Инвестиции в зарубежную недвижимость: Вена. Цены растут даже в кризис. Спрос на новостройки: раскупают на этапе строительства. Надежное вложение для инвесторов

Австрийская столица настолько хороша, что спрос на ее недвижимость не сократился даже в кризисные годы. Приобрести квартиры и дома в стране у подножия Альп нерезидентам страны сейчас непросто. Но есть вполне легальные способы, чтобы успешно оформить сделку.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно побывала в Вене и лично убедилась в том, что город, бывший некогда столицей Австрийско-Венгерской империи, действительно поражает величием и роскошью. Сегодня Вена - административный центр земли Нижняя Австрия, его бОльшая часть лежит на правом берегу Дуная, на горно-холмистой местности.

Здесь сохранилось много мировых достопримечательностей, которые находятся под охраной ЮНЕСКО, включая весь старый город, в Вене базируются такие влиятельные мировые организации, как МАГАТЭ, ЮНИДО, ООН, ОПЕК. Среди достопримечательностей стоит выделить главный действующий собор Святого Стефана (Штефансдом) с кафедрой, высеченной скульптором Антоном Пильграмом из камня. Также привлекает внимание готический алтарь из Винер Нойштадта, надгробие принца Евгения Савойского. Здесь же находится и знаменитая австрийская сокровищница.

Шенбрунн - летняя резиденция Габсбургов – строился по подобию Версаля. Известно, что в Зеркальном зале дворца шестилетний Моцарт играл для Марии Терезии и ее двора, а в Большой галерее, где проходят особо торжественные приемы, танцевали участники Венского конгресса.

В Хофбурге, бывшей средневековой крепости, сейчас располагаются резиденция президента Австрийской Республики и знаменитый Зал конгрессов. Вблизи от Хофбурга расположена другая австрийская достопримечательность - Церковь капуцинов, где нашли последнее пристанище 137 членов императорского дома из рода Габсбургов. К слову, последнее захоронение в императорском склепе было в июле 2011 года. Это последний кронпринц из дома Габсбургов Отто фон Габсбург.
 

Туристы стремятся попасть во всемирно известную Венскую оперу, где выступают все мировые звезды, проходят громкие премьеры, поэтому цены на билеты кусаются. Однако зрителей с годами не становится меньше.

По Вене можно прокатиться в экипаже с извозчиком. До сих пор стоянки экипажей располагаются в самых важных местах города: на площади св. Стефана, на Альбертинаплатц, Петерсплатц, у Бургтеатра. В 2012 году (с апреля по сентябрь) появилась возможность проехать в фиакре даже по Центральному кладбищу, где похоронены Моцарт, Шуберт, Бетховен, Ганс Мозер, Фалько и другие известные личности.

Лучший город земли
Не удивительно, что недвижимость в этом чудесном городе пользуется популярностью у покупателей из разных стран мира. В международном агентстве недвижимости Gordon Rock подтвердили, что в центральных районах Вены около 40% транзакций заключается гражданами иностранных государств. Впрочем, только треть покупателей собираются поселиться в Вене, две трети приобретают жилье для инвестиций. Как минимум речь идет о сохранении капитала, а также об извлечении прибыли от сдачи в аренду. Лидируют в общей структуре спроса немцы и итальянцы, вслед за ними следуют граждане Великобритании, стран СНГ и Ближнего Востока. Как уточнил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в различные годы на россиян приходится от 1% до 5% от общего объема сделок, заключаемых иностранцами с недвижимостью Вены.
 

Среди преимуществ, на которые обращают внимание нерезиденты страны, Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, назвал центральное местоположение Вены в Европе, стабильную экономику, прозрачное законодательство, удобное авиа-, железнодорожное и автомобильное сообщение. Вена неоднократно получала статус «города номер один» в мире по качеству жизни (в 2005 году - по версии Economist Intelligence Unit, в 2009-м – по версии Mercer Survey).

У россиян есть свои предпочтения при покупке недвижимости в Вене. Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, рассказала, что это объекты с премиальным расположением, недалеко от собора Святого Стефана и в районе знаменитых улиц Кольмаркт, Грабен и Кёртнерштрассе. «В меньшей степени интересны отдаленные от исторического центра районы», - добавляет Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Швейцарии, Германии. Австрии» компании «Страна Плюс».

По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), существенная часть спроса приходится на квартиры высшего ценового сегмента площадью от 50 до 100 кв. м, расположенные в районе Alsergrund, где средняя стоимость жилья составляет 4-5 тыс. евро за кв. м. Меньшая часть сделок заключается в премиальном сегменте рынка, представленном квартирами площадью свыше 100 кв. метров в районах Innere Stadt, Wahring, Dobling, Margareten, Josefstadt, Heitzing, Mariahilf. К этому же разряду относятся и сделки с элитными индивидуальными жилыми домами на окраинах и пригородах Вены. «К популярным у россиян районам также можно отнести 9 район (Alsergrund), в котором в частности располагаются русский книжный магазин, воскресная школа и ресторан, а также районы 18 (Wahring) и 19 (Dobling)», - уточняет эксперт.

Памятник эрцгерцогу Карлу перед дворцом Хофбург

www.metrinfo.ru

Надежное вложение
Пока большинство рынков недвижимости европейских государств испытывают не лучшие времена - сократилось число покупателей, происходит «затоваривание» предложениями, а цены снижаются, - в Вене ситуация выглядит более обнадеживающе. «Более того, - говорит Наталья Котова («Страна Плюс»), - в последние годы наблюдается рост спроса на недвижимость и, соответственно, цены тоже не стоят на месте».

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), солидная подпитка капиталом со стороны институциональных и частных инвесторов гарантировала местному рынку непотопляемость в кризис. Кризис не смог снизить стоимость венской недвижимости, а сумел лишь притормозить рост цен, застабилизировав их с 2008 по 2009 год.

Как отмечает Вадим Оришак (Pleiada International), особенность Вены заключается в том, что бОльшая часть недвижимости в центре города (около 70%) принадлежит различным инвестиционным фондам (страховым компаниям, пенсионным фондам), которые сдают ее в аренду и редко выставляют на продажу.
 

Парк у Художественно-исторического музея

www.metrinfo.ru

Вместе с тем Вена – старинный европейский город, застройка которого формировалась веками. Многие дома в ее центральной части до сих пор выглядят так же помпезно, как и столетия назад. Но жилой фонд города разнообразен. На рынке жилой недвижимости преобладает вторичное жилье, цены на которое отличаются как в зависимости от района расположения, так и от качества самой недвижимости.

По информации Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее активно дорожают квартиры, в то время как аутсайдерами по приросту цен являются земельные участки для строительства жилья. Стоимость жилой недвижимости в Вене увеличилась за последние пять лет на 38,9%. При этом отдельные районы города продемонстрировали прирост цен в размере 71,6% (Wieden) или 44% (Gurtel). Например, по данным компании «Страна Плюс», рост стоимости квадратного метра в популярном районе Мариальхильф в 2012 году составил около 16%.

Средняя стоимость различных типов недвижимости
Тип жилья Цена в 2011 году Цена в 2012 году Динамика
Квартиры (первичный рынок) 3005 евро за кв. м 3300 евро за кв. м +9,7
Квартиры (вторичный рынок) 1930 евро за кв. м 2130 евро за кв. м +10,5%
Индивидуальные дома 2190 евро за кв. м 2300 евро за кв. м +5%
Стоимость аренды квартир 8,25 евро за кв. м мес. 8,7 евро за кв. м в мес. +6,4%
Земля для строительства жилья 490 евро за кв. м 525 евро за кв. м +6,6%
Источник: Gordon Rock

 

ЖК "Солнечная Система". Есть 122 200 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки от 3,1 млн руб. Узнать телефон

Престижные новостройки
Первичный рынок Вены немногочисленный, хотя сейчас и находится на подъеме. По данным Gordon Rock, с августа 2011-го по август 2012 года объемы жилищного строительства в городе увеличились на 13,2%, достигнув суммарной стоимости в 1,907 млрд евро. Но практически все проекты реализуются на периферии. Центральные же кварталы города характеризуются ограниченными объемами строительства. Так, в 2012 году в районе Innere Stadt не было начато ни одного значимого жилищного проекта. Кварталы Leopoldstadt, Landstrabe, Wieden, Margareten, Mariahilf, Neubau, Josefstadt и Alsergrund могут продемонстрировать единичные примеры новостроек.

Спрос на новостройки в Вене очень хороший. Его даже сравнивают с тем ажиотажем, который отмечался в Москве до 2008 года. Как подтвердила Людмила Аксененко (Knight Frank), резиденции в одном из таких проектов под управлением гостиничного оператора продались за рекордные пять месяцев на 70% еще на этапе строительства. А самые интересные объекты раскупаются, не дождавшись выхода на открытый рынок продаж.

Пример такого объекта - новый элитный жилой комплекс в центре австрийской столицы — на Museumstrasse, на границе самого престижного района Вены, поблизости от Volkstheater. В современном здании разместятся роскошный 5-звездочный бутик-отель и частные резиденции премиум-класса. Владельцам будет доступна вся инфраструктура комплекса, включая 21-метровый бассейн, фитнес-центр, супермаркет и подземную парковку. Комплекс введен в эксплуатацию в декабре 2012 года. 50% резиденций продано на этапе строительства. Апартаменты 200 кв. м обойдутся частному покупателю в 2,4 млн евро (12 тысяч евро за кв. м).

Есть и более доступные варианты. Наталья Котова («Страна Плюс») назвала строящийся ЖК, где на продажу выставлена двухкомнатная квартира с лоджией общей площадью 52 кв. м за 225, 53 тыс. евро. Особенность сделки – гарантия сдачи ее в аренду. «Продавец гарантирует сдачу в аренду сразу после окончания строительства, - заверяет эксперт, - а если арендатор не будет найден, то продавец оплачивает арендную плату из собственных средств до момента заселения арендатора». Год сдачи дома – 2014.

Второй пример - новая четырехкомнатная квартира (127 кв. м) с террасами (67 кв. м). Первый этаж: две спальные комнаты (по 15 кв. м), вестибюль (около 16 кв. м), лестница на второй этаж. Второй этаж: гостиная (около 17 кв. м), кухня-столовая (49 кв. м), большая ванная комната (7 кв. м), две террасы. Готовность дома – 2014 г. Цена – 495 тыс. евро.

Инвесторы в плюсе
Стабильная ситуация на рынке недвижимости Вены делает ее интересной для инвесторов. «Инвестиционная привлекательность Австрии бесспорна, - говорит Вадим Оришак (Pleiada International), -  причем как в целях получения рентного дохода от жилой и коммерческой недвижимости, так и в целях получения дохода от прироста стоимости недвижимости». Как добавила Наталья Котова («Страна Плюс»), в ближайшие годы ожидается как рост цен на недвижимость в Вене, так и рост цен на аренду квартир. Поэтому доход от инвестиций будет состоять из прямого дохода от самой арендной платы и косвенного дохода от роста капитализации объекта.

Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что покупку недвижимости в Вене следует скорее рассматривать как способ сохранить сбережения в ликвидном активе. «В том числе и по той причине, что инвестирование с использованием кредитования особого смысла в Вене не имеет - ведь процентные ставки по кредиту соизмеримы с уровнем рентного дохода», - объясняет эксперт.

Церковь капуцинов

www.metrinfo.ru

Формальности покупки жилья
Покупка недвижимости в Вене сопряжена с определенными формальностями. Правда, в том случае, когда в сделке участвуют нерезиденты страны. Как отметила Наталья Котова («Страна Плюс»), россияне могут купить недвижимость в Австрии только после получения специального разрешения в соответствующей федеральной земле Австрии. Срок рассмотрения заявки – около 2-3 месяцев.

Вместе с тем законодательство каждой федеральной земли в Австрии может устанавливать свои требования и ограничения на приобретение недвижимости на своей территории. Купить недвижимость на иностранное физическое лицо можно только в некоторых туристических зонах Австрии. В этих зонах иностранцы могут приобрести недвижимость со статусом Zweitwohnsitz, или «Второй дом». Но таких предложений на рынке крайне мало. «Наиболее строгие из них в землях вблизи немецкой границы: Тироль, Форарльберг и Зальцбург, - говорит Станислав Зингель, - а самым либеральным законодательством обладают Бургенленд, Штирия, Верхняя Австрия и Вена».

Сделка сопровождается юристами и нотариусами, как правило, предоставляемыми самим риелторским агентством. При этом зачастую приобретение недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или ЕС, является наиболее оптимальным вариантом.

Сопутствующие платежи
Название платежа Размер в % от стоимости недвижимости Кто уплачивает
Стоимость юридических услуг (Legal Fees) 1% - 3% (+ 20% НДС) Покупатель
Налог на переход права собственности (Property Transfer Tax) 3.5% Покупатель
Регистрационный сбор (Registration Duty) 1% Покупатель
Нотариальный сбор (Notary?s Fee) €120 за подпись (+ 20% НДС) Покупатель
Вознаграждение риэлторов (Estate Agent?s Fee) 1.5% - 2% (+ 20% НДС) 1.5% - 2% (+ 20% НДС) Покупатель Продавец
Источник: Gordon Rock