Новый налог на дачи: что ждет наследников советской эпохи. Парадоксы земельного кадастра, многотысячные платежи и смутные социальные гарантии

О том, что налогообложение недвижимости будет реформировано, говорится уже минимум лет 10. Всем ясно, что платить придется больше, и народ, как нам кажется, с подобной перспективой уже смирился. Но есть как минимум одна категория, для которой бремя может стать на самом деле неподъемным, – небогатые наследники «сильных мира сего», владеющие дачами. А дачи эти – в престижных местах вроде Рублевки…

В вопросе о том, чем грозят им новые налоговые правила, попытался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Эстонская пы-ы-ытка
Одна из главных интриг происходящего – когда именно новый налог введут? Покопавшись в интернете, автор узнал много любопытного: оказывается, на рубеже тысячелетий уже проводился «эксперимент» по уплате по новым правилам. Роль «кроликов» в нем почему-то досталась жителям Великого Новгорода. Первоначально планировалось участие еще и Твери, но строптивые потомки Афанасия Никитина сумели как-то увернуться, послав организаторов затеи за три моря. В отчетах об «эксперименте» обязательно указывалось, что с 2003 года к нему присоединятся несколько других регионов, а с 2006 года весь российский народ, как один человек, станет платить новый налог.

Как видим, не случилось. Оно и понятно: с одной стороны, властям мучительно хочется денег. С другой – социальные последствия планируемой меры могут оказаться, мягко скажем, непредсказуемыми. По сей причине различные «дедлайны» постоянно объявлялись и откладывались. Так случилось и в нынешнем году: большую его часть мы прожили в предвкушении, что с 2014 года регионы смогут вводить у себя новую систему, а с 2018-го она станет обязательной по всей стране. Но 18 октября Минфин снова отыграл назад. Замминистра Сергей Шаталов сообщил порталистам, что старт переносится на 2015 год, а полноценное вступление новых налоговых правил по всей стране – на 2020-й.

…В целом, происходящее сильно напоминает популярный анекдот про эстонскую мафию – «жертва в конце концов умирает своей смертью, но все время мучается ожиданием». В данном случае автор честно признается, что совершенно не в претензии к родному чиновничеству за неторопливость: вы, ребята, и дальше давайте в том же духе! Совещайтесь, обсуждайте.


Это страшное слово «кадастр»
Теперь пару слов о сути новой системы. Единый налог должен заменить сразу два существующих: земельный налог и налог на имущество. Итогом станет «создание более эффективной системы налогообложения недвижимости». Причем увеличение сборов произойдет не за счет увеличения ставок налогообложения – ставки-то как раз по некоторым позициям и уменьшатся. А за счет того, что за основу берется принципиально новая система оценки объектов.

«При существующей ныне системе в основе налога на имущество лежит инвентаризационная стоимость, - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она сильно дифференцирует строения в зависимости от года их постройки, но нисколько не учитывает целый ряд факторов, формирующих реальную цену на недвижимость. Например, налог для новостройки, расположенной в спальном районе, мог быть выше налога для старого дома в центре города. А по новым правилам для налогообложения будет использована кадастровая стоимость недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной».

Резонен вопрос: а почему не сразу рыночная стоимость? Зачем «городить огород» с какой-то кадастровой? «Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена объекта в условиях конкуренции, и ключевое слово «конкуренция», - говорит Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс». – Конкуренция может спровоцировать мгновенное изменение стоимости объекта. Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она от рыночной кардинально не отличается, но при этом имеет меньше предпосылок к внезапным скачкам».

«В Подмосковье кадастровая стоимость определяется муниципалитетом, - говорит Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – И иногда возникали казусы, например, участок земли на Рублевском шоссе по этой оценке стоил дешевле, чем, например, в районе Мытищ. Соответственно, налог на эту мытищинскую землю оказывался непропорционально огромным, и тогда такой спор разрешался в суде. Кстати, в большинстве случаев суд вставал на сторону истца – физлица».

В общем, похоже, что кадастровая оценка (как и все, что отдано на откуп чиновникам) готовит нам множество открытий чудных. Но оценить их во всем благолепии населению только предстоит.

…И, наконец, о ставках налога. Они уже известны. Для обычных жилых помещений (ценой менее 300 млн руб.) ставка составит 0,1% в год. Для той недвижимости, что дороже 300 млн, – 0,5 - 1%. Для нежилых помещений (включая гаражи и стремительно набирающие популярность апартаменты) – 0,5%. Для земель сельхозназначения, дачных участков и участков, приобретенных для личного подсобного хозяйства, – 0,3%, для прочих земель – 1,5%.

Важный момент – для граждан предусмотрено высвобождение из-под налога по 20 кв. м площади. Так что семья из трех человек, имеющая квартиру до 60 кв. м, не будет платить налога вовсе.


Дача, ставшая роскошью
Но вернемся к первоначальной нашей теме – налогам на коттеджи и дачи в престижных районах Подмосковья. Общие контуры уже угадываются. Кадастровую стоимость для простоты посчитаем равной рыночной, ставка известна – 0,3%. 20-метровое «высвобождение» можно игнорировать – будем считать, что человек использует эту льготу для своей городской квартиры. Что (в смысле налогов) выходит на круг?

«Возьмем реальный пример: у одного из наших клиентов есть дом на Рублево-Успенском шоссе, в районе Горок-2 с земельным участком 75 соток, - говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton. – Цена сотки в этом районе составляет минимум $55 тыс., т.е. сам участок стоит около $4,125 млн. На участке есть дом площадью 1000 кв. м – его минимальная стоимость (даже без отделки) будет около $1,5 млн. Получается, что налоги на такой объект окажутся в год порядка 450 тыс. руб. Если пересчитать данную сумму в виде ежемесячных платежей, то получается около 37,5 тыс. руб.».

Для человека с хорошим уровнем доходов это вполне доступная сумма, продолжает Елена Родина. Но совсем по-другому ситуация выглядит, если взять дачи писателей, научных сотрудников. «Площади участков академических и писательских дач – как правило, 27-30 соток, - говорит Елена Родина. – Рыночная стоимость земли в Барвихе доходит до $100 тыс. за сотку. Получается, что цена участка – до $3 млн». Три миллиона долларов – это 100 млн руб. Налог по ставке 0,3% – 300 тысяч. Так что сумма в пересчете на ежемесячные платежи составит около 25 тыс. руб. – эти деньги для пенсионеров выглядят совершенно неподъемными.

Добавим еще одно соображение. Мы строили наши расчеты на том, что кадастровая стоимость окажется равной рыночной. Но это вовсе не факт – иногда она бывает выше, причем в разы. Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», приводит пример, когда рыночная цена земли (речь идет об очень удаленных от Москвы территориях) составляет 3000 руб. за сотку, а кадастровая – 15 тыс. руб. Почему так получилось – тема для отдельного разговора, но ясно, что подобного рода «недоразумения» придется исправлять через суд. Что тоже вряд ли является хорошей новостью для пожилых владельцев старых дач.

Социальная защита: обольщаться не рекомендуется
Указанные выше в этой статье ставки налогов – это максимум, который местные власти вправе снижать по своему усмотрению. Так что теоретически муниципалитет может прослезиться при виде нищих внуков какого-нибудь знаменитого академика и позволить им платить раз в 10 меньше нормы. Притом что теоретически это возможно, особенно рассчитывать на подобный подарок судьбы мы бы не рекомендовали. Главная причина – доходы от данного налога идут в местный же бюджет, т.е. муниципальные власти, вводя льготы, сами себя лишают средств.

В местах компактного проживания людей с примерно равным уровнем дохода проблема решаема: муниципалитет установит такие ставки, чтобы не раздражать основную массу. А вот на той же Рублевке все совсем иначе. «Ситуация может сложиться тяжелая, потому что основной контингент – это очень богатые люди, - рассуждает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела управляющей компании «Экодолье». – И старые профессорские дачи могут попасть под ту же гребенку, что и недвижимость «новых русских». Здесь опять же может быть найден какой-то выход, но это решает уже муниципальное образование. На уровне федерального закона это решить невозможно».

В неопределенности скрывается возможность для злоупотреблений, считает  Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».  А для того, чтобы этого избежать, необходимо четко определить в законе категории льготников, а также основания, по которым ставка налога может быть уменьшена.

Что же за этим всем следует?
Влияние увеличения налогообложения на рынок хорошо известно. Сначала внешнего эффекта нет никакого: люди недовольно кряхтят, но платят. Потом начинаются «продажи от бедности» - от собственности, ставшей неподъемной, избавляются самые небогатые. Если рост налогов продолжается, количество таких продавцов растет – а спрос при этом радикально снижается, поскольку желающих купить недвижимость (с этаким «приложением» в виде налогов, исчисляемых шестизначными цифрами) становится все меньше…

Опрошенные нами эксперты выразили надежду, что до подобных крайностей дело не дойдет. «Считаю, что лавинообразного роста предложений не будет, - говорит Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт». – Налог, конечно, будет повышен, но все-таки в разумных пределах». «Для властей важно, чтобы рост налогов не создавал социальной напряженности, поэтому вероятность тяжкого налогового бремени может быть сильно преувеличена», - отмечает Екатерина Гилярова («МИЭЛЬ»).

«Появление на рынке новых объектов, попавших в продажу именно по причине невозможности оплачивать налог на владение, приведет только к еще большему «продавливанию» собственников по цене, - считает Елена Родина (Chesterton). – Но я не считаю, что это будет какая то массовая тенденция. Для состоятельных людей суммы вполне подъемные, для отдельных категорий граждан, думаю, все же предусмотрят какие-то льготы».

«На мой взгляд, уровень достатка собственников, купивших жилье в современном организованном поселке, позволит им платить налоги, - убежден Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка «Novoрижский». – Например, на Новой Риге средняя стоимость сотки земли составляет 210,7 тыс. рублей – получается, что налог для владельца участка в 15 соток составит около 9,5 тыс. рублей в год».
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Герой кинокомедии «Кавказская пленница» рекомендовал «никогда не отрываться от коллектива». Ясно, что налоговое бремя для большинства населения окажется умеренным – власти наши можно обвинить в чем угодно, но только не в утрате инстинкта самосохранения. Так что люди, живущие в окружении себе подобных (по материальному уровню), могут особо не волноваться. Но вот те, кто (пользуясь выражением другого литературного героя) «сел не свои сани», может попасть в тяжелое положение. 300 тыс. руб. налогов в год за дачу – это для многих обременительно.