Новый налог на дачи: что ждет наследников советской эпохи. Парадоксы земельного кадастра, многотысячные платежи и смутные социальные гарантии

О том, что налогообложение недвижимости будет реформировано, говорится уже минимум лет 10. Всем ясно, что платить придется больше, и народ, как нам кажется, с подобной перспективой уже смирился. Но есть как минимум одна категория, для которой бремя может стать на самом деле неподъемным, – небогатые наследники «сильных мира сего», владеющие дачами. А дачи эти – в престижных местах вроде Рублевки…

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Эстонская пы-ы-ытка
Одна из главных интриг происходящего – когда именно новый налог введут? Покопавшись в интернете, автор узнал много любопытного: оказывается, на рубеже тысячелетий уже проводился «эксперимент» по уплате по новым правилам. Роль «кроликов» в нем почему-то досталась жителям Великого Новгорода. Первоначально планировалось участие еще и Твери, но строптивые потомки Афанасия Никитина сумели как-то увернуться, послав организаторов затеи за три моря. В отчетах об «эксперименте» обязательно указывалось, что с 2003 года к нему присоединятся несколько других регионов, а с 2006 года весь российский народ, как один человек, станет платить новый налог.

Как видим, не случилось. Оно и понятно: с одной стороны, властям мучительно хочется денег. С другой – социальные последствия планируемой меры могут оказаться, мягко скажем, непредсказуемыми. По сей причине различные «дедлайны» постоянно объявлялись и откладывались. Так случилось и в нынешнем году: большую его часть мы прожили в предвкушении, что с 2014 года регионы смогут вводить у себя новую систему, а с 2018-го она станет обязательной по всей стране. Но 18 октября Минфин снова отыграл назад. Замминистра Сергей Шаталов сообщил порталистам, что старт переносится на 2015 год, а полноценное вступление новых налоговых правил по всей стране – на 2020-й.

…В целом, происходящее сильно напоминает популярный анекдот про эстонскую мафию – «жертва в конце концов умирает своей смертью, но все время мучается ожиданием». В данном случае автор честно признается, что совершенно не в претензии к родному чиновничеству за неторопливость: вы, ребята, и дальше давайте в том же духе! Совещайтесь, обсуждайте.

Кронбург, 16 от МКАД Таунхаусы в 16 км от МКАД по Калужскому шоссе. Площади 94-155 кв.м. Спешите! от застройщика А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ Узнать телефон

Это страшное слово «кадастр»
Теперь пару слов о сути новой системы. Единый налог должен заменить сразу два существующих: земельный налог и налог на имущество. Итогом станет «создание более эффективной системы налогообложения недвижимости». Причем увеличение сборов произойдет не за счет увеличения ставок налогообложения – ставки-то как раз по некоторым позициям и уменьшатся. А за счет того, что за основу берется принципиально новая система оценки объектов.

«При существующей ныне системе в основе налога на имущество лежит инвентаризационная стоимость, - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она сильно дифференцирует строения в зависимости от года их постройки, но нисколько не учитывает целый ряд факторов, формирующих реальную цену на недвижимость. Например, налог для новостройки, расположенной в спальном районе, мог быть выше налога для старого дома в центре города. А по новым правилам для налогообложения будет использована кадастровая стоимость недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной».

Резонен вопрос: а почему не сразу рыночная стоимость? Зачем «городить огород» с какой-то кадастровой? «Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена объекта в условиях конкуренции, и ключевое слово «конкуренция», - говорит Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс». – Конкуренция может спровоцировать мгновенное изменение стоимости объекта. Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она от рыночной кардинально не отличается, но при этом имеет меньше предпосылок к внезапным скачкам».

«В Подмосковье кадастровая стоимость определяется муниципалитетом, - говорит Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – И иногда возникали казусы, например, участок земли на Рублевском шоссе по этой оценке стоил дешевле, чем, например, в районе Мытищ. Соответственно, налог на эту мытищинскую землю оказывался непропорционально огромным, и тогда такой спор разрешался в суде. Кстати, в большинстве случаев суд вставал на сторону истца – физлица».

В общем, похоже, что кадастровая оценка (как и все, что отдано на откуп чиновникам) готовит нам множество открытий чудных. Но оценить их во всем благолепии населению только предстоит.

…И, наконец, о ставках налога. Они уже известны. Для обычных жилых помещений (ценой менее 300 млн руб.) ставка составит 0,1% в год. Для той недвижимости, что дороже 300 млн, – 0,5 - 1%. Для нежилых помещений (включая гаражи и стремительно набирающие популярность апартаменты) – 0,5%. Для земель сельхозназначения, дачных участков и участков, приобретенных для личного подсобного хозяйства, – 0,3%, для прочих земель – 1,5%.

Важный момент – для граждан предусмотрено высвобождение из-под налога по 20 кв. м площади. Так что семья из трех человек, имеющая квартиру до 60 кв. м, не будет платить налога вовсе.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Торопитесь! Коттеджи в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе. Коммуникации. Площади 8-20 кв.м. от 333 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Дача, ставшая роскошью
Но вернемся к первоначальной нашей теме – налогам на коттеджи и дачи в престижных районах Подмосковья. Общие контуры уже угадываются. Кадастровую стоимость для простоты посчитаем равной рыночной, ставка известна – 0,3%. 20-метровое «высвобождение» можно игнорировать – будем считать, что человек использует эту льготу для своей городской квартиры. Что (в смысле налогов) выходит на круг?

«Возьмем реальный пример: у одного из наших клиентов есть дом на Рублево-Успенском шоссе, в районе Горок-2 с земельным участком 75 соток, - говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton. – Цена сотки в этом районе составляет минимум $55 тыс., т.е. сам участок стоит около $4,125 млн. На участке есть дом площадью 1000 кв. м – его минимальная стоимость (даже без отделки) будет около $1,5 млн. Получается, что налоги на такой объект окажутся в год порядка 450 тыс. руб. Если пересчитать данную сумму в виде ежемесячных платежей, то получается около 37,5 тыс. руб.».

Для человека с хорошим уровнем доходов это вполне доступная сумма, продолжает Елена Родина. Но совсем по-другому ситуация выглядит, если взять дачи писателей, научных сотрудников. «Площади участков академических и писательских дач – как правило, 27-30 соток, - говорит Елена Родина. – Рыночная стоимость земли в Барвихе доходит до $100 тыс. за сотку. Получается, что цена участка – до $3 млн». Три миллиона долларов – это 100 млн руб. Налог по ставке 0,3% – 300 тысяч. Так что сумма в пересчете на ежемесячные платежи составит около 25 тыс. руб. – эти деньги для пенсионеров выглядят совершенно неподъемными.

Добавим еще одно соображение. Мы строили наши расчеты на том, что кадастровая стоимость окажется равной рыночной. Но это вовсе не факт – иногда она бывает выше, причем в разы. Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», приводит пример, когда рыночная цена земли (речь идет об очень удаленных от Москвы территориях) составляет 3000 руб. за сотку, а кадастровая – 15 тыс. руб. Почему так получилось – тема для отдельного разговора, но ясно, что подобного рода «недоразумения» придется исправлять через суд. Что тоже вряд ли является хорошей новостью для пожилых владельцев старых дач.

Александровы пруды, 30 от МКАД Участки площадью от 8 сот. Калужское шоссе, 30 км от МКАД. от 184 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Социальная защита: обольщаться не рекомендуется
Указанные выше в этой статье ставки налогов – это максимум, который местные власти вправе снижать по своему усмотрению. Так что теоретически муниципалитет может прослезиться при виде нищих внуков какого-нибудь знаменитого академика и позволить им платить раз в 10 меньше нормы. Притом что теоретически это возможно, особенно рассчитывать на подобный подарок судьбы мы бы не рекомендовали. Главная причина – доходы от данного налога идут в местный же бюджет, т.е. муниципальные власти, вводя льготы, сами себя лишают средств.

В местах компактного проживания людей с примерно равным уровнем дохода проблема решаема: муниципалитет установит такие ставки, чтобы не раздражать основную массу. А вот на той же Рублевке все совсем иначе. «Ситуация может сложиться тяжелая, потому что основной контингент – это очень богатые люди, - рассуждает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела управляющей компании «Экодолье». – И старые профессорские дачи могут попасть под ту же гребенку, что и недвижимость «новых русских». Здесь опять же может быть найден какой-то выход, но это решает уже муниципальное образование. На уровне федерального закона это решить невозможно».

В неопределенности скрывается возможность для злоупотреблений, считает  Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».  А для того, чтобы этого избежать, необходимо четко определить в законе категории льготников, а также основания, по которым ставка налога может быть уменьшена.

The American Dream , 58 от МКАД Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. от 6,9 млн руб. Fenix Group Узнать телефон

Что же за этим всем следует?
Влияние увеличения налогообложения на рынок хорошо известно. Сначала внешнего эффекта нет никакого: люди недовольно кряхтят, но платят. Потом начинаются «продажи от бедности» - от собственности, ставшей неподъемной, избавляются самые небогатые. Если рост налогов продолжается, количество таких продавцов растет – а спрос при этом радикально снижается, поскольку желающих купить недвижимость (с этаким «приложением» в виде налогов, исчисляемых шестизначными цифрами) становится все меньше…

Опрошенные нами эксперты выразили надежду, что до подобных крайностей дело не дойдет. «Считаю, что лавинообразного роста предложений не будет, - говорит Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт». – Налог, конечно, будет повышен, но все-таки в разумных пределах». «Для властей важно, чтобы рост налогов не создавал социальной напряженности, поэтому вероятность тяжкого налогового бремени может быть сильно преувеличена», - отмечает Екатерина Гилярова («МИЭЛЬ»).

«Появление на рынке новых объектов, попавших в продажу именно по причине невозможности оплачивать налог на владение, приведет только к еще большему «продавливанию» собственников по цене, - считает Елена Родина (Chesterton). – Но я не считаю, что это будет какая то массовая тенденция. Для состоятельных людей суммы вполне подъемные, для отдельных категорий граждан, думаю, все же предусмотрят какие-то льготы».

«На мой взгляд, уровень достатка собственников, купивших жилье в современном организованном поселке, позволит им платить налоги, - убежден Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка «Novoрижский». – Например, на Новой Риге средняя стоимость сотки земли составляет 210,7 тыс. рублей – получается, что налог для владельца участка в 15 соток составит около 9,5 тыс. рублей в год».
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Герой кинокомедии «Кавказская пленница» рекомендовал «никогда не отрываться от коллектива». Ясно, что налоговое бремя для большинства населения окажется умеренным – власти наши можно обвинить в чем угодно, но только не в утрате инстинкта самосохранения. Так что люди, живущие в окружении себе подобных (по материальному уровню), могут особо не волноваться. Но вот те, кто (пользуясь выражением другого литературного героя) «сел не свои сани», может попасть в тяжелое положение. 300 тыс. руб. налогов в год за дачу – это для многих обременительно.