214-й закон: выбирая новостройку, не надейтесь на русский авось

Незавидна сегодня судьба заемщиков - компаний, бравших кредиты на строительство жилых комплексов, и обывателей, обремененных такими же кредитами на покупку жилья в этих проектах. Некоторым лучом света в темном царстве, а также ориентиром для покупателей новостройки может быть закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. Так что, если вам вдруг захочется приобрести новостройку, обращайте внимание на эту «деталь», которая, вполне может обернуться спасательным кругом в наше бурное время. А Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru пока что расскажет вам о том, что сегодня происходит на рынке долевого строительства.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Дом-оранжерея "Новые Академики"
Реклама
Старт продаж нового проекта в ЮЗАО. Престижный район академической Москвы.
Застройщик: ООО Новые Академики – спецзастройщик. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Не проиграл ли частник?
Банки, застройщики и частные инвесторы - вот слагаемые долевого строительства. Несмотря на привычное негативное отношение к этой схеме покупки жилья, она все же пользуется большой популярностью в нашей стране, так как не каждый человек может сразу заплатить полную стоимость квартиры. Сегодня, когда нестабильность на мировых финансовых рынках первыми затронула банковскую систему, волнения по цепочке передалось и остальным участникам долевого строительства, поэтому основной вопрос, который сегодня «висит» над застройщиками и дольщиками это - «как не остаться без квартиры и денег».

Закон инвестирования прост - покупай на спаде, продавай на пике. Условно всех дольщиков можно разделить на две группы: первые покупали жилье для собственного проживания, и сейчас они мучаются вопросом «получу ли я квартиру», и вторые, которые приобретали инвестиционное жилье, надеясь в будущем его выгодно перепродать, волнуются не только по поводу, будет ли достроен дом, но и не продешевили ли они.

Положение, в котором сейчас оказались эти граждане, по мнению управляющего директора CENTURY 21 Запад Евгения Скоморовского, нельзя охарактеризовать как безнадежное, а само решение о покупке вряд ли можно назвать неправильным. «Да, с одной стороны, если бы обладатели наличных средств подождали бы несколько месяцев, они смогли бы приобрести жилье с дисконтом, - уточняет специалист. - Но давно известно, что если жилье приобретается не только с целью инвестиций, а, в первую очередь, для собственного проживания, то изменение стоимости недвижимости не должно быть определяющим фактором».

Потери инвесторов в недвижимость на фоне падения фондового рынка, как замечает Евгений Скоморовский, вряд ли смогут кого-либо впечатлить, а вот те, кто приобретал квартиры в новостройках с привлечением заемных средств, по крайней мере, смогли это сделать, так как на настоящий момент ипотечное кредитование жилья в строящихся домах фактически прекратилось.

Заметная часть инвестиционных покупателей выставили свои квартиры на продажу. «При этом, почему выставляется квартира - никто, естественно, не конкретизирует, - отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Чеховской» компании «Новый город». - То ли у человека появились проблемы с выплатой, взятого для приобретения этой квартиры кредита, то ли ему нужны деньги по какой-то другой причине - никто не говорит». Существует также вероятность, что деньги и не нужны - просто инвесторы боятся дальнейшего снижения цен и поэтому предпочитают зафиксировать остатки прибыли сейчас.

Студии в CITIMIX в окружении парков
Реклама
С отделкой в 3 стилях. 5 минут до метро. Первая очередь заселена от 5,8 млн руб.
Застройщик: ООО КСАР-СЕРВИС. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Проверка на прочность
Если дольщики пытаются что-то заработать, то застройщики прикладывают все усилия, чтобы достроить начатые до кризиса проекты. Пока трудно говорить о том, кто конкретно из игроков рынка понес убытки, считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма, компании предпринимают ряд мер, для того, чтобы минимизировать последствия кризиса.

«В последние месяцы рынок новостроек замер. Те редкие клиенты, которым необходимо решать свои жилищные вопросы, стараются приобретать квартиры в домах высокой степени готовности - построенных, сдающихся либо уже принятых в эксплуатацию, - говорит Марина Акимова начальник департамента маркетинга компании «Яртт Девелопмент» - Объем продаж резко сократился и девелоперам приходится решать нелегкую задачу финансирования строительства в новых условиях: одни снижают цены, другие замораживают строительство, третьи финансируют за счет собственных средств. Например, свою стройку на ул. Парковая в городе Апрелевка (ЖК «Новая Апрелевка») мы финансируем сейчас за счет собственных средств – это очень непросто, но нас подстегивает 214ФЗ». 

Как рассказывает эксперт, у компании есть клиенты, которые заключили договоры на условиях рассрочки и теперь не могут выполнить условия по оплате. Часть из них связывается с застройщиком, объясняет причину, и компромиссное решение находится, а другие, прячутся, стараются избегать контактов с застройщиком, не выходят на связь, не платят, нарушая условия договора. «В непростой ситуации сейчас оказались все, поэтому не нужно прятаться, необходимо искать пути решения возникших проблем сообща», - разъясняет Марина Акимова.

Emotion от ГК Основа
Реклама
Бизнес-класс от 11,5 млн руб. Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы. Скидки до 7% в феврале! от 11,5 млн руб.
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин считает, что ответ на вопрос «завершат ли строители свои проекты» зависит от финансового состояния каждой конкретной компании. «В целом риски, действительно, существенно выросли, - замечает специалист. - Многие проекты, как известно, заморожены, сдача в эксплуатацию других перенесена на неопределенный срок. Но мы склоняемся к мнению, что в сфере жилищного строительства подобных «срывов» будет существенно меньше. Здесь существует фактор государственной поддержки, а также все еще неудовлетворенного спроса».

Действительно застройщики возлагают большие надежды на государственную поддержку, поэтому аналитики с оптимизмом смотрят в будущее. «Риск того, что некоторые застройщики не сумеют закончить проекты, я считаю минимальным, - утверждает Дмитрий Рощин, руководитель департамента анализа и консалтинга корпорации «Рескор». - Правительство обещало им поддержку. Столь глубокого кризиса, когда эти компании начали бы разоряться, не будет - эти компании так или иначе поддержат».

Хотя, как отмечают эксперты, пока обещанная государством поддержка, которая так необходима сейчас застройщикам, не коснулась девелоперских компаний. Госструктуры по-прежнему проявляют активность - проверяют, контролируют, штрафуют, а реальной поддержки пока  что не видно.

Тем не менее, настроение строителей все же не похоронное. По прогнозам Скоморовского, к весне следующего года настроение большинства игроков рынка станет более позитивным, а действия более созидательными. Тогда же можно ожидать и возобновления кредитования приобретения жилья на первичном рынке недвижимости.

Более того, некоторые аналитики рынка недвижимости рассматривают кризис как «проверку на прочность» не только застройщиков, но и их проектов. По мнению Оксаны Каармы, не исключено, что ряд мелких компаний, имеющих незакрытые кредитные линии, прекратят свою деятельность. «Кроме того, прекратится реализация неудачных проектов: имеющих неграмотную концепцию, не соответствующих заявленной классности, имеющих неудачное месторасположение и т.п., - добавляет специалист. - Успешные проекты мелких компаний, реализация которых будет приостановлена в силу недостатка финансирования, будут, скорее всего, перекуплены более крупными девелоперским компаниями». Таким образом, можно говорить о намечающейся новой тенденции - укрупнение основных игроков рынка и отсеивания более слабых и нестабильных компаний.

Republic - квартал в центре Москвы
Реклама
Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Apropos...
Как однажды метко заметил Джон Фицджеральд Кеннеди, слово «кризис», написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов: один означает «опасность», другой - «благоприятная возможность». Действительно, с точки зрения покупателей недвижимости, кризис несет в себе ряд положительных сторон. Так, например, в силу остановки реализации неудачных проектов качество предложения значительно вырастет, а более того, крупные компании, реализующие жилье, станут гарантией выполнения своих обязательств и чистоты проведения сделки по приобретению недвижимости.

С другой стороны, как предостерегает Евгений Скоморовский, наиболее незащищенными в этой ситуации окажутся те, кто приобретал недвижимость по «серым» схемам - по предварительным договорам, по вексельной схеме и т.п., так как никаких легальных рычагов воздействия на застройщиков в данном случае, увы, нет. «Но даже инвестирование в соответствии с 214-ФЗ не спасет от возможных просрочек в строительстве и не обеспечит финансовой стабильности девелопера. Так что и тем, и другим выдохнуть можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию, а спокойно вздохнуть после получения права собственности на квартиру», - резюмирует специалист.

Соглашается с коллегой и Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). Реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ действительно не спасает от просрочек и не обеспечивает девелопера в условиях кризиса, однако, отмечает эксперт «закон гарантирует государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, что  безусловно защищает интересы дольщиков. Застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Застройщики несут ответственность за недостоверность информации».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru 
В условиях кризиса, который в первую очередь оказал негативное влияние на рынок недвижимости, трудно всем – и девелоперам, и дольщикам. Большинство специалистов сейчас очень осторожны в прогнозах. Какие-то сдвиги на рынке недвижимости аналитики предрекают не раньше весны следующего года. Пока же застройщикам советуют не падать духом, а дольщикам набраться терпения. В условиях, когда нет никаких гарантий, что любая ведущаяся стройка не будет заморожена на какой-то, пусть даже минимальный период, покупатели, вероятно, пройдут через  как материально, так и эмоционально и психологически напряженный период.