Загородные дома: обзор поселков экономкласса в Подмосковье. Коттеджи маленьких площадей. Широкий выбор по всем направлениям. Антикризисная цена: 1,6 млн рублей

Первичный рынок загородной недвижимости, так же как и городские новостройки, демонстрирует тренд на уменьшение площадей. Причем это одновременно касается и земельных участков, и самих домов. Застройщики все чаще выводят на рынок проекты с коттеджами общей площадью около 100 кв. м.

О том, где сосредоточены предложения с компактными домами и в каких коттеджных поселках домовладение обойдется дешевле, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты профильных компаний.

Тенденцию роста предложения коттеджей, общая площадь которых близка к 100 кв. м, подтвердили все опрашиваемые специалисты рынка загородной недвижимости. Татьяна Калюжнова, руководитель компании «ИРН-Консалтинг», видит главную причину этого в снижении платежеспособного спроса; в последние несколько лет основная доля спроса фокусируется в сегменте доступного загородного жилья с ценой до 10-15 млн руб.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», соглашается с тем, что вкусы покупателей заметно изменились, гигантомания уходит в прошлое. Если несколько лет назад владельцы загородных участков строили и покупали дома площадью 400-600 кв. м на зависть своим соседям, то теперь на рынке доминирует здоровый прагматизм, подчеркивает эксперт. Большинство покупателей поняли, что содержание большого дома является дорогим удовольствием, и, трезво оценив свои возможности и потребности, обратили внимание на коттеджи и загородные дома меньшей площади.

Михаил Бурмистров, руководитель департамента загородного домостроения компании «Родные земли», связал установившейся тренд и с появлением на рынке небольших земельных участков в сегменте эконом, где рационально построить небольшой дом. Уменьшение размеров участков стало еще одной тенденцией на загородном рынке, отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»), раньше наиболее распространенная площадь составляла 12-15 соток, а сейчас небольшие дома чаще всего реализуются с участками по 8-10 соток, а то и меньше.

Есть категория людей, которые сознательно выбирают загородный образ жизни, в том числе и потому, что небольшой дом обходится дешевле городского жилья. Если сравнить стоимость квартиры в жилом доме, то, по подсчетам специалистов компании «Родные земли», собственный дом аналогичной площади обойдется на 35-40% дешевле. При этом дом можно достраивать, увеличивая его площадь с течением времени, также можно построить баню, беседку и вообще использовать земельный участок для отдыха, такие возможности не даст ни одна квартира.

Впрочем, Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что дома до 100 кв. м – это ниша прежде всего дачного предложения. В нее попадают также маленькие домики, чаще одноэтажные по 70-80 кв. м. На практике получается, что, когда семья начинает планировать свое постоянное проживание в загородном доме, оказывается, что минимальная комфортная площадь домов все же больше. Поскольку чаще всего – это семьи с детьми, то и желаемая площадь несколько больше - 100 кв. м, где можно разместить две-три спальни, не считая других необходимых комнат.

Если для примера взять дома общей площадью до 100 кв. м, при этом определить, что бюджет предложения не превысит 7 млн рублей, то, по оценке Михаила Кондырева («33 Поселка»), доля домовладений, соответствующих объявленным параметрам составляет 12-15% в сегменте готовых домов. При этом эксперт отмечает, что ликвидность домов площадью 100-120 кв. м выше (чем у более крупных), поэтому число проектов с таким предложением увеличилось.

Михаил Бурмистров («Родные земли»), опираясь на опыт работы своей компании, заключает, что 7 млн рублей - это бюджет для строения площадью 160 кв. м с участком 10 соток в пределах 65 км от МКАД.
 

Вектор поиска
По данным «ИРН-Консалтинг», доля предложения поселков с домами площадью до 100 кв. м и ценою до 7 млн рублей составляет 18,3% (69) от общего числа проектов в продаже (378 поселков).

В настоящее время небольшие дома можно встретить в коттеджных поселках, строящихся практически на каждой загородной трассе. Но наибольшее число компактных домовладений, отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»), сосредоточено в районе ЦКАД - на расстоянии 20-30 км от МКАД. Михаил Бурмистров («Родные земли») называет несколько направлений, где сосредоточено наибольшее число таких предложений: Ярославское, Горьковское, Носовихинское, Новорязанское, Новорижское, Рогачевское и Дмитровское шоссе.

Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») выделяет в качестве лидера Симферопольское шоссе, а основная масса поселков с небольшими домами, по данным эксперта, находится за 80 км от МКАД.

 
Направление Кол-во коттеджных поселков с домами в продаже площадью до 100 кв. м и стоимостью до 7 млн руб., шт. Доля, %
Симферопольское 22 31,9
Киевское 11 15,9
Новорижское 11 15,9
Дмитровское 8 11,6
Ярославское 7 10,1
Егорьевское 2 2,9
Каширское 2 2,9
Пятницкое 2 2,9
Щелковское 2 2,9
Калужское 1 1,4
Новокаширское (М4 Дон) 1 1,4
Итого 69 100,0
Источник: «ИРН-Консалтинг»


Что это за поселки
Эксперты привели нам примеры поселков, в которых продаются небольшие дома. В частности - коттеджный поселок «Комарово» (Новорижское шоссе, 85 км), где предлагаются небольшие дома из бревна и бруса для сезонного проживания (цена - 2,5 млн руб.) и для круглогодичного проживания – 100 кв. м на участке 10 соток за 3 млн рублей. Также небольшой дом можно заказать в КП «Назарьево парк» (Носовихинское шоссе, 57 км). Дома для круглогодичного проживания из камня и дерева обойдутся до 7 млн рублей.

Компания «33 Поселка» в КП «Софринские пруды» и «Талицкие берега» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе) предлагает домовладения по цене до 5 млн руб. - это двухэтажный дом (проект «Пори» от компании «Мир домов») из оцилиндрованного бревна площадью 105 км и участок 11 соток с центральными инженерными коммуникациями (газ, вода, электричество, дороги).

В компании «ИНКОМ-Недвижимость» есть предложение по Рязанскому шоссе. Это проект «Белаго» (33 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), где дом чуть больше 100 кв. м на участке 6 соток стоит от 4,2 млн руб. Есть аналогичное предложение в поселке «Комильфо» (29 км от МКАД по Ярославскому шоссе), где дуплекс площадью 100 кв. м на участке 5,5 соток продают за 3,6 млн руб., а индивидуальный дом такой же площади на участке 10 соток - за 5,2 млн руб.

Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») отмечает среди наиболее дешевых поселок «Мартово» от девелоперской группы «Интегра» на Новорижском шоссе в 99 км от МКАД. В поселке площадью 15 га – 102 земельных участка и с подрядом, и без подряда на строительство. Построить дом из профилированного бруса 72 кв. м на участке 8 - 16 сот. можно за 1,57 - 1,91 млн руб., стоимость коммуникационного пакета варьируется от 185 000 руб. до 245 000 руб., доплата за газ точно не определена, так как завершить строительство поселка планируется к 2016 г.

Коттеджный поселок «Романовский парк» от девелопера и инвестора группы Develius Estate в 89 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Он разделен на 490 домовладений, которые предлагаются с подрядом и без подряда на строительство. На выбор – проекты от 83 кв. м до 277 кв. м. Стоимость подряда на строительство дома площадью 83-100 кв. м на участке 8 - 17,6 сот. составит 1,8 - 3,9 млн руб. Стоимость коммуникаций - 235 000 рублей.

Небольшой поселок «Солнечная поляна» от компании «Дальние дачи» по Ярославскому шоссе (85 км от МКАД), рассчитан на 47 участков, которые предлагаются с подрядом и без, а также с коттеджами. Предусмотрены проекты от 83 до 145 кв. м. Приобрести готовый коттедж и заказать подряд на строительство дома 83-95 кв .м, на участке 10 - 10,46 сот. можно за 3,3 - 3,9 млн руб., включая оплату коммуникаций.


Двухэтажные – самые популярные
Во многом спрос на небольшие дома продиктован ценой предложения. При соблюдении метража до 100 кв. м основной спрос находится в ценовом диапазоне от 4 до 6 млн руб., замечает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»). А за 7 млн руб. люди уже хотят получить дом площадью 100-140 кв. м на небольшом участке, в среднем где-то от 6 до 8 соток, на расстоянии до 30 км от Москвы.

Наибольшим спросом пользуются двухэтажные дома. «Люди стали отказываться от третьего этажа и цокольных помещений (они нередко заливаются по весне) – и это также оформившийся недавно тренд», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). Не очень популярны и одноэтажные дома: Михаил Бурмистров («Родные земли») замечает, что цена в двухэтажном доме за квадратный метр меньше, чем в одноэтажных.

Что касается материалов, то эксперты назвали в числе популярных кирпич и пеноблоки (они заметно удешевляют строительство). Многие покупатели выбирают брус и клееный брус. Все более востребованным становится панельное домостроение – технологии постоянно развиваются, совершенствуются, вследствие чего характеристики, качество и цена домов становятся все более привлекательными. Например, компания «33 Поселка» успешно сотрудничает с фирмой «БЭНПАН», которая строит дома из сберегающего тепло и прочного фибробетона. Себестоимость строительства по данной технологии составляет около 17000 руб. на кв. м. Данная технология разработана и успешно проверена в близких нам климатических условиях Северной Америки. «Наш опыт показывает: каждый покупатель, который рассматривал возможность строительства из кирпича или пеноблоков, в итоге выбрал технологию «БЭНПАН», - отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»).


Антикризисные меры
В новый 2015 год рынок загородной недвижимости входит в непростых условиях: дешевеющая нефть, падение курса рубля, кризис в банковском секторе, рост ставок по ипотеке и многие другие связанные с этим обстоятельства не способствуют оптимистичному настрою самих застройщиков. Поэтому портал www.metrinfo.ru спросил экспертов о том, как будет строиться ценовая политика в данном сегменте в 2015-м и какие антикризисные меры примут компании, чтобы продукт оставался доступным для покупателей.

Михаил Бурмистров, руководитель департамента загородного домостроения компании «Родные земли»:
Мы стараемся использовать отечественные материалы, можно сказать, что кризис не сильно повлиял на стоимость таких домов сейчас. Мы договорились с нашими поставщиками о заморозке цен на строительные материалы в 2015 году при условии, что клиент вносит до марта 2015 года предоплату в размере 40% от сметной стоимости дома. Таким образом, если заранее запланировать приобретение дома, можно и существенно сэкономить и спланировать бюджет.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»:
Покупатели находятся сейчас в самой удачной позиции: цены на загородные объекты еще не повысились, но после Нового года, к весне неминуемо произойдет ценовая коррекция, рынок отыграет разницу в курсе национальной валюты. Проекты, находящиеся на высокой стадии готовности, где девелоперы располагают необходимыми средствами для планового строительства, будут дорожать на 10-15%. А в проектах, где застройщики столкнутся с трудностями по рефинансированию, возможны скидки и снижение темпов продаж.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
Поскольку мы ожидаем, что ипотека будет дорожать и ипотечных клиентов будет все меньше, наверняка на рынке увеличится доля людей, которые будут покупать дома не за счет кредитных средств, а за счет реализации другой недвижимости - в первую очередь квартиры. Это могут быть инвестиционные квартиры или те, что достались по наследству, но в большинстве случаев – это единственное и основное жилье. Продав его, люди сталкиваются с тем, что им негде жить – отсюда увеличение спроса на готовое жилье. Степень готовности объектов вполне может рассматриваться как антикризисная мера, которые застройщики начинают внедрять. Сейчас активно выпускаются на рынок дома, в которых сразу после покупки можно начать ремонт, а со временем будет увеличена доля домов под ключ, куда можно будет сразу же заселиться.

 

Поселки с коттеджами площадью до 100 кв. м и стоимостью до 7 млн. рублей.

Поселок Направление От МКАД, км Количество коттеджей и участков с подрядом, шт. Назначенние земли Наличие коммуникаций Площадь участков в продаже, сот. Площадь домов в продаже, сот. Стоимость коммуникаций, руб. Стоимость домов с землей, руб.
Электричество Газ Вода Канализация
Aviatorov Киевское 130 231 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 14,00 от 72,0 включены в стоимость от 2 490 000
Green Village (Дмитровка парк, Васнецово Парк) Дмитровское 48 61 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 7,05 от 72,5 включены в стоимость от 2 141 200
Ozerovo (Озерово) Щелковское 100 93 дачное строительство есть газгольдер индивидуальная скважина септик от 10,00 от 52,0 300 000 от 1 236 000
Smart Village Дмитровское 56 94 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 7,06 от 72,5 включены в стоимость от 2 643 730
Азаровская Поляна Симферопольское 92 68 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 10,00 от 96,9 300000 от 1 090 000
Александровские дворики (1 оч.) Ярославское 85 65 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 10,00 от 85,0 включены в стоимость от 2 850 000
Английские дачи Новорижское 93 96 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 11,55 от 96,0 470 000 от 3 200 000
Березкино Симферопольское 90 341 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,22 от 16,0 включены в стоимость от 1 052 100
Боровики-2 Калужское 87 228 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,00 от 97,0 включены в стоимость от 2 020 000
Вельга-парк Новорижское 80 198 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 11,57 от 100,0 включены в стоимость от 2 250 000
Воскресенское Щелковское 35 155 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,44 от 95,0 включены в стоимость от 6 757 500
Воскресенское, мкр. Центральный Киевское 180 191 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 6,00 от 59,1 включены в стоимость от 3 200 000
Воскресенское, мкр. Южный Киевское 180 184 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 6,00 от 65,0 включены в стоимость от 3 200 000
Государев двор Симферопольское 45 360 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 6,00 от 84,0 650 000 от 1 815 450
Дмитровка Village (2 оч.) Дмитровское 56 135 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 8,00 от 72,5 включены в стоимость от 1 796 520
Домик в лесу-3 Дмитровское 53 41 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 15,00 от 64,0 включены в стоимость от 4 390 000
Заокские просторы (2-3 оч.) / Пейзажи Симферопольское 120 293 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,83 от 77,8 включены в стоимость от 1 999 000
Иван Купала (1 оч.) Киевское 80 76 ИЖС есть магистральный центральный по поселку септик от 12,00 от 95,9 включены в стоимость от 2 346 000
Иван Купала (2 оч.) Киевское 80 66 ИЖС есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 96,0 включены в стоимость от 1 751 310
Капустино Егорьевское 22 100 ИЖС есть газгольдер центральный по поселку септик от 4,30 от 100,0 включены в стоимость от 6 300 000
Караськина охота (1 оч.) Симферопольское 69 173 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 5,99 от 84,0 480 000 от 1 025 815
Караськина охота (2 оч.) Симферопольское 69 160 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 6,00 от 84,0 480 000 от 1 025 815
Каширские Озера Каширское 93 33 другое есть магистральный индивидуальная скважина септик от 10,00 от 85,0 включены в стоимость от 1 530 000
Левашово озеро Симферопольское 74 38 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 22,50 от 60,0 включены в стоимость от 6 490 000
Лесной островок Дмитровское 41 47 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,00 от 72,5 включены в стоимость от 2 490 000
Лисенки Симферопольское 84 219 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 90,8 250 000 от 2 279 800
Лисичкино Каширское 55 793 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 6,00 от 90,0 150 000 от 1 850 000
Львовские озера (1 оч.) Новорижское 116 76 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 15,00 от 99,0 включены в стоимость от 4 550 000
Львовские озера (2 оч.) Новорижское 116 77 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,30 от 99,0 770 000 от 3 065 000
Мартово Новорижское 99 102 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 72,0 185 000 от 1 746 000
Мартьяново Симферопольское 74 246 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 7,50 от 89,0 включены в стоимость от 2 473 690
Незабудкино (1 оч.) Симферопольское 69 186 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 6,00 от 84,0 480 000 от 1 000 000
Новая дача (В Сорочанах) Дмитровское 40 111 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,00 от 93,0 включены в стоимость от 3 157 720
Новое рябцево Киевское 126 329 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 7,23 от 87,0 200 000 от 990 000
Новорижские Ключи Новорижское 95 204 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина центральная по поселку от 10,00 от 88,0 включены в стоимость от 3 800 000
Новорижские озера Новорижское 118 76 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,12 от 72,0 300 000 от 2 065 000
Новорижский оазис (Ясновидово парк) Новорижское 101 71 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 9,00 от 43,0 350 000 от 2 470 000
Новый мир (1,2 оч., Новый свет) Ярославское 78 281 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,48 от 74,0 473 000 от 3 119 360
Окская слобода Симферопольское 78 563 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 100,0 включены в стоимость от 2 500 000
Олимпийская деревня (кв-л.14-15) Киевское 92 343 ИЖС есть магистральный городской городская от 4,00 от 75,0 включены в стоимость от 3 600 000
Палитра (1 оч.) Пятницкое 50 70 другое есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 6,00 от 98,0 включены в стоимость от 3 500 000
Петрович на даче Симферопольское 92 140 ИЖС есть магистральный центральный по поселку септик от 6,00 от 75,0 включены в стоимость от 2 300 000
Петрухино-2 (Всходы) Симферопольское 68 187 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 86,5 включены в стоимость от 2 960 660
Подсолнухи Пятницкое 49 21 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 9,00 от 100,0 включены в стоимость от 5 500 000
Приволье. Велегож-Парк Симферопольское 110 297 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 4,60 от 87,0 включены в стоимость от 3 614 000
Раздолье Новорижское 95 240 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 7,11 от 44,6 380 000 от 877 500
Речной (1 оч.) Симферопольское 55 61 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 10,00 от 90,0 включены в стоимость от 3 950 000
Романовские дачи - 1оч. Симферопольское 90 379 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 12,10 от 95,0 включены в стоимость от 3 172 200
Романовские дачи - 2оч. Симферопольское 90 120 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 8,75 от 95,0 включены в стоимость от 2 203 750
Романовские дачи - 3оч. Симферопольское 90 200 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 9,60 от 95,0 включены в стоимость от 2 279 400
Романовский парк Симферопольское 89 486 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 8,00 от 82,0 включены в стоимость от 2 990 000
Русская деревня (2 оч.) Новорижское 24 132 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 9,50 от 92,0 включены в стоимость от 4 775 270
Светлая поляна Симферопольское 97 128 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 12,80 от 71,6 550 000 от 1 714 000
Слобода Ярославское 105 212 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 11,68 от 92,0 250 000 от 1 615 500
Солнечная поляна Ярославское 85 47 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 10,00 от 83,0 включены в стоимость от 2 950 000
Спортвилль Дмитровка Дмитровское 45 273 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 6,20 от 72,5 включены в стоимость от 2141200
Стройково-парк (Стройково-2) Ярославское 60 60 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 6,45 от 97,8 340 000 от 1 819 250
Сухой ручей (1,2 оч.) Новорижское 39 88 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 8,00 от 92,0 включены в стоимость от 4 520 000
Тимашево (1.оч.) Киевское 89 128 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 8,00 от 85,0 включены в стоимость от 2 610 000
Тимашево (2 оч.) Киевское 89 75 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 8,00 от 85,0 включены в стоимость от 2 600 000
Тихие дали (Усадьба Комлево, Тихий) Киевское 88 53 ИЖС есть магистральный центральный по поселку центральная по поселку от 10,00 от 86,5 включены в стоимость от 2 250 000
Тургеневские Дачи Ярославское 80 180 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 79,6 583 000 от 1 776 480
Тургеневские Дачи-2 Ярославское 80 149 дачное строительство есть магистральный центральный по поселку септик от 10,00 от 79,6 включены в стоимость от 2 013 600
Усадьба Вороново Егорьевское 54 207 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 7,68 от 32,6 300 000 от 644 160
Чеховская жемчужина (1 оч.) Симферопольское 45 125 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 6,00 от 84,0 650 000 от 1 921 290
Чеховская жемчужина (3 оч.) Симферопольское 43 138 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина городская от 6,00 от 84,0 650 000 от 1 795 135
Чуркино (Заповедная поляна) Киевское 112 32 дачное строительство есть магистральный индивидуальная скважина септик от 7,97 от 87,0 включены в стоимость от 1 545 900
Ясногорье Новокаширское (М4 Дон) 110 131 другое есть магистральный центральный по поселку септик от 9,00 от 72,0 160 000 от 1 565 000
Яхромские горки Дмитровское 49 20 ИЖС есть магистральный индивидуальная скважина септик от 10,11 от 100,0 600 000 от 5 600 000

Источник: "ИРН-Консалтинг"