Инвестиции в зарубежную недвижимость: Венгрия - центр Европы. Рынок доступного жилья на курортах и в городах; перспективы доходов и… мода на русских жен

Венгерская недвижимость считается недооцененной на европейском рынке: до сих пор дотошный потребитель может найти здесь предложения всего за несколько тысяч евро. Среди покупателей доступного жилья растет доля европейцев, хотя и россияне стараются не упустить свою выгоду.

Преимущества…
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» начнет рассказ о стране с ее очевидных достоинств. Преимущество Венгрии – ее расположение в Центральной Европе, она граничит с Украиной, Словакией, Сербией, Словенией, Хорватией и Австрией. Столица Венгрии Будапешт считается одним из самых красивых городов мира, а панорама центральной части города с видом на Дунай занесена ЮНЕСКО в список Мирового наследия планеты. В Венгрии есть и равнины, и горы, и реки, и озера. Самое крупное озеро Балатон расположено на Среднедунайской равнине. Балатон любимое место отдыха и у местного населения, и у иностранцев.

Основные курорты вблизи озера – Бадачонь, Балатонфельдвар, Балатонфюред, Кестхей, Фоньод, Тихань, Шиофок. Например, Фоньод - самое большое и самое древнее поселение на южном берегу озера - сейчас оживленный туристический центр, где предпочитают отдыхать семьи с детьми. А в Шиофоке построено много гостиниц, ресторанов, ночных дискотек, теннисных кортов, работает летний театр и многое другое. Городок Кестхей знаменит не только хорошими пляжами - в нескольких километрах от него располагается озеро Хевиз с целебной минеральной водой.

К преимуществам Венгрии Константин Крохмаль, руководитель агентства недвижимости Villas in Montenegro, отнес удобное сообщение с большинством европейских стран, мягкий климат, высокий уровень развития сельского хозяйства, благодаря чему в стране качественные и дешевые продукты. Не много денег потребуется в Венгрии для того, чтобы получить хорошее европейское образование. В стране недорогое и качественное здравоохранение. В частности, лечение зубов обойдется в несколько раз дешевле, чем в московских стоматологических клиниках, заверяет эксперт.

По сравнению с другими странами ЕС (Венгрия - член единой еврозоны и Шенгенского соглашения) прожиточный минимум в стране невысокий - примерно 350-400 евро на человека в месяц. Правда, это при условии, что питаться семья будет дома. Рестораны в Венгрии не самые дешевые – около 15-20 евро за обед на одну персону без учета чаевых (10-20% от суммы чека).


и слабые звенья
Однако зарплаты в Венгрии отстают от европейских. «Для венгра 750 евро в месяц считается хорошим доходом», - говорит Константин Крохмаль (Villas in Montenegro). Сейчас местное население находится в стесненных финансовых условиях: в стране много безработных, низкие государственные пенсии. К тому же правительство повысило налог на срочные вклады в банке: с заработанных процентов удерживается 25% в пользу государства.

Недешево в Венгрии стоит и общественный автотранспорт. Он считается одним из самых дорогих в Европе. Поездка в будапештском метро обойдется в 1 евро, в автобусе – около 1 евро за час или 2 евро за 100 километров, поездка в электричке стоит из расчета 1 евро за 50 километров, но 8 евро – за 500 км вторым классом. Если передвигаться на собственном авто, то нужно ориентироваться, что за бензин придется платить около 1 евро за литр, кроме этого приходится тратиться за проезд по автобанам, так как в стране много платных дорог.

Содержание жилья и стоимость коммунальных услуг в Венгрии тоже высокая. Летом, когда отопление отсутствует, например, за двухкомнатную квартиру в Будапеште в зависимости от общего метража нужно платить 60-80 евро в месяц, а зимой - 90-120 евро.

Не лучшим образом на рынке недвижимости сказалась возможность воспользоваться ипотекой. Как рассказал Константин Крохмаль (Villas in Montenegro), семь лет назад венграм стали давать ипотечные кредиты на покупку недвижимости в швейцарских франках. Франк пошел вверх и процент за пользование кредитом резко увеличился с 10% до 30%. Те семьи, которые не могли рассчитаться по кредиту, стали продавать ипотечное жилье практически задаром, с условием, чтобы покупатель оплачивал ипотеку в дальнейшем.


Испанцы, ирландцы, …русские
С позиции покупки недвижимости Венгрия - недорогая страна. Однако россиян на этом рынке совсем мало. По оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, доля наших соотечественников в общей структуре спроса на рынке недвижимости Венгрии столь незначительна, что не включается в официальную статистику. В лучшем случае можно говорить о десятых долях процента. Зато достоверно известно, что на испанцев и жителей Ирландии приходится 80% заключаемых сделок среди иностранцев.

Причина низкой активности россиян не только в том, что рынок недвижимости Венгрии слабо разрекламирован в России венгерскими застройщиками и отечественными риелторами. «Дело в том, что Венгрия в сознании россиян не является ни инвестиционно привлекательной, ни близкой по менталитету страной, несмотря на то что пробыла десятилетия в социалистическом лагере», - объясняет эксперт.

Как добавил Константин Крохмаль (Villas in Montenegro), из русских, постоянно проживающих в Венгрии, в основном преобладают те, кто уехал в страну на постоянное проживание несколько лет назад (в 90-е годы).

Но русская диаспора в Венгрии есть. В советское время было престижно венгру иметь русскую жену, поэтому значительная часть наших соотечественниц попала в страну после заключения брака. Сейчас тоже модно иметь жену иностранку - японку, вьетнамку, русскую и т.д. «В Венгрии много мужчин и мало женщин, поэтому муж венгр будет носить жену на руках и боготворить», - заверяет эксперт.

«В Будапеште есть большое русское коммюнити, сформированное во многом за  40 лет присутствия Красной армии в Венгрии, -  рассказывает Андрас Паткай, генеральный директор CENTURY 21 CE Development (Словакия). - Теперь русские руководствуются рыночными соображениями и их привлекает развивающийся бизнес. Кроме того, в Венгрии нет абсолютно никакого негодования против российских подданных, каковое, на мой взгляд, имеет место Прибалтике. Более того, есть уважение и стремление к деловым контактам с Россией. Большинство рядовых венгров полагает, что радикальное сокращение экономических связей с Россией тогда, было ошибкой. Мы уверены, что Венгрия имеет все основания конкурировать за российские инвестиции наряду с Болгарией, Сербией, и другими славянскими странами».

Вместе с тем русских туристов в Венгрии много и приезжает с каждым годом все больше. Конечно, сдерживает интерес к стране очень сложный венгерский язык. Не владея им, русскому человеку практически невозможно понять своего собеседника. Однако ситуация упрощается, если он владеет английским. «Современная венгерская молодежь знает английский язык», - говорит Константин Крохмаль (Villas in Montenegro).


Выгодная недвижимость
По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), рынок недвижимости Венгрии сейчас переживает далеко не лучшие времена, что соответствует преддефолтному состоянию венгерской экономики в целом. Поэтому цены невысокие и в целом рынок недвижимости оценивается экспертами как недооцененный по сравнению с другими европейскими странами. Особенно отчетливо это видно на примере недвижимости провинциальных венгерских городов и сельских районов страны. «Теоретически над приобретением недорогого жилья в небольших венгерских городах могут задуматься те российские пенсионеры, которые хотят экономно пожить в Европе», - отмечает эксперт.

Вместе с тем покупка недвижимости в Венгрии не дает возможность владельцам недвижимости получения гражданства на особых правах, говорит Константин Крохмаль (Villas in Montenegro). Впрочем, владение недвижимостью в стране - повод для того, чтобы обратиться в консульство за годовой визой типа D (мультивиза на пребывание свыше 90 дней). Чтобы получить вид на жительство на этот же срок, нужно обратиться в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. А для того, чтобы продлить визу еще на год, достаточно обратиться уже в местную администрацию. Непрерывное проживание в стране в течение трех лет и наличие постоянного дохода (страну можно покидать ежегодно только на 45 дней) дает возможность претендовать на получение постоянного вида на жительство. Гражданство Венгрии можно получить через 8 лет проживания в стране с постоянным видом на жительство.


В зоне интереса Будапешт и курорты на Балатоне
Россияне, которые приобретают недвижимость в Венгрии, в основном ориентируются на Будапешт, курортные города в районе озера Балатон и населенные пункты, приближенные к горам. Будапешт выбирают россияне, ведущие бизнес с венгерскими партнерами, обучающие своих детей в столичных вузах или намеревающиеся сдавать приобретенное жилье в аренду.

«Международные исследования говорят, что по качеству жизни (степени развития инфраструктуры, стабильности, экологии, уровню медицинского обслуживания и культуры) Будапешт лидирует среди крупных городов стран-членов ЕС. По этому показателю столица Венгрии опережает такие крупные европейские города, как Милан и Рим, а в Центральном и Восточноевропейском регионе - Прагу и Братиславу, - говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International. - Будапешт - единственная в мире столица, получившая официальный статус города-курорта. Здесь 130 целебных источников, которые питают более 50 купален».

«Наиболее активно приобретается недвижимость в 1-м, 2-м, 3-м, 11-м и 12-м районах Будапешта. Всего же районов в городе 24», - уточняет эксперт Станислав Зингель (Gordon Rock).

Жилье вблизи озер Хевиз и Балатон привлекает качественными курортами, к тому же к западу от Балатона находится международный аэропорт.

Растет популярность недвижимости, расположенной в городке Шопрон, приближенном к границе с Австрией. Здесь привлекательным фактором служит то, что владельцы недорогого жилья получают отличную возможность пребывания на горнолыжных курортах. Стоимость недвижимости в Австрии существенно выше, поэтому многие считают выгодным купить жилье в сопредельной Венгрии и, обладая всеми необходимыми документами, ездить с ее территории на горнолыжные склоны Австрии.

Главным образом россияне приобретают квартиры на вторичном рынке недвижимости, где цены ниже, к тому же вторичку легче сдать в аренду.


Пластичные цены
Россияне, не обладающие высоким доходом, но желающие приобрести недвижимость за рубежом, подыскивают для себя рынки, где жилье обходится дешевле, чем в России. Задумываются люди и о комфортной жизни на пенсии, и тоже подбирают себе вариант заранее. Рынок недвижимости Венгрии как раз отвечает таким критериям.

По данным Gordon Rock, с 1999 по 2004 год в Венгрии отмечался рост стоимости жилья, а в 2005 году в стране впервые было зафиксировано снижение реальных цен (с учетом инфляции). Оно продолжалось и в 2009 - 2010 гг., но в 2011-м произошло небольшое замедление: где-то цены замерли на месте, а где-то отмечен и минимальный рост.

Цены на недвижимость по сравнению с 2008 годом в среднем снизились на 25-35 процентов, в зависимости от региона и вида недвижимости, - отмечает Вадим Оришак (Pleiada International).

Даже в самом популярном у покупателей Будапеште цены в разных районах в Буде и Пеште отличаются. Например, в Буде (районы 1, 2, 3, 11, 12) средняя цена квадратного метра в квартире общей площадью 45 кв.м составляет около 1,63 тыс. евро, а в аналогичной квартире в Пеште (районы 5 и 6) – 1,2 тыс. евро. Причем в первом случае квартиру можно сдать за 323 евро в месяц, тогда как во втором – за 357 евро.

Ситуация с большими квартирами практически одинаковая. Так, цена квадратного метра в квартирах общей площадью 120 кв.м в Буде – 1,68 тыс. евро, а в Пеште 1,64 тыс. евро. И сдать в аренду первую квартиру стоимостью 201 тыс. евро можно за 1,3 тыс. евро, тогда как вторую (197 тыс. евро) – за 1,2 тыс. евро.

Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что в Венгрии можно подобрать квартиру для любых целей и на любой кошелек. Например, российским бизнесменам, ведущим дела в венгерской столице, может подойти двухкомнатная элитная квартира, реализуемая в 5-м квартале Будапешта на улице V. Keruelet. Жилье площадью в 130 кв. м продается за 230 тыс. евро. Помимо двух спален квартира обладает двумя ванными комнатами, автономной системой теплоснабжения, системой кондиционирования и сауной. Высота потолков в квартире 3,8 метра. Объект обладает отличным современным интерьером и всей необходимой мебелью. В районе много арендаторов из числа высокооплачиваемых сотрудников крупных международных компаний. Вследствие этого данное жилье можно также приобрести и в инвестиционных целях.

Константин Крохмаль (Villas in Montenegro) обращает наше внимание на еще более «крутой» вариант – виллу-люкс в Будапеште, на горе Петра, на границе заповедника. Вилла располагается на участке в 1049 кв. метров, ее площадь - 300 кв. м. На уровне сада расположена большая гостиная, которая выходит на террасу площадью 32 кв. м, двусторонний камин отапливает гостиную и столовую. На этом уровне находится одна из спален, гардероб, ванная. На полуэтаже – вторая спальня с террасой и джакузи. На этаже – большая комната с террасой, ванной. На уровне подвала – гараж для двух машин, котельная, хозяйственные помещения с винным подвалом, сад. Цена 650 000 евро.

В Будапеште можно подобрать и хорошую, недорогую по московским меркам квартиру. Например, в новостройке в районе Йожефвароше в 5 минутах от Восточного вокзала, в нескольких шагах находится зеленый парк и небольшой овощной рынок. В доме представлены квартиры типа студия с одной и двумя спальнями с террасами и балконами площадью 30-93 кв.м. В стоимость квартиры входит парковочное место - от 52,0 до 131, 7 тыс. евро.

Если интересует курортная недвижимость и привлекает возможность проживания в частном доме, то хороший выбор – новый дом на северо-западном берегу озера Балатон, недалеко от города Кестхей и всего в 300 м от воды. Дом построен в 2011 году, имеет общую площадь около 190 кв.м (пять комнат), участок 8 соток. Дом полностью оборудован, включая газовое отопление и электрификацию, водоснабжение и канализацию. Цена предложения – 379 тыс. евро.

Антон Харисов, управляющий компании FreeDom, предлагает присмотреться к дому в городе Чопак, на озере Балатон. Площадь дома – 150 кв. метров, цена - 82 800 евро. На цокольном этаже расположены апартаменты (40 кв. м), на 2-м - гостиная, столовая, кухня, туалет, подсобное помещение и 2 террасы, в мансардном этаже 2 спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы. Площадь земельного участка – 645 кв.м.

Для любителей дешевой сельской недвижимости в европейской «глубинке» подойдет каменный дом на севере Венгрии площадью 140 кв. м, расположенный на участке размером в 17 соток. Он построен в 1920 году и нуждается в капремонте. Сам дом состоит из трех жилых комнат, кухни и большой кладовой. Во дворе находятся хозяйственные постройки и скважина с питьевой водой. Дом находится на улице с твердым дорожным покрытием. Имеется возможность подключения к дому интернета и стационарной телефонной линии. Стоит он всего 4 тыс. евро.

В городе Залаэгерсеге продается частный дом общей площадью 50 кв.м на участке 16 соток, где растут виноградники. Вода и электричество подключены. Цена предложения – 14 тыс. евро.

Если цель покупки - летний отдых, неплохим может оказаться вариант с двухэтажным деревянным домом с подвалом площадью 58 кв.м на участке 11 соток. На первом этаже находятся коридор, ванная комната, кухня. На втором этаже - гостиная и спальня. Цена домовладения – 26 тыс. евро.

Немного дороже - 30,8 тыс. евро - обойдется капитальный дом в городе Балатонберень, что на берегу озера Балатон. Площадь дома - 37 кв.м – это большая комната, спальня, кухня, столовая, раздельный туалет, ванная комната, крытая терраса. В доме подведена вода, канализация, электричество, печная труба, можно жить зимой. Участок – около 5 соток.

Маленький частный дом в городе Печ на юго-западе Венгрии обойдется дороже – 75 тысяч евро. Площадь дома - 80 кв. метров, 3 комнаты, кухня, кладовка, ванная, гараж, подвал, летняя кухня. Отопление газ-конвектор.


Инвесторам следует взять на карандаш курорты
Инвестиции в венгерскую недвижимость способны приносить неплохие доходы. Правда, речь пока идет только о курортной зоне вблизи озера Балатон и о Будапеште, где развит рынок аренды. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock,) квартиры в Будапеште характеризуются едва ли не самой высокой доходностью среди других восточно- и центральноевропейских столиц. Особенно это касается той части города, которая называется Пешт. В ней апартаменты площадью от 45 до 200 кв. метров приносят своим владельцам доход от 7% до 9% в год. В районе Буда прибыль от владения квартирами составляет от 5% до 8% в год.

Вместе с тем инвесторам стоит принимать во внимание тяжелую экономическую ситуацию в Венгрии, что накладывает значительные риски при инвестировании в венгерскую недвижимость. «Ведь 10-15% годовых инвесторам могут принести инвестиции в недвижимость Великобритании, Германии, Франции – стран с сильнейшими европейскими экономиками», - заключает Станислав Зингель (Gordon Rock).

 

Квартиры в Москве и Подмосковье


Средняя стоимость качественного жилья в Будапеште

Буда - квартиры Стоимость (€) Доход (% годовых) Стоимость/кв.м (€)
Покупка Аренда Покупка Месячная аренда
45 кв.м 73,170 323 5.30% 1,626 7.18
70 кв.м 106,960 612 6.86% 1,528 8.74
90 кв.м 148,500 922 7.45% 1,650 10.24
120 кв.м 201,120 1,298 7.75% 1,676 10.82
200 sq. m 343,600 2,304 8.05% 1,718 11.52
Пешт - квартиры  
45 кв.м 53,955 367 8.16% 1,199 8.15
80 кв.м 102,160 746 8.77% 1,277 9.33
120 кв.м 197,400 1,181 7.18% 1,645 9.84
200 кв.м 336,200 2,188 7.81% 1,681 10.94
В отчете представлены квартиры в районах Буда: районы 1, 2, 3, 11, 12; Пешт: районы 5 и 6

Источник: Gordon Rock