Минское шоссе уходит от столицы почти строго на запад. Направление это традиционно считается привлекательным и экологически благополучным, всего в 10-15 км севернее проходит Рублевка – обитель самых влиятельных и состоятельных людей не только Москвы, но и всей страны. Но, несмотря на подобное соседство, сама «Минка» ни безумно дорогой, ни сверхпрестижной пока не стала.
Объяснений этому феномену множество, но главное сводится к обилию населенных пунктов и интенсивному транспортному потоку. Такое состоятельным покупателям, мечтающим о тишине и уединении в своем загородном доме, конечно, понравиться не может.
И мигалки, и маршрутки
Если двигаться от центра Москвы, то сначала мы находимся на Новом Арбате, который затем переходит в Кутузовский проспект. Что можно сказать об этой трассе? Она правительственная – и этим объясняются как достоинства, так и недостатки. То есть огромная ширина, отсутствие светофоров, прекрасное состояние покрытия. С другой стороны – обилие черных лимузинов с мигалками, водители которых имеют весьма специфические представления о правилах дорожного движения. Ну а для проезда самых высокопоставленных «слуг народа» движение просто перекрывают – и происходит это, надо сказать, практически ежедневно.
Есть и еще одна причина для образования пробок. Как напоминает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», находящуюся на Кутузовском проспекте станцию метро «Славянский бульвар» облюбовали водители многочисленных пригородных автобусов и маршруток. В результате эта точка имеет репутацию «постоянной пробочной».
Возле метро «Кунцевская» - очередное переименование: Кутузовский проспект превращается здесь в Можайское шоссе. Правительственные кортежи наконец-то уходят к северу (на Рублевку), а герой нашего рассказа превращается в обычную, в общем-то, для окраины Москвы крупную улицу.
Пересекаем МКАД – и новое переименование: на этот раз в Минское шоссе. Но название «Можайское» еще вернется: через 4 км после выезда из Москвы от Минского шоссе вправо ответвится Можайское. Эти две трассы на протяжении 120 - 130 км будут идти параллельно, являясь дублерами друг друга.
Хотя основная масса старых городов и деревень расположена как раз вдоль Можайского шоссе, «Минке» тоже достается. «Трасса проходит через ряд населенных пунктов (как по территории, так в непосредственной близости): Трехгорка, Одинцово, Краснознаменск, Голицыно, Кубинка, Можайск, - перечисляет Самир Джафаров, коммерческий директор компании «11 Invest». - Это во многом осложняет движение транспортных потоков. На всем протяжении трасса имеет всего по две полосы в обе стороны, асфальтовое дорожное покрытие в некоторых местах сильно изношено. Причем в сторону Москвы степень износа просматривается сильнее». Эксперт добавляет, что загруженность трассы очень велика: у подъездов к Москве она достигает 82 тыс. автомобилей в сутки.
С 2009 года на Минском шоссе проводится реконструкция: обновляется дорожное полотно, на некоторых участках трасса расширяется до пяти полос в каждую сторону. Строятся развязки; также есть планы по сооружению платного участка в объезд города Одинцово: он должен начинаться от пересечения МКАД с Молодогвардейской улицей и выходить на Минское шоссе в районе 33-го км. Но пока это все планы…
Завершая разговор о транспортной ситуации, следует упомянуть еще об одном «дублере» - Белорусской железной дороге. Хотя многие покупатели недвижимости (особенно дорогой) не в восторге от идеи ездить на электричке, она все-таки дает дополнительные возможности.
Экология: и леса, и водоемы
Ситуация с чистотой окружающей среды на Минском шоссе благоприятна. «Карта, отражающая экологическую обстановку в Московской области, оценивает эти места как «чистые» и «особо чистые», - говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций компании RODEX GROUP. – Леса занимают более 50% площади Одинцовского, Наро-Фоминского, Рузского и Можайского районов. Здесь огромное количество рек, водоемов и озер. Кстати, именно на этой трассе находится Можайское водохранилище, которое в народе называют «Подмосковным морем» за чистоту вод и сохранившуюся вокруг уникальную флору и фауну».
Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект», обращает внимание, что существенную часть земли по Минскому шоссе занимают территории, принадлежащие Министерству обороны. Это, возможно, не очень современно и рыночно, зато гарантирует хорошую сохранность природы.
Так что едва ли не единственный «экологический» минус – сама трасса. Интенсивное движение на ней создает шум и выбросы в атмосферу, поэтому благоприятная обстановка возможна только на некотором удалении. В поселках, расположенных в непосредственной близости от Минского шоссе (и, соответственно, продавцы которых напирают на такой плюс, как «идеальная транспортная доступность»), особой чистоты и тишины не будет.
Вторичный рынок: стародачные традиции
Многие десятилетия прошлого века это направление развивалось как «дачное», причем дачи себе здесь строили люди в высшей степени непростые. «Это были партийные лидеры, представители творческой элиты, - перечисляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting. – Они стремились сохранить здешнюю природу нетронутой».
«На Минском направлении много стародачных мест, - полностью соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». – Это Немчиновка (2 км от МКАД), Баковка (6 км), Переделкино (8 км), Лесной городок (15 км), Жаворонки (2 км) и Крекшино. Правда, старых дач как таковых там осталось немного, они постепенно «замещаются» новой застройкой. Предложения на продажу появляются достаточно редко. Те, что все-таки выходят, продаются в среднем по $20 тыс. за сотку, иногда цена доходит до $25 тыс.».
«Стародачные поселки действительно пользуются значительной популярностью среди жителей Московского региона. На сегодня, по нашим оценкам, около 60 % стародачных мест уже занято новыми жителями. Стародачные места особенно активно раскупаются на западе, северо-западе Подмосковья», - комментирует Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.
Михаил Мечев («Загородный проект») приводит примеры цен продаж на вторичном рынке. В поселке «Зеленая Роща» (30 км от МКАД) коттедж можно купить за 15 - 24 млн руб. В Крекшино (21 км) цены будут в диапазоне 21 - 48 млн рублей. В Зайцево (18 км) – от 24 млн руб., в Жаворонках (19 км) – 30 - 36 млн. В Лесном Городке (15 км) – от 15 млн руб., в Грибово (12) – от 45 до 300 (!) миллионов. И, наконец, таунхаусы – их можно купить в поселке «Добрыня» в 21 км от МКАД по цене от 13 млн руб.
Новая недвижимость: немного, но любопытно
По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы», которое провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость квадратного метра коттеджей на первичном рынке Минского шоссе в конце года отмечалась на уровне - 129 тысяч рублей, таунхаусов – около 93 тысяч рублей. Причем средняя цена метра коттеджного жилья до 15 км от МКАД составляет около 180 тыс. руб., а уже за 100 км показатель падает до 43 тыс. руб., то есть в 4 раза. Сегодня на рынке представлено 15 коттеджных поселков, 7 поселков с участками без подряда, 6 поселков таунхаусов, один загородный жилой комплекс.
Уже упоминавшиеся выше факторы (существующая плотная застройка, принадлежность многих земель к лесному и водному фонду) привели к тому, что новых объектов на Минском шоссе не так много. «Свободной земли, подходящей для строительства, здесь в принципе немного, - подводит итог Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Поэтому появление новых поселков является редкостью по сравнению с другими западными направлениями».
Некоторые проекты, продающиеся сегодня, – самая настоящая элита, сравнимая по ценам и качеству с Рублево-Успенским шоссе. В числе таких Михаил Мечев («Загородный проект») называет «Довиль» (кстати, его застройщик – ЗАО «Агроимпекс» - активно работает и на Рублевке), «Стольное» (самый близкий к Москве поселок – всего 5 км от МКАД, застройщик «Сатори»), «Грибово» (застройщик Gletcher, частные инвесторы). Интересны также проекты бизнес-класса: «Клуб 20,71» (застройщик «Высота»), «Крекшино» (застройщик Gletcher).
Большой интерес покупателей вызывают, естественно, окрестности Можайского водохранилища, где можно от души заняться водными видами спорта, да и просто отдохнуть с удовольствием. Однако местные власти в последнее время прекратили выделять землю под застройку. «Холдинг RODEX GROUP, - говорит Игорь Заугольников, - одним из последних успел приобрести большие земельные участки. Компания уже построила коттеджные поселки «Маяк», «Аистово» и элитный проект «Ранчо», на стадии реализации в настоящее время находятся коттеджные поселки «Сосновые берега», «Золотые пески» и элитный проект загородных резиденций «Усадьба». Все поселки являются организованными и предлагают загородные домовладения с центральными коммуникациями. Недавно компания утвердила новую ценовую политику для своих проектов, расположенных на первой береговой линии Можайского водохранилища: есть специально разработанные совместно с банками-партнерами ипотечные программы, которые предлагают одни из самых низких процентных ставок на рынке – 6,5% годовых в валюте и 9% в рублях».
В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» выделяют новый небольшой коттеджный поселок «Княжий лес» на 34 км. Состоит всего из 12 кирпичных домов площадью 308 - 661 кв.м на участках от 11 до 15 соток земли. Дома предлагаются под чистовую отделку. В поселке предусмотрены центральные коммуникации. Собственной инфраструктуры нет, но жители могут пользоваться инфраструктурой коттеджного поселка «Зеленая Роща» и города Одинцово. В настоящее время цена за метр сравнительно невысокая: 40 - 45 тыс. руб. Однако площади домов в поселке довольно большие (300 - 660 кв.м), поэтому полная стоимость домов с учетом стоимости земли составляет 15 - 30 млн руб.
Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») напоминает, что в продаже есть и таунхаусы: например, в поселке Forest Town в 14 км от МКАД, их цена начинается от примерно $400 тыс.
…Ну а самый дальний из продаваемых сегодня на «Минке» поселков - «Гагарин лэнд», он находится в 150 км от Москвы в Смоленской области.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
«Недооцененное», «с большим потенциалом роста» - такие оценки мы слышали чаще всего, говоря о будущем Минского шоссе. Как отметила Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, это направление менее раскручено (если сравнивать с Новорижским), и поэтому цены здесь ниже. При этом на нем находится большое количество объектов инфраструктуры, не так далеко и Рублевка.
«Менее раскрученная» «Минка» не очень сильно пострадала от кризиса 2008 - 2009 годов. По данным экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», стоимость 1 кв. м в коттеджах, продаваемых на участках с подрядом, снизилась со 146,5 тыс. руб. в III квартале 2008 года до 129 тыс. руб. в конце 2010 года. А вот таунхаусы несколько подросли в цене за этот же период времени – с 78,6 тыс. руб. за кв. м до 93 тыс. Так что, делают вывод аналитики, цены на Минском оказались более устойчивыми в кризис - в целом рынок Подмосковья просел сильнее.
Правда, кризис внес изменения в планы девелоперов. По данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), в большинстве поселков, которые ориентировались на целевую аудиторию с большим уровнем доходов, произошла реконцепция, например, если в поселках продавались участки с нарезкой в 30 соток с домом 800 кв.м, сейчас это два участка по 15 соток с домами по 250 - 300 кв.м.
Ну а будущее этих мест во многом зависит от того, что будет с транспортной доступностью. Планов улучшения Минского шоссе хватает, а пример соседней Киевской трассы, которая после реконструкции стала и престижнее, и дороже, воодушевляет.
Предложения в коттеджных поселках по Минскому шоссе
| Поселок | Направление | От МКАД км | Тип | Стоимость реализации в 4 кв. 2010 г. | Стоимость эксплуатации в месяц, руб. | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| стоимость участка, руб./сотка | cтоимость дома, руб. | cтоимость 1 кв.м/ стоимость подряда 1 кв.м, руб. | |||||
| Стольное (Баковка) | Минское | 7 | участки с подрядом | вкл. в стоимость дома | 97 000 000 (440 кв.м., 30 сот.) - 192 150 000 (1100 кв.м., 79,5 сот.) | 174680- 221820 | 25000 |
| Довиль (Уголок Нормандии, Нормандский) | Минское | 10 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 152 500 000 (400 кв.м., 10,85 сот.) - 274 500 000 (900 кв.м., 35,77 сот) | 305000- 381250 | 25000 |
| участки с подрядом | |||||||
| Грибово-Де-Люкс | Минское | 12 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 45 750 000 (500 кв.м., 14,47 сот.) - 106 445 000 (600 кв.м., 37,19 сот) | 91500- 175360 | 15250 |
| Лесной ручей-3 (Лесной) | Минское | 12 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 48 800 000 (353 кв.м., 17 сот.) - 60 390 000 (429 кв.м., 23 сот.) | 138245- 140770 | 15250 |
| Зайцево-2 (Усадьба Зайцево, Ямское подворье) | Минское | 18 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 40 000 000 (600 кв.м., 15 сот.) - 45 750 000 (550 кв.м., 15 сот) | 66670- 83180 | 10000 |
| участки с подрядом | 610000 | 29 890 000 (312 кв.м., 15 сот.) - 39 650 000 (600 кв.м., 15 сот.) | 50830- 66475 | ||||
| Крекшино (Крекшино Парк) | Минское | 21 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 18 910 000 (260 кв.м., 12 сот.) - 30 500 000 (320 кв.м., 20 сот.) | 72730- 95315 | 10500 |
| Клуб 20''71 (Forest Club) | Минское | 24 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 61 020 000 (450 кв.м., 24 сот.) | 135600 | 15000- 17000 |
| Западный Парк | Минское | 34 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 23 408 000 (210 кв.м., 12 сот.) - 27 816 000 (365 кв.м., 18 сот.) | 76210- 111470 | 6500 |
| Княжий лес | Минское | 34 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 15 200 000 (308 кв.м., 11 сот.) - 30 400 000 (661 кв.м., 15 сот.) | 45990- 49350 | 10000 |
| Витро Кантри | Минское | 54 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 10 000 000 (180 кв.м., 13 сот.) - 18 000 000 (250 кв.м., 22 сот.) | 55555- 72000 | 7600 |
| Сосновые берега | Минское | 110 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 7 000 000 (157 кв.м., 15,9 сот.) - 10 400 000 (302,6 кв.м., 17 сот.) | 34370- 44585 | 6000 |
| участки с подрядом | |||||||
| Золотые пески | Минское | 120 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 4 200 000 (130 кв.м., 7 сот.) - 10 506 475 (241 кв.м., 14,55 сот.) | 32310- 43595 | 6000 |
| участки с подрядом | |||||||
| Маяк | Минское | 120 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 7 000 000 (140 кв.м., 20 сот.) | 50000 | 6000 |
| Усадьба | Минское | 120 | коттеджи | вкл. в стоимость дома | 16 800 000 (350 кв.м., 25 сот.) - 19 000 000 (400 кв.м., 35 сот.) | 47500- 48000 | 6000 |
| участки с подрядом | |||||||
| Гагарин лэнд (1 оч.) | Минское | 145 | участки с подрядом | вкл. в стоимость дома | 2 850 000 (68 кв.м., 12 сот.) - 3 850 000 (118 кв.м., 12 сот.) | 32630- 41910 | 1250 |
| Источник: «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)» «Индикаторы Рынка Недвижимости» | |||||||
Предложения в таунхаусов по Минскому шоссе
| Поселок | Направление | От МКАД, км | Стоимость в 3 кв. 2010 г. (вкл. стоимость земли), руб. | Цена эксплуа-тации, руб./мес. | |
|---|---|---|---|---|---|
| общая стоимость квартир-секций | стои-мость 1 кв.м | ||||
| Довиль (Уголок Нормандии) | Минское | 10 | 55 746 000 (280 кв.м., 2 сот.) - 77 425 000 (350 кв.м., 4 сот.) | 199090-221215 | 30970 |
| Усадьба Лесной городок | Минское | 14 | 26 688 960 (270 кв.м., 2,5 сот.) - 29 345 500 (300 кв.м., 2,5 сот.) | 97820-98850 | 4940-5560 |
| Резиденция Лесной городок | Минское | 17 | 13 500 000 (183 кв.м., 2,5 сот.) - 17 600 000 (235,28 кв.м., 4,5 сот.) | 73770-74805 | 5000-6000 |
| Зайцево - 2 (Усадьба Зайцево, Ямское подворье) | Минское | 18 | 21 679 000 (220 кв.м., 2 сот.) - 24 776 000 (300+30 кв.м., 4 сот.) | 75080-98540 | 30,97 руб./кв.м. |
| Добрыня | Минское | 22 | 12 500 000 (243 кв.м., 3,5 сот.) - 17 000 000 (409 кв.м., 5,8 сот.) | 41565-51440 | 5000 |
| Золотые пески | Минское | 120 | 5 400 000 (129,5 кв.м., 7,6 сот.) - 6 400 000 (161,5 кв.м., 7 сот.) | 39630-41700 | 6000 |
| Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы (Сентябрь 2010) | |||||
Партнеры
"Московский берег"
Новорязанское шоссе 48 км МКАД на берегу Москва-реки. Все коммуникации. Поселок без подряда.
Цена: от 75 000 руб. за сотку. Рассрочка.
Тел: 8 (964) 577-57-57; 8 (800) 250-70-15
Ссылка: www.mbereg.ru
КП "Дудкино"
Коттеджный поселок расположился в прекрасном уголке Солнечногорского района в окружении живописного леса. Его выбирают настоящие любители охоты и рыбалки
Цена: от 110 тыс.руб./сотка
Тел: (495) 642-60-60
Ссылка: asterra.ru/Dudkino_about.php
Готовые коттеджи рядом с Москвой!
Готовые коттеджи рядом с Москвой! Коттеджный комплекс «Новые Вешки» в 2 км от Москвы, на шоссе без пробок. Ипотека от Сбербанка и ЮниКредит Банка.
Цена: От собственника
Тел: (495) 740-72-27
Ссылка: www.novieveshki.ru/