Коттеджи и таунхаусы в Подмосковье: поселки с готовыми домами в 20-50 км от МКАД. Проблемы выбора – ассортимент небольшой, следует проверить инфраструктуру и ближе познакомиться с застройщиком

Если не хочется долго ждать свой новый дом, то единственный вариант – купить готовый коттедж или таунхаус. Такие объекты, конечно, стоят дороже, чем участки с подрядом или без, но зато новоселье можно отметить в кратчайшие сроки – в случае отделки под ключ буквально через пару недель. Ну а сэкономить позволит выбор поселка более удаленного от Москвы.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже рассказывал о поселках с готовыми домами на расстоянии 15-20 км от МКАД («Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Аргументы за и против - быстрее въедешь, но больше заплатишь»; «Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Главное – соблюсти стиль. «Вилла Тоскана», «Орловъ», «Архангельская Ривьера». Обсуждаем проекты и цены детально»), а в этот раз речь пойдет о проектах «среднего» радиуса, расположенных в 20-50 км от Кольцевой.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Спешите! Новые дома пл. от 8 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. от 333 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Где и сколько
Поселки с готовыми домами и таунхаусами на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД - не редкость, но и не самый распространенный формат недвижимости: «Если оценивать участки без подряда, участки с подрядом и готовые дома, то последние занимают от 5 до 30% от всех предложений на первичном рынке в зависимости от направления», - утверждает Андрей Петухов, директор по маркетингу и PR компании Smart Development. А по данным Михаила Кондырева, управляющего партнера компании «33 Поселка», доля проектов с готовыми коттеджами и таунхаусами составляет в среднем 15-17%. Но, правда, как отмечает Дмитрий Мокшин, эксперт офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», основной объем таких предложений все-таки сконцентрирован в зоне до 30 км от МКАД.

Если же говорить о местах дислокации подобных проектов, то чаще всего они строятся вдоль недавно реконструированных трасс, таких как Киевское шоссе, Новая Рига, «Дон» и т.п., а также в Новой Москве. Они появляются «преимущественно на скоростных магистралях – на Новорижском и Симферопольском шоссе и на трассе «Дон», говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).

«Как правило, в качестве «готовых» предлагаются лишь небольшие поселки на 20-30 домовладений, причем такие варианты есть в основном у лидеров деревянного домостроения», - утверждает Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент» (коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графский лес»). А большинство проектов с достроенными домами и таунхаусами изначально позиционируются совсем не как поселки с готовыми объектами, вначале они предлагают участки с подрядом, но не все из них раскупаются в период строительства и таким образом, спустя годы в таких поселках появляются готовые домовладения: «Например, они есть почти во всех проектах Новой Москвы, которые старше 2-3 лет», - говорит Жанна Потапкина, но параллельно с ними девелоперы предлагают и строящиеся объекты по более низкой цене.

Таким образом, число готовых домов в проекте может быть совсем небольшим: как отмечает Валентин Зуев, директор по продажам компании Villagio Estate, порой оно не превышает пары-тройки предложений и тем больше готовых домов, чем старше проект. «Например, в 7 коттеджных поселках Villagio Estate, общее количество готовых домов, включая объекты первичной (под отделку) и вторичной (под отделку и с отделкой) продажи, составляет около 100 штук. В загородных комплексах, давно введенных в эксплуатацию («Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд»), количество готовых коттеджей составляет почти 90% от всех реализуемых объектов, но в большинстве случаев это дома во вторичной продаже», - говорит эксперт.

Кроме того, под готовыми домами и таунхаусами часто подразумеваются всего лишь стены, без какого-либо ремонта либо только с черновой отделкой: чтобы заселиться в такой объект, придется вложить дополнительные средства и подождать новоселья год-другой. «Домов, готовых к заселению, с чистовой отделкой, в поселках единицы. Обычно это демонстрационные объекты, которые используются в рекламных целях и позволяют покупателю оценить проект, показывают опционные возможности компании-застройщика по отделке внутренних помещений и т.п. Но такие дома - дорогое удовольствие для девелоперов, и позволить себе их могут немногие, особенно в элитном сегменте, так как стоимость отделки дорогой недвижимости сопоставима со стоимостью строительства. Поэтому доля объектов под ключ очень мала», - сообщает Жанна Потапкина («АЛЛТЕК Девелопмент»).

«В нашем ЖК «Яхонтовый лес» предлагаются на продажу готовые таунхаусы и апартаменты как под чистовую отделку, так и под ключ, даже с мебелью и всей необходимой техникой (меблировка выбирается жителями из нескольких вариантов дизайн-проектов). И когда люди заходят в такой таунхаус, готовый к проживанию, их первой реакцией становится признание, что ничего подобного им не встречалось», - говорит Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес» компании «Авантель-Инвест».

Поселок "Barvikha Hills", 7 от МКАД Спешите! Коттеджи в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Коммуникации. Площади 350-355 кв.м. Узнать телефон

Цены и спрос
Готовые коттеджи и таунхаусы дороже участков с подрядом: как отмечает Валентин Зуев (Villagio Estate), в среднем на 10-30%, а в сравнении с участками без подряда разница в ценах еще больше. «Например, в нашем поселке «Талицкие берега» (примерно 40 км от МКАД по Ярославскому шоссе) участок без подряда, но с коммуникациями (электричество, газ, дороги) стоит около 2,5 млн руб., а участок с подрядом - около 8 млн руб. А в соседнем поселке бизнес-класса, где предлагаются готовые дома без отделки, аналогичное домовладение стоит в среднем 12 млн руб. В поселке же «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе) дом бизнес-уровня площадью 300 кв. м с отделкой и техникой, на участке с полным набором коммуникаций, т.е. готовый к заселению в день покупки, мы предлагаем за 15 млн руб.», - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Разница в ценах наблюдается и в пределах одного поселка: «Так, в одном из наших комплексов готовый таунхаус площадью 130 кв. м без отделки с участком 3,5 сотки стоит 9,9 млн руб., а вариант такой же площади, но с отделкой под ключ, мебелью и техникой – 13,5 млн руб.», - сообщает Наталья Локшина («Авантель-Инвест»).

Естественно, стоимость домовладений зависит от их конкретных характеристик, от расположения внутри поселка (рядом с лесом или водоемом либо рядом с забором), от материалов строительства и отделки. В зависимости от этого цены могут варьироваться в несколько раз. И кроме того, они учитывают готовность всего проекта в целом: разница в стоимости поселков, где инфраструктура находится на стадии start-up, и полностью завершенных, по данным Дмитрия Мокшина («ИНКОМ-Недвижимость»), может доходить до 50%. Но в любом случае готовый дом – удовольствие не самое дешевое.

Тем не менее спрос на такие объекты (как с отделкой, так и без), в том числе и довольно удаленные от МКАД, благодаря относительно хорошей экологии и плюсам, рассмотренным в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Главное – соблюсти стиль. «Вилла Тоскана», «Орловъ», «Архангельская Ривьера». Обсуждаем проекты и цены детально», довольно активен: «Их приобретают и жители близлежащих подмосковных городов, которые хотят улучшить свои жилищные условия, при этом не переезжая из привычного района, и москвичи, которые ставят на первый план экологичность и желают отдыхать на природе», - говорит Наталья Локшина («Авантель-Инвест»). А Валентин Зуев (Villagio Estate) даже отмечает дефицит подобных предложений. И сегодня, в условиях кризиса, когда совершенно не понятно, что будет завтра, популярность готовых вариантов как менее рискового актива скорее растет: «Люди хотят быть уверенными в своем приобретении. Если дома не достроены, спрогнозировать, каким будет поселок и когда он будет полностью завершен, очень сложно, а в готовой концепции покупатель сразу видит то, что он приобретает», - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер коттеджного поселка «Американ Дрим»). Причем, предпочтение отдается объектам с отделкой: «В основном спрос наблюдается на объекты стоимостью до 6 млн руб., и за эти деньги люди хотят въехать в уже готовое жилье и жить там без всяких дополнительных вложений. Если же готовы только стены, то объект требует примерно 2 млн руб. на отделку и ремонт и его стоимость превращается в 8 млн руб. И вот этот фактор определяет популярность того или иного проекта», - отмечает Дмитрий Мокшин («ИНКОМ-Недвижимость»). В общем, чем дешевле, тем больше спрос.

Кронбург, 16 от МКАД Торопитесь! Таунхаусы от 94 кв.м. Свой участок земли. 16 км от МКАД по Калужскому шоссе. от застройщика А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ Узнать телефон

Выбор объектов
Однако покупать, что попало, лишь бы дешево, покупатели тоже не хотят, и эксперты рынка недвижимости их в этом поддерживают.

Главная беда поселков на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД – это их инфраструктура: «В Подмосковье таких поселков, где действительно все готово к проживанию, то есть построены не только дома, но и проложены асфальтовые дороги, благоустроена территория, функционируют все инфраструктурные объекты, совсем не много. Бывает, что практически в чистом поле стоят готовые таунхаусы, и вроде бы все построено: нет котлованов и стройки, но вокруг домов пусто, ничего нет, и жить там нельзя», - говорит Наталья Локшина («Авантель-Инвест»). «Но при этом требования к инфраструктуре у покупателей повышаются. Просто «лес, забор и КПП» - этого уже недостаточно», - отмечает Андрей Петухов (Smart Development). Поэтому рекомендуется тщательно изучать инфраструктурную составляющую проекта и исследовать вопросы, связанные с жизнеобеспечением поселка, смотреть не только на готовность домов, но и на готовность дорог, детских площадок, парковок и т.п. При этом надо иметь в виду, что поскольку поселки, изначально позиционирующиеся как «готовые», на большом расстоянии от МКАД, как правило, небольшие, реализовать в них развитую инфраструктуру, например, тот же детский сад или фитнес-центр, невозможно. А значит, подобные варианты стоит покупать лишь вблизи крупных подмосковных городов либо на густозаселенных трассах, таких как, например, Киевское шоссе. Плюс неплохим выбором может стать Новая Москва: пока инфраструктура здесь не самая лучшая и развита далеко не везде, но хотя бы есть хорошие перспективы.

Либо нужно искать дом в масштабных проектах, к которым сегодня переходят многие загородные девелоперы как раз из-за необходимости развития инфраструктуры. «Например, в рамках проекта «Большое Векшино» (37 км от МКАД по Дмитровскому или Рогачевскому шоссе и 44 км от МКАД по трассе Москва - Санкт-Петербург) строятся школа, детский сад, магазины, организованные места досуга, среди которых теннисный корт, велодорожки, футбольное поле и даже гольф-клуб», - рассказывает Андрей Петухов (Smart Development). Такие варианты, конечно, не позиционируются, как поселки с готовыми домами, но часто готовые домовладения там все-таки появляются.

И в любом случае, надо понимать, что при покупке объекта на первичном рынке рассчитывать на полноценную жизнь сразу же после заселения не стоит. «Довольно длительное время (два-три года или даже больше) поселок будет обживаться», - напоминает Михаил Кондырев («33 Поселка»). А как будет складываться его жизнь, во многом зависит не только от инфраструктуры, но и от управляющей компании, поэтому перед покупкой нужно выяснить, кто будет обслуживать поселок и как данная организация выполняет свои функции в других поселках или хотя бы как собирается действовать, если у нее в управлении будет только данный объект, т.е. надо выяснить, каким образом будут чиститься дороги зимой, ремонтироваться коммуникации и т.д. «А еще необходимо понять, каковы будут будущие расходы на обслуживание дома», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).

А также для покупателей недвижимости в поселках на расстоянии от 30 до 50 км от МКАД важен вопрос транспортной доступности – это, пожалуй, вторая беда удаленных от столицы поселков. В принципе, проблема транспорта более актуальна для ближнего Подмосковья, где люди в основном покупают «первое» жилье вместо городской квартиры и планируют ездить в Москву ежедневно. А на расстоянии в 50 км от столицы москвичи редко покупают себе дом для постоянного проживания и, как правило, уже готовы к тому, что на дорогу придется закладывать много времени, но все-таки и в этом случае хочется, чтобы транспортная доступность была лучше. И тут может помочь правильный выбор направления. «Причем не столько конкретного географического направления, сколько трассы с хорошей транспортной доступностью. Например, с открытием новой трассы Москва - Санкт-Петербург (оно намечено на 23 декабря. – От ред.), строительством новой ЦКАД и окончанием реконструкции эстакады МКАД – Дмитровское шоссе и вылетной магистрали Дмитровского шоссе одним из самых перспективных направлений станет Рогачевское шоссе, а также само суперскоростное шоссе Москва – Санкт Петербург (Новая Ленинградка), по которому добраться до МКАД можно будет за полчаса», - говорит Андрей Петухов (Smart Development).

Стоит рассмотреть скоростные и недавно реконструированные магистрали, такие как Новорижское шоссе и трасса М4 «Дон». «И естественно, лучше, если до поселка можно добраться как на автомобиле, причем по нескольким шоссе, так и на общественном транспорте - на маршрутке, автобусе и электричке», - отмечает Дмитрий Мокшин («ИНКОМ-Недвижимость»). И важно, чтобы связь была не только с Москвой, но и с близлежащими городами Подмосковья.

Ну и никак не обойтись без изучения застройщика, его репутации и прежних проектов. «Более того, мы советуем смотреть дома со специалистами, чтобы была возможность проконсультироваться относительно качества материалов и выполненных работ. И всегда нужно запрашивать план дома с коммуникациями; надо иметь на руках всю документацию, чтобы в дальнейшем понимать, где что проходит, как осуществлять ремонт и т.д.», - говорит Ольга Матюгова («Феникс Групп»).

Таким образом, выбрать правильный поселок, чтобы и дома были уже построены, и коммуникации подведены, и запланирована инфраструктура, да и с транспортом особенных проблем не было, на расстоянии от 20 до 50 км от МКАД не так-то просто, но ассортимент предложений определенно имеется. И в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет о том, какие проекты можно покупать, что они предлагают и по каким ценам.