Подмосковье: новостройки и коттеджи. Рублевка и Новая Рига: покупатель платит за престиж. Жилые комплексы Красногорска, Одинцово, Немчиновки и Трехгорки

Западное направление традиционно считается самым дорогим и престижным в Подмосковье. Именно здесь находятся две трассы, соперничающие за первое место в увлекательном состязании «А у нас сотка земли самая дорогая!» - Рублево-Успенская и Новорижская. По этой причине обозреватель нашего журнала, добравшийся до западного сектора Московской области (в рамках «сериала», в котором мы рассматриваем всю недвижимость – городскую, загородную, высокую, малоэтажную – на расстоянии до 15 км от МКАД), испытал понятное волнение.

Экология: с заботой о себе любимых
Об экологической ситуации к западу от Москвы лучше всего свидетельствует простой факт: именно здесь традиционно располагались загородные резиденции высших руководителей государства. Ближняя дача Сталина – в Кунцево (сегодня это территория внутри Москвы, но в те годы было ближним Подмосковьем). Дача Брежнева – в Заречье. Известные уже нынешнему поколению Горки, где во время своего президентства и после жил Ельцин.

Выбор сильных мира сего означает два обстоятельства. Во-первых, берется изначально наилучшая территория. Во-вторых, ее последующее развитие ведется так, чтобы ничем не обеспокоить сиятельных обитателей.

Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты полностью подтвердили тезис о замечательной экологической ситуации ближнего запада – насколько это вообще возможно вблизи от мегаполиса. Упоминались и преимущественные западные ветры, уносящие прочь все выхлопы столицы. И текущая в том же направлении Москва-река. «На данном направлении практически отсутствуют крупные источники загрязнения: крупные производства здесь отсутствуют, - говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – К благоприятным факторам можно отнести высокую степень распространения лесов. На данном направлении расположено несколько особо охраняемых природных территорий регионального значения».

Из «негатива» эксперт называет автотранспорт: скопление машин в крупных городах направления, Красногорске и Одинцово, неблагоприятно сказывается на экологии. Второй момент – в районе в связи с крупномасштабным строительством жилых районов и дорог происходит вырубка лесов. Что ж, все это – обратная сторона популярности.

Дороги: уже хорошо и становится еще лучше
Вполне благополучна и ситуация с транспортом: шоссе на данном направлении много, и большинство населенных пунктов расположены так, что добраться до них можно по нескольким трассам.

«Рублево-Успенское шоссе представляет собой практически идеальную трассу: минимальное количество светофоров, высококачественное дорожное покрытие, отсутствие грузового автотранспорта и т.д., - рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако есть у данной магистрали один существенный недостаток: дорога имеет статус правительственной, поэтому ее постоянно перекрывают. Тем не менее покупателей, планирующих приобрести здесь дом, этот фактор не останавливает».

Новорижское шоссе, продолжает эксперт, выгодно отличается от других трасс Подмосковья: на нем нет светофоров, оно не проходит через крупные населенные пункты. В настоящее время проводится масштабная реконструкция, в ходе которой дорога будет значительно расширена, на ней будет построено 20 путепроводов и четыре моста. «Вопреки прогнозам, никакого транспортного коллапса на Новорижском шоссе из-за реконструкции не произошло, - отмечает Илья Менжунов. – На время работ движение было организовано хорошо, а сами работы ведутся очень быстро».

На старых трассах – Волоколамской и Минской – ситуация менее благоприятна: они проходят через крупные населенные пункты и изобилуют светофорами. Однако ситуация должна улучшиться: на Минском шоссе реконструкция уже ведется, а на Волоколамском начнется в 2014 году.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», напоминает о происшедшем совсем недавно важном событии: в ноябре открылся участок скоростной трассы в обход Одинцова. Он связывает МКАД и 33-й км Минского шоссе, позволяя добираться до Москвы без пробок буквально за 5-10 минут. До 1 января дорога работает в бесплатном тестовом режиме, а потом станет платной.

И без машины не пропадешь
Хорошо развит на западном направлении и общественный транспорт. «Если говорить о ближнем Подмосковье, то практически любой населенный пункт имеет прямое автобусное сообщение с ближайшей станцией метро, - отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – В частности, из Красногорска на автобусе или маршрутке можно доехать до станций Арбатско-Покровской и Таганско-Краснопресненской линий».

Все в порядке и с железнодорожным сообщением. «По западной части Подмосковья проходят трассы двух направлений: белорусского и рижского, - говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья». - В среднем временной интервал между электричками составляет 15-20 минут. К 2014 году планируется запустить одну из первых линий наземного метро, которая будет проходить от Белорусского вокзала до города Одинцово, интервалы движения между поездами не будут превышать 5-7 минут. К 2020 году планируется запустить ветку наземного метро от станции Тушино до поселка Нахабино».

…А теперь – наши традиционные «индивидуальные портреты» населенных пунктов направления. Цены и характеристики объектов приведены в конце статьи - в таблицах.

Немчиновка и Трехгорка
Поселки в Одинцовском районе. Они расположены ближе к Москве, чем само Одинцово: Немчиновка в 1 км от МКАД, а Трехгорка – в 4 км. В последние годы здесь развернулось активное жилищное строительство. В частности, Трехгорка стала одним из мест массовой панельной застройки.

Один из крупнейших новых микрорайонов – «Новая Трехгорка», возведение которого уже практически завершено. Минимальная цена однокомнатной квартиры здесь, говорит Леонард Блинов (Urban Group), составляет от 2,57 млн руб., двухкомнатной – от 3,4 млн.

Одинцово
Один из крупнейших городов Московской области – его население приближается к 140 тыс. человек. «В Одинцово ведется активная реконструкция старых районов с ветхим жилым фондом, осуществляется застройка новых территорий крупномасштабными проектами комплексной застройки, в основном на окраинах, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Средняя цена предложения на первичном рынке составляет около 90 тыс. руб. за кв. м».

По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», рынок новостроек Одинцово «традиционно насыщен объектами с различными качественными и ценовыми характеристиками». Как отмечает эксперт, сейчас в городе продается 34 корпуса, совокупный объем предложения в которых превышает 3 тыс. квартир. В основном преобладают проекты комплексной застройки – на них приходится 95% предложения.

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, называет несколько интересных объектов нового строительства в самом городе и Одинцовском районе. По ее мнению, это ЖК «Лесной Город'Ок», а также «Одинцовский парк» и «Одинбург».

Владимир Каширцев («Азбука Жилья») обращает внимание на еще один из крупнейших строящихся ЖК - «Гусарская баллада». Часть данного ЖК расположена в самом Одинцово, другая часть – в поселке ВНИИССОК. Микрорайон представлен многоэтажными монолитными домами, средневзвешенная цена предложения составляет 75,0 тыс. руб. за кв. м.

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент», в числе заслуживающих внимания называет ЖК «Ромашково», расположенный в Одинцовском районе на Рублево-Успенском шоссе. Цены там начинаются от 85 тыс. руб. за кв. м, в продаже есть квартиры от 39 до 105 кв. м.

Красногорск
Город с населением около 128 тыс. человек. В ряду населенных пунктов Подмосковья Красногорск занимает особое место: здесь находятся Дом правительства Московской области и областной суд. В Красногорске же расположена и первая станция Московского метрополитена, находящаяся вне административных границ Москвы – «Мякинино».

Рынок новостроек Красногорска очень активен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», Красногорск – лидер по объемам реализуемого жилья. В III квартале здесь продавалось 58 домов. Это и объекты точечной застройки, и 25 корпусов в ЖК «Красногорье», общая площадь его квартир составляет почти 1,4 млн кв. м. (См. статью «Города-лидеры на рынке новостроек Подмосковья и Новой Москвы».)

«На текущий момент возводится 74 корпуса в составе 22 проектов, совокупный объем предложения превышает 3,4 тыс. квартир, - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В городе широко представлены проекты различных классов и ценовых категорий, от относительно дешевого панельного жилья до корпусов премиум-класса с авторской архитектурой и уникальными характеристиками. Средняя цена на первичное жилье в Красногорске находится на уровне 105,1 тыс. руб. за кв. м».

Среди наиболее интересных проектов эксперты компании «Эталон-инвест» назвали ЖК «Изумрудные холмы» - он находится в самых разных стадиях, часть корпусов уже возведена, остальные в работе или еще только проектируются. В микрорайоне Павшинская пойма продолжаются работы по возведению ЖК «Спасский мост» и «Молодежный».

О Павшинской пойме говорит и Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). По его словам, это один из самых быстроразвивающихся районов Красногорска, где на территории 150 га будет возведен целый комплекс современных и комфортабельных домов. Кроме этого, проектом предусмотрено и строительство собственной инфраструктуры со школами, детскими садами, подземным паркингом и ресторанным комплексом на благоустроенной набережной Москвы-реки.


Загородная недвижимость
В отличие от многих прочих направлений, где на расстоянии 15 км от МКАД практически не осталось недвижимости загородного формата, с западом все иначе. На Рублево-Успенском и Новорижском шоссе урбанизация сознательно сдерживается – так что рынку коттеджей ничего не угрожает.

«Рублево-Успенское шоссе продолжает удерживать лидерство по уровню цен на загородное жилье. Здесь традиционно реализуются высокобюджетные проекты, средняя цена на домовладение в которых составляет порядка $3-5 млн, - говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Наиболее бюджетными вариантами на Рублевке являются таунхаусы, которые предлагаются по цене от $1,5 - 2 млн, и земельные участки без подряда. Среди проектов, расположенных в 15 км от МКАД, можно отметить поселки Barvikha Hills, Park Vill, «Жуковка», «Барвиха ХХI», «Жуковка XXI», «Усово», «Усадьбы Усово», «Верхнее Сареево».

Новорижское шоссе заметно дешевле. «Средняя стоимость домовладений здесь составляет 40-45 млн руб., площадь – 350-440 кв. м, - отмечает Илья Менжунов. – В зоне до 15 км от МКАД расположены поселки «7 миля», «Новахово», «Павловы Озера», Crystal Istra, Rubin Estate. В первом на продажу выставлены участки с подрядом, а в остальных – коттеджи».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Недвижимость городского формата однозначно может быть рекомендована для приобретения: цены на нее ниже, чем в Москве, а качество зачастую выше. В западном Подмосковье много делается для улучшения транспортной ситуации, так что и по возможности быстро и комфортно доехать на работу и с работы эти места не уступают отдаленным столичным районам.

С «загородкой» все сложнее. Рублевка и Новая Рига – это, конечно, очень престижно, но цены на всю эту благодать совершенно запредельные. Так что инвестиционные перспективы представляются сомнительными. Впрочем, сегодня коттедж в этих местах приобретаются не из экономической сообразности, а по совершенно иным соображениям, главное из которых – престиж.

 

 

Примеры предложений новостроек на западе Подмосковья (15 км от МКАД)
Название ЖК Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во комнат Метраж Стоимость кв. м, тыс. руб. Стоимость квартиры, млн руб.
Новая Трехгорка Одинцовский р-н, Трехгорка Завершено В основном панель 17-25 1-3 35-86,7   2,57-6
Лесной Город'Ок Одинцовский р-н, пос. Лесной городок, мкр-н Восточный Нулевой цикл Монолит-кирпич 11 1-3 40-92 62-88 3,5-5,7
Одинцовский парк Одинцово, мкр-н 9 Монтаж Монолит-панель 22 1-3 22-103 67-88 2,6-6,7
Одинбург Одинцово, ул. Северная Нулевой цикл Монолит-панель 16-25 1-3 40-85 68-85 2,9-5,7
Гусарская баллада Одинцовский р-н Отделка Монолит-кирпич 17 1-4 36-128 59,5-105 3,2-9,6
Изумрудные холмы Красногорск, вблизи ул. Аннинская Разный – от готовых до проектируемых Монолит-кирпич 16-25 Студии, 1-4 26,9-122 От 72 От 2,6 млн
Спасский мост Красногорск, Павшинская пойма Разные Монолит-кирпич 17-29 1-3 43,2-92,2 От 86,9 От 4,7
Молодежный Красногорск, Павшинская пойма Разные Монолит-кирпич 20-25 1-3 33,2-72,7 От 83 От 2,84
Павшинская пойма Красногорск Разные В основном панель 16-25 1-4 39-125 77-104 4,1-8,6
Опалиха О2 Волоколамское, 11 построены дома № 5, 6, 7, 8, построено на 70% 2, 3 ,4 корпуса кирпич     кв: 31-93,7

2280

долл

185 000 долл
Источник: портал www.metrinfo.ru

 

Примеры предложений коттеджных поселков на западе Подмосковья (15 км от МКАД)
Название ЖК Адрес Этап строительства Материал дома Метраж Размер участка Средняя стоимость кв. метра, долл. Средняя стоимость объекта целиком, долл.
Валь д`Эмероль (Изумрудная долина) Минское, 15 Строят 1 очередь, сдача ее состоится в мае 2014 г. Это на генплане квадрат – дома 27-45 и под ним треугольник 62-72. Больше половины этих домов уже возведено под крышу. монолитно-кирпичный кв:30-85 - 3050 149 200
Елочка Новорижское (Рублево-Успенское), 10 Построен кирпич тх:200-340 3-8 2 540 733 200
VillaNova (1 оч.) Новорижское, 15 1 очередь практически достроена, ведутся фасадные и отделочные работы, идет строительство постоянной дороги стены-ячеистый бетон перекрытия -монолит тх:170-200 1-2 2 720 502 500
Архангельская Ривьера Ильинское, 5 построена 1 очередь, подведены все коммуникации, газ – пуск в дома в конце 2013 г. из термоблоков несъемной опалубки для монолитного строительства тх:300-350 2-3 1 860 564 500
Резиденции Рублево Новорижское, 1 построен монолитный железобетонный каркас тх:214,4-513 2-4,6 6 800 2 300 000
Ромашково Рублево-Успенское, 5 1 очередь построена и сдана в эксплуатацию, это корпуса 1, 2, 2а, 3 и 4. Также построены 3 автостоянки, со дня на день откроют 1 детский сад. Сейчас идет благоустройство придомовой территории. монолитный железобетон кв:39,5-93,3 - 2910 196 000
Западное Кунцево Минское, 6 Практически завершилось строительство корпусов 1-й очереди. На сегодняшний день продолжаются работы по благоустройству территории: укладывают тротуарную плитку, прокладывается бетонное основание для автомобильных дорог внутри территории комплекса и гостевых парковок. монолит-кирпич кв:31,7-107,9 - 3750 287 000
Парк Рублево Новорижское, 1 начало строительства монолитный железобетон облицованный кирпичом кв:62-284 - 5990 680 000
Рижский квартал - 3 оч. (Южный берег) Волоколамское, 12 первая и вторая очередь построены, проложены коммуникации , в третьей идут подготовительные работы - идет строительство первой секции таунхаусов кирпич тх:174-259 2-3 2 255 479 000
Источник: Vesco Consulting