Покупая коттедж, проведите инспекцию

Строя загородный дом своей мечты, вы рассчитываете, что он будет служить семье долгие годы и не потребует массы дополнительных вложений. К сожалению, это не всегда бывает так: зачастую после новоселья приходится тратить массу средств и сил, чтобы устранить огрехи строителей. Однако строительный процесс можно проконтролировать. Как это сделать – Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказали специалисты.

Не лезьте в котлован – отправьте туда техэксперта
Разумеется, наилучшей гарантией для будущего собственника является репутация компании – застройщика и продавца. Серьезный девелопер не захочет «терять лицо», так как круг людей, способных купить загородное жилье в организованном коттеджном поселке, достаточно узок.

Однако стремление проследить за ходом строительства со стороны покупателей вполне понятно и справедливо.

«Многие чуть ли не все свободное время проводят на стройке, пытаясь лично контролировать строительство, - рассказывает руководитель отдела проектов компании «ТЕРРА-недвижимость» Надежда Гребенникова, - Причем застройщики идут навстречу (при условии, конечно же, что клиент сам не спускается в котлован) – проводят инструктаж по технике безопасности, выдают клиенту средства безопасности. Но толку от такого надзора, если собственник не специалист, ясное дело, никакого».

Бессмысленно пробовать кирпичи на зуб, а раствор бетона – на вкус, если вы в них ничего не понимаете. Как же быть? В уважающих себя солидных компаниях обязательно работают (либо приглашаются) специалисты – технические эксперты. Так что не лишним будет узнать у застройщика – есть ли у них такие сотрудники.

Заместитель начальника управления инвестиционных проектов загородной недвижимости РК «Русский дом недвижимости» Сергей Коротков рекомендует потенциальным покупателям обязательно посмотреть такие документы, как акт и фотографии скрытых работ. Если строят и осуществляют технадзор профессионалы, такая документация присутствует обязательно, и после оформления сделки выдается на руки собственнику.

Акт и фотографии скрытых работ собираются поэтапно: специалист, осуществляющий контроль, присутствует при установке арматуры, заливке фундамента, укладке кирпича, утеплении стен. Технический эксперт следит за соответствием выполняемых работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования дизайнерским и проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и т.п.

Он также контролирует качество и соответствие сметной документации конструкций, изделий и материалов, проверяет технические паспорта, сертификаты и т.д.


Контролеров можно нанять самому
Конечно, можно пригласить специалиста, контролирующего строителей и самостоятельно. В каких случаях это следует делать?

- собственник уж очень переживает и не доверяет специалистам компании-застройщика;

- после сдачи дома во время действия гарантии, выявляются строительные дефекты, но строительная компания не признает своей вины и не соглашается на их устранение. Если дело доходит до суда, и его удается собственнику выиграть, то на строительную компанию накладываются обязательства по возмещению ущерба и расходов на проведение экспертизы;

- не помешает техническая экспертиза тем, кто покупает коттедж на вторичном рынке. По закону и существующей практике об этом не обязан заботиться ни продавец, ни риэлтер;

- Обычно техническая экспертиза проверяет, в каком состоянии находится фундамент здания, - рассказывает руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, - Рядом с фундаментом роют яму на его глубину и изучают с помощью особых приборов, которые устанавливают соответствие геометрических углов проектной документации. Осматривают состояние стыков, кровли, а возможно – и коммуникаций. В зависимости от результатов технической экспертизы и надо принимать решение – покупать ли строение и если да, то за какую цену.

Стоимость услуг технического эксперта и проведения строительной экспертизы может быть самой разной, в зависимости от стадии  строительства и объема услуг. Вилка цен очень велика: от 30 000 руб. в месяц за периодические визиты эксперта до 240 000 руб. в месяц за постоянный надзор специалистов. Тарифы устанавливаются и на отдельные виды работ: обследование фундамента – от 9 тысяч рублей, кровли – от 8 тысяч, стройматериалов – от 10 тысяч рублей.


Недостатки проявляются через год
В большинстве случаев строительная компания дает гарантию качества сроком на год. В течение этого года она обязана устранить недоделки бесплатно.

Как пояснил  Валерий Лукинов, срок гарантии устанавливается исходя из логики, что за год дом впервые простоит все четыре сезона. Побывает под дождем, снегом, градом, переживет жару и период таяния снега. Собственник в течение этого срока уж точно выявит все недоделки строителей: осенью протечет крыша, зимой из-за щелей в рамах возникнет сырость и сквозняки, весной «поплывет» фундамент. Кроме того, за это время любой дом проходит через «усадку», и все дефекты строительства становятся особенно заметны. Вот теперь с ними можно побороться.


Как заставить строителей устранить недоделки
Если вы обнаружили какие-то недоделки, ни в коем случае не пытайтесь устранить их самостоятельно, иначе строители могут отказаться вообще что- либо делать, - предупреждает Надежда Гребенникова.

И никаких перепланировок на время действия гарантии, особенно несанкционированных. Иначе строители мгновенно отмажутся – скажут, что вы нарушили архитектурный проект и сами виноваты. Кстати, часто за «нарушение архитектурного проекта» строители выдают неуклюжие попытки хозяина ремонтировать что-то самостоятельно.


Грамотные действия должны быть следующими:

- Обратиться к застройщикам. Если застройщик и продавец – не одно и то же юридическое лицо, и вы покупали дом через риэлтерскую фирму – трясите риэлтеров.

- Предъявить полученные при оформлении сделки документы – акт и фотографии скрытых работ.

- Документально зафиксировать недостатки. Самим можно сфотографировать треснувшую стену, а от застройщиков потребовать составить соответствующий акт.

Обычно застройщик в случае предъявления претензий собственником высылает комиссию представителей. Если претензии потребителей обоснованны, дело обычно не доходит до суда – недостатки устраняются.


Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru

Подведем итоги. Доверять строительство своего дома желательно крупному и известному девелоперу, имеющему в штате технических экспертов. Тем, кто строится самостоятельно, покупает дом у неизвестной на рынке компании или на вторичном рынке – технического эксперта придется пригласить. Если вы обнаружили недоделки во время действия гарантии, - не пытайтесь устранить их самостоятельно и не бойтесь требовать от застройщиков их устранения.