Недвижимость за границей: «дистанционное управление» должно приносить доход

Интерес российских граждан к зарубежной недвижимости как к форме инвестирования огромен. Однако при более глубоком изучении проблемы становится ясно, что извлекать из подобной инвестиции выгоду (читай: сдавать в аренду) возможно только при наличии кого-то, кто находится «там» и приглядывает за объектом. Представителя, который и жильцов найдет, и деньги с них возьмет, и мелкий ремонт сделает.

В том, что представляет собой рынок услуг подобных управленцев, разбирался обозреватель портала Metrinfo.ru.

Есть везде. Вопрос в качестве…
Спрос на подобные услуги (на профессиональном языке они называются propertymanagement) достаточно высок – соответственно, появляется и предложение. Правда, уровень предложения, мягко скажем, очень разнится. Лучше всего дела обстоят в странах с устоявшимися рынками, т.е. в Западной Европе. «Во Франции или Испании очень развит подобный «сервис присутствия» в комплексах апартаментов, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – В перечень оказываемых услуг входит не только обеспечение функционирования комплекса, но и сдача недвижимости в аренду, контроль за ней во время отсутствия хозяев». «В Великобритании, США, Португалии, Кипре и Франции у собственника недвижимости вообще не возникает проблем при сотрудничестве с управляющей компанией, - соглашается Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – В этих странах давно поняли, насколько выгоден бизнес управления недвижимостью, и он продолжает развиваться».

Что до более молодых восточноевропейских рынков, то там подобная услуга еще только формируется. В ЖК высокого уровня, которые строятся серьезными застройщиками (озабоченными не только сиюминутной выгодой, но и собственным реноме на перспективу), все вопросы решаются цивилизованно. В том числе и аренда с гарантированным доходом. Но пока такая картина, к сожалению, скорее исключение, чем правило. «Property management занимаются все кому не лень, но мало кто может действительно гарантировать доход, - считает Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Более того, нет никаких гарантий, что такой «управляющий» не станет сдавать вашу недвижимость себе в карман, а вам говорить, что клиентов нет».


Что в «пакете»?
Управляющие (сейчас, разумеется, мы говорим о нормально работающих компаниях) предоставляют своим клиентам полный набор услуг. «Как правило, сюда входит контроль за общим состоянием объекта, - конкретизирует Евгений Лагутин, руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость». – Раз в месяц (или реже, если так зафиксировано в договоре) представитель управляющей компании осматривает вверенную ему собственность на предмет технического и внешнего состояния строений, мебели и техники.

Другая немаловажная функция - проверка своевременности платежей: если они поступают нерегулярно, задерживаются или не выплачиваются вовсе, управляющая компания подыскивает для своего клиента нового арендатора. В Испании, например, это всегда оговаривается в контракте и делается совершенно бесплатно».

Также, продолжает эксперт, оказываются услуги по техническому обслуживанию: можно вызвать сантехника, электрика или сделать мелкий ремонт по ценам ниже, чем предлагают коммунальные службы. Для этого управляющая компания имеет договоры с соответствующими подрядными организациями и дает существенные скидки своим клиентам. Владельцам домов могут быть предложены услуги садовника, собственникам любой недвижимости – уборка.

Управляющая компания также будет «опекать» арендатора, проживающего на площади клиента: если съемщика, например, станут донимать шумные соседи, то достаточно будет пожаловаться управляющему. Тот свяжется с комендантом подъезда (или администрацией поселения, где расположен дом), и соседям будет сделано внушение. Как правило, этого бывает достаточно. В более тяжелых случаях управляющий уполномочен доводить дело до вмешательства полиции или даже суда, если потребуется отстаивать интересы клиента и его арендатора.

Дополнительно оговариваются услуги по переезду или ремонту, если в этом возникнет необходимость. В случае, когда компания ориентирована на работу с иностранцами, как правило, включаются услуги переводчиков практически на все языки мира. В дополнение надо отметить, что при составлении контракта в таких компаниях можно получить весь пакет услуг по оформлению документации – от юридических консультаций до нотариального заверения переведенных там же документов.

В общем, подводит итог Евгений Лагутин, если управляющая компания надежная, ей можно доверить практически любую работу – вплоть до продажи вашей недвижимости.


Гарантии: кто ответит за ущерб?
Рассуждая об услугах гарантированной аренды, не стоит забывать, что – помимо собственника и управляющей компании – здесь есть и третья сторона: те, кому и будут сдаваться все эти замечательные апартаменты. А арендаторы, как известно, часто отличаются наплевательским отношением к получаемой собственности (не свое – не жалко). Отвечает ли управленец за найденных постояльцев – в частности, что будет, если те что-нибудь поломают?

Ответ зависит, во-первых, от уже упоминавшегося «качества» управляющей компании: ее готовности работать по цивилизованным правилам, заботе о собственном реноме и т.п. «Крупные компании дают гарантии восстановления повреждений сдаваемой недвижимости за собственный счет», - говорит Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». А, во-вторых, важным фактором оказывается то, какая в данном случае аренда. «Если она долгосрочная, то надежность постояльцев можно проверить, тут подписываются серьезные договоры с ответственностью и т.д., - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «Delta Estate». – Но там, где снимают на короткий срок (например, на морских курортах), после сезона активной сдачи все равно приходится делать косметический ремонт. За чей счет – вопрос договоренностей».

«Все зависит от договора, который подписывается, - добавляет Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Можно четко прописать в договоре, какие будут гарантии со стороны управляющей компании. Если этого не сделать – все риски ваши». Также, несмотря на все договоренности с управляющими, наши консультанты порекомендовали недвижимое имущество страховать.


Сколько стоит?
Вопрос о том, во что обойдутся услуги управляющих, вызвал среди наших экспертов дискуссию. Единственное, с чем согласились все – сумма вознаграждения будет рассчитываться в процентах. Но вот, сколько именно этих процентов… Минимальные цифры назвал Евгений Лагутин («CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость») - 5-10% от арендной платы. А вот Анастасия Дудерова («Delta Estate») считает, что вознаграждение управляющей компании «иногда 20%, а иногда и все 50% - зависит от набора услуг». Как говорится, почувствуйте разницу…

Более-менее средние цифры назвал Сергей Демченко, директор по развитию компании «Lemestia Group» - 20-30% от цены. «В Великобритании, - отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании «Chesterton», управляющие компании обычно берут 8,5-10,5% от годовой прибыли за сдачу объекта в аренду. Если компания занимается также поддержанием технического состояния объекта, стоимость услуг возрастает до 12,5-14,5%». Эксперт добавляет, что указанные цифры действительны для долгосрочной аренды – при краткосрочной стоимость услуг возрастает (иногда до 40%), но и арендная плата в этом случае оказывается выше.

Можно посчитать и принципиально иначе – в процентах не от арендного дохода (который еще неизвестно, будет или нет), а от стоимости недвижимости. Собственники получает внешне очень небольшие проценты (3-5% в год от вложенных средств, по оценке Елены Некрытовой («Новое Качество»)), зато это гарантированная сумма. Сама по себе она невелика – меньше, чем банковский депозит – но если принять во внимание постоянный рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, то цифра доходности вложения оказывается куда более привлекательной…


Управляющие. Где их искать?
Некоторые компании, продающие недвижимость, сразу же предлагают покупателям управление ей. Это – лучший для собственника вариант. Во всех остальных  случаях предстоит найти самостоятельно. Сделать это вроде бы несложно (в век интернета-то!), но сразу встает вопрос: как убедиться, что кандидат достаточно профессионален и добросовестен? Ничего принципиально нового мы тут порекомендовать не можем: внимательно читайте предлагаемые к подписанию договоры (лучше попросить прислать их заранее на электронную почту, чтобы не изучать в спешке в день подписания в офисе), «копайте» интернет. «Ничего нет надежнее собственно опыта или «сарафанного радио», - сказали нам эксперты компании «Инвест Девелопмент». – К сожалению, добросовестность любой компании проверить довольно сложно. Лучше всего поспрашивать знакомых или почитать форумы в интернете, которых очень много на данную тему».

В чтении последних лучше ориентироваться на негативные отклики. Не стоит забывать, что в последнее время, помимо прямой рекламы и заказных статей в СМИ, появился т.н. «скрытый маркетинг» - благожелательные отзывы на всевозможных форумах. Распознать его сложно, но можно. А вот противоположные отзывы (хулительные) пишутся, как правило, от души…

Проделав предварительную работу, можно отправляться на место для подписания итогового договора. На оное подписание хорошо бы пригласить местного юриста, нанятого вами. Потому как юрист компании, вероятно, очень профессионален, но от кого он получает зарплату?


Резюме от портала Metrinfo.ru
Опрошенные нами эксперты в один голос уверяли, что рынок «дистанционного управления» будет развиваться. Спрос на качественные услуги управляющих есть – значит, возникнет и предложение. Тем более что доходы тут существенны – на уровне 25-30% (в среднем) от арендной платы.