Лесные участки в Подмосковье: богатый ассортимент предложений от Каширки до Рублевки. Цены начинаются от 250 тыс. рублей за сотку. Главное – не ошибиться с выбором

Участки с лесными деревьями или граничащие непосредственно с лесом формируют самую престижную нишу предложения на загородном рынке Подмосковья. Многие покупатели нацелены именно на такие земли. Однако количество участков с подобными преимуществами ограничено, а цены порой отличаются в два раза.

По данным Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп», не более 40% всех участков, предлагаемых покупателям в Московской области как с домами, так и без них, расположены у леса. С другой стороны, как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family, в Московской области леса занимают почти половину (более 44%) территории, а в некоторых районах – преимущественно на западе и севере области, где сохранились крупные лесные массивы, – это 80% территории. То есть нет такого направления в Подмосковье, где не было бы лесов.

Как уточнила Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village», если участок с деревьями не примыкает к лесу, а находится в центре поселка, то он приравнивается по ценности к ровному участку без деревьев, поскольку часто на таких наделах деревья растут вразброс, от части из них по разным причинам приходится избавляться, а это - дополнительные согласования, время и деньги.

Ценность участка во многом зависит от качества леса. По словам Алексея Артемьева, директора департамента загородной недвижимости агентства TWEED, на элитном загородном рынке, как и прежде, ценятся сосновые леса, где создан благоприятный микроклимат и чистейший воздух. «Когда мы говорим, что участок «элитный», мы подразумеваем, что он лесной, при условии престижного географического местоположения, конечно», - уточняет эксперт.

В настоящее время первичные продажи есть на Рублево-Успенском шоссе и Осташковском шоссе, замечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Предложение в бизнес- и экономсегментах представлено на Ярославском и Симферопольском шоссе. В число лидеров по количеству предложений свободных лесных участков без подряда Марат Абдуллин, руководитель направления «Ипотечный центр» группы компаний SRG, также отнес Дмитровское, Калужское, Киевское, Каширское, Новорижское шоссе.

В частности, Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», привел в пример эксклюзивный проект «Ватутинки» (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), в котором компания реализует участки (от 9 до 13 соток). Он расположен на холме и граничит с лесом. Неподалеку течет река Десна (левый приток Пахры). Покупатели могут выбрать участки, до трети из которых занимают деревья. В нескольких минутах езды от поселка находится оздоровительный комплекс «Ватутинки», входящий в систему Управления делами Президента РФ, где растет реликтовый лес. В компании также предлагают участки в КП «Подколокольный», расположенном в Клинском районе. Но свободными осталось буквально несколько наделов площадью около 12 соток. На этих участках лес занимает половину территории. Эксперт добавил, что как раз из этого леса регулярно выбирают ели для главного новогоднего представления в стране.

Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»), сообщила, что компания работает на юге Подмосковья и Каширское, Новокаширское, Симферопольское шоссе - очень красивые и разнообразные по природным характеристикам направления. Здесь лес есть практически на всей протяженности шоссе, начиная с 5-7 км от МКАД. Поэтому и лесные участки есть в большинстве поселков. Например, такие предложения представлены в поселке «Серебряная Подкова» (23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) - это полностью бесподрядный поселок, 30% участков в котором лесные. Лесные участки есть и в другом КП - «Фламандии eco village» (в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе) - они расположены почти по всему периметру поселка, так как он с трех сторон окружен лесом, четвертая часть выходит к двум водоемам.


Выбор покупателей
Вода и лес – это главные, «вечные ценности» загородной недвижимости, признает Михаил Кондырев («33 Поселка»), поэтому не удивительно, что многие покупатели специально ищут участки, граничащие с лесом. Наличие деревьев на участке открывает широкие возможности для ландшафтного дизайна, создания красивых мест отдыха, уютных скамеек, качелей. Все это придает шарм и уют участку.

Лесных участков становится все меньше, отмечает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»), и это подстегивает целевой спрос. В бизнес-сегменте особенно востребованы экологически чистые районы - север, запад, юго-запад. В экономсегменте для дальних дач выбирают ближайшее к месту проживания в Москве направление Подмосковья.

«Людям интересны в принципе практически все направления. Как правило, выбор участка по направлению зависит либо от того, где люди работают, если они хотят приобрести для постоянного проживания и переехать за город, либо от того, где они живут в Москве, для того чтобы быстрее добираться. Если, например, это улица 1905 года – то участок на Новой Риге, а если Алтуфьево – то на Дмитровском шоссе», - комментирует Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). 

Михаил Кондырев («33 Поселка) связывает возрастание спроса в экономсегменте с улучшением транспортной доступности, так, сейчас трассы активно реконструируются. Люди предполагают, что земля может подорожать, после того как завершатся дорожные работы.

Но есть еще несколько дополнительных факторов, влияющих на спрос. Например, Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс», сообщила, что покупатели очень ценят выигрышное расположение. В качестве примера эксперт привела КП «Медведево», расположенный в 34 км от МКАД теперь уже в Новой Москве на берегу реки Пахра в сосновом бору на продуваемой возвышенности и с песчаной почвой. Предлагаются наделы со своим кусочком соснового леса, за первые 7 месяцев продаж было распродано более 35% участков.

Клиенты компании, как правило, предпочитают участки видовые, рассказывает Александр Водовозов, генеральный директор «ТКДом». Площадь самых востребованных участков экономкласса, по данным Kaskad Family, - 10-15 соток. В элитном сегменте рассматриваются наделы от 20 соток и более.

Что же касается географии спроса, Алексей Артемьев (TWEED) отметил по опыту обращений в компанию, что состоятельные покупатели лесных участков в первую очередь рассматривают Рублево-Успенское шоссе и Новую Ригу. Рублевка, кстати, почти вся расположена в лесу – такие предложения есть на Николиной горе, в Жуковке, в бывшем санатории «Барвиха». Исключение могут составить разве что участки в пойме Москвы-реки.

В экономклассе спрос на лесные участки собирает южное направление – это уже упомянутые Каширское, Новокаширское, Симферопольское шоссе.


Ценники с плюсом за лес
Прежде чем заняться поиском подходящего участка, покупатели изучают цены. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что участки без подряда с лесными деревьями стоят на 10-15% дороже остальных. В рамках предложения с подрядом, деревья могут поднять стоимость на 20%.

По оценке Александра Разина (Kaskad Family), стоимость «лесного» участка выше в среднем на 25%, но за последний год цены на них повышались незначительно. Так, в среднем рост ценника по дмитровскому направлению составил 5%, по новорижскому – 6-8%. Например, в коттеджном поселке «Зыковский УездЪ» (Новорижское ш. (М9), 72 км от МКАД) земельный участок площадью 16 соток вблизи лесного массива можно приобрести по цене 2,8 млн руб. (коммуникации: электричество, газ, водопровод). В коттеджном поселке «Дмитроград-2» (62 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) стоимость земельного участка у леса площадью 14 соток, где из инженерных коммуникаций – электричество, составляет 860 тыс. рублей.

«Граничит с лесом» - эта фраза исторически увеличивает стоимость участка процентов на 15-30. Если это сосновый лес, то сильнее, если какая-нибудь ольха, то слабее, - отмечает Максим Рудницкий, директор «M9 land». - Поселок, целиком или частично расположенный в лесу, стоит на 30-70% дороже своего аналога в поле». При этом Александр Водовозов («ТКДом») добавил, что от участков на въезде в поселок до крайних лесных участков будет разница практически в два раза.

Самые дорогие земельные наделы традиционно сосредоточены на Рублевском и Новорижском шоссе. Так, по данным агентства TWEED, сотка на лесном участке в бывшем санатории «Барвиха» может стоить $200-250 тыс. Участки, расположенные до Жуковки, имеют среднюю рыночную стоимость порядка $100 тыс. за сотку. На Новой Риге до 10 км от МКАД средняя рыночная стоимость больше подвержена локальным изменениям, но все равно составляет порядка $80-90 тыс. за сотку в организованных охраняемых поселках с коммуникациями.

Независимо от класса недвижимости цены выше в успешных проектах. Коттеджные поселки, где строительство идет по графику, и покупатели видят постоянные перемены к лучшему, цены на прилесные участки без подряда растут на 5-10% в год, рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). «В неудачных проектах застройщики, напротив, вынуждены снижать цены. Но это, к сожалению, никак не влияет на продажи», - отмечает эксперт.

Чтобы узнать, по каким критериям надо выбирать участки, есть ли какие-то подводные камни и на что следует обратить внимание потенциальным покупателям, портал www.metrinfo.ru обратился к экспертам.


Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family:
В первую очередь, приобретая участок вблизи леса, следует проверить законность оформления всех сопутствующих документов. В случае если деревья находятся непосредственно на земельном участке, то также необходимо обратить внимание на документы, например, прописано ли в них, что земельный участок свободен под застройку и можно вырубать или выкорчевывать деревья, если они мешают строительству дома. Кратко резюмируя — важен юридический статус земли, категория которой по Земельному кодексу предполагала бы возможность планируемого строительства.


Александр Водовозов, генеральный директор «ТКДом»:
Если размежевано все без нарушений, то вы по закону получаете право собственности на участок. Но если в лесу есть ручей, то здесь может быть опасность. Любой ручей может оказаться водоохранной зоной, и тогда есть ограничения на прилегающую территорию по возведению построек.


Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED:
Одна треть покупателей лесных участков впоследствии разочаровываются в своем приобретении по причине того, что лес – это постоянная тень, повышенная влажность, ну и, конечно, комары. В тени хуже растут садовые растения и меньше возможностей для ландшафтного дизайна. Поэтому в идеале участок должен быть комбинированным – на одной его части может располагаться лес, другая остается открытой. Таких предложений на рынке совсем немного.

Желательно, чтобы участок был расположен не в низине, а на возвышенности, где больше солнца, поскольку система дренажа усложняет и удорожает проект. На лесных участках строить дом с цокольным этажом – неблагодарное дело. Несмотря ни на какую гидроизоляцию, вода все равно может найти трещинку. Нужна двойная или даже тройная защита подвального цокольного этажа от грунтовых вод. Поэтому многие предпочитают цокольный этаж на участках в лесу просто не делать.


Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village»:
Желательно, чтобы участок был ровным, возвышенным относительно других участков или как минимум не находился в низине, деревья были здоровыми, местность - не заболочена. Идеально, чтобы одну сторону участка освещало солнце, где как раз клиенты высаживают клумбы. Дом располагают на участке именно фасадом к солнцу. Важен также панорамный вид с участка.


Марат Абдуллин
, руководитель направления «Ипотечный центр» группы компаний SRG:

Согласно Лесному кодексу РФ, регулирующему сделки с лесными массивами, участки леса запрещается продавать и покупать, а значит - покупаемый участок должен относиться к землям населенных пунктов либо к землям с/х назначения с разрешенным использованием – под дачное строительство. Также на качество лесного земельного участка, безусловно, влияет порода, категория деревьев и их состояние. Среди лидеров спроса – хвойные деревья, участки с расположенными на них лиственными породами пользуются спросом несколько меньше. Особое внимание стоит обратить на состояние самих многолетних насаждений, так как в подмосковных лесах встречается короед, который в результате даже непродолжительного, но вредоносного воздействия может загубить все деревья на участке.


Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
Лес – источник воды для рек. В зимний период он собирает ее, а весной в половодье вода спускается в реки по низинам. Именно с вырубкой лесов связано обмеление рек. Если сосны всегда будут расти только в сухом месте, то смешанный лес полон сюрпризов. Причем болотистые участки или низины в засушливое лето кажутся вполне пригодными для строительства. Если участок находится в лесу, он должен располагаться на возвышении. Например, поселок «Истринский лес» (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД) может служить примером в данном случае. Несмотря на то что он находится на возвышенности, застройщик сделал там дренаж. Другой важный параметр – это солнце. Поселок «Кутузово – Club» (Пятницкое шоссе, 12 км от МКАД) тоже окружен лесом, но эти зоны открыты солнцу. В противном случае повышенная влажность рано или поздно негативно скажется на постройке, иногда на домах, построенных в низинах, можно увидеть плесень и мох. Такие постройки требуют особенного ухода, и, если есть возможность, лучше заведомо продумать, где будет располагаться дом.


Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»:
Надо обращать внимание на качество почвы и здоровье деревьев. По составу леса можно узнать, что можно посадить и вырастить на такой земле. И в итоге понять, подходит ли участок под те цели, ради которых он покупается.

Предложения участков без подряда с лесными деревьями

Элитный сегмент
Название Расположение Кол-во участков Размеры участков, сот. Цена сотки Примечание
Вымпел Новорижское шоссе, 14 км вторичные продажи 48 - 150 25 000 - 60 000 долл. Хвойный лес, центральные коммуникации
Малое Сареево Рублево-Успенское шоссе, 14 км 52 8 - 20 41 000 - 43 000 долл. смешанный лес, часть участков на поле, центральные коммуникации
Сады Майендорфа Рублево-Успенское шоссе, 8 км вторичные продажи 50 - 100 200 000 – 300 000 долл. Сосновый бор, центральные коммуникации
Сосновый бор Рублево-Успенское шоссе, 24 км вторичные продажи 20 - 130 80 000 – 100 000 долл. Сосновый бор, центральные коммуникации
Успенский лес Рублево-Успенское шоссе, 20 км 37 31 - 45 37 000 – 38 000 долл. смешанный лес, центральные коммуникации
Бенилюкс Новорижское шоссе, 20 км вторичные продажи 60 - 400 65 000 - 100 000 долл. смешанный лес, центральные коммуникации
Курорт «Пирогово» Осташковское ш., 20 км 20 20 - 100 100 000 – 130 000 долл. Сосновый бор, центральные коммуникации, берег водохранилища
Источник: «Вектор Инвестментс»

 

Эконом- и бизнес-класс
Название Расположение Кол-во участков Размеры участков, сот. Цена сотки Примечание
Истринский лес Новорижское шоссе, 50 км 45 19 - 23 325000 – 360 000 руб. смешанный лес, центральные коммуникации
Шмелёво Парк Новорязанское шоссе, 20 км 46 15-40 5 000 – 7 000 долл. Березовый лес, центральные коммуникации
Зеленый бор Ярославское шоссе, 12 км 158 10-17 400 000 – 480 000 руб. смешанный лес, центральные коммуникации
Лесной Ярославское шоссе, 16 км 77 6,3 - 16 От 250 000 руб. смешанный лес, часть участков в лесу, центральные коммуникации
Дубрава - 2 Симферопольское, 34 км 208 8 - 20 От 300 000 руб. Отдельные лиственные деревья, центральные коммуникации
Источник: «Вектор Инвестментс»

 

Название поселка Направление Наличие коммуникаций Площадь земельного участка Стоимость сотки Стоимость участка
Лесной Волоколамское Все центральные 10 500 000 5 000 000
Ермолинский Лес Дмитровское Все центральные (по плану) 20 250 000 5 000 000
Лесной пейзаж 1,2 Калужское Все центральные 7 271 429 1 900 000
Лесная слобода Киевское Все центральные 20 250 000 5 000 000
Холмы (ДП) Ленинградское Все центральные 20 250 000 5 000 000
Лесное Минское Все центральные 20 250 000 5 000 000
Пайнвиль-2 Новорижское Все центральные 20 1 000 000 20 000 000
Турар Симферопольское Все центральные 20 250 000 5 000 000
Источник: ГК SRG