На московском рынке аренды жилья спрос всегда превышает предложение. Поэтому москвичи не спешат расставаться с доставшейся в наследство квартирой, а предпочитают поселить в ней квартирантов. В результате сплошной доход: и арендаторы платят за «постой», и жилье подрастает в цене, особенно если речь идет о квартирах, доставшихся в наследство от именитых «предков».
В прошлом году ежегодные проценты удорожания квадратного метра не мог предложить ни один банк. В 2007 году ситуация изменилась: цена квадратного метра «встала», и теперь, может и стоило бы задуматься над другим вариантом: например, квартиру продать, а деньги положить в банк под хороший процент. Но не готовы наши граждане к банковским операциям, свежи еще в памяти дефолты и кризисы. Деньги — что? Пшик, и испарились, а квартира — вот она, в каменном доме, дом на земле стоит. Так что многие предпочитают гарантированные доходы от аренды банковским рискам.
А ведь сдавать квартиру не так просто, как выглядит со стороны. Допустим, вы получили в наследство от заслуженного дедушки хорошую квартиру – в добротном кирпичном доме, увешанном мемориальными досками, пятикомнатную, в районе «Таганки». Понятно, что по вашим представлениям, это элитная квартира. Соответствуют ли ваши представления рыночным? Для начала посмотрим, что происходит на рынке дорогих квартир.
Ставка для богатого жильца
Небезынтересно, что в 2007 году эксперты отметили небольшой, но стабильный рост спроса на аренду элитной недвижимости. Например, по данным компании МИЭЛЬ-Аренда, за год в этом сегменте однокомнатные квартиры в среднем подорожали почти на 26%, двухкомнатные на 31%, трехкомнатные – на 38% и многокомнатные примерно на 15%. Это объясняется растущей деловой активностью в регионах, откуда все чаще высокооплачиваемые специалисты приезжают в командировки, а также нехваткой гостиниц и пансионатов, благодаря чему иностранные граждане также часто арендуют жилье у частников.
Между тем, как сообщила заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, четкого деления квартир на классы на рынке аренды до сих пор не существует. В качестве критерия деления можно рассматривать стоимость аренды. В этом случае квартирами класса «элит» могут считаться те, чья месячная арендная стоимость составляет $2500-$3000 для однокомнатных, $4000-$5000 для двухкомнатных, от $6000 и выше для многокомнатных.
В октябре наблюдалось увеличение спроса на квартиры стоимостью от $6000 в месяц. В сентябре он составлял 0,21% от общего числа, а в октябре вырос до 0,43%.
Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элит на рынке аренды Москвы в октябре 2007 г. долл/мес
| Округ | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные |
|---|---|---|---|---|
| ЦАО | 1960 | 3180 | 5390 | 9090 |
| САО | 1480 | 2370 | 3900 | 9680 |
| СВАО | 1310 | 1600 | 2240 | 3640 |
| ВАО | 1210 | 1480 | 2130 | 4970 |
| ЮВАО | 1160 | 1440 | 2230 | 2740 |
| ЮАО | 1290 | 1730 | 2200 | 6720 |
| ЮЗАО | 1450 | 2020 | 2660 | 7430 |
| ЗАО | 1490 | 2590 | 4720 | 7730 |
| СЗАО | 1340 | 1620 | 3340 | 10830 |
Источник: компания МИЭЛЬ-аренда
(Цены несколько отличаются от приведенных Марией Жуковой, они ниже, потому что в данной таблице «бизнес-класс» и «элит» рассматриваются как один сегмент. Прим. Ред.)
Равнение на образец
Теперь посмотрим, чего ж хотят богатые клиенты. Понятно, что люди, готовые платить тысячи долларов за свой комфорт, мириться с неудобствами не будут. О предпочтениях богачей корреспонденту Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.ru рассказали в пресс-службе компании «ДОН-строй».
Довольно часто клиенты компании, приобретая очередную квартиру с целью инвестиций в ЖК «Алые паруса» (метро Щукинская), ЖК «Воробьевы горы» (метро Университет), иных престижных жилых комплексах, сдают жилье в аренду. Не столько с целью «отбить» вложения, сколько желая оставить ценную собственность «под присмотром». Причем часто найти клиентов помогает компания-застройщик.
В таких квартирах обычно предусмотрено, кроме кухни, наличие хозяйственных помещений (кладовой, постирочной комнат); большой холл или комната-студия; если спален – три и больше, предполагается, как минимум, два санузла. Иногда помимо общей большой ванной комнаты имеется небольшой санузел для гостей; есть предложения, когда в квартире санузел – при каждой спальне.
Само собой разумеется, что в каждой квартире – самая современная сантехника (джакузи, биде, современные душевые кабины) и бытовая техника (стиральные и посудомоечные машины, телевизоры, домашние кинотеатры, музыкальный центр); дорогая эксклюзивная мебель, выдержанная в определенном стиле (кантри, дворцовом, модерн), ремонт из самых дорогих материалов проведен либо по авторскому дизайнерскому проекту. Обязательна выделенная линия Интернета.
Каждая квартира по-своему уникальна: где-то главным достоинством является большой балкон в гостиной, которая смотрит на воду; где-то спальни изолированы от гостиной, но расположены по соседству.
Превратите недостаток в достоинство
Разумеется, даже «генеральская» квартира в старом фонде не всегда может соответствовать всем вышеперечисленным требованиям. И все же шансы превратить ее в элитную есть. Как сообщили специалисты компании «ВЕКТОР ПЛЮС», главное, чтобы тип дома позволял позиционировать квартиру как элитную. Стандартная «хрущевка» или «брежневка» элитной не станет никогда – не позволит планировка.
Очень большой недостаток — отсутствие охраняемой придомовой территории. Обязательно наличие если не подземного гаража, то, в любом случае, охраняемой автостоянки.
Итак, вернемся к нашей пятикомнатной квартире в кирпичном доме, в районе метро «Таганская». С чего начать, чтобы получать за такую квартиру около 10 тысяч долларов ежемесячно? Прежде всего, деньги в нее надо вложить! Специалисты компании «ВЕКТОР ПЛЮС» рекомендуют, сделать качественный ремонт: привести в порядок паркетные полы, стены покрасить в светлые тона, укомплектовать квартиру современной мебелью, сантехникой, бытовой техникой и домашней электроникой. При этом возможна перепланировка: кладовая превращается в еще один санузел; столовая и кухня объединяются в кухню-студию. Особо ценится, если квартира – двухуровневая.
Недостатки жилья в старом фонде можно превратить в достоинства: в «сталинских» домах или домах дореволюционной постройки изначально бывали большие камины – отреставрируйте его и превратите в действующий. Очень высокие потолки – до 4,5 – 5 м. – позволяют построить оригинальные антресоли. Окно в ванной комнате станет оригинальной стеклянной аркой; в большой прихожей разместится зимний сад.
Элитное жилье обычно арендуют на длительный срок – от года и больше – иностранные компании для сотрудников или люди, нуждающиеся не просто в крове, а в статусном жилье в столице – деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Между прочим, элитная аренда может интересовать кинокомпании, которые снимают квартиры на короткий срок для съемок.
Найм элитной жилплощади всегда оформляется юридически – договором, где четко прописываются взаимные обязанности и права. (Читайте на эту тему нашу статью «Своевременный договор аренды защитит от скандалов»). Так что проблем между собственником и арендодателем, как правило, не возникает.
На старые дачи претендует половина «съемщиков»
А вот загородный дом в старом дачном поселке, пусть даже в очень известном и расположенном совсем недалеко от Москвы, превратить в элитную недвижимость невозможно. Иностранцы и банкиры предпочитают арендовать только современные коттеджи в специальных охраняемых поселках с собственной инфраструктурой. Самым большим спросом пользуются дома на расстоянии до 30 км от Москвы.
Сегодня на Рублево-Успенском, Киевском, Калужском, Можайском, Пятницком, Волоколамском, Дмитровском, Ярославском направлениях строятся коттеджные поселки. На загородные дома такого уровня существует очень большой спрос.
Как подчеркнула Мария Жукова (МИЭЛЬ), в октябре самыми востребованными были загородные дома в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц, это практически половина (48%) от общего спроса. Фактически, это и есть дома в старых дачных поселках, самыми большими удобствами в которых является водопровод и магистральный газ.
Резюме Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.Ru
Таким образом, решив сохранить доставшиеся в наследство от дедушки – ученого или генерала – квартиру и дачу, и предложить ее в аренду «порядочным и чистоплотным людям», вы приобретаете пусть не самый рентабельный, но востребованный и прозрачный «готовый бизнес». Предпочесть ли спокойную жизнь рискам, связанным с иным распоряжением наследством, каждый решает сам.