4 «Дон». «И естественно, лучше, если до поселка можно добраться как на автомобиле, причем по нескольким шоссе, так и на общественном транспорте - на маршрутке, автобусе и электричке», - отмечает Дмитрий Мокшин («ИНКОМ-Недвижимость»). И важно, чтобы связь была не только с Москвой, но и с близлежащими городами Подмосковья.

Ну и никак не обойтись без изучения застройщика, его репутации и прежних проектов. «Более того, мы советуем смотреть дома со специалистами, чтобы была возможность проконсультироваться относительно качества материалов и выполненных работ. И всегда нужно запрашивать план дома с коммуникациями; надо иметь на руках всю документацию, чтобы в дальнейшем понимать, где что проходит, как осуществлять ремонт и т.д.», - говорит Ольга Матюгова («Феникс Групп»).

Таким образом, выбрать правильный поселок, чтобы и дома были уже построены, и коммуникации подведены, и запланирована инфраструктура, да и с транспортом особенных проблем не было, на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД не так-то просто, но ассортимент предложений определенно имеется. И в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет о том, какие проекты можно покупать, что они предлагают и по каким ценам.