Земля без подряда: спрос перешел с лета на осень, покупатели стали увереннее, продавцы надеются на рост цен

Нынешнее лето преподнесло сюрприз: в лидеры продаж вырвались земельные участки без подряда. Покупатели с удовольствием их разбирали. Это была такая живая иллюстрация к тезису о том, что, несмотря на кризис, у людей средства все же есть, но они совершенно не хотят никому переплачивать и тратят деньги экономно. Поэтому на недорогой товар спрос существует практически всегда.

Если говорить в целом о земельном рынке, то эксперты, на взгляд портала Metrinfo.Ru, пока не дают однозначных оптимистичных прогнозов относительно его дальнейшего будущего, хотя и пессимизма осенью поубавилось. По сравнению с началом года заметна положительная динамика, но на фоне показателей прошлого года, ситуация выглядит не лучшим образом.

По данным аналитиков Коммуникационной группы «Земер», в августе - начале сентября 2009 г. объем продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал практически в 1,5 раза. Хотя и дальнейшего снижения темпов продаж не видно. Как уточнил Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли», в сентябре на земельные участки наблюдался спрос на уровне июля-августа. Эксперт объясняет это тем, что покупатель испытывает уже большую уверенность в завтрашнем дне, нежели, например, в мае-июне, когда дачный сезон только начинался. А при малейших признаках стабилизации загородные участки без подряда – первые «кандидаты» на покупку. Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент» также подтверждает, что покупательский интерес сместился в сторону более дешевого предложения.

Таким образом, как свидетельствуют наши эксперты, успех участков без подряда, которые «выстрелили» этим летом, не был сиюминутным.

Данные экспертов о том, сколько сегодня поселков выставили на продажу участки без подряда,  разнятся. По подсчетам Евгения Скоморовского, управляющего директора Century 21 Запад, если в начале года предложения участков без подряда существовали в 50-70 поселках Подмосковья, то сегодня они представлены уже в 130-150 поселках. Согласно базе компании «ИНКОМ-Недвижимость», в сегменте организованного коттеджного строительства примерно в 50 поселках предлагаются на продажу участки без подряда. Чуть больше половины поселков расположены в 30 километровой зоне, семь поселков - на расстоянии от 30 до 50 км, остальные далее. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который недавно провел «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2009 года» сегодня участки без подряда предлагаются в 82 поселках. Больше всего таких поселков на Новорижском, Симферопольском и Дмитровском шоссе. Также их много на Пятницком, Калужском, Киевском и Минском шоссе.


На куски режут даже дорогие поселки
Напомним, что участки без подряда - это земельные наделы, как правило, в составе организованных поселков с уже подведенными коммуникациями. Есть варианты, когда коммуникации еще не проведены, но продавцы обещают это сделать, и тогда покупателям приходится оплачивать эти услуги дополнительно. Дом на таком участке строится позже. Покупателю не навязывается архитектурный проект и подрядчики, он может их выбрать сам.

По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», первыми девелоперами, которые решились на продажу земельных участков без подряда, стали компании RDI и «Большая земля» с их проектами «Клубничные поля», «Южные горки», а также «Центральная девелоперская компания» с проектом «Серебряная подкова». Они вывели свои проекты на рынок в ноябре-декабре 2008 года, так как правильно сориентировались в том, что предложенный продукт наиболее интересен для покупателей.

Как объяснила Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости», в кризис многие девелоперы испытали нехватку средств на продолжение строек, и продажа участков без подряда стала для них вынужденной антикризисной мерой. Компании провели новое межевание своих поселков, разбив большие участки на куски до 15 соток – самый ликвидный на сегодня формат.

«Бесподрядные» участки появились даже в дорогих поселках с продуманной архитектурой, - отмечает эксперт. Например, по данным Корпорации «ИНКОМ», в поселке «Нахабино Парк» (17 км. от МКАД по Волоколамскому шоссе) планируется построить 900 домовладений с участками площадью от 12 до 50 соток. Приобрести землю можно по цене от $7,5 тысяч за сотку (от 6,9 млн. руб. за участок без подряда).


Чем «бесподрядность» привлекает покупателя
По словам Юрия Сорокина («Партнеры Земли»), интерес к земельным участкам без подряда объясняется тем, что с одной стороны - это относительно недорогой объект недвижимости, с другой стороны, приобретение такого участка дает покупателю возможность построить на нем дом, максимально отвечающий личным требованиям. Приобретая сперва участок, люди могут разбить затраты на строительство - не у всех есть сразу вся сумма на покупку  участка и на строительство дома, - говорит Дмитрий Власов, директор по продажам проекта «Серебряная Подкова».

Изучив спрос на земельные участки в поселках без подряда, Дмитрий Власов полагает,  что наилучшим спросом пользуются участки площадью 10-20 соток в поселках на расстоянии 15-30 км от МКАД. Оптимальное  количество участков в таком поселке должно составлять 200-250, так как в будущем это скажется на расходах на эксплуатацию. Идеальным вариантом будет надел с наличием всех коммуникаций: природного газа, электричества, ливневой и хозяйственно - бытовой канализации, водопровода с лицензированной артезианской скважиной «Участки без перспективы подведения коммуникаций не пользуются высоким спросом», - подчеркивает эксперт.

Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение» считает, что хорошо продать можно только раскрученные поселки, где маркетингу и рекламе уделяется должное внимание. По его мнению, не нуждается в рекламе, пожалуй, только объекты на Новорижском шоссе на удалении до 50 километров от МКАД.

Этот тезис подтверждает и Наталья Манько («Велес Капитал Девелопмент»): наиболее высокий спрос на землю отмечается на Новорижском и Дмитровском шоссе. Эти направления и ранее считались популярными и были востребованы, а в период кризиса девелоперы пошли на снижение цен, в связи с чем предложения стали более доступными. Например, в организованном коттеджном поселке FreeDom, что строится за Красногорском, раньше сотка земли стоила $22-30 тыс. Предложения участков без подряда сейчас продаются по $17-23 тыс. за сотку.


Где найти самое экономичное
Цена на земельные участки в коттеджных поселках без подряда заметно дороже чем, если землю покупать в деревнях или садовых товариществах. Сказывается фактор затрат, которые уже вложил девелопер в оформление и развитие поселка, согласование документации, подведение коммуникаций, строительства объектов инфраструктуры и проч. По сравнению с крупными земельными наделами, участки в коттеджных поселках подешевели за год меньше, в среднем на 25%. Хотя цены их на сегодня тоже нельзя назвать дешевыми.

По данным земельного портала Zemer.ru, на начало сентября цена 1 сотки земли без подряда в коттеджных поселках одного из самых популярных направлений – Новорижского шоссе, в среднем составила 343,7 тыс. руб. Хотя предложения в поселках эконом-класса на расстоянии от 60 до 100 км от МКАД в среднем составили 134,3 тыс. руб. за сотку. Стоимость сотки по Киевскому шоссе еще выше – в среднем 421,2 тыс. руб., но цена предложений эконом-класса оказалась такой же, как и по Новорижскому шоссе – 134,3 тыс. за сотку.

Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», выделяет Симферопольское шоссе в качестве выгодного варианта: здесь отмечается большой выбор при приемлемых ценах – в среднем 171,4 тыс. рублей за сотку.

Как подчеркивает эксперт, если покупатель выберет не самые престижные направления, то может существенно сэкономить. Например, на северо-восточном Ярославском шоссе 17 соток земли обойдется примерно в 4 млн. рублей, а на Дмитровском направлении (Север) такой участок будет стоить уже около 7,2 млн. рублей, так как там есть дорогие поселки «у большой воды».

На сегодняшнем рынке, на не самых популярных направлениях можно найти «супер-экономичные» предложения. Например, в поселке эконом-класса «Антоновка-2» - это 45 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, стоимость одной сотки земли – 37 тыс. руб. дополнительно покупатель вносит 250 тыс. руб. за коммуникации и обустройство. В коттеджном поселке у деревни Костино (56 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) цена сотки земли еще дешевле – от 17 тыс. руб.


Кое-что начинает дорожать
Оживление на рынке земельных участков в конце лета уже сказывается на ценах. По словам Евгения Скоморовского (Century 21 Запад), в первую очередь, с конца лета стали дорожать самые удачные участки, расположенные в 20-60 км от МКАД. В среднем цены поднялись на 10-20%.

Положительная динамика продаж в начале осени вселяет больше оптимизма в «лендлордов», чем в покупателей. По прогнозу Юрия Сорокина («Партнеры Земли»), если в макроэкономике больше не случится никаких форс-мажоров – «второго дна» кризиса и т.п., то можно ожидать, что спрос на землю останется стабильным, а цены на привлекательные участки будут постепенно расти. «К весне не исключен рост цен на землю в пределах 5-10%», - говорит он.


Резюме портала Metrinfo.Ru
Прежде на рынке было распространено мнение, что покупать участок без подряда – себе дороже. Мол, намаетесь с коммуникациями, со строительными бригадами. Вся экономия сойдет на нет. Однако сегодня тренд переменился. Из золушек товар под названием «земля без подряда» выбился в принцессы. Но покупка эта и вправду эта хлопотная. Надо действительно позаботиться о коммуникациях (если их нет) и юридической чистоте. Вот к этой теме мы обязательно вернемся.

Примеры цен на участки без подряда в коттеджных поселках эконом-класса.
Название поселка Шоссе Км от МКАД

Площадь

Стоимость участка Стоимость сотки
Эконом-класс в пределах 30-километровой зоны от Москвы
Клубничные поля Киевское 21 16 соток  3 800 563р. 243 626р.
Южные горки Каширское 10 10 соток 3 452 113р. 341 118р.
Серебряная подкова Симферопольское 15  9 соток 3 029 858р. 338 000р.
Novoрижский Новорижское 23 12 соток 5 021 000р. 407 218р.
Эконом-класс (минимальные предложения по рынку)
Эко Парк Каширское 120 16 соток 516 000р. 32 535р.
Южные дачи Симферопольское 60 13 соток 1 111 940р. 87 554р.
Алешкино Новорижское 77 13 соток 1 121 583р. 86 276р.
Удачный Симферопольское 97 14 соток 1 239 362р. 86 427р.
Источник: Аналитический центр Корпорации «ИНКОМ»