В различных умных книжках (американских авторов) с названиями вроде «Как заработать первый миллион?» много говорится о том, что очень хорошим местом для приобретения различных товаров (и недвижимости в том числе) являются залоговые аукционы. Дескать, банки, получившие это имущество в результате банкротств своих должников, распродают его чуть ли не за полцены. По понятным причинам идея показалась обозревателю журнала Metrinfo.ru мегапривлекательной, и он решил выяснить, не имеется ли подобной дармовщинки в родном отечестве?
Картинки из жизни
Автор этих строк всегда полагал, что настоящая жизнь всегда интереснее, чем чьи-то (и самого автора в том числе) «измышлизмы». Поэтому начнем с того, что предлагает нам объективная реальность. На сайте одного крупного банка имеется раздел «Реализация залогового имущества», в нем – «Жилая недвижимость, земельные участки». В регионе «Москва и Московская область» тут представлено всего два объекта: квартира в подмосковном Томилино (две комнаты, 55,4 кв. м) за 4551 тыс. руб. И московская квартира. Улица Маршала Тухачевского, 3-й этаж панельной 17-этажки. Две комнаты, общая площадь 50,2 кв. м, кухня 8,4. Стоимость – 9,5 млн руб.
На мой взгляд, это дороговато. Даже если сравнивать с объектами, которые просто продаются на рынке. И тем более - если подходить с пожеланиями фантастической дешевизны, которая вроде бы должна царить при реализации заложенного имущества. Почему же так происходит? Причин обнаружилось несколько.
Маленькая ипотека
Первое и самое очевидное – не очень высокий уровень развития ипотеки в России, особенно если сравнивать его с другими странами. «Объем ипотечного кредитования в США приблизительно в 500 раз больше, чем в России, - напоминает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – Т.е. при прочих равных условиях число дефолтных объектов у нас будет в 500 раз меньше».
Что касается постоянно публикуемых ЦБ России отчетов о том, что число просроченных кредитов и у нас стало значительным, то не стоит забывать, что основная их масса – потребительские. То есть небольшие суммы, взятые на летний отдых или на покупку нового, прости господи, гаджета. Ипотека – штука более серьезная, там фигурируют совершенно иные цифры. И все участники процесса (и банки, и заемщики) даже до кризиса проявляли здесь куда большую осторожность. Так что ипотечных кредитов в общей массе просроченных не так много.
Вегетарианские законы
Ругать действующие в России законы стало уже хорошим тоном. Тезис о том, что законодательство «несовершенно», кочует из публикации в публикацию – точь-в-точь как в старых русских сказках, где молодец непременно был «добрый», девица – «красная», а земля – «мать сыра». Применительно к обсуждаемой нами теме утверждать, что законы именно «несовершенны», автор не осмелится – дабы не обвиняли потом в чрезмерном социальном дарвинизме. Сформулируем мягче: законы наши (и, главное, практика их применения), конечно, сильно отличаются от тех же американских реалий. Вышвырнуть человека – пусть даже и трижды злостного неплательщика по кредиту – из квартиры у нас гораздо сложнее. Это можно сделать только в судебном порядке, причем совершенно не факт, что суд не сжалится над должником – особенно если у него отыщутся веские доводы в свою пользу, вроде отсутствия другого жилья или наличия несовершеннолетних детей. «Реализация залоговой квартиры, особенно если это единственное жилье неплательщика, – это действительно проблема, - отмечает Мария Сиротина, начальник управления методологии «Флексинвест-банка». – С момента, как заемщик перестал платить по кредиту, и до выставления залоговой недвижимости на реализацию может пройти от 3-4 месяцев до полутора лет. Это долгий срок по сравнению со странами с развитыми банковской, судебной и исполнительной системами».
Отчетная показуха
В вопросах, связанных с банковской деятельностью, автор этих строк никогда не считал себя специалистом. И по этой причине оценивал происходящее с точки зрения, скажем так, житейского здравого смысла. А он подсказывает, что банк, жестко обращающийся со своими должниками, конфискующий их имущество и т.п., – молодец. Должникам такое поведение, конечно, не нравится – но свои интересы банк блюдет, деньги себе возвращает.
К моему изумлению, на практике все оказалось иначе: кредиторы издают угрожающее рычание и принимают воинственные позы, но – как доходит до дела – склонны к компромиссам. «В российской практике даже у специализированных ипотечных банков крайне редко дело доходит до суда, - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК). – В случае дефолта заемщика банк, как правило, предлагает во внесудебном порядке по обоюдному соглашению продать квартиру и погасить задолженность по кредиту, включая пени и штрафы за просрочку».
«Банки идут навстречу клиенту, попавшему в затруднительное финансовое положение: реструктурируют долг, делают все возможное, чтобы помочь ему восстановить график погашения кредита, - полностью соглашается Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования «СМП-Банка». – Продажа залоговой квартиры с баланса банка – это крайняя мера».
Отчасти причина этого изложена в предыдущей главе – банк понимает, что его успех в судебной тяжбе с должником далеко не гарантирован. Но есть и еще одно соображение. Дело в том, что за кредитными организациями пристально следит ЦБ, и один из критериев оценки – это качество кредитного портфеля. Ввязаться в свару с должником – значит, автоматически признать, что с балансом не все в порядке, а этого многие банкиры боятся как огня. «Банк хочет зарабатывать на процентах, для него залоговая квартира – это не просто конфликт с заемщиком, это еще и испорченный баланс, - убеждена Евгения Таубкина (НБИК). – Многие банки в кризис использовали механизм кредитных ПИФов для расчистки своих балансов от плохих активов».
«Большое количество взысканных объектов недвижимости отрицательно сказывается и на имидже банка, - добавляет Дмитрий Дмитриевский, начальник отдела по управлению недвижимым имуществом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). – Поэтому банки, как правило, не афишируют деятельность по реализации залоговых объектов».
«Фантомные боли»
Это соображение, вероятно, оказывается самым главным при установлении той «ломовой» цены, которая так поразила меня при первичном изучении проблемы. Суть сводится к тому, что банк хочет «не потерять». Он выдавал кредит, скорее всего, до кризиса, когда цены на недвижимость были значительно выше нынешних. За истекшие годы банку причиталось такое-то количество дополнительных денег – проценты, комиссии и т.п. Банк все это любовно сложил и уверен, что продажа залоговой квартиры должна вернуть ему все потери – а может быть, и еще немного сверху того, «за труды».
«Высокая цена на залоговые квартиры обычно складывается, когда банки пытаются продавать квартиры, исходя из размера остатка долга, не покрытого заемщиком, который включает также проценты и пени», - отмечает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК). Обращаем внимание: это всеобщая точка зрения, нечто похожее на разные лады нам сказали все наши консультанты.
На вкус автора (еще раз повторюсь, что никоим образом не являюсь банковским экспертом – это такой «взгляд со стороны»), это очень странная логика. Мало ли кто чего хочет?! С равным успехом человек, вложивший в середине 90-х все свои деньги в акции МММ, может сегодня категорически требовать, чтобы кто-нибудь их у него выкупил – причем непременно не дешевле, чем он когда-то за них заплатил. Также можно выставить на продажу свою 10-летнюю машину – ровно за те деньги, что были заплачены за нее в автосалоне в тот момент, когда она была новой. Хотеть не вредно - говорят в народе. Если банкам действительно нужно продать это имущество, да еще и быстро и без проблем – пусть ставят цену пониже. Впрочем, рынок, похоже, сам убедительно доказывает банкирам всю ошибочность их позиции: ажиотажного спроса на залоговые объекты не наблюдается…
Что в них хорошего?
Человеку, пожелавшему приобрести залоговую недвижимость, стоит не забывать об одном существенном обстоятельстве. За каждым подобным объектом стоит конфликт: заемщика выселили, и он вряд ли остался этим доволен. Пока жилье отбирал банк, особенных возможностей «покачать права» не было – в случае чего можно и в лоб получить от охранника или судебного пристава. Но потом, когда в квартиру вселяется некий покупатель (частное лицо, не обладающее легионом охранников), вполне вероятно, что к нему завалится старый собственник с претензиями из серии «это из-за тебя, козла, меня из дома выселили!». Объяснять что-то людям в подобном состоянии, как правило, бесполезно…
По сей причине залоговая недвижимость, конечно, безопасна с юридической точки зрения – все правоустанавливающие документы прошли через сито судебных разбирательств. Но вот утверждать, что покупатель будет защищен от «неформальных наездов», автор бы не решился.
Так что, вероятно, единственное, чем подобная недвижимость хороша – это готовностью банка, который ее реализует, дать новому покупателю ипотечный кредит на самых лучших из существующих условий. И это правильно – своя рука владыка…
Резюме от портала www.metrinfo.ru, или о необходимости в жареном петухе
Совершенно очевидно, что рынка залоговой недвижимости у нас нет. Объектов мало, привлекать покупателей низкими ценами собственники (банки) не хотят. То ли надеются, что впереди новый этап роста цен, который превратит доставшиеся им от несостоятельных должников квартиры в горы золота. То ли вообще лень этим заниматься – «выхлоп» на фоне других дел, которые проворачивают банки, получается копеечным. И оживить этот сегмент рынка способен только серьезный кризис – такой, который заставил бы скрести по сусекам. Как говорят в народе, пока жареный петух не клюнет.