Подмосковье: новостройки и коттеджные поселки. Изучаем новинки рынка в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Вешки, Долгопрудный, Лобня, Поведники, Шолохово. Жизнь у воды

Итак, сегодня первая из данных статей. Место действия – сектор к северу от Москвы, расстояние до 15 км от МКАД.

Автотранспорт: с надеждами на будущее
Основная транспортная артерия северного направления – Дмитровское шоссе. «Ситуация на нем довольно напряженная: Дмитровское шоссе стоит в пробках в любое время года», - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». К счастью, продолжает эксперт, для северной части ближайшего Подмосковья разработаны «самые масштабные» планы развития дорожно-транспортной сети: ведущаяся сегодня реконструкция Дмитровского шоссе призвана устранить около 30 проблемных участков магистрали за пределами МКАД. «После реализации проекта существенно улучшится транспортная доступность городов Лобня и Долгопрудный, - подводит итог Мария Литинецкая. – И этот фактор, безусловно, приведет к росту цен на жилье в данных направлениях».

От себя автор может добавить, что реконструкция Дмитровки ведется не только за МКАД, но и внутри Москвы. Итог, в целом, предсказуем: ситуация на сегодня ухудшилась. Однако после окончания работ (это, согласно планам, 2014 год) пропускная способность трассы должна серьезно возрасти – минимум на 15% по сравнению с тем, как было до реконструкции.

Железная дорога: похвальное постоянство
Традиционным «дублером» автомобильному транспорту служат в наших краях электрички. В данном случае - савеловского направления. В целом организация движения здесь заслуживает высокой оценки: по словам Антона Северьянова, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», электропоезда отправляются от Савеловского вокзала в среднем раз в 12 минут.

Кроме собственно вокзала, пересесть с электрички на метро можно еще и на Тимирязевской - возле нее находится одноименная станция метрополитена.

Тем, кто ценит собственный комфорт и скорость выше денег, можно порекомендовать экспрессы «РЭКС» (они пришли на смену «Спутникам»). Эти скоростные электропоезда отправляются от Москвы до городов Долгопрудный и Лобня.

Природа: вода и горы
Безусловно, «лица необщее выраженье» изучаемому нами направлению придают и природные условия. «Север Московской области отличается довольно хорошей экологической обстановкой, - считает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Именно здесь расположены крупнейшие водные объекты: Пироговское, Клязьминское, Учинское водохранилища. На них организовано множество зон отдыха, яхт-клубов».

Также к северу от Москвы благодаря естественному холмистому рельефу здешних мест расположено и множество горнолыжных курортов. Правда, большая их часть находится вне 15-километровой полосы от МКАД (т.е., формально говоря, выпадает за тему нашего сегодняшнего разговора). Но – если по сути, а не формально – наличие по соседству подобных объектов повышает привлекательность предлагаемой недвижимости. «Дмитровский район славится своей спортивной инфраструктурой, - говорит Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье». – Благоприятна и экологическая обстановка: не случайно именно в этом направлении расположены многие базы отдыха и спортивно-оздоровительные центры».

Недвижимость: недешево, однако…
Если оценивать рынок региона в целом, то цена новостроек здесь весьма высока. «Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья северной части Подмосковья до 15 км от МКАД в начале августа 2013 года составила 112,6 тыс. руб. за кв. м, - отмечает Антон Северьянов («Азбука Жилья»). – Высокий уровень обусловлен большой долей бизнес-класса: таких квартир в общем объеме предложения 24,2%. Средний уровень цен именно в бизнес-классе составляет 216,3 тыс. руб. за кв. м, а самые дорогие объекты (двухуровневые апартаменты на последних этажах с видом на Клязьминское водохранилище) реализуются по ценам до 560 тыс. руб. за «квадрат».

Если же брать новостройки сегментов эконом и комфорт, то цены на них составят 61,0 и 79,9 тыс. руб. за кв. м соответственно.

…Перейдем теперь к рассмотрению каждого населенного пункта по отдельности.

Вешки
Небольшой поселок в 2 км от МКАД. Расположен он чуть восточнее остальных «героев» нашего рассказа – это территория Мытищинского района, и добираться от Москвы до Вешек нужно не по Дмитровскому, а по Алтуфьевскому шоссе.

Из новых объектов здесь можно назвать поселок «Новые Вешки» - его площадь составляет 70 га, поделенные 550 участков площадью от 1 до 20 соток. На них возведены таунхаусы, дуплексы и отдельно стоящие коттеджи. В целом продажа поселка завершена, на рынке имеются вторичные предложения – примерно по 14-15 млн руб. за земельный участок в 6-8 соток, а также по 30 млн руб. – за такой же участок, но уже с трехэтажным домом в 240-280 кв. м.

Долгопрудный
Город с населением свыше 90 тыс. человек. Примыкает вплотную к столице – но не к МКАД, а выходящему за ее пределы поселку Северный (административно относящемуся к Москве). «Рынок новостроек сегодня представлен 15 адресами, большую часть которых реализуют ГК «СУ-155», ДСК-7 и Долгопрудненская строительная компания, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. – В равном соотношении возводится жилье классов эконом и стандарт, все проекты многоэтажные». По мнению Дениса Бобкова, Долгопрудный на сегодняшний момент недооценен – если сравнивать, к примеру, с находящимися по соседству и на таком же удалении от Москвы Мытищами.

Как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), средняя стоимость 1 кв. м в городе составляет 77 тыс. руб., цены на квартиры целиком начинаются от 2,71 млн руб. Среди наиболее интересных объектов нового строительства эксперт называет дома экономкласса, возводимые в микрорайонах «Центральный» (панельные) и «Новое Хлебниково» (монолитно-кирпичные). Более высокими потребительскими характеристиками обладают жилые дома в комплексе «Московские Водники», расположенном на первой береговой линии Клязьминского водохранилища.

Лобня
Город с населением в 71 тыс. человек, находится в 15 км от МКАД, т.е. аккурат на границе заданной нами зоны. По этой причине ряд районов города (например, знаменитые «Катюшки», где строятся дома экономкласса), расположенные уже за этой чертой, мы будем рассматривать в другой раз.

По оценкам наших экспертов, новое строительство в Лобне ведется очень активно. «На первичном рынке представлено 11 проектов, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Самые масштабные из них реализуются компаниями «Мортон», ГК «ПИК», ГК «Монолит», ОАО «Авангард-Риэлти», ЗАО «Регионинвестстрой» и другие. По типу домостроения преобладают монолитные и монолитно-кирпичные здания. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в данном городе составляет 61,5 тыс. руб., а минимальные цены на квартиры начинаются от 2,35 - 2,4 млн руб.».

В числе заслуживающих внимания новых адресов Антон Северьянов («Азбука Жилья») называет микрорайон «Южный». С двух сторон новостройку, состоящую из девяти 17-этажных секций, окружает Лобненский лесопарк. В шаговой доступности – станция железной дороги. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») советует обратить внимание на микрорайон «Восточный», где предлагаются 1-3 комнатные квартиры площадью 41,7 - 92,1 кв. м по цене 2,1 - 5,6 млн руб. Еще один очень интересный объект – ЖК «Букино»: он располагается в центральной части города, а цены на квартиры при этом – весьма доступные.

Поведники
Поселок в 8 км от МКАД, на берегу Пироговского водохранилища. Административно относится к Мытищинскому району. Расположен заметно восточнее остальных населенных пунктов изучаемого нами региона, поэтому добираться сюда можно либо от Дмитровского шоссе (ответвление вправо в Долгопрудном), либо от Москвы от Енисейской улицы.

Согласно данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в Поведниках ведутся продажи в ЖК Green light – его первая очередь уже сдана в эксплуатацию, сдача второй ожидается в сентябре. ЖК состоит из монолитных корпусов высотой в 6-7 этажей, в продаже имеются 1-3-комнатные квартиры и пентхаусы площадью 42-153 кв. м.

Шолохово
Деревня, находящаяся в 15 км от Москвы. Здесь, рассказывает Ольга Кисарина («Экодолье»), начинается реализация нового проекта комплексной малоэтажной застройки – «Экодолье Шолохово». Проект рассчитан на более чем 3 тыс. жителей, которым будут предложены индивидуальные дома и таунхаусы, а также большой набор социальной и коммерческой инфраструктуры.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
«Недооцененность» - это слово мы часто слышали от экспертов. Конечно, на «ближнем севере» есть и очень дорогие объекты: апартаменты с видом на водохранилище по 560 тыс. руб. за «квадрат» вряд ли кто-то назовет дешевкой. Но вот если брать именно экономкласс, то цены в Долгопрудном и Лобне заметно ниже, чем в их более «раскрученных» соседях – Химках (западнее) и Мытищах (восточнее).