Загородная недвижимость: ситуация на вторичном рынке. Практичные таунхаусы, недорогие готовые дома и участки земли по-прежнему в тренде. Звездное и элитное в режиме ожидания

На вторичном рынке загородного жилья сегодня можно купить все, что душа пожелает: дома и таунхаусы в организованных поселках, земельные участки, садовые домики на территории бывших садоводческих товариществ – на разных расстояниях и направлениях. Конечно, поздняя осень на фоне общей экономической и политической ситуации - не лучший сезон для продавцов, зато у покупателя есть шанс приобрести недвижимость дешевле.

На протяжении последнего времени вторичный рынок загородной недвижимости показывал далеко не лучшие результаты. Как рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Игорь Клейменов, начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», ситуация здесь не меняется уже длительное время: предложение в разы превышает спрос и фактически его приходится стимулировать регулярным понижением цены.

Факт затоваренности подтвердил и Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Спрос на «загородке» все-таки есть, однако люди тщательно анализируют представленные объекты, чтобы найти самый приемлемый для себя вариант. В результате реализация загородных объектов нередко затягивается. По оценкам «НДВ-Недвижимость», считается очень хорошим результатом, если дом найдет покупателя за 2-3 месяца, а в целом поиск может длиться полгода и больше.

Как добавила Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», ситуация на загородном рынке кардинально изменилась после кризиса, и даже по сравнению с посткризисным периодом – концом 2009-2010 гг., когда средний срок экспозиции составлял порядка полугода. В настоящее же время экспозиция по некоторым объектам (в основном это касается сегмента де-люкс и особо переоцененных объектов) может доходить до 4-5 лет.

Не очень хорошо складывается ситуация и в самом массовом сегменте вторичного загородного рынка – это дачи в постсоветских СНТ. Эксперты корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» говорят, что объемы продаж в сегменте бюджетной загородной недвижимости снижаются уже второй год. Число сделок за апрель-сентябрь 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 8,5% и будет уменьшаться до конца года. Конечно, здесь играет роль и сезонный фактор: как пояснил Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»), зимой или осенью в большую слякоть бывает трудно добираться до некоторых объектов, если они расположены на большом расстоянии и нет удобных подъездных путей. В таком случае покупка может быть отложена до теплых дней.

Вместе с тем Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», зафиксировал некоторое улучшение с продажами в начале осени. Первые три недели сентября охарактеризовались заметным оживлением на рынке загородной элитной недвижимости. За это время был проведен целый ряд сделок, бюджет которых находился в диапазоне от $1 до $3 млн. В итоге объем продаж в сентябре текущего года оказался на 20% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Однако в последнюю неделю сентября ситуация изменилась кардинальным образом – на смену оживлению пришло затишье, связанное прежде всего с ростом курса доллара. «Несмотря на то что в последнюю неделю сентября произошел резкий обрыв по звонкам из-за роста курса доллара, в целом первый месяц осени показал хорошие результаты, - сделал вывод эксперт, - количество обращений увеличилось на 12% по сравнению с августом».

Поселок "Barvikha Hills", 7 от МКАД Коттеджи в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Коммуникации. Площади 350-355 кв.м. Спешите! Р Узнать телефон

Что сегодня интересно покупателю
Спрос на конкретные объекты на загородном рынке зависит от многих показателей, в котором далеко не последнюю роль играет цена. Эксперты отмечают рост спроса на предложения в коттеджных поселках. По информации Людмилы Архиповой («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), наиболее востребовано на рынке готовое жилье – коттеджи и таунхаусы стоимостью от 12 до 14,5 млн руб. Средняя стоимость по проданным объектам находится на уровне 13,5 млн руб.

Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость») также заявил, что в компании фиксируют устойчивый спрос на таунхаусы. Предложения данного формата по своей популярности вполне обгоняют обычные дома и коттеджи. В основном это объясняется ценовым фактором. Из-за особенностей предложения (маленький участок) таунхаусы стоят намного дешевле, чем обычные дома с полноценным участком. «По нашим данным, - подсчитал эксперт, - около 30% от общего числа заявок приходится на таунхаусы».

В частности среди коттеджных поселков, демонстрирующих хорошие продажи, в компании «НДВ-Недвижимость» назвали поселки с таунхаусами «Апрелевка Парк» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Рависсант» (29 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Игорь Клейменов («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что самый ходовой товар – готовые дома под финишную отделку или под ключ, расположенные до первой бетонки (30-35 км от МКАД), по цене от 10 до 12 млн руб., то есть эта сумма соответствует стоимости двух-трехкомнатной квартиры в городе. Такое предложение довольно трудно найти, поэтому оно тут же исчезает с рынка.

В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечают активный спрос на объекты незавершенного строительства (недострой), расположенные на крупных участках земли, в цене до 10 млн руб. Например, «коробка» без окон и дверей размером 400 кв. м на участке 24 сотки, расположенная на Новорижском шоссе, предлагалась за 7,5 млн руб. и была продана довольно быстро.

Эксперты компании также подтверждают, что стабильным спросом пользуются дома в состоянии под ключ, но, по их наблюдениям, стоимость коттеджей может доходить до 18 млн руб. Подобные объекты предлагаются, например, на Новой Риге в поселке, расположенном в 38 км от МКАД. Коттеджи площадью 216 кв. м и 300 кв. м реализуются по стоимости 16 и 18 млн руб. соответственно.

Востребованы также участки без подряда стоимостью от 1 млн руб. и дачные участки площадью 6-8 соток с домом 70-90 кв. м, средней стоимостью 3,5 млн руб.

Игорь Клейменов («ИНКОМ-Недвижимость») делает вывод, что сегодня на загородном рынке спрос равномерно распределяется по сегментам и в итоге он приходится на готовые дома (не далее чем в 30-35 км от МКАД), на таунхаусы, недорогие участки без подряда. Даже бизнес-класс, с точки зрения эксперта, в ценовом диапазоне от 15 до 30 млн руб. сейчас вполне востребован. А вот интереса со стороны покупателей нет по переоцененным объектам любого формата: «К сожалению, реалии сегодняшнего дня таковы, что продавцам на вторичном рынке, как правило, не удается вернуть вложенные в объект средства», - отмечает эксперт.

В корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» заявили, что структура спроса в сегменте дешевых дач также претерпела изменение. Отмечен уход покупателей от самых дешевых объектов стоимостью до 1 млн руб. В 2013 году было продано 29,6% таких дач от общего объема сделок, а в 2014 году всего 16,2%.

Александровы пруды, 30 от МКАД Участки для строительства дома в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе. Площади 8-26 сот. Торопитесь! Р от 184 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир», называет цифры наиболее популярных у покупателей форматов. В целом по Подмосковью квартиры в малоэтажных комплексах стоят в среднем 3 млн рублей. Средняя площадь таких квартир – 50 кв. м. Цена домов - 8,83 млн рублей, коттеджей – почти 13 млн рублей, дачи (то, что в советские времена называли «6 соток») – 2,2 млн рублей. Таунхаусы – это продукт традиционно бизнес- и премиум-класса, только в последнее время стали строить доступные объекты этого формата. В среднем по области они дорогие – 13,4 млн. Среднюю цену сильно подняли таунхаусы на западных направлениях, а если посмотреть на более демократичные сегменты области, то там они стоят дешевле – в Люберецком районе – 8,5 млн, а в Щелковском – 6,3 млн.

Что же касается элитного рынка Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, говорит, что те покупатели, которые хотят приобрести качественное жилье за хорошую цену, сейчас заметно активизировались. Да и желающим сохранить свои капиталы вложение в недвижимость представляется наиболее подходящим для этого способом. При этом традиционно «локация плюс качество» – формула успеха на элитном загородном рынке. Абсолютно каждому покупателю в сегменте дорогой загородной недвижимости важно месторасположение объекта и качество его концепции, строительных материалов и технологий, инженерных коммуникаций. Чем выше эти качественные характеристики, тем легче люди принимают решение о покупке, даже если цена в данный момент выше средней по рынку.

Любители могут сегодня воспользоваться шансом и купить недвижимость, принадлежавшую звездам шоу-бизнеса, которые в последнее время стали активно избавляться от «лишних» загородных домов. Так, еще летом на продажу свой дом на Рублевке за 264 млн рублей выставила Ирина Салтыкова, а буквально на днях стало известно, что и Ирина Аллегрова продает поместье в подмосковном поселке «Советский писатель», 483 млн руб.

В числе элитных коттеджных поселков, где наблюдается хороший спрос, в компании Kalinka Group назвали КП «Никольская Слобода» (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе), который отличается хорошей транспортной доступностью, 15 минут в пути – и вы на Садовом кольце. Вторичного жилья в подобных местах немного, его стоимость, как правило, сильно завышена. Как только здесь по каким-то причинам меняется ценник – сразу заключаются сделки. Переплачивать люди по-прежнему не готовы.

Всегда есть спрос на дома в КП «Резиденции Бенилюкс». Несмотря на то что он расположен в 20 километрах от Москвы на том же Новорижском шоссе, вторичные продаж идут неплохо. Никто еще не оспорил популярность Рублево-Успенского шоссе: по-прежнему востребованы поселки «Санаторий Барвиха», «Жуковка – 1, 2, 3, 5», «Жуковка Академическая», «Жуковка Ландшафт».

Если рассматривать структуру спроса по направлениям, то, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», несомненным лидером является «дуэт» Новая Рига – Волоколамка. На втором месте рейтинга – Минка - Киевка - Калужка. Третье место за направлением Симферопольское - Каширское шоссе. Далее идет Ярославка - Осташковское шоссе. Замыкает рейтинг Ленинградка - Пятницкое шоссе - Дмитровка.

The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Подробности по телефону! Р от 6,9 млн руб. Fenix Group Узнать телефон

Торгуются все
Продажи с торгом – устойчивая тенденция на рынке вторичной загородной недвижимости Подмосковья. Как отметил Игорь Клейменов («ИНКОМ-Недвижимость»), размер скидки продавца доходит до 20% от ранее обозначенной цены. «Причина банальная – конец года и перераспределение средств, - объясняет эксперт. - К тому же быстрота продажи зависит от цены».

Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость») свидетельствует, что в некоторых случаях цена дисконта доходит до 30-40%, так как цена изначально была сильно завышенной. Средней является скидка на уровне 10-15%. Но если предложение ликвидно и правильно сформировано по цене, то покупателю вряд ли стоит рассчитывать существенную скидку. При этом эксперт предупредил, что сам фактор сезонности мало влияет на торг, так как сроки экспозиции объектов очень велик.

Вместе с тем Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») признает, что возможный размер скидки при торге по некоторым переоцененным объектам может доходить до 50-70%. Пример - дом на Калужском шоссе находится в реализации с 2010 года. Его первоначальная стоимость составляла 5 млн долларов. В 2011 году потенциальный клиент предлагал продавцу купить объект за 3,5 млн долларов, но продавец отказался. На текущий момент дом предлагается уже за 2,3 млн долларов, и нет гарантии, что он продастся и за такую стоимость.

Поселок "Певчее", 25 от МКАД Новые дома площадью от 8 кв.м. по Калужскому шоссе, 25 км от МКАД. Коммуникации. Торопитесь! Р от 333 тыс. руб./сотка Абсолют Недвижимость Узнать телефон

Ориентир на будущее
Каков ваш прогноз - как будет складываться ситуация на вторичном загородном рынке Подмосковья до конца года? Такой вопрос портал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.
Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Особенностью нынешнего загородного рынка является большое число целевых клиентов, среди которых много владельцев малого и среднего бизнеса. В текущей нестабильной экономической и политической обстановке эти люди ожидают окончания года, чтобы понять перспективы по объему контрактов на следующий год. Поэтому сейчас начнется «пауза» на рынке. А в конце 2014 года мы поймем, насколько долго она продлится.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»:
Практически все покупатели сейчас перешли в «режим ожидания». Все пытаются понять, что будет с долларом, и надеются, что собственники объектов начнут давать сумасшедшие скидки. Однако продавцы не спешат расставаться со своей собственностью по бросовой цене. Поэтому они также заняли выжидательную позицию.

Я считаю, что в краткосрочном периоде на рынке элитной загородной недвижимости будет наблюдаться стагнация, которая, по сути, уже началась. Но я не думаю, что она затянется надолго, так как спрос сейчас активно накапливается. Данное явление ярко характеризует статистика посещаемости нашего сайта – сейчас она высока как никогда. Потенциальные покупатели постоянно мониторят предложения и следят за всеми ценовыми изменениями. В принципе, прогнозы позитивные, только если не будет неких глобальных потрясений. Скорее всего, как только курс стабилизируется, на рынке начнется общая долларовая коррекция – собственники будут снижать цены, зафиксированные в долларовом эквиваленте. И тогда уже снова начнут заключаться реальные сделки.

Игорь Клейменов, начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
Думаю, прогноз можно дать позитивный. В какой-то момент при колебании курса валют продавцы регулярно звонили нам с просьбой проиндексировать стоимость своих предложений. Сейчас звонки прекратились – люди перестали привязываться к курсу доллара, и как следствие – предложение начало дешеветь. Если у покупателей есть валютные или даже рублевые сбережения, то сейчас у них есть реальная возможность вложить в качественную загородную недвижимость вторичного рынка, будучи уверенными в том, что их деньги не только не обесценятся, но, учитывая рост доллара, могут стать выгодной инвестицией.

 

Предложение на вторичном рынке Московской области и цены на самых дешевых направлениях Подмосковья

  Кол-во Ср. цена, руб. Средняя площадь Тип объекта
Люберецкий район 336 3788965 46 Квартиры в малоэтажных комплексах
229 10567365 160 Дом
305 14644133 208 Коттедж
28 3905775 64 Дача
29 8539612 190 Таунхаус
 
Щелковский район 357 2905072 45 Квартиры в малоэтажных комплексах
646 7408257 148 Дом
659 9696916 188 Коттедж
196 2758742 76 Дача
32 6294785 159 Таунхаус
По МО в целом:
Московская область 13761 3001558 50 Квартиры в малоэтажных комплексах
30112 8830529 166 Дом
26486 12979346 206 Коттедж
9718 2186806 70 Дача
1765 13424290 198 Таунхаус
Источник: портал «Мир Квартир»