Новая Москва: загородная недвижимость в столице. Ивановское, Красная Пахра, Щапово, Шаганино. Дома, таунхаусы, квартиры, участки. Цена предложения от 1,7 млн рублей

Загородный рынок Новой Москвы – направление, которое за последние годы претерпело значительные изменения. Бывшие сельские поселения вошли в состав Москвы, и теперь развитие территорий подчиняется московским законам. Но пока остался широкий выбор предложения загородного формата, а это и земельные участки, и таунхаусы, и коттеджи, и малоэтажные дома.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает изучать недвижимость Троицкого административного округа Москвы. Нашу предыдущую статью («Новостройки Новой Москвы: Киевский, Первомайское, Троицк. Есть предложения от 65 тысяч рублей за метр. Скоро начнется реконструкция Калужского шоссе») мы посвятили городскому формату, а тема нынешней – загород. 

Троицкий округ в недалеком прошлом преимущественно развивался как загород. И это не удивительно, ведь, как напомнил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, ТАО представляет собой обширную зеленую территорию с малочисленными дорогами и невысоким автомобильным трафиком, особенно по сравнению с Москвой, поэтому экологическая ситуация в этом округе находится на довольно высоком уровне. Здесь расположены зона отдыха Заречье, ландшафтные парки «Ватутинский лесной массив» и «Троицкая роща», река Десна, западный лесной массив с долиной реки Рыжовки, - перечисляет Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group. Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», также напомнил, что территория современного Троицкого округа, с советских времен была традиционным дачным направлением, а также местом расположения домов отдыха и пионерских лагерей. До сих пор этот факт оказывает влияние на развитие загородного рынка.

Территория знаменита памятниками археологии и архитектуры, церквями и усадьбами - Остафьево, Щапово, Филлипова, Вороново, говорит Владимир Яхонтов. управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Но есть в Троицком округе и свои слабые места. Главное «проблемное» место для экологической составляющей, считает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), – это сам город Троицк, где находится Троицкий институт инновационных и термоядерных исследований и Институт ядерных исследований. Хотя справедливости ради эксперт отметил, что эти два объекта являются скорее источниками потенциального вреда для экологии, нежели реального. Тем не менее в городе планируется установить особые технические приборы, которые постоянно будут отслеживать уровень радиационной опасности.


Таунхаусы, коттеджи, малоэтажные дома…
Загородная недвижимость – обширный формат в Троицком АО. Как объяснил Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», многие проекты стартовали еще до присоединения данной территории к Москве и только впоследствии повысили свой статус до городского, а также предоставили своим покупателям возможность получения столичной прописки. В результате спрос на жилье в коттеджных поселках на территории Новой Москвы повысился, поскольку проживание здесь позволяет совместить сразу и возможность жить в собственном загородном доме, и иметь московскую регистрацию.

В настоящее время, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», на территории Троицкого АО в продаже на первичном рынке находятся 53 поселка. 16 из них представляют собой мультиформатную застройку. В качестве проекта с полным набором форматов недвижимости можно привести жилой комплекс «Остров Эрин» в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе. В поселке представлены коттеджи, таунхаусы, участки без подряда и квартиры в малоэтажных домах. Стоимость квартир начинается от 3,1 млн рублей, стоимость коттеджей и таунхаусов стартует с 6,9 и 6,3 млн рублей соответственно. (См. также таблицы в конце текста.)

В 20 поселках, рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), предлагаются только участки без подряда (всего УБП предлагаются в 31 поселке). Средняя стоимость сотки земли с учетом стоимости коммуникаций составляет 391 068 руб. В частности, в КП «Апрелевка Парк» (26 км по Киевскому шоссе) в настоящее время реализуется первая и вторая очередь строительства поселка. Это соответственно 59 участков площадью от 8 до 24 соток и 108 участков от 9 до 27 соток с центральными коммуникациями без обязательного строительного подряда. Участки первой очереди примыкают к реке Десна, а второй - к лесному массиву. Цена участков около 9 соток – 4,5 млн руб., а участки по 16 соток продаются от 6,5 млн руб.

Коттеджи в Троицком округе реализуются в 21 поселке. Средняя стоимость коттеджа - 30,5 млн руб. Минимальная стоимость составляет 5 млн руб. за дом площадью 178 кв. м, на участке 6 соток в поселке «Романтика» (27 км по Калужскому шоссе). Максимальная стоимость - 103,2 млн руб. за дом площадью 970 кв. м, на участке 66 соток в КП «Империалъ» (24 км от МКАД между Калужскими и Киевским шоссе).

Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости, консалтинговая группа «Апхилл», выделила относящийся к верхнему ценовому сегменту коттеджный поселок «Левитан», расположенный неподалеку от населенного пункта Шаганино, в 30 км от Москвы по Калужскому или же по Варшавскому шоссе на берегу реки Пахры. Пока еще поселок находится на стадии проектировки. Предполагается постройка 21 домовладения с участками по 14 соток каждое (363, 428 или 510 «квадратов» полезной площади). Застройщик предполагает продавать двухэтажные особняки по 72-75 млн руб. Максимальная цена может дойти до 250 млн (1300 кв. м жилой площади, 48 соток земли, бассейн, спа-комплекс, ландшафтный дизайн). В поселке будет охрана, подсветка улиц, зона летнего отдыха с пляжем, лодочным причалом, а также спортивными сооружениями и детским игровым комплексом. Рядом с объектом расположен лес площадью в 22 гектара.

Блокированная застройка (таунхаусы) предлагаются в 13 поселках. Минимальная цена предложения зафиксирована в поселке «Марсель». Секция площадью 80 кв. м с двумя сотками земли предлагается за 4,3 млн руб. Максимальная стоимость характерна для КП «Староникольское», где таунхаус площадью 251 кв. м с придомовым участком 6,6 сотки продается за 21,8 млн руб. Средневзвешенная стоимость таунхауса - 7,6 млн руб.

Из проектов, реализуемых на территории округа как наиболее масштабные, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», назвала малоэтажные ЖК «Борисоглебское» (35 км по Киевскому шоссе) и ЖК «Ново-Никольское» (21 км от МКАД по Киевскому). В первом проекте на текущий момент зафиксирован самый низкий уровень цен в Новой Москве. В данном комплексе стоимость квартир начинается от 1,68 млн рублей. На земельном участке площадью в 120 га планируется строительство 219 трехэтажных жилых домов. Удаленность от МКАД компенсируется пешей доступностью до железнодорожной станции. Сам комплекс расположен в экологически чистом районе и отличается интересной концепцией – проектом предусмотрено строительство четырех кварталов, в каждом из которых будут высажены деревья определенных сортов. Также в экорайоне будет представлена полноценная инфраструктура и многочисленные рекреационные зоны.

Поселок «Ново-Никольское» реализуется на участке 155 га и предусматривает 202 таунхауса, 67 малоэтажных домов, 30 коттеджей с бассейнами, а также несколько многоэтажных домов. Инфраструктура поселка - три детских сада на 100, 150 и 40 мест, две школы на 285 и 825 мест, спортивно-оздоровительный комплекс, торговый центр, магазины, кафе, аптеки, и др.

Екатерина Чермошенцева («Апхилл») обратила внимание на трехэтажный ЖК «Изумрудный» (18 км, Калужское шоссе) – уже введенный в эксплуатацию объект комфорткласса с огороженной территорией, паркингами, школой, детским садом и фитнес-клубом. Однокомнатную квартиру в нем можно приобрести по цене от 3 до 3,7 млн руб., двухкомнатную – от 5 до 5,5 млн руб.

Интересный момент отмечает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, что и на Калужском шоссе тоже есть своя Жуковка. Но одноименная деревня на Рублевском шоссе, где дома меньше чем за два миллиона долларов давно не купишь, разительно от нее отличается. Жуковка на Калуге (которая, кстати, расположена практически на том же отдалении от Москвы) – обычная деревня с застройкой в духе Шанхая.


Благоприятная перспектива
Троицкий АО будет активно развиваться в будущем уже как часть столицы. «Если говорить о перспективах территории с точки зрения развития загородной недвижимости, то они весьма неплохи», - считает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Особенно это касается сегмента жилья бизнес-класса. Активное развитие получит и малоэтажный сегмент. Ведь малоэтажное строительство – весьма разумный путь развития города, мегаполиса, оно решает сразу массу вопросов – от психологического комфорта жителей до разумной нагрузки на дороги. На Калужском направлении много незастроенных земель, которые и будут комплексно осваиваться в течение долгого времени.

 

 

Основные объекты, способствующие благоприятной экологической обстановке
Населенный пункт Экологические объекты
г. Троицк Зона отдыха «Заречье», ландшафтные парки «Ватутинский лесной массив» и «Троицкая роща», река Десна, охраняемая береговая линия «Участок долины реки «Десна», западный лесной массив с долиной реки Рыжовки
Поселение Первомайское Водохранилище «Серебреная Чаша», Малинское и Старосельское лесничество Краснопахорского лесхоза
Поселение Краснопахорское Яковлевское лесничество, Родниковый, Романцевский, Шаховский и Круглый леса, Краснопахорская роща, реки Пахра и Лубянка
Поселение Щаповское Пруды Сатинский и Овечкино
Поселение Клёновское Охотхозяйство «Коротыгино», реки Трешня, Моча, Волчек, Киселёво, пруды Кленовский и Чернецкий, рыбное хозяйство «Акулово». Поля, засеянные кукурузой, овсом и горохом
Поселение Вороновское Национальный парк «Березовая Роща», Вороновское водохранилище, Никольские озера, пруды Рыжовский, Юрьевский, Баклановский государственный природный заказник, река Алешинка
Поселение Михайлово-Ярцевское Шишкин лес, питомник мини-лошадей и ферма, племенное коневодческое хозяйство «Элитар»
Поселение Киевское Нарское лесничество Нарофоминского ЛКТ, Государственный природный заказник «Березовая Роща»
Поселение Новофёдоровское Новофёдоровский и Рассудовский леса, Национальный парк «Березовая Роща», Государственный природный заказник «Елово-липовые леса с примесью ясеня и вяза», Фестивально-прогулочный парк «Сосны»
Поселение Роговское Пруд в Ильино, реки Десенка и Черничка, Роговский лес, овощное хозяйство
Источник: Sezar Group

 

Примеры новых поселков, вышедших в продажу в 2014 году
Название поселка Расположение Объект продаж Этап строительства Материал дома Площадь дома / секции, кв. м Размер участка, соток Стоимость сотки с учетом коммуникаций, тыс. руб. Стоимость объекта целиком, млн руб.
Троицкий парк 20 км от МКАД, Киевское шоссе Дуплекс Середина монтажа Кирпич 125-158 3 - 5 – 6,64 млн руб.
Квадро-хаус кирпич 135 3-3,5 - 6,05 млн руб.
Медведево 33 км от МКАД, Калужское шоссе Коттедж Готов кирпич 254-500 20 - 17,55 - 23,45 млн руб.
УБП Готов - - 10-20 280 000 - 480 000  
Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

 

 

Стоимостные показатели рынка таунхаусов 
  Название ЖК Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во-комнат Метраж Стоимость 1 кв. м, тыс. руб. Стоимость квартиры, млн руб.
1 Академия парк, 1 очередь Троицкий,Первомайское построен монолит-кирпич 2/3 эт 4 145-185 47,6-49 6,9-9,1
  Академия парк, 2 очередь Троицкий,Первомайское возведение монолит-кирпич 2/3 эт 4 145-185 42,7-43,8 6,3-7,9
2 Марсель, 3 очередь Троицкий,Вороновское собственность монолит-кирпич 2/3 эт 2,3 90-140 62,5-76,6 6,9-9,6
  Марсель, 4 очередь Троицкий,Вороновское построен монолит-кирпич 2/3 эт 3,4 135 66,6-70,9 9-11,2
3 Наполеон Троицкий,Первомайское построен кирпич 2/3 эт 3,4 134-167 41-42,2 5,5-7
4 Новоникольское ТАО, Первомайское возведение монолит-кирпич 2/3 эт 2,3,4 104-148 73,5 7,6-10,85
Источник: «МИГ-недвижимость»