Рублевский оазис: коттеджи, дворцы, особняки. Кризиса будто и не было: здешний рынок недвижимости не поддается привычным законам

Шоссе в Подмосковье много. Но если человека (даже весьма далекого от мира недвижимости) попросить выделить из них первое, самое выдающееся – думаем, ответ будет предсказуемым. Это Рублево-Успенское, в просторечье Рублевка. Среди профессионалов-риелторов оно знаменито рекордно высокими ценами на объекты real estate. Ну а простой гражданин наверняка скажет, что Рублевка известна ему как место обитания самых влиятельных и сильных мира сего, постоянная арена действия различных светских мероприятий.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Таунхаусы в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Площади 130-350 кв.м. Звоните! от 4 600 000 Астерра Узнать телефон

Между тем при всем своем выдающемся статусе Рублево-Успенское шоссе остается одной из подмосковных трасс. И портал www.metrinfo.ru в рамках своих регулярных обзоров намеревается рассмотреть и его тоже.

Транспорт: богатые тоже плачут
Движение в сторону «героя» нашего сегодняшнего рассказа начинается в центре Москвы с Нового Арбата. Проезжаем его и оказываемся на Кутузовском проспекте. В районе метро «Кунцевская» основная трасса идет прямо (переименовываясь в Можайское шоссе), а мы поворачиваем направо. Это – Рублевское шоссе, так оно называется в черте Москвы. Возле самой МКАД нам надо взять левее – и вот мы уже на Рублево-Успенском!

Само шоссе – для Подмосковья большая редкость – тупиковое, оно заканчивается примерно в 30 км от МКАД. Сделано это было явно не случайно: различные правители страны селились в этих местах со времен как минимум Ивана Грозного, и для ограждения себя любимых от лишнего беспокойства они постарались избавиться от того, что на современном языке называется транзитным трафиком. Практика успешно продолжается и в наше время: как известно, широко разрекламированная Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) в основном будет проходить по линии Первого бетонного кольца – это примерно 30 км от МКАД. Однако на западных подступах к столице эта объявленная к строительству магистраль вдруг делает весьма замысловатую петлю, переходя на Второе бетонное кольцо (на 30 км дальше). То, что транзитным машинам придется делать крюк, – это ничего, зато обитателей тамошних мест (это «Дальняя Рублевка») ничто не побеспокоит.

Рублевка – правительственная трасса, и этим объясняются все ее плюсы и минусы. «Ни для кого не секрет, что это шоссе перекрывается несколько раз в день для проезда кортежа президента, - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. – Если выехать в неудачное время, можно потерять много времени в пробках. Они – самая большая беда Рублево-Успенского шоссе». «Пробки на Рублевке не такие, как на других магистралях, поскольку трасса однополосная и обгон на ней практически везде запрещен, - отмечает Андрей Васильев, генеральный директор компании «Загородный Проект». – Стояние в них не сопровождается постоянной борьбой за место и судорожным «боданием» с водителями соседних автомобилей. Скорее происходящее похоже на спокойное созерцание природы».

С другой стороны, очевидны и плюсы. Прекрасное состояние дороги, великолепная разметка. Обилие постов и патрулей ДПС ведет к тому, что водители не «шумахерят», а чинно и размеренно двигаются со скоростью 50 - 60 км/ч, так что движение получается более безопасным, чем на других шоссе. Ну а случись что – «гайцы» приезжают моментально, ждать их не придется.

Теперь о планах. Наиболее известный – это строительство дороги-дублера. Она пройдет намного южнее Рублевки, ближе к Минскому и Можайскому шоссе. Планируется, что трасса, начинающаяся от пересечения МКАД с Молодогвардейской улицей, будет в 6-8 полос шириной и длиной 19,5 км и станет платной. Транспортную ситуацию это нововведение, несомненно, улучшит. Единственный остающийся вопрос – сроки… Второе – это постоянно появляющаяся идея разобрать Усовскую ветку железной дороги и построить на ее месте шоссе. Затее больше 10 лет, и, по словам наших консультантов, она все время «сталкивается с протестами жителей неэлитной застройки». От себя автор может заметить, что появление таких прожектов – явный результат сокращения преподавания в средней школе литературы. Вы бы, господа, «Дикого помещика» перечитали.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Новые дома пл. от 10 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. от 3,2 млн руб. Узнать телефон

Экология: лучше и помыслить нельзя
Экологическая ситуация на Рублевке великолепна. Она в целом такая в западной части Подмосковья (благодаря розе ветров), а на Рублевке природные факторы удачно сочетаются с рукотворными. Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», напоминает, что еще царь Алексей Михайлович (отец Петра I) в 1664 году специальным указом запретил создание каких-либо дымящих и коптильных производств западнее столицы. Так что отравляющих промышленных предприятий тут нет и никогда не было.

«Природа на Рублевке отличается сосредоточением всех возможных природных ресурсов ближайшего Подмосковья: Москва-река в верхнем течении (т.е. до загрязняющей воды Москвы), мощные сосновые боры, красивая пересеченная местность, - полностью соглашается Евгений Иванов, управляющий партнер компании «Загородъ». – Экологическая обстановка уникальна благодаря полному отсутствию промышленных предприятий и большегрузного транспорта, а также розе ветров: здесь преобладают западные ветры. Даже самолеты над Рублево-Успенским шоссе не летают!».

Добавим от себя, что леса на Рублевке начинаются сразу за МКАД и находятся под особой защитой. Это Химкинский можно смолотить, мотивируя необходимостью дорожного строительства. Что бы сделали с авторами подобных идей в здешних местах – и представить себе страшно.

Поселок "Лисичкин лес", 26 от МКАД Участки для строительства дома в 26 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 8-43 сот. Узнать телефон

Инфраструктура: все, что душе угодно
В уже далекие 90-е годы прошлого века, когда в Подмосковье только начинали появляться коттеджные поселки (т.е. предназначенные не для сезонного, а постоянного проживания), появилась практика их оснащения максимально возможным инфраструктурным набором. И то правда: не станет же состоятельный человек, купивший себе жилье за сумму с очень многими нулями, ходить за покупками в местное сельпо или отдавать детей в деревенскую школу!

И первым местом, где от этой практики впоследствии отказались, стала как раз Рублевка – по той причине, что всевозможные блага цивилизации уже наличествуют там в изобилии. Строить что-то внутри поселков нет никакого смысла.

«Рублево-Успенское шоссе – единственное в Подмосковье направление, обеспеченное самой высокоразвитой инфраструктурой, - убежден Сергей Махмудов, директор по продажам компании Atlas Development. – Ее набор и качество позволяют обеспечить потенциальных покупателей недвижимости всем необходимым для комфортного проживания за городом. Также не надо забывать, что значительная часть инфраструктурных объектов осталась еще от советской номенклатуры: санаторий «Барвиха», госдачи в Жуковке, на Николиной горе, в поселке «Лесные дали».

«Спектр инфраструктурных объектов самый широкий, - говорит Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»). - Например, объектов образования здесь более 25, включая известные школы: «Президент», гимназия «Жуковка», лицей «Ковчег», «Интерколледж», «Бакалавр» и другие. Есть порядка 10 современных медицинских центров, более 10 спортивных комплексов разнообразной направленности (универсальные комплексы, конные клубы, теннисные корты, футбол, мини-гольф, йога и многое другое). Бутики и торговые центры, в которых представлены самые известные европейские бренды, действуют во множестве: наиболее известные объекты Barvikha Luxury Village, «Жукоffка Плаза», Dream House, «Базар» и пр. Также в разнообразии представлены люксовые рестораны, клубы, салоны красоты и многое другое. В Barvikha Luxury Village действует концертный зал, где проходят выступления известных мировых звезд».

Исключения из правила, впрочем, встречаются. Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, называет в числе таковых поселки Park Vill и «Николино». Но там богатый инфраструктурный набор объясняется удаленностью этих объектов – как от Москвы, так и собственно рублевских Жуковки и Горок-2.

Что касается цен, то они вполне соизмеримы с московскими – разумеется, мы сейчас имеем в виду не Восточное Бирюлево, а престижные районы вроде Остоженки. «Например, клубная карта в фитнес-центр на год стоит 60 - 210 тыс. руб., - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – В большой теннис можно поиграть от 2100 за час, услуги массажиста стоят от 4000 за сеанс, а обычный маникюр – от 2500 руб.».

Фаворит, 38 от МКАД Участки площадью от 7 сот. Киевское шоссе, 38 км от МКАД. от 1,25 млн руб. СтройИнвестТопаз Узнать телефон

Недвижимость: очень дорого и просто дорого
Цены на недвижимость на Рублевке очень высоки – это знают все. Однако насколько именно? Стоимость большинства предложений, по словам Андрея Васильева («Загородный Проект»), начинается от $1,5 млн и в основном заканчивается на отметке $15 млн. Хотя это именно что «в основном» - существуют предложения и значительно дороже.

«$20 - 30 млн и выше», - так характеризует максимальные цены на вторичном рынке и рынке точечной застройки Екатерина Румянцева (Kalinka Realty). «Разброс площадей предлагаемых домов достаточно большой – от 450 до 1510 кв. м, - продолжает эксперт. – Большая часть построена в классическом архитектурном стиле, что отражает потребности потребителей. Площади придомовых участков – от 15 соток, причем большинство поселков предлагают участки на территории поля, без лесных деревьев. Хотя участки с лесом стоят дороже: потребители готовы платить за них в среднем на 30% больше».

По данным Евгения Иванова («Загородъ»), самый дорогой объект на Рублевке на сегодня – резиденция «Евразия»: 5,7 га с лесом, ландшафтным парком, речкой, озером и почти 10 тыс. кв. м построек: главный дом, огромный спорткомплекс с бассейном, не менее масштабный дом приемов, два гостевых дома, отдельный большой гараж. Стоит все это великолепие $57 млн.

Как отмечает Евгений Иванов, неоднородность различных районов по потребительским качествам (инфраструктура, транспортная доступность, уровень окружающей застройки) потребовала создать своего рода «карту престижности», где отдельные участки Рублево-Успенского направления разделены по классам:

Класс А: Архангельское, Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Николина Гора, Успенские Дачи с примыкающими поселками по 1-му Успенскому шоссе, «Николино» на 2-м Успенском шоссе, территория рядом с пансионатами «Поляны» и «Лесные Дали».

Класс B: Шульгино, Рождествено, Усово, Петрово-Дальнее, Глухово – ДСК «Ветеран», Сареево, Бузаево, Лызлово, Лайково, Лапино, Таганьково, Чигасово, Иславское.

Класс С: Подушкино, Ильинское, Александровка, Калчуга, Борки, Николо-Урюпино, Новодарьино, Молоденово, Горышкино, Дмитровское, Аксиньино, Палицы, Липки, Синьково, Ларюшино и прочие.

…Есть, впрочем, на Рублевке и «недорогая» недвижимость. Кавычки тут необходимы – с одной стороны, эти объекты действительно дешевле, чем соседствующие с ними элитные коттеджи. С другой – их цена заметно выше, чем на других направлениях. Скажем, обычный таунхаус стоит здесь $1-2 млн. Сохранились и старые деревенские дома – причем в отличие от прошлых лет их хозяева вовсе не спешат продавать их. Во-первых, надеются на рост цен. А во-вторых, как отмечает Сергей Махмудов (Atlas Development), небогатые местные жители освоили новые виды заработков. Например, вязанка дров, купленная в магазине, перепродается в четыре раза дороже. Такой же баланс цен и со всеми прочими товарами и услугами на здешнем рынке.

Новое: очень немного
За минувшие полтора десятилетия Рублевка, земля на которой без всякого преувеличения может быть названа золотой, была застроена очень плотно. Так что появление новых коттеджных поселков здесь и до кризиса было делом нечастым. А в кризис, когда покупательская способность упала, а аппетиты чиновников – не особенно, оно и вовсе стало редкостью.

Как отмечает Екатерина Румянцева (Kalinka Realty), сейчас на Рублево-Успенском шоссе первичные продажи ведутся в восьми поселках (Park Vill, «Жуковка 21», «Барвиха 21», «Сереброво», «Лион» и ряд других), общее количество предлагаемых домовладений составляет около 300. Причем из этих восьми поселков только один - «Сереброво», расположенный в 25 км от Москвы, – появился на рынке в 2010 году, все остальные – более ранние. В нынешнем году ожидается возобновление продаж в поселке «Азарово» (22 км от МКАД).

Что касается цен, то в январе 2011 г. стоимость домов в состоянии «под отделку» на первичном рынке находилась в диапазоне $1,5 - 8 млн за домовладение (с учетом стоимости земли). Средневзвешенный бюджет на приобретение дома «под отделку» (с учетом стоимости земельного участка) составил порядка $4,6 млн.

Данные по рублевскому рынку представил нам и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Так, судя по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы» и «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008 - 2010 годы», сегодня на рынке представлено 17 коттеджных поселков, 1 поселок с участками без подряда, 5 поселков таунхаусов и 3 загородных жилых комплекса.

Средняя стоимость квадратного метра коттеджей (речь идет о новых проектах, представленных на рынке) в конце прошлого года составила около 160 тысяч рублей, таунхаусов – около 135 тысяч рублей.

«94% поселков расположены в радиусе 30 км от МКАД, - отмечают эксперты. - Однако разница в ценах существует. Так, до 15 км от Москвы стоимость коттеджного жилья составляет около 211 тысяч рублей за кв. метр, тогда как за 25 км показатель меньше примерно в 2,5 раза – около 85 тысяч».

Кризис: а был ли мальчик?
Тезис о том, что в 2008 году на нашем рынке недвижимости начался кризис, обычно возражений не вызывает. Однако применительно к Рублевке оценки того, насколько именно снизились цены, настолько разнятся, что сразу вспоминается хрестоматийное «два юриста – три мнения».

Так, по оценке Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», «значительно снизился спрос и были случаи, когда происходило понижение ценового сегмента. Запланированные до кризиса проекты в классе де-люкс и премиум переквалифицировались в более низкий сегмент». Екатерина Румянцева (Kalinka Realty) оценивает снижение в 25 - 30%: бюджет покупки в конце 2008 года составлял $7,4 млн, сегодня – $4,7.

А вот Юлия Севериненко («ЗемАктив») убеждена, что в элитном сегменте наблюдалось наименьшее снижение покупательской активности и на рынке самых дорогих эксклюзивных предложений цены вообще не упали. Аналогичного мнения придерживается и Жанна Лебедева (Welhome), считающая, что «цены упали только там, где владельцу срочно нужны были деньги, и это были скорее единичные случаи… Многие сняли свои дома с продаж, чтобы дождаться стабилизации цен».

«Новые проекты, которые возводились до кризиса, в кризис были приостановлены, а не вышли на рынок с существенным дисконтом, - утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». - Рублево-Успенское шоссе – фактически единственное, где в кризис не было дисконтных продаж, потому что застройщики и инвесторы, понимая, что предложение на этом шоссе ограничено, приостановили реализацию объектов, предпочитая переждать кризис. Более доступным это шоссе стало благодаря объектам регулярного рынка».

А вот как оценивают «кризисное» поведение Рублевки в «Индикаторах рынка недвижимости». Динамика цен, подчеркивают эксперты, схожа с ситуацией на другом популярном и дорогом шоссе – Новорижском. Цены на «рублевские» коттеджи и таунхаусы вели себя по-разному после кризиса. Стоимость коттеджного жилья скорректировалась вниз примерно на тот же процент, что и в среднем по рынку. Коттеджный метр на Рублевке упал в цене с 200 тысяч рублей (данные на первый квартал 2008 года)  до 160 тысяч в конце прошлого года; среднестатистический коттедж – со 125 млн рублей до 97 млн.  А между тем квартиры-секции в таунхаусах подорожали: со 128 тысяч рублей за «квадрат» до 135 тысяч. Стоимость самой «секции» поднялась - от 45 млн до 53 млн рублей за объект.

Это означает, что спрос сместился в сторону более доступного по цене предложения загородного жилья на Рублевке, объясняют в компании. Кроме того, это свидетельствует о том, что коттеджное жилье на Рублево-Успенском шоссе в отдельных поселках было переоценено. В то время как стоимость квартир-секций в таунхаусах в среднем держалась на рыночном уровне, поэтому в посткризисный период практически не изменилась. Также одной из причин повышения цен на таунхаусы на Рублевке стало то, что в кризис были приостановлены продажи в поселках на ранних стадиях строительства, где стоимость жилья была ниже среднего уровня цен, характерного для данного шоссе.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Рублево-Успенское шоссе – случай на рынке недвижимости уникальный. Здесь работают не традиционные механизмы вроде соотношения цены и качества, а другие резоны. Например, престижность – существует прослойка (не очень многочисленная, но очень состоятельная) людей, которым просто неприлично жить где-то, кроме как на Рублевке.

А это значит, что спрос на здешнюю недвижимость гарантирован. Как метко заметил один из наших консультантов, Рублевке не угрожает ничего, кроме уменьшения мировых цен на нефть и газ. А с ними сейчас все прекрасно.

Предложения коттеджей в организованных поселках на Рублевском шоссе

Поселок Расстояние от МКАД, км Тип застройки Количество домов Площади участков, сот. Площади домов, кв.м Сроки окончания строительства Стоимость коттеджей, руб. Стоимость домов на участках с подрядом, руб.
Barvikha Hills 7 коттеджи, таунхаусы 100, из них коттеджей и участков с подрядом - 6 2-10 350-355 4 кв. 2010 44377685-47749275  
Барвиха ХХI 9 коттеджи 64 27-70 700-1000 4 кв. 2011 134505000-173362000  
Жуковка XXI 9 коттеджи, участки без подряда 51 30-200 700-2000 готов 161406000-298900000  
Усово (Усово-Огарево) 10 коттеджи 26 17-39 602-1048 готов 179340000-185318000  
Верхнее Сареево (Новорублево, Сареево) 14 коттеджи 12 14-22 449-472 готов 44835000-56791000  
Ever Green (Вековые сосны) 17 коттеджи 9 18-22 460-1497 готов 95648000-269010000  
Seven Hills 18 коттеджи 8 20-22 370-606 готов 74725000-85784300  
Лесные просторы 22 коттеджи, участки без подряда 56 15-19 385-450 готов 44835000-46628400  
Успенский лес (Таганьково) 22 коттеджи, участки без подряда 37 27-40 356-1500 4 кв. 2010 35868000-149450000  
Азарово 23 коттеджи, таунхаусы 96, из них коттеджей и участков с подрядом - 43 25-50 531-2077 готов 149450000-328790000  
Папушево (сектор А, С) 24 коттеджи, участки с подрядом, таунхаусы 182, из них коттеджей и участков с подрядом - 78 17-40 350-750 4 кв. 2012   55000000-115000000
Сосновый остров 24 коттеджи 4 44-69 790-1121 готов 110294100-164096100  
Ричмонд (Герцог) 25 коттеджи 39 17-42 355-815 готов 48500000-93500000  
Дарьино 26 коттеджи 7 23-25 634 готов 52307500  
Ирбис 26 коттеджи 6 17-60 410-1070 готов 51709700-103120500  
Лион 31 коттеджи 50 12-30 449-585 готов 48000000-70000000  
Звенигорье 55 коттеджи 153 14-33 134-449 4 кв. 2010 8000000-22782855  
  Источник: «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы (Ноябрь 2010)» «Индикаторы рынка недвижимости»

Предложения таунхаусов в организованных поселках на Рублевском шоссе

Поселок Расстояние от МКАД, км Тип застройки Количество домов Площади участков, сот. Площади домов, кв.м Сроки окончания строительства Стоимость квартир-секций, руб.
Barvikha Hills 7 коттеджи, таунхаусы 100, из них таунхаусов - на 94 квартир-секций 3-12 275-404 4 кв. 2010 35946365-57970580
Барвиха-Club 10 таунхаусы 110 1-5 274-440 сдан 30720000-46080000
Горки-8 14 таунхаусы 95 2,4-3,5 319-320 сдан 22000000
Новое Лапино (Рублевская жизнь, Радуга в Лапино) 18 коттеджи, таунхаусы 120, из них таунхаусов - на 79 квартир-секций 0,5-13 180-600 сдан 44544000-64512000
Азарово 23 коттеджи, таунхаусы 96, из них таунхаусов - на 53 квартир-секций 6-15 480-900 4 кв. 2010 116736000-168960000
Источник: «Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008 - 2010 годы (Сентябрь 2010)» «Индикаторы рынка недвижимости»