Крым – территория, вызывающая у россиян неоднородные чувства. Политизированная часть публики явно испытывает «фантомные боли», имеются обиды на Хрущева и Украину. Кто-то – по широко известно логике, что «зелен виноград» - пытается доказать, что наш родной Краснодарский край ничем не хуже. Ну а большая часть современных россиян «бациллами» политических страстей не заражена. Такие люди просто ездят в Крым, наслаждаясь тамошней природой и морем. И, помимо всего прочего, древняя Таврида является еще и довольно масштабным рынком недвижимости.
Что на нем и как – об этом «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru сегодня и поговорит.
Крым невелик – менее 27 тыс. кв. км. Для сравнения: площадь Московской области превышает 44,3 тыс. кв. км, то есть, она более чем в полтора раза больше. Но, несмотря на столь скромные размеры, этот полуостров можно разделить на несколько регионов, у каждого из которых будет весьма своеобразная «физиономия».
Берег южный, всем очень нужный
Начнем с самого известного и «раскрученного» - Южного берега Крыма (ЮБК). Узкая (максимум 8 км шириной) полоса, идущая от мыса Айя на западе до Коктебеля на востоке. Длина ЮБК составляет около 150 км.
Самый знаменитый город региона – без сомнения, красавица Ялта. Описание ее природных условий вызывает горячее желание прямо сейчас бросить насиженное жилье и переселиться туда. Судите сами: солнце светит здесь в среднем 2250 часов в году – получается, что пасмурных дней от силы 30-40. Средняя температура июля – +24 °C, то есть, не сказать, что очень жарко. Самый холодный месяц – февраль, и в тогда термометр показывает в среднем… +4,4 °C. Конечно, случаются «ужасно морозные» зимы, когда и воздух охлаждается и до -10, и -15. Но это – редкость, к тому же подобные холода не длятся долго.
Достопримечательностей в Ялте множество, их описания здесь не будет: тематика нашего портала другая, да и автор не чувствует в себе потребной в данном случае поэтической жилки. Упомяну лишь одно – троллейбус. Помимо внутригородских маршрутов, есть еще линия, идущая до самого Симферополя – сначала по берегу моря до Алушты, а потом по горам и равнинам. Длина маршрута около 80 км, ничего подобного в других местах мне видеть не приходилось.
Что касается недвижимости, то, по оценке Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock, цена 1 кв. м в Ялте является, естественно, самой высокой в Крыму – в июле нынешнего года она составила $1600. В других населенных пунктах ЮБК (Алушта, Гурзуф, Симеиз…) цены пониже, но не сказать, чтобы очень сильно – разница составляет не более 10%.
Помимо конкретного населенного пункта, Владимир Коломейко, аналитик киевского портала недвижимости www.domik.net, обращает внимание на еще один важнейший фактор ценообразования: близость к морю. ЮБК – все-таки довольно гористая местность (еще одно из его названий – Горный Крым), а места внизу катастрофически мало. Так что тем, чьи дома расположены хотя бы в 2-3 км от моря, приходится либо ездить на автомобиле (а парковок возле пляжей мало), либо карабкаться пешком по крутым улочкам и тропам. По этой причине названные в предыдущем абзаце $1600 – это именно средняя цена, а квартиры в самых лучших местах (до моря 300-400 метров) вполне могут стоить и по $3000 за «квадрат»…
Тоже Юг, но уже не тот…
Если обратиться к карте, то можно обнаружить, что в Крыму еще немало побережий, повернутых на юг. Они расположены к западу от ЮБК (от мыса Айя до Евпатории) и к востоку от него – от Коктебеля до Керчи.
Как говорится, юг – да не тот! Главное отличие этих мест – отсутствие гор. Соответственно, ничто не прикрывает приморскую полосу от северных ветров. В результате, начиная с конца августа, весь сентябрь и октябрь в Ялте и Ко длится бархатный сезон, туристы наслаждаются теплой и мягкой осенью, а в городах описываемых нами регионов (Евпатория, Севастополь, Феодосия, Керчь…) уже становится весьма неуютно. Подкачало и море, особенно в восточной части – в Феодосии, к примеру, оно почти всегда мутное, с обилием водорослей.
Как следствие, цены на недвижимость на юго-западе и юго-востоке существенно ниже, чем на ЮБК – их средняя величина составляет в районе $1100 за кв. м, отдельные наиболее пафосные объекты достигают $2000 – но не более того.
Запад и Северо-запад: большие перспективы
Обширный регион – он начинается примерно от Евпатории и длится до западной оконечности полуострова (мыс Прибойный), а затем продолжается по северо-западному побережью – вдоль Каркинитского залива. Места не очень населенные, совершенно не «раскрученные» в туристическом смысле: там если кто и отдыхает, так неорганизованные группы «дикарей». Но места эти, считает Владимир Коломейко, обладают огромным потенциалом. «Там есть обширные территории для строительства и отличные пляжи, - говорит эксперт. – Если туда придут большие деньги (а такие проекты существуют), то можно будет создать внушительную курортную зону с современными гостиницами, бассейнами, парками и всем прочим».
Северо-восток: пока не нужно никому
Последнее побережье Крыма – азовское. Даже беглого взгляда на карту достаточно, чтобы убедиться, что места эти практически необитаемы. Объяснение самое простое – к берегу здесь примыкает не само Азовское море, а Сиваш – соленое озеро, отделенное от основного водного массива мысом Арабатская стрелка. Дно Сиваша – глинистое, зайти в воду невозможно. Это не фигура речи, а самая натуральная правда: сомневающихся можно отослать к истории штурма этих мест Красной армией в 1920 году, когда многие солдаты не были убиты неприятелем, а утонули в грязи (кстати, «сиваш» с крымско-татарского так и переводится – «грязь»). В общем, как курортный район место это не самое привлекательное…
Внутренние районы: рынок для своих
Все, о чем сказано в предыдущих главах – это прибрежные районы. Разумеется, в Крыму есть и внутренние – то, что начинается на удалении 4-5 км от моря. Отдыхающим они совершенно неинтересны, курортной недвижимости там нет вовсе. Но рынок, конечно, есть – тот, на котором действуют местные жители.
Первый среди «внутренних» городов – это, без сомнения, Симферополь. Столица Автономной Республики Крым, административный центр, в котором находятся все государственные органы. Город, кстати, в Крыму не самый крупный – со своим населением в почти 340 тыс. человек Симферополь занимает лишь второе место, а первое – у Севастополя (390 тыс.).
Столичный статус Симферополя, вращающиеся там денежные потоки привели к тому, что рынок недвижимости в нем достаточно активный. Строятся, говорит Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ», и новые объекты – преимущественно классов «бизнес» и «премиум», 1 кв. м в которых стоит около $2-2,5 тыс.
Зимой дешево, но никому не нужно
Климат Крыма, конечно, по сравнению с московским благодатный (тут сразу вспоминается крылатая фраза из фильма «Достояние республики» - «там тепло, там яблоки»). Но тепло все-таки не настолько, чтобы купаться и загорать можно было круглый год. «Высокий сезон» длится всего месяца два – июль и август. В июне и сентябре – холодновато, ну а в прочие восемь месяцев курортная жизнь практически полностью замирает. «В этом году даже в мае пляжи в ряде городов ЮБК были пусты, а торговые точки, ориентированные на туристов, не развернуты», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Справедливости ради отметим, что кое-кто в Крым ездит и в несезон. Школьники, отправляющиеся в дни зимних каникул подышать морским воздухом, сотрудники компаний, которые устраивают там различные семинары. Но эти категории слишком малочисленны, чтобы избавить рынок аренды от мощного зимнего «провала». К примеру, в Алуште квартира, которая в июле-августе сдается за $50 в сутки, зимой будет сдана вам за $300 в месяц. Но то Алушта – город, входящий в агломерацию Большой Ялты, с развитой инфраструктурой. Когда автор этих строк обратился к хозяину небольшого мини-отеля в Коктебеле с вопросом, сколько у них будет стоить проживание зимой, тот даже затруднился с ответом – с роду желающих не было.
Не препятствуют, но готовьтесь к тратам
Людей, которые приехали в Крым, очаровались им и решили остаться там навсегда, во все времена было немало. На память автору (сам признаю, что список этот в высшей степени неполный и субъективный) приходят поэт Максимилиан Волошин, писатель Александр Грин. Очень впечатляет история биостанции на Карадаге, которую в 1901 году основал приват-доцент Московского университета Терентий Вяземский – этот человек просто распродал все свое имущество и на вырученные деньги основал станцию, где жил до самой смерти. Из наших современников можно вспомнить Софию Ротару – она постоянно живет в Ялте.
Законодательство Украины не препятствует иностранцам (и россиянам в том числе) приобретать недвижимость. «Иностранцу требуется получить идентификационный код плательщика налогов Украины; сделать это можно за один день, уплатив при этом весьма небольшую сумму, - говорит Владимир Коломейко. – Условия те же, что и для украинских граждан: при оформлении договора купли-продажи 1% платится в Пенсионный фонд и 1% госпошлины. Итоговые 2% обычно делятся между продавцом и покупателем».
Что касается последующего содержания недвижимости, то, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), однокомнатная квартира, оснащенная кондиционером и электро-водо-нагревателем, обойдется в высокий сезон примерно в $35 в месяц ($13 квартплата, $20 электричество и $2 вывоз мусора). В холодное время к этим тратам добавится еще примерно $30 в месяц за теплоснабжение, но существенно снизится электропотребление (не будет работать кондиционер). Итог – примерно $55 в месяц. Для отдельного дома затраты могут оказаться более существенными – появится налог на землю, а также траты на поддержания в надлежащем состоянии придомовой территории. В итоге собственный дом будет обходиться владельцу в сумму от $1000 в год.
…Но все это, конечно, в высшей степени примерные цифры – они зависят и от размеров объекта недвижимости, и от режима эксплуатации, и от погодных условий, и от тарифов, устанавливаемых местными властями.
Доходы: необходимо личное присутствие
О том, что сдавать недвижимость – дело хорошее и доходное, знают все. Знание, правда, часто теоретическое, из разряда «на соседском поле трава зеленее» - но это уже тема отдельного разговора. А возвращаясь к нашему (т.е. Крыму), можно сказать, что податься в крымские рантье, конечно, можно – но только при условии, что этим будешь заниматься самостоятельно.
«Чтобы российскому инвестору не прогореть, ему придется не только детально погрузиться в специфику крымского гостиничного рынка, но и изрядно попотеть за стойкой ресепшена, - убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). – Ведь конкурировать новоиспеченному «мини-отельеру» придется с огромным количеством местных конкурентов, которые занимаются гостиничным бизнесом в Крыму всю свою сознательную жизнь».
А вот идея заниматься гостиничным бизнесом «дистанционно» (т.е. купить мини-отель и, оставаясь в Москве, нанять для работы в нем местного управляющего) была заклеймена большинством наших экспертов как абсолютная утопия. «В Крыму «дикий» рынок недвижимости, - выражает это мнение Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад». – Шансов на то, что вы найдете кристально честного управляющего, немного: около ноля. Но если же все-таки вам повезет, и такой человек найдется, то с ним придется делиться доходами, которые будут невелики. Ведь квартира будет простаивать девять месяцев без жильцов, а все это время вам придется платить за недвижимость».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Крым – это здорово. Хороший климат, русская речь повсюду, дешевизна (особенно если жить не в курортной зоне, а хотя бы в 5 км от нее). Недвижимость там – действительно идеальный вариант. Но только для тех, кто имеет возможность жить постоянно или хотя бы существенную часть года. А вот идея зарабатывать на крымской недвижимости – это пока из разряда фантастики. Если вы, конечно, не представляете крупную международную корпорацию, способную выстроить огромный отель…