Жизнь рождает нестандартные сюжеты. Особенно если речь идет о квартирных делах, ипотеке и материнском капитале. Под каждый случай специальную инструкцию не напишешь, но можно попробовать разобраться, что к чему. Наиболее ценны тут советы практиков, к которым за помощью и обратился наш журнал.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что согласно Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский (семейный) капитал (МСК) полагается всем семьям, родившим или усыновившим второго ребенка, и в 2013 году его сумма составляет 408 960,5 руб. Потратить его можно на пенсионные накопления для мам, образование детей и улучшение жилищных условий для всей семьи.
Сгодится ли тетина квартира
Можно ли купить квартиру с использованием средств МСК у близких родственников (например, у собственных родителей) или неблизких родственников (например, у двоюродной тети супруга)?
«Прямых запретов на покупку недвижимого имущества у родственников в законе № 256-ФЗ, регулирующем вопросы материнского капитала, нет», - утверждает Ольга Старостина, юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Запрет действует только в отношении супруга (супруги) обладателя сертификата на средства маткапитала», - добавляет Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». При этом должно выполняться только одно условие: недвижимость переходит в собственность семьи полностью, то есть у родственников не остается никаких долей в этом имуществе.
Однако на практике купить квартиру у близких родственников непросто. Во-первых, жилье, приобретенное с помощью средств МСК, должно быть оформлено в совместную собственность детей и родителей, «а действующим законодательством (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ) установлен запрет на сделки несовершеннолетних с их родителями, опекунами, попечителями, их супругами и близкими родственниками, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование», - объясняет Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент». Это значит, что, пока ребенок не достигнет 18 лет, он не может купить квартиру или ее часть у бабушки-дедушки, тети или дяди. В принципе, это правило можно обойти, если несовершеннолетний ребенок не будет выступать в качестве покупателя. По закону квартира изначально может быть оформлена в собственность лишь обладателя сертификата на материнский капитал, если он даст обязательство о выделении долей в приобретенном имуществе детям и супругу (супруге) в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств МСК (либо в течение 6 месяцев после снятия обременения, если жилье приобретается в ипотеку). Ну а потом действительно можно разделить недвижимость между родителями и детьми, например, прибегнув к договору дарения. Таким образом, несовершеннолетний ребенок получит свою долю в квартире по безвозмездной сделке, что не запрещено ГК РФ, и это делает возможным покупку жилья у близких родственников.
Собственно, такая схема, как сообщает Сабина Хамитова («Домус финанс»), довольно распространена для обналичивания материнского капитала. Например, молодая семья живет в одной квартире вместе с бабушкой и дедушкой. По документам недвижимость принадлежит бабушке, но, когда у семьи рождается второй ребенок и появляется право на МСК, она продает жилье своим детям и внукам. Теперь по бумагам собственниками становятся они, а фактически все остается по-прежнему, и средства материнского капитала бабушке не передаются, а тратятся на что-то еще. Поэтому в подобных случаях Пенсионный фонд, как правило, отказывает в предоставлении материнских денег, мотивируя тем, что с их помощью семья должна улучшить свои жилищные условия, а здесь никакого улучшения не происходит, то есть имеет место притворная (фиктивная) сделка. И даже если ПФ РФ в средствах не откажет, он может уведомить о такой сделке органы МВД. «И в случае выявления фиктивности купли-продажи все участники попадают под уголовную ответственность с обязательным возвратом средств материнского капитала государству», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Так что жилье у близких родственников (родителей, детей, братьев и сестер) лучше не покупать.
А вот если родственники не такие близкие, то сделку с использованием средств МСК совершить проще. Во-первых, нет никаких запретов на покупку жилья несовершеннолетними у неблизких родственников, а во-вторых, Пенсионный фонд не будет столь подозрительным. Но, правда, ему все равно лучше показать, что сделка не фиктивная и улучшает жилищные условия семьи. Кроме того, препятствием в таких сделках могут стать банки: «Если для покупки привлекается ипотечный кредит, приобрести недвижимость будет трудно: банки с недоверием относятся к сделкам купли-продажи между родственниками», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Исключения возможны только в том случае, если у семьи внушительный первоначальный взнос, бОльшую долю которого, составляет, естественно, не материнский капитал, а собственные накопления.
Ипотечный кредит, развод, новая свадьба и второй ребенок
Супруги взяли ипотечный кредит (оба созаемщики и собственники жилья), но потом развелись, и долг выплачивает только женщина. Спустя какое-то время она рожает второго ребенка. Можно ли в таком случае использовать средства МСК для досрочного погашения части долга?
«В данном случае, материнский капитал можно использовать для досрочного погашения части долга», - утверждает Александр Ланцов, руководитель правовой службы ПК «Корпорация жилищного строительства и ипотеки». Но, правда, если супруги разделили свое имущество и долги соответствующим соглашением либо решением суда. Если же имущество официально не разделено, то придется приводить все документы в порядок. «Сначала нужно стать стопроцентным собственником квартиры, то есть получить судебное решение, по которому недвижимость после расторжения брака перейдет в собственность бывшей супруги. Если женщина возложила на себя все расходы по ипотечным обязательствам, то особых проблем в суде у нее не возникнет и квартира будет передана ей. Такое судебное решение станет правоустанавливающим документом на квартиру, и тогда Пенсионный фонд, скорее всего, разрешит использовать МСК для погашения ипотеки», - говорит Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»). Но, правда, при условии, что и первый, и второй ребенок живут с матерью: «Ведь распорядителем материнских средств является тот, с кем остаются дети», - добавляет Роман Казанцев («СтройМенеджмент»).
Но дело может усложниться, если суд, перед тем как передать жилье женщине, обяжет ее выкупить у бывшего супруга его долю в недвижимости.
Напоминаем, что при использовании средств МСК для погашения части ипотечного долга женщине придется давать обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность с детьми. А если она вступит в новый брак, совладельцами квартиры станут все члены новой семьи: она сама, оба ребенка и второй муж.
Ситуация похожая, но есть детали
Супруги взяли ипотечный кредит (оба созаемщики и собственники жилья), но потом развелись, однако оба продолжают выплачивать кредит. Спустя какое-то время женщина вышла замуж во второй раз и родила второго ребенка, каким образом она может использовать средства МСК в этом случае? Может ли она купить долю бывшего мужа в квартире? Или уменьшить свой долг (пропорционально своей доли), соответственно, сократив только свои платежи по кредиту?
«Выкупить долю бывшего супруга на средства материнского капитала не получится. Во-первых, если женщина проживает в данной квартире, то не будет улучшения жилищных условий, что требуется законом. А во-вторых, доля в квартире не является жилым помещением, а следовательно, не выполняются требования законодательства по использованию материнского капитала, и Пенсионный фонд, скорее всего, откажет в средствах МСК», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). «Но можно выкупить долю мужа с помощью своих или дополнительных заемных средств, стать единственным собственником квартиры, а потом уменьшить свой ипотечный долг (уже за весь объект) материнскими деньгами», - объясняет Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»).
Также, если имущество супругов и их долги после развода были разделены по решению суда, женщина может обратиться в ПФР с заявлением о погашении с помощью средств МСК лишь своей части долга. Но могут потребоваться дополнительные документы, например, решение суда, соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору, справка о размере задолженности бывшего супруга (т.е. созаемщика) и т.п.
И конечно, как отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», при использовании средств МСК женщине придется делить свою собственность с членами ее новой семьи – с детьми и вторым мужем.
«Добрачный» кредит и МСК
Супруг взял ипотечный кредит еще до брака, соответственно, он единственный заемщик и собственник. Можно ли использовать средства МСК для погашения такого долга?
«Если заемщик по ипотечному кредиту и собственник жилья - супруг женщины, которая имеет право на материнский капитал, средства МСК могут быть использованы на погашение его долга. Это правило распространяется и на те случаи, когда ипотека оформлялась до брака», - утверждает Сабина Хамитова («Домус финанс»). «Но, правда, стоит учесть, что при обращении к материнскому капиталу право собственности на жилплощадь получают все члены семьи. Так что супругу придется выделять доли женщине и детям (в том числе и от предыдущих браков супруги, если такие дети есть. – От ред.)», - напоминает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). «То есть в данном случае использовать средства МСК можно, но при условии оформления недвижимости в долевую собственность родителей и детей», - подводит итог Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».
Портал www.metrinfo.ru надеется, что рекомендации наших экспертов помогут читателям грамотно и без проблем воспользоваться материнским (семейным) капиталом.
Наши предыдущие статьи на тему материнского капитала:
- У вас есть 300 тысяч рублей? Вы уже можете купить квартиру. Раскрываем верный способ
- Материнский капитал в вопросах и ответах: поможет ли он купить долю в квартире; устроить перепланировку и реконструкцию и обзавестись «вторым жильем
- Материнский капитал в вопросах и ответах: часть третья. Что делать с плохой кредитной историей, одобрят ли распорядители МСК ссуду от работодателя и как разрулить тяжелую финансовую ситуацию