Участки без подряда - проблемы выбора. Вопрос с коммуникациями: что обойдется дороже – тянуть их самому или на пару с девелопером. В каких случаях нужно верить обещаниям

Выбрать участок без подряда не так-то просто, как кажется на первый взгляд, и, пожалуй, один из самых важных вопросов, который приходится решать покупателю, это вопрос с коммуникациями. Стоит ли верить застройщику, обещающему обеспечить поселок всем необходимым, если на момент покупки никаких благ цивилизации еще нет? Надо ли соглашаться на то, что подведением коммуникаций будет заниматься девелопер, или проще и дешевле провести все необходимое самостоятельно?

И какую цену стоит платить за коммуникации, чтобы не остаться внакладе, но и не оказаться обманутым? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» на этот раз.


Важный момент - коммуникации
Один из самых важных и сложных моментов, который необходимо учитывать при покупке участка, это вопрос с коммуникациями. Во-первых, девелопер может обеспечить на участке либо все блага цивилизации: газ, воду (в том числе горячую), канализацию и электричество, - либо только их часть, например, воду и свет. А во-вторых, участок может быть уже с подведенными коммуникациями, с обещанием провести коммуникации и вообще без коммуникаций. Конечно, самый лучший вариант, когда обеспечивается полный пакет и он уже функционирует, но такое чаще бывает, когда поселок уже построен и находится на финальных стадиях строительства и реализации, когда выбор участков становится не очень большим, а цены подрастают. Да и тут может быть подвох – качество коммуникаций не всегда на высоте: «И если качество подведения электричества или строящихся дорог можно оценить визуально или после небольшого анализа, то, например, с очистными сооружениями этого не получится, пока они не начнут работать», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Поэтому, даже приобретая участок с подключенными коммуникациями, надо обязательно обращать внимание на репутацию девелопера, на то, что говорят о коммуникациях жители его предыдущих проектов, либо даже стоит обратиться за консультацией к профессионалу – инженеру или строителю.

Однако, когда ассортимент участков богат, а стоимость оптимальна, как правило, коммуникации еще не подключены и надел, хоть и позиционируется как объект с коммуникациями - на самом деле их еще нет. И тут главная задача покупателя грамотно проанализировать ситуацию и понять, сдержит ли девелопер свои обещания. «Нужно проверять наличие технических условий и договора на реализацию коммуникаций. Если подрядчики выбраны, договоры заключены, а технические условия от монополистов получены, то обещания имеют шанс быть выполненными, иначе же – шансы малы», - предупреждает Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand. «Ведь даже если участок граничит с коммуникациями, это совершенно не означает, что к ним можно подключиться», - отмечает Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. Может запросто не хватать технических возможностей, например, у линии электропередачи или водопровода есть определенная мощность, которую можно разделить на определенное количество пользователей, и если их уже достаточно, то новых подключений делать не разрешат.

Тем не менее если участок находится в непосредственной близости от коммуникационной сети или населенного пункта, то вероятность, что коммуникации действительно будут подведены и не когда-нибудь, а в оговоренный срок, наиболее велика. «Кроме того, если земля относится к населенному пункту, подвод коммуникаций проще проверить: в администрации проходят соответствующие слушания, на которых решается, какие коммуникации будут на новых участках. Проводились ли слушания и что на них решили, можно узнать», - говорит Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).

Но в любом случае, как утверждает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», процесс прокладки коммуникаций проходит в несколько этапов и начинается на бумаге: техническому исполнению всегда предшествует документальное подтверждение. «Сначала прорабатывается возможность реализации задуманного, и на каждый вид коммуникаций, который можно провести, выдается техническое условие. Далее нужно их оплатить и обеспечить инженерные подготовительные работы на стройплощадке, - говорит эксперт. - Поэтому, прежде всего, покупателям надо проверять документы, чтобы картина на бумагах соответствовала картине на стройплощадке, тем более что иногда девелоперы и застройщики могут вводить в заблуждение – устраивают в поселке некую бутафорную конструкцию, пытаясь демонстрировать прокладку коммуникаций, поэтому без документов своим глазам лучше не верить».

Ну а что касается документов, их выдают девелоперу соответствующие организации: «На водопровод - местный «водоканал», на электричество - местная «электросеть», на газ - соответственно местное газовое хозяйство. Документы от этих организаций должны подтверждать, что участок, на котором расположен поселок, там зарегистрирован и коммуникации проведены или планируются к подведению по данному адресу», - рассказывает Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village». А также в документах (технических условиях) указываются технические параметры коммуникационных сетей, например, для электросетей очень важна мощность на одно домовладение: в принципе, чем она больше, тем лучше.


«Участки с обещаниями»
Однако даже наличие техусловий – это еще не гарантия того, что коммуникации будут, ведь они стоят денег, и если девелопер вдруг столкнется с финансовыми трудностями, добиться прокладки сетей будет очень сложно. На практике в таких случаях владельцам участков, как правило, приходится вносить дополнительные взносы (но, правда, справедливости ради – такие взносы иногда экономически обоснованы, ведь на этапе проектирования у девелопера есть лишь приблизительные представления о затратах на подключение и обслуживание инженерных сетей, а экономическая ситуация, цены на материалы и строительные работы могут со временем меняться), а то и вовсе скидываться и проводить коммуникации самостоятельно. К тому же есть ведь и нечестные девелоперы, которые изначально понимают, что никаких коммуникаций они подключать не будут. «Схема работает так: девелопер начинает новый проект и выбирает форму управления «некоммерческое партнерство»: садовое некоммерческое партнерство (СНП), дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и т.п. В принципе, каждый житель имеет право вступить в это общество и принимать участие в развитии своего поселка, но на этапе продаж инвестор допускает в партнерство лишь несколько доверенных лиц, чтобы избежать вопросов со стороны других жителей. И именно с некоммерческим партнерством каждый покупатель заключает договор на предоставление коммуникационных сетей.

Пока участки еще продаются, продавец показывает бурную деятельность, например, строит объекты инфраструктуры и дороги (причем, экономя на материалах, что впоследствии приводит к их быстрому разрушению), получает техусловия. Но по затратам это несоизмеримо с развитием газовой или электрической сети, которыми никто особо не занимается. Кроме того, часто с целью повышения привлекательности продукта девелопер умышленно занижает размер ежемесячных платежей за обслуживание и содержание жилья, беря большую часть затрат на себя. Но как только инвестор продает последний участок, он уходит. А перед этим объявляет день открытых дверей и приглашает всех, кто купил в поселке участки, вступить в некоммерческое партнерство и стать равноправными членами правления. Затем коммуникации, если они все-таки построены, передаются партнерству, которому уже приходится доводить их до ума. А если никаких коммуникаций нет, то ведь за их проведение перед жителями отвечает партнерство, счастливыми членами которого после ухода инвестора стали все желающие, то есть получается, что за строительство сетей каждый житель отвечает сам перед собой», - рассказывает Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс».

Избежать такого поворота событий можно, только покупая участок в поселке с уже подведенными коммуникациями: «Самый надежный вариант – это заключение договора о пользовании инфраструктурой поселка с управляющей компанией, на балансе которой уже стоят действующие коммуникации и которая предоставляет право пользования сетями и объектами инфраструктуры», - утверждает Марина Журавлева. Но если это невозможно и все-таки хочется купить «землю с обещаниями», дабы снизить вероятность проблем, надо заключать не только договор купли-продажи участка, но и договор на подведение коммуникаций: «Называться он может по-разному, но суть его должна сводиться к тому, что к конкретному участку будут подведены определенные коммуникации с указанием их технических характеристик, а также сроков подведения», - разъясняет Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»). Причем такой договор должен быть заключен непосредственно с девелопером либо, если заключение договора в силу каких-то причин не возможно, девелопер должен дать гарантийное письмо. «Но, правда, и тут надо иметь в виду, что если девелопер - юридическое лицо, то он отвечает по своим обязательствам только размером уставного капитала, и может быть, что этот капитал всего 10 000 руб.», - отмечает Марина Журавлева («Дачный Альянс»). Поэтому необходимо изучить уставные документы девелопера и его репутацию, посмотреть, какие поселки он уже реализовал и как там был решен вопрос с коммуникациями. В принципе, это относится и к покупке участка у индивидуальных предпринимателей (ИП), хотя ИП отвечает по своим обязательствам как физическое лицо, то есть всем своим имуществом, и если это имущество стоит дорого, то вероятность проведения коммуникаций несколько повышается.

Но, впрочем, эксперты рынка загородной недвижимости уверяют, что вероятность остаться без коммуникаций не так высока, как вероятность затягивания сроков их подведения. Возможно, благ цивилизации придется ждать несколько лет, волнуясь и нервничая. «Таким образом, если время в запасе есть, то «участки с обещаниями» покупать все-таки можно, а если сроки поджимают, то, конечно, нужно искать поселки с уже подведенными коммуникациями», - советует Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). Но, правда, Алексей Кутейников, к.э.н., генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse, при покупке участков, где фактически еще нет коммуникаций, призывает не полагаться на порядочность продавца и иметь в виду, что такое положение дел может быть на постоянной основе. Поэтому перед покупкой правильнее будет на всякий случай изучить вопрос с самостоятельным подведением коммуникаций, выяснив в соответствующих организациях возможность и условия их подведения собственными силами. И если возможности не велики либо очень дороги, от приобретения земли лучше все-таки отказаться и поискать другой вариант.


Участок без коммуникаций
Такой же совет можно дать и тем, кто изначально настроен на покупку участка без коммуникаций от девелопера. Хотя многие эксперты считают, что такие объекты лучше не покупать вообще, даже если возможность подведения коммуникаций имеется: «Если только покупатель не профессиональный ленд-девелопер и не чиновник, знающий в данном районе всех и вся. Слишком уж сложная и многоступенчатая система получения разрешений на коммуникации. Да и работы по подведению часто не просты. У девелоперов есть ресурсы, есть команда, которая знает, как рассчитать коммуникации, как получить ТУ и как провести системы, чтобы они работали. А у простого гражданина нет таких ресурсов, знаний и компетенции. Предложений с коммуникациями сегодня достаточно, и если на них не хватает денег, то лучше уж взять кредит», - говорит Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand. Тем более что самостоятельное подведение коммунальных систем обычно требует большого количества времени на хождение по инстанциям. Этот процесс не такой уж сложный: «Например, для подведения электричества собственник земли может подать заявление в МОЭСК (электросетевую компанию), получить технические условия на подключение и договор и, оплатив требуемый взнос и необходимые работы, заиметь на участке свет», - говорит Максим Рудницкий, директор компании M9Land. Но часто все это затягивается надолго и обычно обходится дороже, чем коммуникации от девелопера, даже несмотря на то, что он закладывает свою прибыль, ведь застройщик может сэкономить за счет имеющегося опыта и большого объема работ. В общем, если возможность подведения коммуникаций в принципе есть, все сводится к вопросу времени и удобства: либо бегать самому, либо положиться на девелопера, и предпочтительнее второй вариант.

Однако в некоторых случаях рассмотреть покупку участка без коммуникаций все-таки можно: «Например, когда коммунальные сети тянутся буквально вдоль забора и к ним можно подключиться. Врезаться в такие коммуникации не так уж и дорого», - уверяет Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). – Но вот если тянуть коммуникации нужно много километров, затраты на несколько порядков превзойдут стоимость самого участка, и приобретать такой объект точно не стоит».

А вот участок, который располагает не всеми благами цивилизации, а лишь их частью, в принципе, купить можно: «Такой минимум, как подведенное электричество и подъездные дороги, уже может обеспечить комфортное освоение участка и приемлемые бытовые условия. В таком случае для отопления, например, можно купить качественные электрокотлы, которые обеспечат нужную температуру в зимнее время. Также есть качественные септики, приемлемые решения по водным скважинам и т.д. Единственно, надо иметь в виду, что придется потратить дополнительные средства на оборудование инженерных систем», - рассуждает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

«Решающим является наличие электричества – без него в современном мире не прожить, а самостоятельное подведение – очень трудоемкий и дорогостоящий процесс, - считает Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «Астерра». - Газ необходим в домах, использующихся круглогодично, так как существенно снижает затраты на отопление по сравнению с электричеством. Если же речь идет о дачном варианте с выездами только в теплое время года, наличие газа не является обязательным. Вопрос с канализацией и водопроводом не слишком сложно решить самостоятельно с помощью септика и колодца, поэтому без этих централизованных коммуникаций можно обойтись». 


Вопрос цены
Собственно, дополнительные затраты – это одна из основных причин, по которой граждане не хотят покупать участки с подведенными коммуникациями или участки с обещанными системами.

«Некоторые клиенты полагают, что гораздо разумнее купить участок без коммуникаций и заниматься оформлением и подведением самостоятельно. Но мы рекомендуем покупать землю с существующими коммуникациями, даже если она в два дороже, так как в конечном счете эти средства все равно будут потрачены, ведь коммунальные системы - самый дорогостоящий этап освоения участка после строительства дома. Если от общей доли затрат, дом занимает порядка 50%, то подведение газа, света и воды и оборудование канализации – в среднем 25%», - говорит Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»).

«Даже если участок с коммуникациями в два раза дороже участка без коммуникаций – это абсолютно нормально, эта разница в цене как раз объясняется наличием пакета коммуникаций», - подчеркивает Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family.

И как уже отмечалось, у покупателя вряд ли получится дешевле, чем у девелопера. «Самостоятельное подведение по стоимости вполне сопоставимо с ценой самого участка, - добавляет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». - Стоимость подведения коммуникаций в поселке для застройщика начинается от 3000 у.е. за сотку».

«Например, стоимость пакета коммуникаций в наших поселках в среднем составляет 500-700 тыс. руб. на домовладение. А в поселке «Софринские пруды» цена пакета несколько выше – 790 тыс. руб., но она помимо электричества, централизованного газа, воды и канализации включает еще и внутренние асфальтированные дороги, подъездную трассу от ЦКАД, а также благоустройство прибрежной зоны и каскада прудов», - сообщает Михаил Кондырев (компания «33 Поселка»).

Таким образом, в нормальных поселках от серьезных девелоперов никто не стремится взять лишних денег, и стоимость коммуникаций вполне оправдана их набором и объективными факторами, связанными с техническими возможностями. Хотя иногда цену все-таки завышают, поэтому покупателю обязательно надо проанализировать предложение девелопера, сравнить стоимость коммуникаций в выбранном поселке и аналогичных проектах, узнать на что именно будут потрачены деньги, посмотреть, сколько стоят участки без коммуникаций в данном районе. В целом, по мнению большинства экспертов, в норме цена участка с коммунальными системами и без в эконом- и бизнес-классе может отличаться максимум в два раза, если разница больше, то надо разбираться, почему, и если разумного объяснения для этого не найдется, лучше поикать другое предложение.

Но слишком дешевых участков надо опасаться, тем более если рядом с участком нет ни газопровода, ни линии электропередачи и понятно, что прокладка коммуникаций в данном случае бюджетной быть не может. Во-первых, высок риск, что коммуникации так и не будут подведены, а во-вторых, коммуникации могут быть обеспечены лишь частично, например, девелопер подведет только электричество, а вопрос с газификацией, водоснабжением и канализацией придется решать индивидуально, притом что это более дорогие сети. Плюс мощность электросети может оказаться очень маленькой. Во-вторых, есть большая вероятность, что за коммуникации придется доплачивать отдельно, и возможно, даже больше, чем девелоперу, который сразу укажет адекватную цену. А в-третьих, конечно же, можно остаться вообще без коммуникаций, если обещания никто не выполнит.


Резюме портала www.metrinfo.ru
Выбор и покупка участка без подряда - дело довольно сложное. Надо оценивать и характеристики самого участка в соответствии со своими предпочтениями, и характеристики поселка, и юридическую чистоту объекта недвижимости, а также все его недостатки, ведь какие-то из них могут быть фатальны и на них нельзя соглашаться даже при хорошей цене и большой симпатии к данному наделу. Также важно правильно оформить сделку и разобраться с подведением коммуникаций, не покупаясь на пустые обещания и не переплачивая. Но разобраться во всех этих вопросах вполне под силу даже обычному покупателю, нужно только быть внимательным и скрупулезным и не действовать на эмоциях, а при необходимости – не экономить на консультациях специалистов.

Наши предыдущие статьи на эту тему:
«Участки без подряда: проблемы выбора. Юридическая часть - проверяем статус земли и документы, заключаем договор. Тайна скидок: почему низкие цены должны насторожить» и «Участки без подряда: проблемы выбора. Плюсы – расходы растянуты во времени, можно контролировать строительство. Вы получаете земельный капитал!»