Новостройки: отвечаем на вопросы покупателей. Как оштрафовать застройщика за рекламную неправду, кто согласует перепланировку, если дом еще не сдан, и почему за переоформление права собственности берут так много денег

Проблемы, с которыми сталкивается покупатель квартиры в новостройке, сложны и разнообразны. Справедливость этого тезиса мы подтвердили для себя в очередной раз: когда готовили новую подборку вопросов от реальных людей, взятых из форумов в интернете и присланных в редакцию писем. Вроде бы рассматривали ситуации со строительством под столькими разными углами – а жизнь снова подбрасывает неожиданные ракурсы.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК EVO в Реутово ЖК EVO! 30 квартир по спеццене. Развитая инфраструктура. Школы и д/сады. 7 минут пешком до МЦД-4!
Реклама
от 6,6 млн руб.
Застройщик: ООО "СЗ СНС". Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте dogma-evo.ru.

Сроки «из интернета»
В мае 2013 года купили новостройку. На сайте (официальном!) застройщика в тот момент висела информация, что передача ключей начнется в марте 2014-го. В ДДУ срок обозначили как июнь 2015 года. На наш недоуменный вопрос менеджер ответила, что это «для проформы, а на самом деле квартиру получите, как написано на нашем сайте». Время шло, срок на сайте все время передвигался – в августе 2014 года там был ноябрь. Очень опасаемся, что в реальности раньше июня 2015-го нам ключей не видать.

Вопрос, интересующий автора письма, такой: можно как-то привлечь застройщика к ответственности за ложную информацию на сайте? Понятно, что главной юридической силой обладает ДДУ, там июнь 2015 года, но застройщик все-таки тоже неправ, раз писал на своем официальном сайте заведомую неправду.

Ответы, полученные от уважаемых экспертов, порадовали разнообразием. «К сожалению, в данном случае вряд ли удастся привлечь застройщика к ответственности за предоставление ложной информации на сайте, - сказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В 214-ФЗ указано только то, что застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ и (или) на сайте в интернете. Но он может даже этого не делать, если нигде не распространяет рекламу. И никаких оговорок по поводу сайта и размещенной на нем информации в законе, естественно, нет».

«В такой ситуации стоит ориентироваться только на договор и внимательно читать условия, - полностью согласились сотрудники пресс-службы ГК «СУ-155». – Информация на сайтах имеет чаще всего лишь справочный характер и не является публичной офертой (ничего не гарантирует). Привлечь продавца к ответственности за ложную информацию на сайте при таком условии сложно. Должно быть заведено административное дело, в рамках расследования которого заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно».

Но имеется и другая точка зрения. «Можно попытаться привлечь застройщика за нарушение закона «О рекламе», - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Как правило, промосайт объекта недвижимости является рекламной продукцией. Обратиться можно в территориальное управление УФАС. В самом худшем случае застройщика накажут штрафом до 500 тыс. руб.».

С тем, что сайт – это реклама, соглашается и адвокат Олег Сухов. «В соответствии со ст. 5 ФЗ «О рекламе» реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются, - говорит эксперт. – В соответствии с п. 2 ст. 38 ФЗ «О рекламе» лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд. В том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду, о возмещении вреда, причиненного здоровью физических лиц и (или) имуществу физических или юридических лиц, о компенсации морального вреда, о публичном опровержении недостоверной рекламы (контррекламе)». Однако, продолжает Олег Сухов, мало кто догадается сразу зафиксировать через нотариуса информацию с сайта. Поэтому застройщики пользуются своей безнаказанностью: ко времени, когда начнутся недовольства и возмущения, доказательств уже не будет. А при невозможности предоставления зафиксированных доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ нельзя говорить и о нарушении права.

…От себя автор может добавить, что доводы второй группы экспертов кажутся ему более убедительными. Ну нельзя же всерьез рассматривать «аргумент» о том, что «заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно». Это сайт застройщика – информация о сроках там помещена случайно? Или это сделали хакеры с Марса? Но есть и другая сторона вопроса. Во-первых, зафиксировать написанное на сайте действительно сложно – застройщик в любой момент может информацию поменять. Скриншот? Но попробуй докажи, что ты «фотографировал» именно этот сайт, а не какой-то другой. А во-вторых, в случае удачного (для истца) развития событий застройщик нарвется на штраф. По нынешним временам это мера, мягко скажем, неоднозначная: можно и до банкротства компанию довести. И получается, что, выиграв спор, покупатель проиграет в главном: не дождется своей новой квартиры.

Авторов письма интересует, на каком основании эти, прости господи, опции устанавливаются в новых домах? Ведь вроде как есть статья Гражданского кодекса, запрещающая навязывать услуги. И если уж проводное радио и телеантенну провели – как от них отказаться?

Как мы поняли из ответов, никаких законных оснований для подведения этих коммуникаций нет – это атавизм, пришедший из советской эпохи, когда жителей вообще мало о чем спрашивали. Судиться из-за траты в 300 руб. в месяц мало кто станет, поэтому самое разумное (если такое радио и ТВ вам без надобности) – просто отключить их. Сделать это можно через управляющую компанию или Многофункциональный центр (МФЦ). Отключение радио платное – стоит 60 руб.

Важная деталь: на момент отключения по данной услуге не должно быть задолженности – иначе связисты радостно откажут, и вы будете наслаждаться их продукцией еще месяц.

ЖК Парксайд. Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! Закрытая благоустроенная территория. Дизайнерские лобби. Подземный паркинг.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

Как начинать перепланировку?
От квартиры ключи уже есть, надо начинать ремонт. Хотим сделать небольшую перепланировку. Для подачи документов в Жилинспекцию нужно свидетельство о собственности, которое пока не оформлено. Застройщик (как мы понимаем, он пока юридический собственник объекта) предлагает услуги своих согласователей, но их цены кажутся нам непомерными.

Здесь вопросы получаются такими: прав ли застройщик, требуя пользоваться услугами только своих «карманных» специалистов? И нельзя ли как-то обойти застройщика, или единственный вариант – это ждать собственность?

Наши эксперты высказались в том смысле, что против лома нет приема. «Для осуществления законной перепланировки как минимум необходимо наличие права собственности на квартиру, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – А также технический паспорт на помещение и проект перепланировки. При отсутствии этих документов и разрешения Мосжилинспекции перепланировка считается незаконной».

«К сожалению, разрешить эту ситуацию, не контактируя с застройщиком, не получится, - соглашается Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Свидетельство о собственности входит в обязательный перечень документов, необходимых для согласования перепланировки. Пока свидетельства нет, можно действовать только через застройщика, являющегося на текущий момент собственником объекта». «До момента возникновения у дольщика права собственности ни о какой перепланировке квартиры и речи быть не может – если, конечно, не удастся договориться с застройщиком, - полностью поддерживает это мнение Олег Сухов. – По действующему законодательству, с заявлением о перепланировке может обратиться только собственник помещения или иное уполномоченное им лицо, а также наниматель по договору социального найма».

Другой вопрос, что после получения собственности владелец квартиры полностью свободен – он может узаконивать перепланировку сам, может найти для этого стороннего специалиста. Застройщик не вправе навязывать ему никаких своих «согласователей».

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Семейный жилой комплекс. Рядом м. Семеновская. Действует льготная ипотека. В марте выгода до 1,3 млн рублей!
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru. Подробные условия акций смотрите на сайте rg-dev.ru.

"ИПОТЕКА:
https://rg-dev.ru/promo/48/

Полная стоимость кредита от 3,784% до 5,998%,
Процентная ставка на льготный период от 0,01%,
Процентная ставка по окончании льготного периода 5%*,
Первоначальный взнос - от 20,01%;
Срок действия льготной ставки до 1 года;
Допускается продление/досрочное прекращение акции;
Расходы: премия по договорам страхования; на: проведение оценки залога, регистрационные действия, расчеты с контрагентом; иные расходы в связи с приобретением недвижимости и оформлением ипотеки.

Кредит предоставляется АО «Банк ДОМ.РФ» (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19 декабря 2018 г.). Условия кредитования на сайте domrfbank.ru.

* процентная ставка по ипотеке для IT – специалистов.

АКЦИЯ:
https://rg-dev.ru/promo/50/
Выгода до 1,3 млн рублей при покупке квартиры в ЖК «Семеновский парк 2»!
Праздничное предложение на квартиры с гардеробными в ЖК «Семеновский парк 2».

По случаю Международного женского дня компания «РГ-Девелопмент» подготовила предложение, которое несомненно понравится вашей второй половине. Акция распространяется на 8 квартир с гардеробными комнатами.

- Срок действия акции – до 31 марта 2024 г.
- Предложение распространяется на 8 квартир формата 3-комнатная евроквартира.
- Акция может быть прекращена досрочно.
- Акция не суммируется с другими предложениями.

Узнать подробности предложения и наличие квартир на сайте застройщика."

Плата за переоформление
Хочу купить квартиру в новостройке по переуступке – у другого дольщика. В офисе застройщика нам сказали, что процедура будет стоить 200 тыс. руб., причем неважно, какая это квартира и сколько она стоит – тариф для однокомнатной и четырехкомнатной одинаковый.

Автора письма интересует, за что с него требуют такие серьезные деньги. А нас интересует, не напутал ли чего сам автор письма?

Как оказалось, ничего сверхъестественного в названной цифре нет. «Стоимость переоформления прав собственности (договора переуступки) определяет девелопер/застройщик на свое усмотрение, единого норматива или тарифа на эту услугу нет, - отметили в пресс-службе ГК «СУ-155». – Например, в нашей компании она составляет 2% от первоначальной стоимости квартиры в договоре, но не более 100 тыс. руб.».

«Информация о 200 тыс. руб. вполне может быть реальной, - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Слишком большой размер платы за переуступку является заградительной мерой: это означает, что застройщик не слишком-то хочет конкурировать с инвесторами на собственном же объекте. Если переуступка оказывается выгоднее, чем квартиры от застройщика (например, были только что подняты цены), – пострадают продажи самого застройщика. Именно поэтому застройщики часто включают в ДДУ пункт о том, что переуступка права возможна только с письменного согласия застройщика».

Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что никакого переоформления самого ДДУ закон не требует, регистрации подлежит договор цессии (уступки права требования) дольщика третьему лицу и дополнительное соглашение к ДДУ о замене дольщика. Застройщики здесь идут на хитрость – включают в договор пункт о невозможности оформления уступки без их согласия (закон № 214-ФЗ этого не требует), а потом берут за свое согласие существенные откаты (адвокат использовал именно этот термин. – Прим. ред.). Что касается конкретной цифры в 200 тыс., то, по мнению Олега Сухова, она высоковата – в среднем по рынку ее размер колеблется в пределах 30-50 тыс. руб. С другой стороны, встречались случаи, когда цена за согласие застройщика достигала 600 тыс. руб.

Новый корпус в Stellar City в ЗАО Квартир бизнес-класса от 7,5 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок
Реклама
от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Кто сделает ремонт в подъезде?
Владелец квартиры на втором этаже делал ремонт, в результате которого оказалось залитым помещение на лестнице на первом этаже. Сам виновник устранять дефекты отказывается, а управляющая компания не спешит ни делать ремонт, ни взыскивать с него компенсацию.

Вопросы очевидны: кто и за чей счет должен делать ремонт в подъезде? И как поступать жителям, если этот «кто-то» станет от этой обязанности уклоняться?

Алгоритм, подсказанный Марией Литинецкой («Метриум Групп»), прост. «В данном случае необходимо написать коллективное заявление от собственников квартир в управляющую компанию, - отмечает эксперт. – Сотрудники УК должны составить акт и направить ответственному лицу предписание с требованием устранить нарушение. Если же данные действия не принесут никаких результатов, то необходимо направить коллективный иск в суд, так как подъезд – общее имущество. И все собственники квартир несут за него ответственность».

Адвокат Олег Сухов добавляет, что в данном случае вина за порчу общедомового имущества не может быть возложена на управляющую компанию – она к этому событию явна непричастна. Вместе с тем в функции УК входит управление многоквартирным домом и содержание общего имущества в надлежащем состоянии. Поэтому ситуация может быть разрешена так: УК либо обязывает причинителя вреда за свой счет сделать ремонт залитого помещения, либо делает ремонт своими силами, но взыскивает расходы опять-таки с причинителя.

Хотим футбольное поле!
Около нашей новостройки есть спортивные и детские площадки – но они скромных размеров. Недавно побывали в другом районе Москвы и поразились – огромное, полноразмерное футбольное поле! Причем доступно всем, никаких заборов. Люди играют. Как бы нам такое!?

Тема показалась нам любопытной, и мы хотели бы расширить ее: как жителям повлиять на то, что строят рядом с их новыми домами? Кому-то нужно футбольное поле, другие мечтают о гаражах – куда со всеми этими пожеланиями обращаться?

«В данном случае необходимо обратиться в районную управу: планы по благоустройству находятся именно там, - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если же жители хотят как-то повлиять на ситуацию, то опять же необходимо обращаться с заявлением в управу».