Таунхаусы в Подмосковье: покупаем новостройку, делаем ремонт. Дополнительные расходы собственника 12-20 тыс. руб. за метр

Таунхаусы – формат жилой недвижимости, который набирает все большую популярность у покупателей в Подмосковье. Квартира в таунхаусе обходится покупателю дешевле, чем загородный дом, но дороже, чем квартира в обычном многоэтажном доме. А так как жилье в большинстве проектов продается в состоянии, не готовом к проживанию, то хозяину предстоят дополнительные траты.

В какую примерно сумму обойдется «доделка» квартиры в таунхаусе, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказали эксперты рынка недвижимости.

По данным компании Vesco Construction, на начало сентября 2013 года доля таунхаусов на рынке загородной недвижимости составляла 5,8%, или 4 933 домовладения, и этот формат занял последнее место по объему предложения на рынке.

Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate, добавил, что в элитном сегменте количество таунхаусов составляет 11% от общего числа объектов на первичном рынке Подмосковья. В абсолютном значении это около 440 таунхаусов, а вместе с дуплексами цифра увеличивается до 640.

При этом, по подсчетам Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», подавляющее большинство таунхаусов – около 75-80% – предлагаются под черновую отделку. Около 15-20% реализуются под чистовую отделку, а только около 5% составляют объекты под ключ.

Как объяснил Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, черновая отделка включает: стены без штукатурки, полы без стяжки, без разводки водопровода и установки сантехприборов, без разводки электричества по квартире. При этом устанавливаются окна, входная дверь (ворота в гараж при наличии гаража), монтируется система отопления (как правило, это индивидуальный бойлер, отопительные приборы).

В частности, Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье», рассказала о проекте таунхауса «Ассель», представленном в жилом комплексе «Экодолье Белкино». Таунхаус трехуровневый, с полноценным мансардным этажом, его площадь составляет 88 кв. м. Сдаются квартиры в таунхаусах без отделки, внутрь заводятся коммуникации - свет, вода и канализация. Труба газопровода с заглушкой подводится на фасад каждой секции снаружи. Далее разведение коммуникаций по дому выполняется собственником самостоятельно.

Таунхаусы, готовые к проживанию, - штучный товар на первичном рынке. Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction, смог назвать только один комплекс, где можно приобрести дом с отделкой под ключ. Это проект «Зеленый город» (Рогачевское ш., 22 км), здесь покупателю предлагаются готовые к проживанию объекты, с разведенными коммуникациями, установленной сантехникой и отделкой.
 

Затраты на ремонт
Чтобы привести квартиру в таунхаусе в жилой вид, предстоит выполнить довольно обширный перечень работ. Леонард Блинов (Urban Group) говорит, что помимо затрат непосредственно на ремонт (материал + работа) на плечи нового собственника ложится множество и дополнительных затрат. К ним можно отнести расходы на проектирование инженерных систем (электросеть, вентиляция, внесение изменений в систему отопления и водоснабжения), приобретение дополнительного инженерного оборудования и его монтаж. Отдельная статья затрат - это согласования с госорганами изменений в инженерных системах или их индивидуальных проектов. К затратам на проектирование также относится стоимость услуг дизайнеров интерьеров и архитекторов-декораторов.

По подсчетам Вадима Ивкина (Vesco Construction), при определении стоимости ремонта лучше всего ориентироваться на 10-15 тысяч рублей за квадратный метр по площади пола. Если рассчитывать вместе с мебелью, то минимальная стоимость составит 20 тысяч рублей за квадратный метр, а верхнего предела нет. «Если говорить об опыте жителей «Маленькой Шотландии» (квартиры под черновую отделку площадью 136 и 188 кв. м по цене от 7,7 млн рублей), - рассказывает Алексей Хижняков («Маленькая Шотландия»), - то стоимость ремонта обычно обходится владельцам в сумму от 1,5 до 2,5 млн рублей».

Леонард Блинов (Urban Group) считает, что минимальная стоимость отделки квартиры в таунхаусе под ключ – 12-14 тыс. руб. за кв. м, но это будет качественный ремонт начального уровня (экономкласса). А Константин Романов (Villagio Estate) оценил затраты на ремонт в премиальном сегменте таунхаусов в 600 долларов за 1 кв. м. «Мебель и финишные отделочные материалы очень сильно разнятся по цене, - отмечает эксперт, - но принято считать, что ремонт хорошего уровня в квартире площадью, например, 150 кв. м обойдется не менее чем в 1500-2000 долларов за 1 кв. м».

Ремонт в новостройке можно сделать как силами приглашенных строителей, так и воспользовавшись услугами застройщика. Правда, не все компании могут предложить услугу по ремонту. «Если это крупная компания с большими объемами, - объясняет Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», - то, скорее всего, она имеет возможность предлагать конкурентные цены, как на стройматериалы, так и на ремонтные работы».

В частности, Ольга Кисарина (УК «Экодолье») рассказала, что компания предлагает широкий спектр услуг по отделке таунхаусов, в том числе и отделку под ключ. Этот опцион включает всю инженерию, черновую и чистовую отделку полов, стен, потолков, установку межкомнатных дверей, сантехники, согласно выбранному дизайн-проекту. При этом специалисты компании детально проработали целевую аудиторию покупателей и разделили ее условно на три категории, которым таунхаус «Ассель» наиболее подходит: молодожены и активная молодежь, семейные пары с детьми и люди старшего возраста. Для них совместно с одним из ведущих московских дизайнеров было разработано три варианта планировки и интерьерного решения. По данным УК «Экодолье», итоговая стоимость отделки под ключ квартиры в таунхаусе «Новая Ассель» на сентябрь 2013-го составляет: «Для молодоженов и активной молодежи» - 1 177 900 руб., «Для семейных пар с детьми» – 1 154 500 руб., «Для семейных пар со взрослыми детьми, живущими отдельно», -1 181 800 руб. «Отличие вариантов - в используемых чистовых материалах», - объясняет эксперт.


Благоустройство на потом
Практически все квартиры в таунхаусах имеют приусадебные земельные участки. «Стандартная площадь участка в таунхаусе – от одной до трех соток», - уточняет Вадим Ивкин (Vesco Construction). Покупатель получает просто землю, поэтому в будущем предстоят еще и работы по благоустройству участка.

По словам Константина Романова (Villagio Estate), благоустройство участка включает в себя дренажные работы, систему автополива, планировочно-грунтовые работы, обустройство газона, дорожки с финишным покрытием, а также высадку самих деревьев и кустарников. Например, для участка 20 соток данные работы обойдутся в сумму не менее 5000 долларов за сотку. Но, например, в поселке Park Avenue (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД) все вышеперечисленное, кроме системы автополива, входит в стоимость объекта.

По данным Vesco Construction, укладка грунта и посадка газона вместе с материалами и работой обойдется владельцу участка в 20-30 тысяч за сотку. Кроме этого, добавил Алексей Хижняков («Маленькая Шотландия»), скамейка на участке стоит от 3,5 до 50 тыс. рублей, беседка – от 15 до 250 тыс. рублей.

Мы также попросили своих экспертов объяснить, почему застройщики продолжают поставлять на рынок «полуфабрикаты», а не готовые к проживанию квартиры:


Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction:
Основной причиной такого низкого процента таунхаусов с отделкой под ключ является желание девелоперов снизить бюджет входа для покупателя, скрыв от них финансовые затраты, которые потребуются понести в будущем.


Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate:
Застройщики редко предлагают объекты с готовым ремонтом, потому что обустройство внутреннего пространства – слишком индивидуальный вопрос: очень сложно предугадать, что понравится каждому клиенту.


Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Отделка существенно поднимает цену и сроки реализации, что, естественно, не выгодно компании-застройщику.


Резюме портала www.metrinfo.ru
Так что, уважаемые покупатели, знайте, что когда вы видите в сладкой рекламе, что таунхаус стоит всего-навсего четыре-пять миллионов рублей, к этой сумме надо накинуть миллион-другой. И тогда вы получите цифру, более или менее соответствующую действительности.

Стоимость работ по отделке квартиры в таунхаусе «Ассель» в проекте компании «Экодолье» (на сентябрь 2013 г.).
№п/п Вид работ Стоимость, руб.
1. Отопление всего дома теплыми полами, водоснабжение сшитым полиэтиленом UPONOR, канализация 253 700
2. Электромонтажные работы. Этап 1: закладные 65 400
3. Электромонтажные работы. Этап 2: установка 31 800
4. Радиаторное отопление мансардного этажа 21 600
5. Черновые работы по устройству стяжки с пескобетоном М300 82 900
6. Черновые работы по оштукатуриванию стен гипсовым раствором 153 500
Источник: УК «Экодолье»