Планируя покупку дома за пределами России, покупатели в первую очередь стараются оценить сроки вероятного восстановления экономики в стране. И это весьма логично, ведь купить дом хочется на пике кризиса, так жилье обойдется дешевле. Но когда сделка завершена, покупатели отсчитывают дни в ожидании роста цен. Насколько эта модель применима к сегодняшней ситуации в Греции?
Как быть потенциальному покупателю – то ли уносить из страны ноги, пока цел, то ли, наоборот – вкладывать деньги с прицелом на рост цен греческих метров? С этим вопросом портал Metrinfo.ru разбирался при помощи опытных экспертов.
Больной скорее жив?
Но сначала напомним вкратце, что же случилось с Грецией, и каким образом она оказалась в эпицентре финансового кризиса. Начиная с 2009 года, тучи экономической нестабильности над страной начали сгущаться, а в начале 2010 года и вовсе разразился гром. Греция не выдерживала натиска стихии, ее финансовая система оказалась чуть ли не в самом плачевном состоянии среди стран ЕС. Речь даже шла о возможном дефолте и разорительных последствиях, сопутствующих этому процессу. Судите сами - внешний долг страны составил примерно $300 млрд. Расходы казны превысили ее доходы на 12,7%, при том, что Европейский ЦБ установил 3-процентный лимит на бюджетный дефицит.
Но к счастью, самого худшего удалось избежать, хотя всем грекам и пришлось туго затянуть пояса. В конце марта 2010 года на саммите членов ЕС было принято судьбоносное решение - выделить стране 22 млрд. евро, которые Греция сможет получить в случае крайней необходимости. Но все же правительство вынуждено было пересмотреть социальные программы в сторону сокращения финансирования, что с негодованием восприняли жители страны. Негодование вылилось в митинги, демонстрации, забастовки, драки с полицией.
Казалось, в сложившихся условиях рынок недвижимости Греции превратится в руины. Но так не произошло. Несмотря на то, что Греция фигурирует в качестве главной причины и жертвы текущей волны финансовой нестабильности в Европе, рынок жилой недвижимости здесь чувствует себя не так плохо, - в этом уверена Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. И основная причина в том, что девелоперский бизнес в Греции не играет ключевой роли в экономике страны, как это сложилось, в частности, в Испании. Проблемы страны связаны не с индустрией недвижимости, а с бюджетным дефицитом. На протяжении многих лет число объектов, возводимых ежегодно на продажу, не превышало двух тысяч. Причем около 60% из них покупали иностранцы. По статистике за год в Греции продается всего 1000-2000 единиц преимущественно курортной недвижимости, 50-60% которых покупают не резиденты страны.
Дополнительный плюс, оберегающий рынок недвижимости от нестабильности - отсутствие ипотечного пузыря. Благодарить за это нужно банки, которые придерживались консервативной политики, - говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.
80% покупателей недвижимости – «наши» люди
Выбор в пользу Греции люди делают не случайно. Так было и до кризиса, и продолжает оставаться сейчас: недвижимость в Греции дешевле, чем в Италии, Франции и Испании, но что же касается уровня жизни, то он выше, чем в Хорватии и Черногории, не говоря уже о Болгарии. Это-то и привлекает в страну покупателей из России. По данным исследований Международного агентство недвижимости Gordon Rock и ведущего греческого застройщика Sea-Hоmes real estate & constructions, россияне и граждане стран СНГ по итогам 2009 года стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Греции. Если в 2006 и 2007 годах немцы и англичане составляли более 40% покупателей, то с середины 2008 года их доля стала стремительно сокращаться и по состоянию на конец 2009 года опустилась до 5%. Доля россиян и граждан стран СНГ, наоборот, стремительно росла, и к концу 2009 года она приблизилась к 80%. И это несмотря на то, что граждане Евросоюза, приобретая недвижимость в Греции, имеют те же права, что и местные жители; а гражданам других государств, включая россиян, необходимо получить разрешение не покупку. Эта бюрократическая процедура может занять до полугода.
Положительный момент для покупателей - доступность ипотеки. Как отметили эксперты компании Gordon Rock, вплоть до начала 2009 года ипотечное кредитование для нерезидентов стран Евросоюза было практически недоступно. Максимум, на что могли рассчитывать россияне – это рассрочка от застройщика, в ряде проектов - выгодная в течение года, поскольку, - беспроцентная. И только в начале 2009 года ситуация для граждан РФ изменилась. Появились банки, предоставляющие им ипотечные кредиты в размере 70% от приобретаемой недвижимости на 10 лет по ставкам от 8% годовых и под залог жилья, имеющегося у покупателя в России. Впрочем, на отдельных объектах можно получить ипотеку и по процентным ставкам от 5,5% годовых, добавляет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Но интерес у покупателей вызывают не все регионы страны. В компании Gordon Rock рассказали, что наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость на острове Крит. До финансового кризиса – в 2006-2007 годах заявки на приобретение недвижимости на Крите оставляли более 40% от общего числа. Но спрос быстро потянул цены вверх, и покупатели заметно отступили. Уже в 2009 году число запросов сократилось до 35%. В это же время интерес был перенаправлен на полуостров Халкидики, прославившийся уникально красивой природой, теплым морем и чистейшим песчаным пляжам (21% запросов). По оценке аналитиков, регион наиболее перспективен благодаря хорошему соотношению цена-качество. В целом же по стране на Афины пришлось – 19% спроса, на Родос, Корфу и другие острова – 8%, Кавала – 5%, Салоники – 3%, Катерини – 2%, а оставшиеся 7% - на остальные районы Греции.
Ценники почти прежние, но в «реале» скидки доходят до 30%
Греческая недвижимость никогда не была дешевой. Но теплый климат с солнечными днями в 300 дней в году, прекрасные морские и горные пейзажи, чистейшие в Европе пляжи (здесь Греция делит первенство с Кипром), изобилие свежих фруктов и овощей круглый год, богатейшие рыбные базары, натуральные продукты и отменная кухня делают жителей разных государств мира заядлыми почитателями этой красивейшей страны.
Важно, что Греция имеет очень яркую историю, а мифы древней Греции знакомы россиянам еще с детского возраста. Поэтому покупка недвижимости обещает еще и незабываемый досуг среди памятников истории и архитектуры, разбросанных во всех уголках средиземноморского государства.
Следует отметить, что в Греции никогда не было спекулятивного повышения цен на недвижимость, как например, в Болгарии или Черногории. Наоборот, до кризиса Греция считалась одним из самых стабильных рынков недвижимости, и в начале кризиса цены продолжали расти. Но так продолжалось недолго, и цены все же пошли вниз. По данным Pleiada International, больше всего потеряла в цене недвижимость в Афинах, а в престижных пригородах Афин, но на полуострове Халкидики и на Крите, падение цен было несущественным.
Данные Глобального индекса цен Knight Frank обнадеживающие: снижение цен на недвижимость в Греции в 2009 году составило 3,6%, причем во второй половине года и в последнем квартале коррекция была совсем незначительной (-0.9%) и (-0.7%) соответственно.
Как отметила Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton, за прошлый год цены в прайс-листах выставленных на продажу жилых объектов упали всего на 5-10%. Правда, кроме этого, многие владельцы недвижимости давали дополнительные скидки реальным покупателям - до 15-20% от обозначенной ранее цены.
Больше всего снизились цены на строящееся жилье эконом-класса. На отдельных объектах застройщики давали скидку 30-40%, рассказывает Евгений Скоморовский (управляющий директор компании «Century 21 Запад»).
Впрочем, цены на дома и виллы в ценовом диапазоне 300-500 тысяч евро снизились незначительно – примерно на 5%. Больший дисконт зависел от того, насколько конкретный хозяин недвижимости нуждался в деньгах. Меньше всего кризис затронул сегмент элитной недвижимости. В большинстве случаев владельцы роскошных домовладений не испытывали острой нужды в продаже, поэтому откладывали сделки или сдавали недвижимость в аренду, не желая снижать цену, объясняет Вадим Оришак (Pleiada International).
«Виллы Элунды» и другие проекты
Большая часть российских покупателей греческой недвижимости изначально была ориентирована на недорогие предложения. По оценкам Gordon Rock и Sea-Hоmes real estate & constructions, 60% из них сделали заявки на объекты стоимостью до 150 тысяч евро – это апартаменты с одной или двумя спальнями, 30% - 150-350 тыс. евро (таунхаусы и отдельностоящие дома) и только 10% были готовы на сделки, когда цена объекта составляла 350 тыс. евро и выше.
Многие покупатели-россияне стремились приобретать недвижимость в новых и даже строящихся поселках или жилых комплексах. Причина понятна: на этапе строительства цены выигрышно отличались от действующих на готовые объекты. К тому же инфраструктура «свежих» объектов гораздо разнообразнее, чем построенных десятилетиями раньше. Это касается наличия бассейнов, зон отдыха, подземных и наземных паркингов, уровня благоустройства и многого другого.
Но так как в кризис больше всего пострадали строящиеся объекты на ранней стадии, покупатели стали более осторожно подходить к покупке подобной недвижимости, отдавая предпочтение либо готовым объектам, либо строящимся надежными застройщиками.
Покупателя недвижимости привлекает и возможность приобрести недвижимость на первой линии с потрясающими видами на море по вполне разумным ценам. Это выгодно отличает Грецию от других стран западной Европы, где существует запрет на застройку береговой линии, а если такие объекты и находятся, то цены на них просто зашкаливают. Например, на полуострове Халкидики продается недавно построенная вилла на первой линии за 1,4 млн евро. Подобные проекты в других средиземноморских государствах стоили бы в разы дороже, говорит Вадим Оришак (Pleiada International).
В число наиболее интересных строящихся проектов, по оценке экспертов, входит комплекс «Виллы Элунды» на Крите, включающий 19 домов в современном стиле с панорамными видами на залив Мирабелла. Комплекс находится в престижном районе Элунда, где расположено много эксклюзивных отелей мирового класса, и привлекающем знаменитостей со всего мира. В каждой вилле есть панорамные виды на море, бассейн, веранда с зоной барбекю, камин, места для парковки. Строительство шести вилл завершено, дальнейшая сдача в эксплуатацию - весной и в конце 2010 года. В настоящее время действует специальное предложение от застройщика и цены начинаются от 395 000 евро. К тому же по данному проекту доступен кредит до 60% от стоимости недвижимости.
Российским покупателям предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе, на полуострове Кассандра в Халкидиках. Комплекс расположен всего в 500 метрах от набережной, а с балконов квартир открывается вид на море. Двухуровневая квартира на три спальни обойдется покупателю в 160 000 евро. А небольшая квартира с одной спальней общей площадью 35 кв.м, балконом и одним парковочным местом всего – 56 000 евро. Впрочем, за 160 000 евро на полуострове Кассандра можно приобрести не только апартаменты, но и таунхаусы. В продаже есть таунхаусы общей площадью 86 кв.м. плюс веранда и небольшой участок 30 кв м. Дома расположены на первой линии, откуда открывается вид на море и полуостров Ситония.
В 500 метрах от моря в городке Калифея на полуострове Кассандра можно купить и апартаменты в доме, которому уже 13 лет. То есть – на вторичном рынке. Квартира имеет площадь 54 кв.м., просторный балкон с видом на государственный парк (который не будет застраиваться, и это даже зафиксировано в документах на собственность) большую ванную комнату, и спальню. Хозяин утверждает, что эту квартиру можно будет с успехом сдавать в аренду круглый год. Стартовая цена - от 60 тысяч евро.
Среди других предложений вторичного рынка - квартира общей площадью 72 кв.м на острове Корфу в пешей досягаемости от пляжа и города Корфу. Стоимость - 125 тыс. евро
Апартаменты из двух спален на острове Родос общей площадью 103-114 кв. м. продают за 167 тыс. евро
Вилла в престижном пригороде Афин – Лагониси, построенная в 2006 году общей площадью 230 кв.м на четыре спальни и четыре ванные комнаты с лифтом и камином на участке 350 кв.м обойдется покупателю 900 тыс. евро.
Резюме портала Metrinfo.Ru
Даже при условии того, что недвижимость в Греции приобретается для собственного проживания, покупатель рассчитывает на то, что средства вложены надежно и в будущем преумножатся. В условиях мирового финансового кризиса эксперты осторожно делают любые прогнозы, тем более, что в Греции еще очень много нерешенных проблем. Впрочем, Астериос Захариас, директор компании Sea-Hоmes real estate & constructions, рассчитывает, что в недалеком будущем кризис пойдет на спад и греческая недвижимость уже в 2010 году станет восстанавливать свои позиции как инвестиционно-привлекательный продукт. Этому должно поспособствовать и то, что на уровне правительства страны готовятся изменения в греческом законодательстве, направленные на упрощение процедуры оформления покупки греческой недвижимости гражданами стран, не входящих в Евросоюз. «Ситуация в Греции сейчас в целом благоприятная для тех, кто покупает для себя и долгосрочных инвесторов», - подтверждает Вадим Оришак (Pleiada International). Но дальнейший рост цен возобновится только с выздоровлением экономики, - прогнозирует эксперт.