{* *}

Москва и Подмосковье, город и загород – что можно купить за 4 миллиона рублей? Выбор – от хрущевки в столице до коттеджа в области. А также: квартиры в новых комплексах, таунхаусы и участки

Представим, что у нас в кармане 4 миллиона рублей. Откуда? Ну, скажем, заработали или продали свою квартиру в Рязани или Твери. Сумма, конечно, немаленькая, но для недвижимости в Московском регионе не слишком большая. Что можно найти здесь по таким скромным деньгам?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Есипово Форест, 35 от МКАД Участки для строительства дома в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 6-14 сот. Подробности по телефону! от 690 000 руб. Астерра Узнать телефон

Москва? Немного в этом звуке…
Начнем с Москвы. Точнее говоря, с ее «старых» территорий – тех, что относились к нашему городу до 1 июля 2012 года (поскольку Новая Москва еще не стала в массовом сознании полноценной частью столицы). Как выясняется, сумма в 4 млн руб. уже позволяет приобрести здесь даже существующее жилье – правда, варианты окажутся весьма «сиротскими».

«Доля вторичных квартир стоимостью до 4 млн руб. составляет не более 5% от общего объема предложения в Москве, - рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». – Как правило, это малогабаритные квартиры общей площадью до 30 кв. м или студии советской постройки в панельных домах. Предложения есть практически во всех районах столицы, за исключением центральных». Эксперт приводит несколько примеров: малогабаритная «однушка» общей площадью 25 кв. м (комната – 16, кухня – 3) на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Академика Королева в СВАО. Ее цена – 3,5 млн руб. Или даже квартиры до 30 кв. м (цена – 3,9 млн), но расположены они будут в удаленных от метро районах: Дегунино, Ховрино… Разумеется, можно поселиться и гораздо ближе к центру – но в этом случае придется довольствоваться комнатой в коммунальной квартире.

Несколько большие (но тоже весьма ограниченные) возможности дает решение приобрести квартиру в новостройке. Первыми на память тут приходят, конечно, апартаменты. В комплексе «Царицыно-2», реализуемом компанией «НДВ-Недвижимость», минимальная стоимость таких объектов (общая площадь 22 кв. м) составляет чуть больше 2,5 млн руб. А за 3,9 с копейками миллиона можно купить даже двухкомнатный объект – площадью 37 кв. м.

Если чуть-чуть (буквально на 100-200 тыс.) вылезти за пределы 4 млн, то, как напоминает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», можно выбрать и нормальную однокомнатную квартиру. Вот примеры подобных предложений: в ЖК «Эталон-Сити» (Бутово) можно купить квартиру от 4 млн руб. (плюс оформление), в Некрасовке (юго-восток, 15 минут на автобусе от Выхино) – за 4,1 млн, в «Царицыно-2» (это именно квартиры, не путать с комплексом апартаментов) – также за 4,1 млн.

Александровы пруды, 30 от МКАД Участки для строительства дома в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе. Площади 8-26 сот. Торопитесь! от 2,4 млн руб. Узнать телефон

За МКАД: в многоэтажных домах много интересного
При решении радикально переместиться за МКАД (т.е. выбрать либо Новую Москву, либо один из городов ближнего Подмосковья) все меняется, как по волшебству: доступное нам по цене жилье становится гораздо более качественным. Если предпочесть вторичный рынок, то, говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», можно найти квартиру в 38-42 кв. м в городах вроде Одинцово, Балашихи или Железнодорожного. Отличия от того, что предлагается на рынке Москвы, не только в больших метражах – объект окажется в современном доме и будет с приличным ремонтом. А если согласиться на более старый жилой фонд или отъехать подальше – то тут по карману станут двух- и даже трехкомнатные квартиры.

Но новостройки, конечно, интереснее – прежде всего, из-за возможности еще больше выиграть в размерах и качестве. «Сегодня ситуация такова, что цена квадратного метра растет в большей степени не за счет изменений рынка, а по стадиям готовности объекта, - обращает внимание Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». – Поэтому лучше всего покупать квартиру на начальных этапах строительства – тогда цена будет самая минимальная».

Что же именно нам доступно? «Если потенциальный покупатель готов рассматривать объекты со сроком сдачи в конце 2014 – начале 2015 годов, то даже на небольшом (в пределах 10 км) удалении от МКАД он может рассчитывать и на двухкомнатную квартиру площадью до 60 кв. м в большом многоэтажном доме, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – А если удаленность от МКАД до 60-70 км, то вариантов еще больше: это может быть и хорошая трехкомнатная квартира площадью около 80 кв. м».

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Новые дома пл. от 10 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 3,2 млн руб. Узнать телефон

Светлана Илёшина, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности компании «Жилищный капитал», немного уточняет картину. По ее словам, в зоне до 10 км от МКАД на считающихся более престижными западном, юго-западном и северном направлениях за 4 млн покупателю доступны только однокомнатные квартиры. А вот на менее дорогих востоке, юго-востоке или юге – уже и двухкомнатные (при условии, что речь идет о начальных этапах строительства). «Например, двухкомнатная квартира в 60 кв. м всего в 6 км от МКАД по Щелковскому шоссе продается за 3,6 млн руб.», - говорит эксперт.

Если же согласиться на большую удаленность, то и на престижных направлениях возможны двухкомнатные квартиры. «В 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе такой объект можно приобрести за 4,12 млн руб., - отмечает Светлана Илёшина. – А в 13 км по Новорязанскому шоссе даже трехкомнатная квартира площадью 86,7 кв. м стоит всего 3,9 млн руб.».
 

Малоэтажные: городской комфорт на природе
А еще на подмосковном рынке можно найти принципиально иной, не встречающийся в Москве тип недвижимости – малоэтажные жилые комплексы. Квартиры в них совершенно городские, с привычным нам набором удобств, но вот расположены они в домах высотой 3-5 этажей. Количество проживающих на единицу площади территории оказывается меньше – соответственно, жить не так тесно.

«Данный формат становится все популярнее, он позволяет покупателям жить в условиях городского комфорта и при этом наслаждаться всеми прелестями загородной жизни, - говорит Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. – Такой формат имеет ряд преимуществ: помогает избежать значительных пробок, больших нагрузок на городские сети и инфраструктуру, равномерно распределить организации и учреждения повседневной необходимости».

«Сегодня в Подмосковье много подобных проектов с хорошей архитектурой и различными опциями: террасы, панорамные окна, натуральные строительные материалы, которые в городской застройке доступны больше для покупателей элитного жилья, - отмечает Ирина Аятова, директор департамента маркетинга, рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». – На старте продаж в таком жилом комплексе в пределах до 15 км от МКАД можно найти 1-комнатную квартиру площадью до 40 кв. м».

А удалившись еще километров на 20, можно за сумму до 4 млн руб. найти варианты и до 70 кв. м.

Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Таунхаусы в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Площади 130-350 кв.м. Звоните! от 4 600 000 Астерра Узнать телефон

«Загородка»: маловато будет!
И, конечно, покупателям интересна «настоящая» загородная недвижимость – отдельный дом (или на крайний случай таунхаус) с собственным земельным участком. Предложения за 4 млн руб. нельзя назвать шикарными – но кое-что доступно и за эту сумму.

«На самых дорогих направлениях на заявленную сумму ничего купить невозможно, - считает Ирина Аятова («ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»). – Но даже на Новорижском и Дмитровском шоссе на расстоянии 70 км от МКАД есть редкие предложения по земельным участкам в дачных поселках. Это участки без обязательного подряда площадью 4-6 соток, при этом за проведение коммуникаций придется платить дополнительно». А на Каширской, Симферопольской, Киевской и Ярославской трассах можно приобрести уже хороший участок в организованном коттеджном поселке комфорткласса размером 10-12 соток с коммуникациями и без обязательного подряда на расстоянии от 75 км от МКАД.

По мнению экспертов «Метра-Групп», на многих подмосковных направлениях за 4 млн руб. можно найти участки и поближе – на расстоянии 40-60 км. Правда, для этого придется поступиться его размерами: площадь окажется всего 6-10 соток.

Но земля – это, скажем так, еще не готовая недвижимость, а лишь «полуфабрикат»: для возможности жить на ней необходимы еще траты. Какие возможности нам дают 4 млн руб. при приобретении готовых объектов? Вот примеры, которые приводит Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:
- таунхаус площадью 100 кв. м с участком 2 сотки на расстоянии 25 км от МКАД;
- коттедж площадью около 130 кв. м с участком от 4 соток в 38 км от МКАД на северо-западном направлении.

Как видим, все не очень роскошно – особенно площадь участка у коттеджа. Все-таки для полноценной загородной недвижимости имеющейся у нас суммы будет мало.

Не все сразу
Возможность оплатить покупку сразу есть далеко не у всех потребителей. По этой причине большой популярностью пользуются различные варианты, позволяющие оплатить не сразу.

Первое, что здесь приходит на ум, – программы рассрочек, предлагаемые самим застройщиком. При очевидных выгодах (минимум формальностей, минимум переплат) у них есть один серьезный недостаток – короткие сроки. «Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от 3 до 6 месяцев, гораздо реже на срок свыше 6 месяцев», - говорит Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Москва». От себя заметим, что и под проценты рассрочки немногим длиннее. Так что для тех, кто ожидает крупных денежных поступлений (в финальной стадии продажа собственной квартиры, подходит срок закрытия банковского депозита), рассрочка подойдет, а всем прочим – нет.

Что для них? Правильно, ипотека. Тем более что объекты крупных застройщиков уже аккредитованы банками. Притом что программы банков разнятся в деталях, попробуем примерно подсчитать нечто усредненное. Предположим, что из необходимых 4 млн руб. у потенциального покупателя имеется только 1,5 млн – остальное нужно в долг. «При ипотечном кредите в 2,5 млн руб. по акции Сбербанка «12-12-12» ежемесячная выплата будет составлять 32 830 руб. Кредит от ВТБ на 7 лет обойдется в 43 460 руб. в месяц. В Связьбанке – в 35 700 руб.», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой».

Надо помнить: банки считают, что на выплату кредита заемщик может тратить от одной трети до половины своего месячного дохода. Так что ваша зарплата (плюс прочие документально подтвержденные источники) должны быть в 2-3 раза выше названных цифр. Но есть варианты. Как напоминает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», у некоторых банков есть специальные программы, при которых подтверждать доход вообще не надо – но при этом процентная ставка увеличится лишь на 0,5%.

Отдельная тема – объекты загородного формата: их банки любят меньше. «Ипотечное кредитование загородной недвижимости характеризуется определенными особенностями: такие объекты считаются менее ликвидными, нежели городское жилье, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Реализация такого залога потребует большего времени, поэтому у банков есть дополнительные требования по ипотечному кредитованию объектов загородной недвижимости».

Но есть и хорошая новость – она сводится к тому, что многие застройщики загородных объектов сами проводят их аккредитацию в банках. В этом случае условия, на которых банки выдадут потенциальным покупателям деньги, принципиально не отличаются от тех, что даются на приобретение квартир. «Сегодня аккредитация коттеджных поселков у банков – это уже норма, - считает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры». – Например, в поселке «Александровы пруды» (Калужское ш., 25 км) процентная ставка колеблется от 12,25% до 13,65%, а если на земельный участок еще не получено свидетельство о собственности, то ставка увеличивается на 2,5%».

Конкретные объекты
И, наконец, мы попросили наших экспертов порекомендовать конкретные объекты. Во «внутримкадной» Москве таковых оказалось совсем немного.

«В бюджете до 4 млн руб. можно рассматривать только апартаменты, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Либо в многоэтажном монолитном апарт-комплексе комфорткласса микрорайона «Царицыно-2», либо в шестиэтажном жилом комплексе бизнес-класса Loft Park. Первый находится на нулевой стадии строительства (сдача в эксплуатацию – II кв. 2015 г.), и за названную сумму можно приобрести объекты площадью 37 кв. м без отделки. В ЖК Loft Park проходит реконструкция, ее окончание запланировано на IV кв. 2014 г. Апартаменты свободной планировки 28 кв. м со стенами из облицовочного кирпича и полом с чистовой стяжкой стоят 3,8 млн руб.

За МКАД (но при этом в Москве, причем «старой»), продолжает Софья Лебедева, на заявленный нами бюджет можно приобрести квартиру в проекте «Эталон-сити» - он расположен в Южном Бутово. Комплекс также пребывает на нулевом цикле, по цене в нем нам доступны однокомнатные квартиры с черновой отделкой площадью 30,9 кв. м.

В Новой Москве предложений намного больше, и они разнообразнее. Марина Денискина («Гео Девелопмент») советует обратить внимание на ЖК «Престиж» от компании «ТрейдИнвестГрупп». Новостройка расположена в поселке Киевский, в 43 км от МКАД по Калужскому шоссе, и за 3,6 млн руб. здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру. За такую же сумму можно купить «двушку» и в микрорайоне «Солнцево-Парк», возводимом ГК «Мортон».

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», говорит о Подмосковье. По его словам, в престижном Одинцово менее чем за 4 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью от 39 до 48,5 кв. м в ЖК «Гусарская баллада». Данный жилой комплекс — проект застройки масштабной территории, который реализуется поэтапно, в несколько очередей.

В Королеве заявленный бюджет позволит купить однокомнатную квартиру (41-48 кв. м) в ЖК «Золотые ворота» - одном из наиболее интересных и ярких проектов в современной жилой застройке города. В Долгопрудном – даже двухкомнатную квартиру (52 кв. м) в современном микрорайоне «Московские водники», расположенном на берегу Клязьминского водохранилища. В Пушкино бюджет позволит приобрести даже самую дорогую квартиру строящегося микрорайона «Новое Пушкино» - трехкомнатная квартира более 70 кв. м стоит там 3,98 млн руб.

Для интересующихся малоэтажной застройкой Ирина Аятова («ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ») называет следующие объекты:
«Новое Ступино», Каширское шоссе, 70 км от МКАД – дома от 80 кв. м от 3,2 млн руб.
«Сакраменто», Горьковское шоссе, 13 км от МКАД – 37 кв. м от 2,4 млн руб.
ЖК «Петровский», Ильинское шоссе, 15 км от МКАД в готовом доме – 47,8 кв. м 3,9 млн руб.
ЖК «Дубрава», Ленинградское шоссе, 1 км от МКАД – 33 кв. м 3,7 млн руб.
ЖК «Андерсен», Калужское шоссе, 11 км – 35 кв. м 2,6 млн руб.
ЖК «Борисоглебское», Киевское шоссе, 35 км от МКАД – квартиры от 1,9 млн руб.
ЖК «Солнечная долина», г. Щелково – от 35 кв. м, от 1,9 млн руб.
ЖК «Новый Эдем», Красногорский р-н, 7 км от МКАД – старт продаж, квартиры от 2,7 млн руб.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Конечно, для некоторых сегментов рынка (основная часть Москвы, загородные коттеджи) 4 млн рублей маловато. Но, с другой стороны, это уже та сумма, с которой покупатель не чувствует себя совсем уж бедным родственником. Можно ходить и выбирать, причем среди разных форматов.
 

Мнение эксперта
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
Еще не так давно, буквально 1,5 - 2 года назад, найти квартиру в бюджете 4 млн руб. и ниже было проблематично. Однако теперь на рынок выведен серьезный объем предложения в бюджете 2 - 2,5 млн рублей и даже ниже. Но это, конечно, именно подмосковный рынок – в столице такого нет.

Предложения сентября Показать все объекты