Квартиры бизнес-класса: лучшие локации в Москве

К месторасположению домов бизнес-класса существует набор чётких требований. Престижные районы, близость к историческому центру, обилие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, благоприятное окружение, зеленые зоны – перечисляет необходимые условия, которым должен соответствовать проект, Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».
К этому можно добавить массу подробностей. Не просто парк, а желательно еще и водоём, и набережная. Например, в квартале «LIFE-Ботанический сад-2» от ГК «Пионер» по границе с домами проходит река Яуза. Очень хорошо, если рядом будут престижные ВУЗы, культурные объекты, - такое окружение Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК называет «маркетинговыми магнитами». Нельзя забывать и о красивых видах из окон. С точки зрения транспортной доступности, очень важны выезды на крупные трассы, чтобы было удобно добираться на личном автомобиле и близость к станциям метро. Так, в непосредственной близости от станции метро Нагорная (не более 100 метров) расположен жилой квартал бизнес-класса TopHILLS от ГК «Инград».

Ну, а что касается географии проектов бизнес-класса, то как отмечает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер», исторически для бизнес-класса наиболее привлекательными считаются западные направления – от юго- до северо-запада, а также, конечно, центр. Именно в этих четырех округах сконцентрировано более половины новостроек бизнес-класса.

Как месторасположение объектов бизнес-класса влияет на цены?

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

Престижность местоположения, как и объем предложения на рынке новостроек в конкретном районе, имеет ключевое значение при определении стоимости квадратного метра. Закономерность простая: чем ближе к центру и престижнее район, тем цены выше. Диапазон цен – от 181 тыс. руб./кв.м до 710 тыс. руб./кв.м.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

Речь идет не просто о точке на карте, а о перспективах развития. Важны темпы обновления района, включая строительство новых дорог, транспортных развязок, станций метро, объектов социальной инфраструктуры. На данный момент самые высокие цены на лоты в проектах бизнес-класса приходятся на Центральный, Северо-Западный и Юго-Западный административные округа.

Квартиры с видами на реку или лесопарк могут прибавить в цене 15-30%. Например, жилой квартал RiverSky от ГК «Инград» расположен на Симоновской набережной Москвы-реки, всего в 5 км от Кремля. В RiverSky появятся как высотные башни и корпуса секционного типа, так и пристроенные двухэтажные таунхаусы. Весь комплекс будет состоять из 8 домов.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

Средняя прибавка к цене за расположение у воды +15-20%, у леса/парка – примерно в этом же диапазоне, но может достигать 25-30%.

Много ли строится проектов бизнес-класса в центре города, каковы основные преимущества центрального расположения?

Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»:

Центр – это в первую очередь мобильность. Количество зеленых зон здесь крайне ограничено, зато добраться до любой точки Москвы можно в течение 30 минут. Исторически в центре города размещают проекты премиального или элитного сегментов. Комплексы бизнеса-класса расположены между Садовым кольцом и ТТК.

На сегодня в ЦАО находится 4 проекта бизнес-класса и 44 проекта в сегменте премиум и делюкс. При этом доля общего количества квартир бизнес-класса в ЦАО составляет 57% от всего предложения в округе в силу того, что элитные проекты представляют собой клубные дома с небольшим количеством квартир. Средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса в ЦАО составляет 352 тыс. рублей, в премиум сегменте – 923 тыс. рублей, в классе де-люкс – 1,295 млн рублей.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

Традиционно в ЦАО располагаются премиальные объекты, часто камерного формата с небольшим числом квартир. На сегодня есть несколько проектов в ЦАО, принадлежащих к бизнес-классу (менее 15% от общего числа проектов бизнес-класса, находящихся в активной продаже). Располагаются они в районах Басманный, Красносельский, Пресненский: это Headliner, City Park, «Диалог», «Резиденция Архитекторов».

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»:

Больше всего проектов бизнес-класса за ТТК расположено в ЗАО, здесь находятся 17 проектов на 1,6 тыс. квартир в экспозиции. Далее следуют ЮАО с 11 проектами на 1,7 тыс. квартир и СЗАО – 10 проектов на 1,1 тыс. квартир. Это исторически престижные локации рядом с уникальными рекреационными объектами и природными зонами. Средняя цена квадратного метра в ЗАО составляет 367 тыс. рублей, в ЮАО – 361 тыс. рублей. В СЗАО средние цены находятся на уровне 413 тыс. рублей за кв. м. Это связано с тем, что в СЗАО большинство проектов расположены у реки, а также часть проектов в зоне Большого сити.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

Жилые комплексы этого ценового сегмента появляются за пределами ТТК в местах, которые имеют хороший потенциал для дальнейшего развития, в том числе на месте бывших промышленных территорий. Большие участки под застройку позволяют организовать благоустроенную прилегающую территорию с масштабным озеленением и комфортную среду со всем необходимым для комфортного проживания – с детскими площадками, спортивными объектами, торговой инфраструктурой, местами для проведения досуга и отдыха.
В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19» в Рязанском районе. По своим качественным характеристикам он соответствует высоким требованиям бизнес-класса. В проекте предусмотрены дома с авторской архитектурой, используются дорогостоящие материалы в оформлении фасадов, на прилегающей территории масштабное озеленение и ландшафтный дизайн. В квартирах запроектированы высокие потолки и панорамные окна.

Жизнь за ТТК можно назвать более размеренной, здесь в приоритете наличие рекреационных зон в шаговой доступности, более тихие дворы и менее загруженные дороги, однако при этом сохраняется потребность оперативно добраться в любую точку города. Именно в данной локации сконцентрирован основной объем объектов бизнес-класса – порядка 70%.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

Основной объем строительства сейчас сосредоточен на территориях бывших заводов и промышленных зон. Мощное развитие в ближайшее время могут получить районы, где идет активное строительство метро, МЦК и МЦД. Однако далеко не все из них подойдут под проекты бизнес-класса.
Наиболее перспективными локациями для строительства проектов бизнес-класса, на наш взгляд, являются преимущественно районы, соседствующие с ТТК, а особенно Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Северный округа. Эти направления привлекают покупателей, для которых важны транспортная доступность, развитая инфраструктура, экология района, наличие парков, ведущих московских вузов и школ. Для частных инвесторов приоритетом выступают транспортная доступность, наличие удобных выездов и крупных дорожных развязок, строительство станций метро, дальнейшее развитие района и инфраструктуры. Все эти факторы влияют на перспективы доходности жилья для последующей перепродажи и сдачи в аренду.

На данный момент в портфеле компании Tekta Group три проекта бизнес-класса: NOW, EVER и ENITEO.
Небоскреб ENITEO расположен на границе с Академическим районом. Главной особенностью проекта станут две видовые террасы на 39 этаже жилых корпусов с видом на МГУ, Воробьевы горы и парк усадьбы Черемушки-Знаменское. Этот район всегда славился своей особой атмосферой и интеллигентным окружением, здесь расположены ведущие вузы страны, а также школы, входящие в топ-20 по Москве. На закрытой территории комплекса предусмотрено все необходимое для комфортной жизни: продуктовый магазин, кофейня, аптека и сервис бытовых услуг. Стоимость квартир в ENITEO начинается от 14,9 млн рублей за лот площадью 42,5 кв. м.
Проект EVER также возводится на юго-западе столицы, в Обручевском районе, который в наибольшей степени востребован у семей с детьми. Квартал сочетает выразительную архитектуру и уникальное благоустройство с семейными и дзен-садами для тихого отдыха в окружении природы. А сам район отличается хорошей экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. EVER строится всего в 7 минутах от станции метро «Калужская». В конце 2021 года по соседству откроется новая станция БКЛ «Воронцовская». В пешей доступности Воронцовский парк и Юго-Западный лесопарк. Минимальная стоимость квартир в этом проекте составляет 10 млн рублей, площадь такого лота — 26 кв. м.
Квартал на набережной NOW строится в Даниловском районе на берегу Москвы-реки, это одно из его уникальных преимуществ. Дома первой линии расположились всего в 30 метрах от воды. Поблизости от квартала будут построены школа и детский сад, новые развязки и дороги. В пяти минутах ходьбы уже открылся современный транспортно-пересадочный узел «Технопарк». Стоимость квартиру площадью 36,2 кв. м. от 13 млн рублей.

Более 70% объектов бизнес-класса находятся в зоне от ТТК до МКАД. К преимуществам локации можно отнести большее количество зеленых зон и парков, меньшую загруженность трасс в часы пик. В ГК ФСК реализуются 4 проекта бизнес-класса в заданной локации:
ЖК «Рихард» расположен в Хорошевском районе, недалеко от парка Берёзовая роща, в пешей доступности от четырех станций метро и МЦК. ЖК на высокой степени готовности: в 2 корпусах ведется внутренняя и внешняя отделка. В продаже квартиры с чистовой отделкой в 4-х стилях и white box по средней цене 420 тыс. руб/кв.м.
ЖК «Архитектор», проект на Юго-Западе в центре академической среды (в близости от ключевых ВУЗов и школ страны), в окружении нескольких парков (Юго-Западный лесопарк, Воронцовский парк, Тропаревский парк). Строительство ведется на стадии разработки котлована и заливки монолита подземных этажей. Продажи квартир с чистовой отделкой, white box или без отделки (на выбор покупателя) открыты в 3 корпусах, средняя цена предложения – 395 тыс. руб/кв.м
ЖК «Режиссер», жилой комплекс с уникальным местоположением: в зеленом поясе города. Рядом с проектом - вход на территорию ВДНХ, Ботанический сад РАН, парк Сад будущего и Акведук, парк Останкино. Стадия стройки – котлован. В продаже квартиры с чистовой отделкой и white box по цене 440 тыс. руб/кв.м.
Жилой квартал Sydney City расположен в деловом сердце столицы на набережной реки Москвы, в пешей доступности от станции МЦК Шелепиха. Проект также в стадии котлована. Квартиры на сегодня предлагаются в 3 корпусах с чистовой отделкой и white box по средней цене 495 тыс. руб/кв.м. Это первый жилой проект в России, который возводится по стандарту WELL, который был создан в США в 2014 году, он изучает влияние зданий на самочувствие и работоспособность человека. Это сотни требований к проектированию и строительству, от контроля безопасности строительных материалов до размещения объектов искусства в местах общего пользования.

Есть ли объекты бизнес-класса у МКАД?

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»:

Бизнес-класс у МКАД – это скорее исключение. Таких проектов практически нет и это скорее рекламное позиционирование проектов. Более корректным будет относить такие проекты к сегменту «комфорт+». Традиционно бизнес-класс расположен в пределах от Садового кольца до ТТК +3 км, а также на западе столицы.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

На таком удалении от центра проекты бизнес-класса располагаются только в Северном и Западном округах вблизи набережных Москвы-реки (район Покровское-Стрешнево, Левобережный), доля от общего числа проектов - менее 10%.