Самые привычные объекты инвестирования для частных инвесторов, как при аренде, так и при перепродаже, – это городские квартиры, их рынок по сравнению с рынками другой недвижимости наиболее понятен, не требует миллиардных капиталов, и при этом отличается довольно высокой ликвидностью. Однако если есть более-менее солидный бюджет в 15-20 млн рублей, то одними квартирами можно и не ограничиваться, попробовав свои силы в других сегментах недвижимости.
Куда можно вложить свои капиталы помимо городских квартир, решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Помимо жилья
Пожалуй, после квартир сегодня самые оптимальные варианты для инвестирования – это апартаменты в многофункциональных комплексах (МФК) и малоэтажное жилье (квартиры в малоэтажных домах), ведь их популярность год от года только растет, а рынки достаточно предсказуемы и по своим законам весьма похожи на рынок городского жилья, да и доходность у них примерно такая же.
В сегменте апартаментов ликвидны как компактные варианты, так и более просторные. Здесь скорее важно местоположение комплекса, его инфраструктура, дизайн, архитектура и видовые характеристики. А в сегменте малоэтажного жилья наиболее востребованы 3-комнатные квартиры, так как этот формат в основном выбирают семьи с детьми или планирующие пополнение. Есть спрос и на одно-, двухкомнатные объекты, которые выбирают молодые семьи или пенсионеры, желающие жить в более чистом Подмосковье. Для таких проектов важны расположение, инфраструктура, коммуникации и транспортная доступность.
С бюджетом в 15-20 млн руб. реально приобрести два или три апартамента или две-три квартиры в малоэтажных проектах.
Также эту сумму можно вложить в загородные проекты с участками, таунхаусами и коттеджами (в том числе в мультиформатные поселки). Такое жилье тоже востребовано и может принести до 50% дохода, но тут надо учитывать, что изменение цен в сегменте загородной недвижимости все-таки более непредсказуемо, а сам сегмент довольно сильно подвержен влиянию кризисных явлений, поэтому, выбирая загородную недвижимость, нужно быть особенно внимательным и непременно покупать объекты в разных проектах, тем самым снижая риски.
Ну и конечно, инвесторы, располагающие 15-20 млн руб., могут рассматривать для вложений коммерческую недвижимость, прежде всего в целях получения дохода от аренды. Но, впрочем, обо всем поподробнее...
Коммерческие объекты
Как альтернатива городским квартирам при бюджете 15-20 млн руб. для сдачи в аренду может быть рассмотрена коммерческая недвижимость. «Указанную сумму можно потратить, например, на покупку торгового помещения площадью около 50 кв. м», - предлагает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Либо купить офис: «Например, в предложениях нашей компании есть офис в самом центре Москвы, в районе арбатских переулков. Он выставлен на продажу за 19 млн руб., а может быть сдан за 120 тыс. руб. в месяц, причем всегда будет востребован и не станет пустовать, да и нового покупателя в случае перепродажи получится найти в разумные сроки», - говорит Татьяна Крючкова, генеральный директор компании Troika Estate.
Если же в наличии строго 15 млн руб., то можно рассчитывать на коммерческую недвижимость лишь в спальных районах, но на первой линии домов: «Например, на помещение свободного назначения в Южном Бутово площадью около 80 м кв. При сдаче его в аренду ежемесячный доход составит около 75-80 тыс. руб.», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Для сравнения: две однокомнатные квартиры, которые можно купить в этом же районе, имея 15 млн руб., принесут максимум 70-75 тыс. руб., а двухкомнатная и однокомнатная квартиры (но, правда, нужно еще очень постараться, чтобы найти такие варианты при рассматриваемом бюджете) вряд ли заработают больше 75-77 тыс. руб.
Таким образом, доходность коммерческих помещений при сдаче их в аренду может быть несколько выше, чем у городской жилой недвижимости. По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), инвестор может рассчитывать на 9-12% в год против 7-8%. «К тому же в этом сегменте, как правило, нет таких жестких требований по качеству отделки, и всевозможные вопросы с юридическими лицами, арендующими нежилую недвижимость, обычно решаются проще», - уверяет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. «Но вот с точки зрения управления и поиска арендаторов сектор коммерческой недвижимости более сложен», - отмечает Мария Литинецкая, да и к кризисам он более чувствителен.
И кроме того, с рассматриваемым бюджетом нет особого смысла заниматься перепродажей нежилых помещений, так как один коммерческий объект (а больше купить вряд ли получится, если требуется еще и ликвидность) принесет меньше, чем несколько объектов городского жилья – квартир или апартаментов.
Апартаменты для инвестиций
А вот апартаменты, в принципе, можно рассматривать и в качестве объектов, способных принести доход от аренды (они наверняка будут востребованы у сотрудников, работающих в находящихся по соседству офисах), и в качестве объектов для последующей перепродажи, правда, при условии, что в комплексе предлагается хорошая инфраструктура и он удобно расположен.
По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), сегодня стоит присмотреться к трем комплексам – «Фили Град», «Водный» и «Арена-Парк». Все они после окончания строительства обещают подорожать в среднем на 25-30%.
МФК «Водный» расположен на северо-западе столицы, недалеко от Химкинского водохранилища, Головинских прудов и парка Дружбы, что обеспечивает хорошую экологию, но в то же время проект находится рядом со станцией метро «Водный стадион». «Более удачного объекта с точки зрения расположения к метро, причем с доступным уровнем цен, в настоящий момент на первичном рынке Москвы нет», - утверждает Мария Литинецкая. И к тому же, как всякий мультиформатный комплекс, он подразумевает наличие всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах от дома. А помимо этого отличается высококачественными отделочными материалами фасадов, подземным паркингом, благоустроенной озелененной территорией, детскими площадками и зонами отдыха. При этом стоимость апартаментов начинается от 5,85 млн руб. А сдавать их в аренду впоследствии получится за 50-60 тыс. руб. в месяц.
Такие же цены предлагает и проект «Фили Град», расположенный в районе Фили, в пяти минутах езды от ТТК, но недалеко от Москвы-реки и Филевского парка. Этот объект отличает панорамное остекление, современная инженерия, высококачественные строительные материалы, удобные планировки, собственная инфраструктура. Единственно, рядом с проектом пока нет метро, но есть перспективы по его строительству: в 2015 г. здесь будет заложена станция «Шелепиха».
А вот комплекс «ВТБ Арена-Парк» – проект комплексной реконструкции центрального стадиона «Динамо» и прилегающей к нему территории – находится практически в центре Москвы, в 5-7 минутах ходьбы от станции метро «Динамо». Он отличается удачным расположением, хорошей транспортной доступностью и крайне интересной концепцией и помимо 13 жилых корпусов в городском квартале «Арена Парк», где разместятся апартаменты, гостиницы, офисные здания, кафе, магазины и т.п., включает в себя парк «Динамо» площадью 8 га, Академию спорта и, конечно же, стадион «Динамо». «Если концепция данного комплекса будет правильно реализована, то все функциональные составляющие проекта будут очень хорошо дополнять друг друга – сразу возникнет эффект синергии, а значит, проект будет пользоваться высоким спросом среди покупателей», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), что обеспечит хороший рост цены. А на данный момент стоимость апартаментов в городском квартале «Арена Парк» начинается от 9,7 млн руб. За такую сумму можно купить объект в 7 корпусе на 4 этаже площадью 53,3 м кв., а кроме этого предложения есть выбор апартаментов на более высоких этажах, их стоимость начинается от 11,1 млн руб. Такие апартаменты получится сдать в аренду за 60-70 тыс. руб. в месяц.
Загородные и малоэтажные предложения
Помимо апартаментов в последнее время востребованы и проекты малоэтажной и среднеэтажной застройки, особенно если они предлагают интересные планировки квартир и нестандартную архитектуру и располагаются в экологически чистых районах области. Поэтому инвестору можно рассмотреть и этот тип жилья, но скорее для дальнейшей перепродажи, а не для аренды - такой формат арендуют достаточно редко, чаще покупают в собственность.
Неплохой пример - ЖК «Опалиха О2» (г. Красногорск, микрорайон «Опалиха») в формате «Город для жизни», который отличается комплексной застройкой и развитой инфраструктурой. «Это уютный жилой комплекс, где большая роль отведена озеленению и окружающему ландшафту: предполагается, что чем ближе к лесному массиву, тем ниже будет жилая застройка, к лесу примкнет рекреационная зона, а в середине жилого комплекса будет разбита небольшая лужайка с группой деревьев. Интересны и архитектурные решения проекта: отделка домов в природных тонах выразительные и необычные балконы и карнизы и т.п. А также запланирована инфраструктура - детский сад с бассейном, детские и спортивные площадки, супермаркет, торговые галереи с бытовыми услугами, фитнес-центр. При этом стоимость квартир довольно бюджетная – трехкомнатный вариант площадью 76 кв. м стоит 7 млн руб.», - рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».
А если хочется инвестировать в загородную недвижимость, то, как рекомендует Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок), в первую очередь стоит рассматривать участки в поселках на начальных этапах развития, особенно в проектах бизнес-класса, когда еще нет ни коммуникаций, ни инфраструктуры. При вводе же в эксплуатацию в подобных проектах обычно появляются центральные коммуникации, асфальтированные дороги, интернет и городской телефон, а также детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазины и т.п. И конечно, цена земли с этими составляющими существенно отличается от первоначальной, тем более что на ранней стадии развития поселка клиент получает так называемую «премию за риск». По данным Ильи Дискина, участки могут дорожать на 30%, а иногда и вдвое.
Ну а выбирать поселки для инвестирования лучше на южном направлении, в районах, примыкающих к Симферопольскому шоссе или скоростной трассе «Дон», - они самые перспективные и в плане развития транспорта, и в плане строительства жилья и инфраструктуры. В качестве же примера можно привести коттеджный поселок «Фламандия eco village» (28 км от МКАД по трассе М4 «Дон»), реализуемый Good Wood development и Neumark. Он, правда, не на самом старте продаж – проекту чуть меньше года, но у него еще очень хороший потенциал роста.
«Поселок «Фламандия eco village» - это проект бизнес-класса, со всеми центральными коммуникациями, озерами, собственной школой и детским садом, расположенный в окружении леса. Здесь можно приобрести участки без подряда, участки с подрядом и квартиры в блокированных домах, причем на участках без подряда сегодня получится сэкономить - от 30%», - рассказывает Илья Дискин. Минимальная же цена такого предложения составляет 2,9 млн руб. при площади участка 8,33 сотки.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Бюджет в 15-20 млн руб. дает множество вариантов инвестирования. Если есть желание заработать на перепродаже недвижимости, то можно выбирать не только Подмосковные многоэтажки и проекты за МКАД, но и объекты в границах старой Москвы, а также апартаменты, просторные квартиры малоэтажных комплексов и загородные поселки. Да и для прибыли с аренды можно покупать московские квартиры, которые приносят бОльший доход, либо коммерческие помещения на первой линии домов спальных районов или даже в центре столицы. В общем, с такой суммой есть, где развернуться, главное, только не переусердствовать – не рисковать без надобности и следовать основным правилам инвестирования.