Зарубежная недвижимость: приключения частных инвесторов из России. Истории успехов и промахов, советы наших экспертов

Последние годы прошли под знаком кризиса – это касается как внутреннего российского рынка недвижимости, так и зарубежных. Считается общепринятым, что в такие времена частные инвесторы теряют деньги, все у них плохо, крокодил не ловится, не растет кокос. Журнал Metrinfo.ru проверил, так ли это. Причем основной упор мы решили сделать не на теории, а на практике – реальных историях людей, приобретавших в эти непростые годы «зарубежку». Что у них получилось?

Себе? Так в кризис лучше!
Первый вопрос, который резонные люди рекомендуют задавать себе при покупке недвижимости (всегда: и в кризис, и не в кризис), – зачем я это делаю? Если человек честно признается, что он не финансово-инвестиционный Тарзан, рассчитывающий заработать сумасшедшие проценты, а приобретает исключительно для собственного «потребления» - часто оказывается, что кризис ему только на руку.

Первая причина очевидна: снизились цены. «Подобных примеров немало, - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Кому-то удалось купить очень дорогой и престижный пентхаус на первой береговой линии в Болгарии. Скидка при сделке составила 100 тыс. евро или 40% - потому, что продавец потерял работу, а при покупке воспользовался ипотечным кредитом, который надо было как-то гасить… Другой человек, давно планировавший приобретение в Испании, в условиях кризиса сделал покупку, в несколько раз превосходящую его прежние ожидания».

Возможность торговаться дает отличные перспективы и в дорогом сегменте рынка. «Прекрасно работающая стратегия заключается в том, чтобы выбрать несколько интересных вариантов, а потом сделать свое предложение по цене их собственникам. Этот метод помог некоторым клиентам приобрести качественные объекты с уникальными характеристиками по ценам на 35-50% ниже заявленных, - говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании «Chesterton». – Например, апартаменты под ремонт в Монте-Карло в хорошем доме на первой линии были куплены за 3,2 млн евро – при первоначальной стоимости в 6,5 млн евро».

Но всеобщее удешевление – это только верхушка, самая заметная часть айсберга. На кризисном рынке есть и другие – менее очевидные, но тоже вполне приятные – обстоятельства для человека с деньгами. Прежде всего, это возможность долго ходить, придирчиво выбирать, капризничать… В офисах продавцов, где еще году в 2007-м собирались очереди покупателей, стало пусто и просторно. К каждому зашедшему – огромное внимание, предупредительность.

Кстати, рассказывали наши эксперты, среди особо «креативных» наших сограждан возник даже новый вид приятного времяпрепровождения – «недвижимостный туризм». Под предлогом приобретения квартиры отправляемся в симпатичную нам страну, где нас бесплатно встречают представители риелторов и застройщиков, бесплатно селят в отели, возят по объектам, а по вечерам, демонстрируя «национальное гостеприимство», кормят в ресторанах. А мы все ходим, выбираем, и все время что-то нам не нравится… Пик такой «развлекухи», говорят, пришелся на 2009 год – сейчас «принимающая сторона» это «ноу-хау» раскусила и снова, как и в докризисные времена, требует оплатить тур. Купите – зачтем эти траты в стоимость квартиры, нет – не взыщите, себе денежки оставим.


«Вредный» рост цен

Но все же многие покупатели «зарубежки» желали бы именоваться гордым именем «инвесторов» - т.е. сделать такое приобретение, которое оказалось бы выгодным еще и с финансовой точки зрения. И многие стремятся выбрать недвижимость, которая «стабильно растет в цене», - что является грубейшей ошибкой. Тот факт, что в каком-то месте цены несколько лет подряд демонстрировали галопирующий рост, скорее всего, означает, что все предпосылки этого явления закончились и скоро начнется разворот. Это примерно как, убедившись, что в интервале с января по июнь средняя температура увеличивалась на 5 градусов (святая правда: в январе -10, в июне +15), сделать вывод, что и в следующие полгода окажется так же и к декабрю мы будем иметь +45.

«Технологии создания «виртуального» роста цен известны, - говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». – Берется некий депрессивный регион, где цены заведомо низкие, – например, Калабрия в Италии. При помощи технологий маркетинга и PR данный регион «раскручивается» для того, чтобы туда пришли первые инвесторы, после чего цены в прайс-листах начинают уверенно подниматься. Обычно эта схема проворачивается за пять лет: два года в строительство инвестирует правительство, а затем в течение трех лет – портфельные инвесторы, после чего объекты выходят на вторичный рынок».

К сожалению, на этом этапе рост обычно и заканчивается. Быстро выясняется, что сама недвижимость здесь никому не нужна – все покупатели были «инвесторами» (т.е. спекулянтами), рассчитывавшими перепродать кому-то еще. Один в один как с «акциями» АО «МММ», создатель которых недавно напомнил о себе… А конечных потребителей недвижимости – тех, кто покупал бы для себя, – нету.


Учимся на чужих ошибках

Вот несколько печальных историй, рассказанных нашими экспертами о частных инвесторах, понадеявшихся на бесконечный рост цен. Кирилл Долгинский, управляющий директор, международный ипотечный брокер «Lowell Finance», привел пример с неудачными инвестициями в недвижимость популярного у нас Майами. Прежде в США существовала практика покупки недвижимости на стадии нулевого цикла с целью перепродажи на более поздних этапах строительства. Особенно популярным данный способ был во Флориде, где существовали очень хорошие условия по рассрочкам платежей и возможности привлечения ипотечных кредитов.

Как оказалось, таких зданий построено очень много. Инвесторы столкнулись с тем, что квартиру надо срочно продавать, а кредиты уже не выдают. Покупателей нет, а из проекта хотят выйти 100-140 человек. «В итоге мы видим грустную картину огромных высотных башен в Майами, которые заполнены не более чем на 20-30%, а те, кто инвестировал в эти объекты в 2006-2007 годах, до сих пор пытаются понять, что сделать с объектом недвижимости. И рады, если удалось найти арендатора на квартиру на время продажи, или комплекс достроили вообще», - заключает эксперт.

Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», поведал еще две поучительные истории, приключившиеся с российскими бизнесменами. История первая. Господин N приехал в Дубай на отдых, и его поразили новые небоскребы, которые в изобилии строились на побережье. Еще более поразило его то, что цены растут там по 60-70% в год. Его собственный бизнес приносил в лучшем случае 50% - и ради этого приходилось все время работать. Исследовав рынок, господин N вложил $5 млн, после чего почти отошел от дел в Москве. Все больше плавал, отдыхал и загорал в Дубае, а его недвижимость строилась у него на глазах. Наверное, это предел мечтаний любого бизнесмена. Увы, эта идиллия продолжалась недолго – до осени 2008 года. Стройка остановилась, цены упали чуть ли не на 80%, и даже эти деньги невозможно было вернуть: покупать недостроенные апартаменты никто не хотел… Сейчас рынок вроде бы оживает, и возможно, тот недострой доведут до ума, но вряд ли господин N будет вкладывать туда еще средства.

История вторая от Дениса Евсеева. Господин T купил апартаменты в Болгарии. Точнее не апартаменты, а мечту, т.к. никаких апартаментов еще не было, а были красивые картинки, на которых были изображены будущие хоромы во всей красе. Он заключил предварительный договор купли-продажи и с чувством собственника уехал домой. Апартаменты построили, но:

- качество строительства было ниже среднего;
- построили с задержкой на 2 года;
- он покупал 80 метров, а реально там было менее 70, из-за болгарской системы измерений, где вы платите за толщину стен;
- на момент постройки апартаменты упали в цене на 40%;
- их было невозможно продать, т.к. при продаже нужно было заплатить налог 20%, да и покупателей не было;
- апартаменты требовали постоянных вложений.

Реальность оказалась сложнее, чем презентации с красочными картинками…

Как не попасть в подобную ситуацию – рекомендации на этот счет в принципе известны. Например, никогда не инвестировать в недвижимость только потому, что она понравилась вам лично – в этом смысле солнышко и теплое море на приехавших из нашей заснеженной страны действует совершенно бронебойно, напрочь отбивая способность рассуждать трезво. Поинтересоваться, что делается на рынке аренды – это на случай, если придется свою собственность сдавать. Можно также попытаться обратиться за ипотечным кредитом на выбранный вами объект. Банки всегда прекрасно знают ситуацию с ликвидностью: под объект, который в случае чего невозможно будет продать, денег вам не дадут.

Но самая радикальная рекомендация сводится к тому, чтобы при инвестировании вообще не полагаться на будущий рост цен. Представьте себе, что его не будет вовсе – подержав у себя объект лет 10 или немного больше, вы продадите его за те же деньги, что и сейчас. В чем же тут выгода? Об этом – в следующей главе.


Истории успеха

Особого секрета тут нет. Как рекомендует Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»), при решении об инвестировании следует вообще абстрагироваться от роста стоимости – если он в будущем и произойдет, то станет для вас «приятным дополнением». А за основу расчетов принимать исключительно доходы от аренды.

В качестве удачных эксперт приводит несколько примеров. Семейная пара купила апартаменты в фешенебельном апарт-отеле в Лондоне – Park Plaza Westminster Bridge. При стоимости объекта в 250 тыс. фунтов стерлингов было вложено только 125 тыс. – на остальное был взят кредит под 3% годовых. Платежи по ипотеке составляют 312,5 ф. ст. в месяц. При этом апартаменты сданы в доверительное управление и приносят 1250 в месяц. Итоговый доход составляет 937,5 ф.ст. в месяц – или 8,7% годовых, если считать от вложенной инвесторами суммы.

Еще большую доходность11,6% годовых – получает другой инвестор, вложивший в эксклюзивный 5-звездочный проект Flaxby, расположенный в графстве Йоркшир на севере Англии. При полной стоимости апартамента в 350 тыс. ф. ст., на него была возможна ипотека до 70% (под те же 3% годовых), так что собственные средства понадобились в размере только 117 тыс. – 105 собственно на покупку и 12 – на дополнительные расходы. Платя по ипотеке 612,5 ф. ст. в месяц и получая гарантированную ренту в размере 1750, владелец имеет уже названный в начале этого абзаца процент дохода плюс возможность пользоваться своей недвижимостью до четырех недель в году.

Несколько аналогичных историй рассказывает и Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock». По его словам, отличные возможности можно найти во Франции (особенно с учетом действующей там программы leaseback, на государственном уровне поддерживающей иностранных инвесторов). В Вене не так давно был приобретен отель – ипотека в 50% от стоимости и гарантированный доход в 7% на 20 лет вперед сделали так, что рентабельность на вложенные инвестиции составляет 11% годовых.


Резюме от портала metrinfo.ru
Успех может быть достигнут на любом рынке – и растущем, и падающем. Однако если в первом случае от инвестора не требуется почти ничего (купил и сиди, рост цен сделает все за тебя), в кризисных условиях радикально возрастают требования к уровню грамотности и компетентности. Потерять деньги в такие моменты очень просто. Не потерять – в принципе возможно. Но сложно.


Комментарии экспертов:

Юлия Титова, директор компании «Rentsale»:
Успешность недавних покупок можно будет оценить только спустя несколько лет. Сейчас же многие из тех, кто приобрел в 2007-8 годах на пике цен, столкнулись с личными и финансовыми обстоятельствами, вынуждающими хотя бы вернуть затраченные деньги. И такой возможности у них нет: на рынке куча предложений с еще более низкими ценами.

Сегодня инвестиционных покупок практически нет. Россияне не считают инвестицией надежные, но малоприбыльные инструменты, такие как доходные дома, апартаменты, сданные в аренду на длительный срок в Германии или Чехии (4-6% годовых), или апартаменты под управлением брендовых отелей, которые также при сдаче в аренду с помощью управляющей компании приносят доход в районе 4-6% годовых. Это нормальные ставки по Европе, но для россиян это не инвестиция. Поэтому сейчас покупают для себя, учитывая возможность дальнейшей перепродажи, чтобы не потерять вложенные средства.


Анастасия
 Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta estate»:
Пожалуй, самой большой ошибкой наших инвесторов в зарубежную недвижимость последних двух лет можно считать неразумное приобретение гостиничного и ресторанного бизнеса в некоторых европейских странах. Низкая цена предложения действовала как красное полотно на быка. К примеру, в Испании за 450-500 тыс. евро приобретались мини-отели, в Болгарии  помещения под рестораны и кафе, гостиницы семейного типа можно выкупить за 200-400 тыс. евро. Почему объекты, позиционируемые в рекламах как «раскрученные», часто переходили из рук в руки и почему заявленная стоимость не настораживала покупателей, не понятно. Российские инвесторы, приобретая тот или иной зарубежный бизнес-объект, рассчитывают в первую очередь на отечественный клиентский поток, поэтому приобретают недвижимость в местах, где много наших туристов. Но эта схема стала давать сбои, а местные бизнесмены оказались более устойчивыми к реалиям своей страны. На курортах Болгарии в 2009 году выставлялась на продажу почти треть всех имеющихся отелей и ресторанов, собственниками некоторых объектов стали россияне и граждане бывшего СНГ. Летом 2010 года на большинстве приобретенных в прошлом году объектах опять висят объявления о продаже или аренде.


Иван Яринковский, директор компании «Status Home»:

В период кризиса для инвесторов очень важно выбрать ликвидный объект недвижимости, на который изначально указана адекватная цена в востребованных регионах. В Португалии это Алгарве, Лиссабонская Ривьера и остров Мадейра. Даже в период кризиса цены на недвижимость в этих, любимых туристами, регионах остались стабильными, а стоимость некоторых объектов недвижимости даже возросла. Например, клиент из Москвы приобрел у нас 2 года назад таунхаус площадью 300 кв.м с небольшим садом в районе города Албуфейры на юге Португалии за 400 тыс. евро для личного пользования. В настоящее время стоимость этого таунхауса составляет 510 тыс. евро.