С 1 мая 2010 года ипотечные кредиты для участников московской городской программы «Социальная ипотека» стали более доступными: Коммерческий Банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА), принимающий участие в реализации этой программы с 2005 года, снизил размер процентной ставки до 9,5% годовых. Это даже меньше, чем было до кризиса. Более того: с 2005 г. ставка по социальной ипотеке впервые опустилась ниже уровня 10%.
К тому же ипотека стала доступнее и для очередников Москвы, получивших городскую субсидию для приобретения или строительства жилого помещения. Теперь они могут взять недостающую для улучшения жилищных условий сумму на тех же условиях, что и участники программы «Социальная ипотека», т.е. под 9,5%. Причем можно выбирать жилье, как на вторичном, так и на первичном рынке и Москвы и Подмосковья. Если есть желание узнать больше, то вы можете прочитать наши предыдущие статьи по теме соципотеки: «Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии»; «Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант»; «Социальная ипотека облегчает путь к заветным метрам»; «Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом. Рассказывают банкиры». А сегодня о нововведениях в этой программе порталу о недвижимости Metrinfo.ru рассказывает Лада Краснова, заместитель генерального директора, член правления КБ «Московское Ипотечное Агентство».
- Лада Викторовна, какова сегодня ситуация на рынке ипотеки, и социальной, и коммерческой? Активизировался ли он за последние полгода?
- Мы очень плотно работаем с участниками городской программы «Социальная ипотека», по которой очередники могут купить жилье у города Москвы с использованием средств ипотечного кредита. С начала года выдано уже свыше 600 кредитов, и мы ожидаем, что во второй половине года поток заявок возрастет. К концу года по нашим прогнозам будет выдано до 3500 кредитов. Это связано с тем, что сейчас увеличилось количество предложений от города, и очередники стали более активно принимать участие в программе.
К тому же в «Социальной ипотеке» произошло снижение ставки до 9,5%. Кроме того, на таких же условиях (т.е. под 9,5% годовых) мы стали предоставлять кредиты не только очередникам, приобретающим квартиры у города Москвы, но и очередникам, которые решили воспользоваться субсидией на приобретение жилья, и покупать его не у города, а на рыночных условиях.
В этом случае при кредитовании субсидия рассматривается нами в качестве первоначального взноса. И если раньше очередники, получившие субсидии, обычно вкладывали деньги в жилье на этапе строительства, то теперь у них появилась реальная возможность приобрести уже готовое жилье на вторичном рынке. Данное предложение активно пользуется спросом, о чем свидетельствует большой поток заявок.
А по коммерческой ипотеке наши ставки начинаются от 12% годовых при единственном минимальном комиссионном вознаграждении. И на сегодня мы получаем до 15 заявок в неделю.
Как учитываются доходы
- Увеличилось ли количество заявок по социальной ипотеке в связи с уменьшением кредитной ставки?
- Снижение ставки на 1% все-таки не такое существенное с учетом того, что по этой программе сумма кредита в среднем не превышает 500 тыс. руб., поэтому сложно говорить об увеличении заявок в связи с этим моментом. Но для некоторых заемщиков, которые имеют небольшие доходы, и в частности для молодежи, данное снижение, конечно, было ощутимо, тем более что сегодня, чтобы увеличить вероятность получения кредита, потенциальные заемщики показывают, прежде всего, доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ.
- Как должен быть подтвержден доход для получения «Социальной ипотеки»? Может ли быть учтен неофициальный доход и каким образом?
- Для получения кредита в нашем банке заемщик обязательно должен официально работать, причем на последнем месте работы - не менее 6 месяцев, и его доход по основному месту работу подтверждается справкой 2-НДФЛ. Но при расчете суммы кредита могут быть учтены и другие доходы. Если человек работает по совместительству, и оно официально оформлено, то обычно предоставляются справки о доходах и со второго места работы. А в иных случаях доход может быть подтвержден декларацией банка, где указываются дополнительные доходы. Мы оцениваем профессию, квалификацию и опыт работы потенциального заемщика, и если эти косвенные факторы подтверждают, что он может получать заявленные доходы, то мы их учитываем и принимаем в качестве дополнительных. Например, человек работает преподавателем, понятно, что его квалификация позволяет ему подрабатывать в качестве репетитора, и она востребована на рынке, а значит, уровень его совокупного дохода действительно может быть выше.
- При вынесении решения о выдаче ипотечного кредита учитываются доходы всех собственников жилья?
- Возьмем для примера семью из шести человек: бабушка с дедушкой на пенсии, их дочь с мужем работают, и у них есть двое маленьких детей, естественно, не работающих. Согласно городской программе все они будут являться собственниками приобретаемого жилья. Рассматривая доходы данной семьи, мы понимаем, что у бабушки с дедушкой есть пенсия, гарантированная государством, и если представляются документы на пенсию, то мы не учитываем расходы на содержание дедушки и бабушки в затратной части, но и не рассматриваем пенсию как доход семьи. Мы учитываем доходы основных работающих членов семьи, т.е. дочери и ее мужа, которые будут выступать заемщиками по кредиту. Если же бабушка и дедушка не представляют документы на пенсию, то при расчете доходов семьи будут учитываться только доходы ее работающих членов, а расходная часть увеличится на сумму расходов по содержанию пенсионеров. Если же в такой семье есть взрослые уже работающие дети, то мы учитываем и их доходы, и они также становятся созаемщиками по кредиту.
Квартира + ремонт
- Произошли ли еще какие-нибудь изменения в программе «Социальная ипотека» кроме снижения ставки? Или, может быть, есть какие-то планы по ее изменению и дальнейшему усовершенствованию?
- Кроме ставки и того, что условия социальной ипотеки теперь распространены на очередников, которые получают городскую жилищную субсидию, все сохранено на прежнем докризисном социально-ориентированном уровне. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от суммы кредита, а максимальный срок ипотеки может достигать тридцати лет, так же учитывается совокупный доход семьи, и все члены семьи становятся собственниками жилья, включая несовершеннолетних детей. Вообще программа весьма хорошо проработана и мало что еще в ней можно усовершенствовать. Дальнейшее усовершенствование, прежде всего, связано с программным обеспечением, которое установлено в банке. Новое программное обеспечение позволит существенно сократить срок рассмотрения заявок.
Мы также совершенствуем другие программы кредитования и сейчас как раз расширяем продуктовую линейку. Уже действует программа кредитования на ремонт и благоустройство жилья. Такой заем выдается тем, кто уже приобрел квартиру с использованием средств ипотечного кредита, если есть необходимость в кредите на ремонт и иные личные нужды. Ставка по данной программе начинается от 13% годовых. Я считаю, что данная ставка вполне подъемная и соизмерима со ставками по потребительским кредитам, предлагаемыми другими банками. Стоит отметить, что кредит на ремонт и благоустройство можно взять не только на недвижимость, на которую уже установлено право собственности, но и на жилье, которое только оформляется в собственность. Этот кредит могут получить, прежде всего те, кто кредитовался по социальным программам ипотеки.
Также хорошим заемщикам других банков (без проблем с обслуживанием долга) мы предлагаем рефинансирование ранее полученных кредитов. В связи с десятилетием работы нашего банка до 1 октября этого года у таких заемщиков есть возможность рефинасироваться по фиксированной ставке 12% годовых в рублях. Таким образом, мы открыты для хороших заемщиков, которые в период кризиса были вынуждены воспользоваться ипотечными кредитами по высоким рыночным ставкам.
Купить новостройку или квартиру на вторичке?
- Теперь на ипотечный кредит под 9,5% годовых могут рассчитывать и очередники, которые взяли субсидии. Много ли желающих взять ипотеку по данной программе? И что обычно покупают: вторичное жилье или новостройки?
- Желающих довольно много. Мы постарались довести соответствующую информацию до очередников, в т.ч. через округа города Москвы. По данной программе люди обычно стараются купить более дешевое вторичное жилье на окраинах Москвы, исходя из средств субсидии. Их возможности в выборе жилья теперь расширяются благодаря ипотечному кредитованию. Что касается новостроек, то мы готовы работать, прежде всего, с застройщиками, строящими и регистрирующими заключаемые договоры с покупателями в рамках Федерального закона № 214.
-КБ МИА может выдать кредит на объект любого застройщика Москвы и Подмосковья, работающего по 214 закону?
- Да, конечно.
- Принимая решение о выдаче кредита очередникам, получившим субсидию, вы также учитываете их и официальные, и неофициальные доходы?
- Да, все точно так же, как и по «Социальной ипотеке».
- При такой низкой кредитной ставке, которая введена в МИА, и одинаковых условиях кредитования для получивших субсидию и выбравших социальную ипотеку, что на Ваш взгляд выгоднее: приобретать жилье по программе «Социальная ипотека» или получать субсидию?
- У очередника, получающего городскую жилищную субсидию, есть свобода в выборе приобретаемой недвижимости. А социальная ипотека ограничена предложением города и интересна тем, кто давно стоит в очереди., т.к. и без того низкая стоимость жилья дисконтируется с определенным коэффициентом в зависимости от количества лет, проведенных в очереди.
- Ужесточились ли в КБ МИА требования к заемщикам в связи с кризисом?
- Да, прежде всего к тем, кто берет коммерческие кредиты под залог имеющегося жилья. Также повысились требования к качеству оценки независимого оценщика.
Оформление кредита: что это за процедура
- Как быстро на сегодня можно оформить ипотечный кредит в вашем банке?
- Процесс выдачи кредита начинается со сбора документов заемщиком для последующей оценки возможности его выдачи и определения его размера. На основании предоставленных потенциальным заемщиком документов в течение трех – пяти рабочих дней выдается уведомление о согласии в выдаче кредита либо отказ. Также в случае положительного решения, клиенту сообщается, на какой именно кредит он может рассчитывать. А потом потенциальный заемщик начинает поиск подходящей недвижимости и срок выдачи кредита зависит от срока совершения сделки по ее приобретению. Например, альтернативная сделка может растянуться и на полгода. Стоит отметить, что уведомление о возможности получения кредита, выданное в нашем банке, действительно в течение трех месяцев. Для продления уведомления клиенту необходимо обновить документы о доходах.
Когда же жилье выбрано, в банк предоставляется пакет документов на него, проходит оценка недвижимости и правомочности совершения сделки с ней. И на этом этапе скорость принятия решения зависит от поданных документов. Если они предоставлены полностью, то проверка продлится недолго. После того, как она пройдена, заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета, и далее следует непосредственно процедура оформления и выдачи кредита.
Кредитная история: как ее проверить
- Больше стало отказов в связи с кризисом и в чем их основная причина?
- Естественно, есть потенциальные заемщики, которым мы отказываем, прежде всего тем, у кого плохая кредитная история, или доходы не находят подтверждения.
- Как вы проверяете кредитную историю?
- Кредитная история добровольно указывается в анкете заемщика. Если заемщик лоялен по отношению к банку, и был лоялен к другим банкам прежде, он может предоставить справки, что брал кредиты и не допускал по ним просрочки. Также в заявлении на выдачу кредита лояльный заемщик обычно дает согласие на проверку своей кредитной истории в бюро кредитных историй.
- А если заемщик не соглашается на проверку кредитной истории в бюро, Вы просто отказываете и все?
- Нет. Отказ или согласие на проверку кредитной истории в бюро – это законодательно зафиксированное право выбора клиента. У кредитующего банка всегда существуют способы проверки лояльности потенциального заемщика.
Ставки в директивном порядке не снизятся
- Может ставка по программе «Социальная ипотека» снизится еще в ближайшем будущем?
- Теоретически такое возможно, но все будет зависеть от ситуации на рынке и стоимости ресурсов. На размер ставки влияет стоимость банковских ресурсов, а это, прежде всего, средства облигационных займов, которые размещены на рыночных условиях.
- На Ваш взгляд, может ли в России в ближайшие годы ставка по ипотечным кредитам, причем не только социальным, опуститься до 5-7% (т.е. приблизиться к ставкам Европы, США и т.д.)?
- В Государственной Думе недавно прошло заседание круглого стола, посвященное ипотеке, в котором приняли участие лидеры ипотечного рынка: представители банков, страховых компаний, АИЖК и т.д. Во время дискуссии мнения участников совпали в том, что ставка по ипотеке в России будет стремиться к снижению, но конечно, это не произойдет в директивном порядке. Да такое и нельзя делать по приказу, иначе все банки будут только лишь продавать продукты АИЖК и конкурировать между собой по размеру комиссионных.
- А какие экономические условия могут позволить ипотечной ставке опуститься до 5-6% годовых?
- Это условия, позволяющие привлекать долгосрочные финансовые ресурсы по минимальной стоимости.
| Совокупный доход семьи, руб | Состав семьи, чел | Возможный ежемесячный платеж с учетом состава семьи, руб | Размер кредита с учетом ставки и срока | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 9,5% | ||||||
| 5 лет | 10 лет | 15 лет | 20 лет | |||
| 24 000 | 1 | 9 600 | 457 102 | 741 900 | 919 342 | 1 029 898 |
| 2 | 7 000 | 333 304 | 540 969 | 670 354 | 750 967 | |
| 27 000 | 1 | 10 800 | 514 240 | 834 637 | 1 034 260 | 1 158 635 |
| 2 | 10 000 | 476 148 | 772 812 | 957 648 | 1 072 810 | |
| 3 | 1 500 | 71 422 | 115 922 | 143 647 | 160 922 | |
| 36 000 | 1 | 18 000 | 857 067 | 1 391 062 | 1 723 767 | 1 931 059 |
| 2 | 18 000 | 857 067 | 1 391 062 | 1 723 767 | 1 931 059 | |
| 3 | 10 500 | 499 956 | 811 453 | 1 005 531 | 1 126 451 | |
| 4 | 2 000 | 95 230 | 154 562 | 191 530 | 214 562 | |
| 39 000 | 1 | 19 500 | 928 489 | 1 506 984 | 1 867 414 | 2 091 980 |
| 2 | 19 500 | 928 489 | 1 506 984 | 1 867 414 | 2 091 980 | |
| 3 | 13 500 | 642 800 | 1 043 296 | 1 292 825 | 1 448 294 | |
| 4 | 5 000 | 238 074 | 386 406 | 478 824 | 536 405 | |
| 42 000 | 1 | 21 000 | 999 911 | 1 622 905 | 2 011 061 | 2 252 902 |
| 2 | 21 000 | 999 911 | 1 622 905 | 2 011 061 | 2 252 902 | |
| 3 | 16 500 | 785 645 | 1 275 140 | 1 580 120 | 1 770 137 | |
| 4 | 8 000 | 380 919 | 618 250 | 766 119 | 858 248 | |
| 54 000 | 1 | 27 000 | 1 285 600 | 2 086 593 | 2 585 650 | 2 896 588 |
| 2 | 27 000 | 1 285 600 | 2 086 593 | 2 585 650 | 2 896 588 | |
| 3 | 27 000 | 1 285 600 | 2 086 593 | 2 585 650 | 2 896 588 | |
| 4 | 20 000 | 952 297 | 1 545 624 | 1 915 297 | 2 145 621 | |
| 60 000 | 1 | 30 000 | 1 428 445 | 2 318 436 | 2 872 945 | 3 218 431 |
| 2 | 30 000 | 1 428 445 | 2 318 436 | 2 872 945 | 3 218 431 | |
| 3 | 30 000 | 1 428 445 | 2 318 436 | 2 872 945 | 3 218 431 | |
| 4 | 26 000 | 1 237 986 | 2 009 312 | 2 489 886 | 2 789 307 | |
| 66 000 | 1 | 33 000 | 1 571 289 | 2 550 280 | 3 160 239 | 3 540 274 |
| 2 | 33 000 | 1 571 289 | 2 550 280 | 3 160 239 | 3 540 274 | |
| 3 | 33 000 | 1 571 289 | 2 550 280 | 3 160 239 | 3 540 274 | |
| 4 | 32 000 | 1 523 675 | 2 472 999 | 3 064 475 | 3 432 993 | |
| 72 000 | 1 | 36 000 | 1 714 134 | 2 782 124 | 3 447 534 | 3 862 117 |
| 2 | 36 000 | 1 714 134 | 2 782 124 | 3 447 534 | 3 862 117 | |
| 3 | 36 000 | 1 714 134 | 2 782 124 | 3 447 534 | 3 862 117 | |
| 4 | 36 000 | 1 714 134 | 2 782 124 | 3 447 534 | 3 862 117 | |
| 87 000 | 1 | 43 500 | 2 071 245 | 3 361 733 | 4 165 770 | 4 666 725 |
| 2 | 43 500 | 2 071 245 | 3 361 733 | 4 165 770 | 4 666 725 | |
| 3 | 43 500 | 2 071 245 | 3 361 733 | 4 165 770 | 4 666 725 | |
| 4 | 43 500 | 2 071 245 | 3 361 733 | 4 165 770 | 4 666 725 | |
| 93 000 | 1 | 46 500 | 2 214 090 | 3 593 576 | 4 453 065 | 4 988 568 |
| 2 | 46 500 | 2 214 090 | 3 593 576 | 4 453 065 | 4 988 568 | |
| 3 | 46 500 | 2 214 090 | 3 593 576 | 4 453 065 | 4 988 568 | |
| 4 | 46 500 | 2 214 090 | 3 593 576 | 4 453 065 | 4 988 568 | |
| 102 000 | 1 | 61 200 | 2 914 027 | 4 729 610 | 5 860 808 | 6 565 599 |
| 2 | 61 200 | 2 914 027 | 4 729 610 | 5 860 808 | 6 565 599 | |
| 3 | 61 200 | 2 914 027 | 4 729 610 | 5 860 808 | 6 565 599 | |
| 4 | 61 200 | 2 914 027 | 4 729 610 | 5 860 808 | 6 565 599 | |
| Источник: Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы | ||||||
Наша справка
Кто может стать заемщиком по программе социальной ипотеки:
- - Заемщиком/созаемщиками могут стать москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в городе Москве.
- - Заемщик должен иметь стаж не менее 6 месяцев по последнему месту работы.
- - Необходимо гражданство РФ.
- - Ипотечные кредиты предоставляются заемщикам в возрасте до 57 лет на момент предоставления ипотечного кредита