Восток Подмосковья: новостройки и коттеджные поселки. Зона - 15-30 км от МКАД. Опровергаем мифы об этом направлении - оно хорошее! В целом – недорого, но есть потенциал для роста цен

Восток Подмосковья считается «непрестижным», однако именно здесь находится Реутов – город с самыми высокими в Московской области ценами на квартиры. На более значительном удалении тезис о «босяцком» и «индустриальном» окружении тоже не оправдывается: есть, к примеру, замечательные стародачные места (Малаховка). Парадокс?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Фаворит, 38 от МКАД Участки для строительства дома в 38 км от МКАД по Киевскому шоссе. Площади 7-22 сот. Подробности по телефону! от 1,15 млн руб. СтройИнвестТопаз Узнать телефон

Поэтому мы решили посмотреть на восточные окрестности Москвы, руководствуясь принципами старины Тацита sine ira et studio, то есть без гнева и пристрастия. Изучать сегодня будем среднее (15-30 км) удаление от МКАД.

Экология: в общем-то, неплохо
Представления о востоке Подмосковья как о месте с не самой лучшей природой, конечно, никуда не делись. «Экологическая ситуация в промышленных районах востока и юго-востока Московской области всегда была посредственная, - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Наибольшую опасность представляют транзитный автотранспорт, базы захоронения бытовых и промышленных отходов (в т.ч. Тимоховская свалка), сточные воды промышленных и животноводческих предприятий. Отрицательное влияние оказывают военные аэродромы в Жуковском, Раменском и Чкаловском. После 2010 года, одного из рекордных по количеству торфяных пожаров, в число весомых негативных факторов была включена близость торфяников».

Однако, продолжает эксперт, можно отметить и другие факторы. Наличие значительного количества рек (Москва-река, Клязьма и др.), озер и водоемов (Медвежьи, Борисоглебское, Голубое и др.), лесных массивов и лесопарков. Все это создает благоприятные условия для формирования современных рекреационных зон, вблизи которых активно развивается спортивная, досуговая инфраструктура.

Тезис об экологическом неблагополучии справедлив скорее к более близким к Москве территориям, считает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». «На удалении в 15 км от МКАД уже не так ощутимо влияние промышленных предприятий, - говорит она. – Есть достаточно большие промзоны, аэродромы – но одновременно и крупные лесные массивы, обеспечивающие отличный свежий воздух, много водных объектов».

Словом, экологическую ситуацию в рассматриваемом регионе можно назвать очень «пестрой» - обстановка сильно зависит от конкретного места.

Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Таунхаусы в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Площади 130-350 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. от 4 600 000 рублей Астерра Узнать телефон

Автотрассы: много, но… мало
С точки зрения транспортной доступности ситуацию к востоку от Москвы следует признать непростой. Сюда ведут сразу три крупных шоссе – Щелковское, Нижегородское и Новорязанское, имеется еще пара менее значительных трасс – Носовихинская и Егорьевская. «Сеть автомобильных дорог довольно разветвленная, - отмечает Сергей Китаев, коммерческий директор компании «ЮИТ Московия». – Но при этом все эти трассы очень сильно перегружены».

«Восточный сектор Московской области остается наиболее проблемным в части транспортной доступности, - подтверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Шоссе проходят через большое количество густонаселенных пунктов, где движение регулируется светофорами. На Нижегородской трассе ситуация дополнительно осложняется большим движением большегрузного транспорта: это единственный путь, связывающий регионы Приволжья с центральной частью России. Наибольшее количество и продолжительность заторов наблюдается летом в период наиболее активной дачной миграции».

Но дороги обновляются. «В 2012 году началась реконструкция Щелковского шоссе внутри Москвы, ориентировочный срок окончания – 2014 год, - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – После окончания работ внутри МКАД планируется начать реконструкцию шоссе на территории Московской области».

Работы ведутся и на Нижегородском направлении – в черте Москвы их окончание также должно завершиться в нынешнем году.

А еще, напоминает Дарья Третьякова, планируется начать строительство дублера этой трассы за пределами Москвы. Дорога будет платная, ее первый этап пройдет от МКАД до Ногинска.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово, ООО
ЖК Экодолье Шолохово! Только в ноябре акция. Таунхаус сейчас - деньги потом! 0% переплаты! Дмитровское ш.,15 км. Успей купить! от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Три вокзала, четыре направления
Для тех жителей, кто личного автомобиля не имеет, остается традиционный вариант – электрички. «Учитывая серьезные заторы на автомобильных дорогах, железнодорожный транспорт может быть назван спасением для городов и поселков восточного направления», - говорит Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru. «Наиболее оптимальный вариант, позволяющий быстро добраться до столицы, - подтверждает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Железнодорожные станции есть практически во всех городах региона».

На восток от Москвы электропоезда отправляются от трех вокзалов: Ярославского, Курского и Казанского. При этом Казанская дорога после Люберец разделяется на два направления. Так что обеспеченность данного сектора общественным транспортом можно назвать очень хорошей. «Доступны даже самые отдаленные точки изучаемой локации, - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ»). – Максимальное время в пути – 1 ч. 18 мин.».

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») напоминает о планах властей построить легкое метро, линии которого будут проложены вдоль существующих путей железной дороги. Участок по горьковскому направлению планируют к сдаче до 2015 года, а по казанскому – двумя годами позже. Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», также говорит о планах строительства линии скоростного трамвая до Балашихи – правда, пока они пребывают в таком замороженном состоянии.

…А теперь – «индивидуальные портреты» каждого из шоссе направления. Подробнее цены и характеристики жилья смотрите в конце текста, в таблицах.

Щелковское шоссе
Первая из трасс в рассматриваемом нами сегменте – если двигаться по часовой стрелке. Из крупных городов на Щелковском шоссе и рядом с ним находятся Щелково (20 км от МКАД, около 113 тыс. населения) и Лосино-Петровский (24 км, более 23 тыс. населения).

По оценкам наших экспертов, Щелково и окрестности – один из самых динамично развивающихся регионов Подмосковья. «На рынке новостроек реализуются проекты как комплексной застройки на окраинах, так и точечной застройки центральной части города, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Всего на первичном рынке представлено 12 проектов, где реализуется 23 корпуса на различной стадии строительства».

Среди наиболее интересных объектов Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», называет мкр-н Потапово 3А, дом на улице Заречной, а также ЖК «Дом на набережной» и «Солнечная долина». «Средняя цена 1 кв. м в них составляет 67-70 тыс. руб., - говорит эксперт. – Однокомнатную квартиру можно купить за 2,7 - 3,5 млн руб., двухкомнатную – за 3,8 - 4,9 млн, трехкомнатную – за 5,0 - 5,5 млн руб. Стоит отметить, что Щелково, являясь крупным административным центром, имеет наиболее развитую социально-бытовую инфраструктуру».

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», советует обратить внимание на такие ЖК, как «Аничково», «Лукино-Варино», «Жегалово-Парк», а также «Гагаринский».

В формате загородной недвижимости, по мнению наших экспертов, у Щелковского шоссе хорошие перспективы. «Экологическая ситуация на расстоянии 15-30 км МКАД в целом благоприятная, плотность застройки невелика, а реализуемые проекты в основном относятся к бизнес-классу, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Недвижимость обладает определенным потенциалом для роста: есть вероятность, что уровень цен на Щелковском шоссе вплотную приблизится к ценам на Ярославском шоссе, то есть поднимется на 10-20%». Среди заслуживающих внимания новых объектов Владимир Яхонтов называет поселок «Заповедный парк-2», находящийся в 16 км от МКАД. Марина Денискина («Гео Девелопмент») говорит о еще одном поселке - «Варежки», расположенном в 17 км от Москвы. Его проект предусматривает большое количество инфраструктуры – развлекательный центр, бассейн, супермаркеты, аптечный пункт, детскую и спортивную площадки, зеленые зоны отдыха.
 

Нижегородское и Носовихинское шоссе
Эти трассы идут южнее Щелковского шоссе. На первой из них после Балашихи (находящейся в зоне до 15 км от МКАД) расположена Старая Купавна. На второй – город Электроугли.

Рынок новостроек этих населенных пунктов не очень активен. «В Старой Купавне представлено всего три проекта из семи корпусов, стоимость 1 кв. м находится в диапазоне 33 - 48,5 тыс. руб., - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – В Электроуглях в двух ЖК представлено пять корпусов, большинство из которых находится на начальной стадии строительства. Минимальная стоимость кв. м составляет 47 тыс. руб., максимальная – 53 тыс. руб.».

Среди интересных новых проектов Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») называет «Новое Бисерово» - он находится на Нижегородском шоссе практически сразу за Балашихой. При этом ЖК с трех сторон окружен лесом. Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») упоминает еще два ЖК в Старой Купавне«Купавино» и дом на улице Шевченко.

Заслуживающие внимания объекты в Электроуглях - ЖК «Респект» и «Марьинский». «Проект находится на нулевой стадии строительства, - рассказывает о последнем Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). – Он предусматривает просторные квартиры с удобными планировками, а на прилегающей к комплексу территории планируется комплексное благоустройство и озеленение, оборудование гостевых парковок, обустройство мест для отдыха. В шаговой доступности школа, два действующих детских сада, магазины, кафе и прочие торгово-развлекательные учреждения».

Загородная недвижимость на данном направлении, говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), менее интересна: данная территория традиционно развивалась как сельскохозяйственный район, поэтому там нет живописной природы. Кроме того, сохранилось много деревень. Тем не менее, по словам эксперта, можно назвать несколько заслуживающих внимания поселков – «Купавна Life» (2 очередь), «Прилесье» и «Бисерово Парк» (2 очередь, таунхаусы).
 

Новорязанское и Егорьевское шоссе
Эти шоссе идут в самую южную часть рассматриваемого нами сектора. При этом в окрестностях Егорьевской трассы практически нет недвижимости городского типа – застройка почти исключительно загородного формата. А вот вдоль Новорязанки находится много полноценных городов, крупнейшие из которых – Жуковский и Раменское. Население каждого из них превышает 100 тыс. человек.

Новое строительство ведется активно. По данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в Жуковском представлены шесть проектов, в которых реализуется девять корпусов. Цены – 50-93 тыс. руб. за кв. м. В Раменском – семь новых проектов, в которых насчитывается 16 корпусов. Цены – 41-89 тыс. руб. за «квадрат», минимальный бюджет при приобретении квартиры целиком – 1,7 млн руб.

Среди интересных новых объектов Дарья Третьякова («Азбука Жилья») называет ЖК «Эко Квадрат Быково», расположенный в поселке Быково. Новостройка, отмечает эксперт, отличается высокими темпами строительства – ввод дома в эксплуатацию планируется в IV квартале нынешнего года.

В Жуковском Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») советует обратить внимание на ЖК «Ильинский парк», «Гагаринский» и «Авиатор-парк». В Раменском, по словам Ольги Гусевой («МИГ-Недвижимость»), одним из самых масштабных проектов является ЖК «Раменский», где уже распроданы восемь корпусов, а в реализации находятся четыре. А Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») говорит о грандиозном проекте «Новые Островцы», который примечателен не только размерами (общая площадь застройки – 450 тыс. кв. м), но и создаваемым набором социальной инфраструктуры.

В сегменте загородной недвижимости интернет-сервис База «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» подсказал несколько интересных объектов. Среди них – коттеджные поселки «Капустино» (Егорьевское ш., 22 км), «Шато-Лужки» (Егорьевское ш., 27 км), «Чулково CLUB (Европейский)» (Новорязанское ш., 20 км) и «Белый берег» (Новорязанское ш., 19 км).
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Транспортные проблемы и не самый благоприятный имидж – это, конечно, серьезно. Но не настолько, чтобы у недвижимости к востоку от Москвы вовсе не было покупателей. Особенно с учетом того, что цены на некоторые объекты здесь ну очень привлекательные – а у многих людей, как мы знаем, просто нет больше денег. Так что спрос и объектам городского формата, и загородного здесь гарантирован.
 

Примеры городских новостроек на востоке Подмосковья (15-30 км от МКАД)
Название ЖК Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во комнат Метраж Стоимость кв. м, тыс. руб. Стоимость квартиры, млн руб.
Потапово 3А Щелково, ул. Фрунзе, д. 3 ГК – сентябрь 2014 года Панель И-1724 17 1-3 42-87 50,7-63 2,7-4,4
  Щелково, ул. Заречная, к.4Б Начало монтажа Монолит-кирпич 22 1-3 41-82 68,7-75 3,1-5,6
Дом на Набережной Щелково, ул. Советская, 60 ГК – сентябрь 2014 года Монолит-кирпич 20 1-3, 5 75-271 75-100 8,26-27,2
Солнечная долина Щелково, Фряновское ш., к. 43 Сдан Монолит-кирпич 17 1-3 35-83 57-77 2,6-4,8
Аничково Щелковский р-н, с.Анискино Сдан Монолит-кирпич 10-14 1-3 35-88 45-57 До 3,96
Лукино-Варино Щелковский р-н, пос. Свердловский Разные Монолит-кирпич 10-16 1-3 38-84 44-48 1,8-2,9
Гагаринский Щелково, мкр-н Гагаринский Сдан Монолит-кирпич 12-17 1-3 42-88 64,9-68,9 3,1-5,6
Новое Бисерово Ногинский р-н, пос. Зеленый Разные, окончательная сдача - март 2015 Монолит-кирпич 17 1-3 29-73 52-60 1,7-4,5
Купавино Старая Купавна, ул. Октябрьская, д. 14 ГК – март 2015 года Монолит 17 1-2 26-55 45-55 1,3-2,4
  Старая Купавна, ул. Шевченко, д. 13 Сдан Панель 17 1-2 45-62 33-37 1,67-2
Марьинский Электроугли, ул. Марьинская, к. 2 ГК – сентябрь 2015 года Монолит-кирпич 12 1-3 41-85 48 1,95-4,1
Эко Квадрат Быково Раменский р-н, пос. Быково, ул. Щорса, вл. 4 ГК – март 2015 года Монолит-кирпич 14-15 1-4 34-76 52,5-53,5 1,93-4
Ильинский парк Раменский р-н, пос. Ильинское, ул. Чкалова, 2/27 ГК – декабрь 2014 года Монолит 9-13 1-5, пентхаусы 45-273 48,6-66 3,13-14
Раменский Раменское, ул. Мира ГК – июнь 2015 года Монолит-кирпич 22 1-3 35-82 41-45 1,6-3,5
Новые Островцы Раменский р-н, дер. Островцы Разная   17 1-3 41-87 46-62 2,3-4,3
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru»


 

Примеры коттеджных поселков на востоке Подмосковья (15-30 км от МКАД)
Название ЖК Адрес Этап строительства Материал дома Метраж Размер участка Стоимость кв. м, тыс. руб. Стоимость объекта целиком, млн руб.
Заповедный парк 2 Щелковское ш., 16 км Начало подвода коммуникаций Участки без подряда - 8 339 (сотка)  
Варежки Щелковское ш., 17 км Окончание монтажа   165-240 8-45   9,4-15
КупавнаLife (2 очередь) Носовихинское ш., 17 км Начаты работы по проведению коммуникаций. Пуск всех коммуникаций 1 квартал 2016 года Участки без подряда - 8,5 230 (сотка) От 1,43
Прилесье Нижегородское ш., 27 км Закончено строительство дорог и электрификация поселка Участки без подряда - 12 115 (сотка)  
Бисерово Парк 2 оч./ таунхаусы Нижегородское ш., 20 км Сдача – октябрь 2014 года газобетонные блоки До 182 4   От 2
Капустино Егорьевское ш., 22 км Построено ограждение, подведены коммуникации   100-128 4-9   6-9,5
Шато-Лужки Егорьевское ш., 27 км Готов   260-530 9-21   9,3-22,5
Чулково CLUB (Европейский) Новорязанское ш., 20 км Готов   212-520 12-24   12,3-24,8
Белый берег Новорязанское ш., 19 км Готов   157-572 6-23   14-16
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru»