Инвестиции в зарубежную недвижимость: Вена. Цены растут даже в кризис. Спрос на новостройки: раскупают на этапе строительства. Надежное вложение для инвесторов

Австрийская столица настолько хороша, что спрос на ее недвижимость не сократился даже в кризисные годы. Приобрести квартиры и дома в стране у подножия Альп нерезидентам страны сейчас непросто. Но есть вполне легальные способы, чтобы успешно оформить сделку.

Обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно побывала в Вене и лично убедилась в том, что город, бывший некогда столицей Австрийско-Венгерской империи, действительно поражает величием и роскошью. Сегодня Вена - административный центр земли Нижняя Австрия, его бОльшая часть лежит на правом берегу Дуная, на горно-холмистой местности.

Здесь сохранилось много мировых достопримечательностей, которые находятся под охраной ЮНЕСКО, включая весь старый город, в Вене базируются такие влиятельные мировые организации, как МАГАТЭ, ЮНИДО, ООН, ОПЕК. Среди достопримечательностей стоит выделить главный действующий собор Святого Стефана (Штефансдом) с кафедрой, высеченной скульптором Антоном Пильграмом из камня. Также привлекает внимание готический алтарь из Винер Нойштадта, надгробие принца Евгения Савойского. Здесь же находится и знаменитая австрийская сокровищница.

Шенбрунн - летняя резиденция Габсбургов – строился по подобию Версаля. Известно, что в Зеркальном зале дворца шестилетний Моцарт играл для Марии Терезии и ее двора, а в Большой галерее, где проходят особо торжественные приемы, танцевали участники Венского конгресса.

В Хофбурге, бывшей средневековой крепости, сейчас располагаются резиденция президента Австрийской Республики и знаменитый Зал конгрессов. Вблизи от Хофбурга расположена другая австрийская достопримечательность - Церковь капуцинов, где нашли последнее пристанище 137 членов императорского дома из рода Габсбургов. К слову, последнее захоронение в императорском склепе было в июле 2011 года. Это последний кронпринц из дома Габсбургов Отто фон Габсбург.
 

В центре Вены - супернедвижимость

www.metrinfo.ru

Туристы стремятся попасть во всемирно известную Венскую оперу, где выступают все мировые звезды, проходят громкие премьеры, поэтому цены на билеты кусаются. Однако зрителей с годами не становится меньше.

По Вене можно прокатиться в экипаже с извозчиком. До сих пор стоянки экипажей располагаются в самых важных местах города: на площади св. Стефана, на Альбертинаплатц, Петерсплатц, у Бургтеатра. В 2012 году (с апреля по сентябрь) появилась возможность проехать в фиакре даже по Центральному кладбищу, где похоронены Моцарт, Шуберт, Бетховен, Ганс Мозер, Фалько и другие известные личности.

Лучший город земли
Не удивительно, что недвижимость в этом чудесном городе пользуется популярностью у покупателей из разных стран мира. В международном агентстве недвижимости Gordon Rock подтвердили, что в центральных районах Вены около 40% транзакций заключается гражданами иностранных государств. Впрочем, только треть покупателей собираются поселиться в Вене, две трети приобретают жилье для инвестиций. Как минимум речь идет о сохранении капитала, а также об извлечении прибыли от сдачи в аренду. Лидируют в общей структуре спроса немцы и итальянцы, вслед за ними следуют граждане Великобритании, стран СНГ и Ближнего Востока. Как уточнил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в различные годы на россиян приходится от 1% до 5% от общего объема сделок, заключаемых иностранцами с недвижимостью Вены.
 

По историческому городу можно прокатиться в экипаже

www.metrinfo.ru

Среди преимуществ, на которые обращают внимание нерезиденты страны, Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, назвал центральное местоположение Вены в Европе, стабильную экономику, прозрачное законодательство, удобное авиа-, железнодорожное и автомобильное сообщение. Вена неоднократно получала статус «города номер один» в мире по качеству жизни (в 2005 году - по версии Economist Intelligence Unit, в 2009-м – по версии Mercer Survey).

У россиян есть свои предпочтения при покупке недвижимости в Вене. Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, рассказала, что это объекты с премиальным расположением, недалеко от собора Святого Стефана и в районе знаменитых улиц Кольмаркт, Грабен и Кёртнерштрассе. «В меньшей степени интересны отдаленные от исторического центра районы», - добавляет Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Швейцарии, Германии. Австрии» компании «Страна Плюс».

По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), существенная часть спроса приходится на квартиры высшего ценового сегмента площадью от 50 до 100 кв. м, расположенные в районе Alsergrund, где средняя стоимость жилья составляет 4-5 тыс. евро за кв. м. Меньшая часть сделок заключается в премиальном сегменте рынка, представленном квартирами площадью свыше 100 кв. метров в районах Innere Stadt, Wahring, Dobling, Margareten, Josefstadt, Heitzing, Mariahilf. К этому же разряду относятся и сделки с элитными индивидуальными жилыми домами на окраинах и пригородах Вены. «К популярным у россиян районам также можно отнести 9 район (Alsergrund), в котором в частности располагаются русский книжный магазин, воскресная школа и ресторан, а также районы 18 (Wahring) и 19 (Dobling)», - уточняет эксперт.

Памятник эрцгерцогу Карлу перед дворцом Хофбург

www.metrinfo.ru


Надежное вложение
Пока большинство рынков недвижимости европейских государств испытывают не лучшие времена - сократилось число покупателей, происходит «затоваривание» предложениями, а цены снижаются, - в Вене ситуация выглядит более обнадеживающе. «Более того, - говорит Наталья Котова («Страна Плюс»), - в последние годы наблюдается рост спроса на недвижимость и, соответственно, цены тоже не стоят на месте».

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), солидная подпитка капиталом со стороны институциональных и частных инвесторов гарантировала местному рынку непотопляемость в кризис. Кризис не смог снизить стоимость венской недвижимости, а сумел лишь притормозить рост цен, застабилизировав их с 2008 по 2009 год.

Как отмечает Вадим Оришак (Pleiada International), особенность Вены заключается в том, что бОльшая часть недвижимости в центре города (около 70%) принадлежит различным инвестиционным фондам (страховым компаниям, пенсионным фондам), которые сдают ее в аренду и редко выставляют на продажу.
 

Парк у Художественно-исторического музея

www.metrinfo.ru

Вместе с тем Вена – старинный европейский город, застройка которого формировалась веками. Многие дома в ее центральной части до сих пор выглядят так же помпезно, как и столетия назад. Но жилой фонд города разнообразен. На рынке жилой недвижимости преобладает вторичное жилье, цены на которое отличаются как в зависимости от района расположения, так и от качества самой недвижимости.

По информации Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее активно дорожают квартиры, в то время как аутсайдерами по приросту цен являются земельные участки для строительства жилья. Стоимость жилой недвижимости в Вене увеличилась за последние пять лет на 38,9%. При этом отдельные районы города продемонстрировали прирост цен в размере 71,6% (Wieden) или 44% (Gurtel). Например, по данным компании «Страна Плюс», рост стоимости квадратного метра в популярном районе Мариальхильф в 2012 году составил около 16%.

Средняя стоимость различных типов недвижимости
Тип жилья Цена в 2011 году Цена в 2012 году Динамика
Квартиры (первичный рынок) 3005 евро за кв. м 3300 евро за кв. м +9,7
Квартиры (вторичный рынок) 1930 евро за кв. м 2130 евро за кв. м +10,5%
Индивидуальные дома 2190 евро за кв. м 2300 евро за кв. м +5%
Стоимость аренды квартир 8,25 евро за кв. м мес. 8,7 евро за кв. м в мес. +6,4%
Земля для строительства жилья 490 евро за кв. м 525 евро за кв. м +6,6%
Источник: Gordon Rock

 

Престижные новостройки
Первичный рынок Вены немногочисленный, хотя сейчас и находится на подъеме. По данным Gordon Rock, с августа 2011-го по август 2012 года объемы жилищного строительства в городе увеличились на 13,2%, достигнув суммарной стоимости в 1,907 млрд евро. Но практически все проекты реализуются на периферии. Центральные же кварталы города характеризуются ограниченными объемами строительства. Так, в 2012 году в районе Innere Stadt не было начато ни одного значимого жилищного проекта. Кварталы Leopoldstadt, Landstrabe, Wieden, Margareten, Mariahilf, Neubau, Josefstadt и Alsergrund могут продемонстрировать единичные примеры новостроек.

Спрос на новостройки в Вене очень хороший. Его даже сравнивают с тем ажиотажем, который отмечался в Москве до 2008 года. Как подтвердила Людмила Аксененко (Knight Frank), резиденции в одном из таких проектов под управлением гостиничного оператора продались за рекордные пять месяцев на 70% еще на этапе строительства. А самые интересные объекты раскупаются, не дождавшись выхода на открытый рынок продаж.

Пример такого объекта - новый элитный жилой комплекс в центре австрийской столицы — на Museumstrasse, на границе самого престижного района Вены, поблизости от Volkstheater. В современном здании разместятся роскошный 5-звездочный бутик-отель и частные резиденции премиум-класса. Владельцам будет доступна вся инфраструктура комплекса, включая 21-метровый бассейн, фитнес-центр, супермаркет и подземную парковку. Комплекс введен в эксплуатацию в декабре 2012 года. 50% резиденций продано на этапе строительства. Апартаменты 200 кв. м обойдутся частному покупателю в 2,4 млн евро (12 тысяч евро за кв. м).

Есть и более доступные варианты. Наталья Котова («Страна Плюс») назвала строящийся ЖК, где на продажу выставлена двухкомнатная квартира с лоджией общей площадью 52 кв. м за 225, 53 тыс. евро. Особенность сделки – гарантия сдачи ее в аренду. «Продавец гарантирует сдачу в аренду сразу после окончания строительства, - заверяет эксперт, - а если арендатор не будет найден, то продавец оплачивает арендную плату из собственных средств до момента заселения арендатора». Год сдачи дома – 2014.

Второй пример - новая четырехкомнатная квартира (127 кв. м) с террасами (67 кв. м). Первый этаж: две спальные комнаты (по 15 кв. м), вестибюль (около 16 кв. м), лестница на второй этаж. Второй этаж: гостиная (около 17 кв. м), кухня-столовая (49 кв. м), большая ванная комната (7 кв. м), две террасы. Готовность дома – 2014 г. Цена – 495 тыс. евро.

Инвесторы в плюсе
Стабильная ситуация на рынке недвижимости Вены делает ее интересной для инвесторов. «Инвестиционная привлекательность Австрии бесспорна, - говорит Вадим Оришак (Pleiada International), -  причем как в целях получения рентного дохода от жилой и коммерческой недвижимости, так и в целях получения дохода от прироста стоимости недвижимости». Как добавила Наталья Котова («Страна Плюс»), в ближайшие годы ожидается как рост цен на недвижимость в Вене, так и рост цен на аренду квартир. Поэтому доход от инвестиций будет состоять из прямого дохода от самой арендной платы и косвенного дохода от роста капитализации объекта.

Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что покупку недвижимости в Вене следует скорее рассматривать как способ сохранить сбережения в ликвидном активе. «В том числе и по той причине, что инвестирование с использованием кредитования особого смысла в Вене не имеет - ведь процентные ставки по кредиту соизмеримы с уровнем рентного дохода», - объясняет эксперт.

Церковь капуцинов

www.metrinfo.ru

Формальности покупки жилья
Покупка недвижимости в Вене сопряжена с определенными формальностями. Правда, в том случае, когда в сделке участвуют нерезиденты страны. Как отметила Наталья Котова («Страна Плюс»), россияне могут купить недвижимость в Австрии только после получения специального разрешения в соответствующей федеральной земле Австрии. Срок рассмотрения заявки – около 2-3 месяцев.

Вместе с тем законодательство каждой федеральной земли в Австрии может устанавливать свои требования и ограничения на приобретение недвижимости на своей территории. Купить недвижимость на иностранное физическое лицо можно только в некоторых туристических зонах Австрии. В этих зонах иностранцы могут приобрести недвижимость со статусом Zweitwohnsitz, или «Второй дом». Но таких предложений на рынке крайне мало. «Наиболее строгие из них в землях вблизи немецкой границы: Тироль, Форарльберг и Зальцбург, - говорит Станислав Зингель, - а самым либеральным законодательством обладают Бургенленд, Штирия, Верхняя Австрия и Вена».

Сделка сопровождается юристами и нотариусами, как правило, предоставляемыми самим риелторским агентством. При этом зачастую приобретение недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или ЕС, является наиболее оптимальным вариантом.

Сопутствующие платежи
Название платежа Размер в % от стоимости недвижимости Кто уплачивает
Стоимость юридических услуг (Legal Fees) 1% - 3% (+ 20% НДС) Покупатель
Налог на переход права собственности (Property Transfer Tax) 3.5% Покупатель
Регистрационный сбор (Registration Duty) 1% Покупатель
Нотариальный сбор (Notary?s Fee) €120 за подпись (+ 20% НДС) Покупатель
Вознаграждение риэлторов (Estate Agent?s Fee) 1.5% - 2% (+ 20% НДС) 1.5% - 2% (+ 20% НДС) Покупатель Продавец
Источник: Gordon Rock