Доход - 33 тыс. рублей: внедряем модель покупки жилья в жизнь

Мы воспользуемся данными отдела маркетинговых исследований аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который рассчитывал показатель доступности жилья для семьи со среднедушевым доходом в 33 тыс. рублей.

Определимся с условиями задачи. Возьмем молодую, лет 30-ти семью с одним ребенком, где оба супруга работают и получают примерно по 50 тысяч рублей каждый. Хороший средний уровень хорошего среднего специалиста. Среднедушевой доход в этой семье - 33,3 тыс. рублей, - то есть очень близкий показатель к данным Москомстата, которые легли в основу расчета отдела исследований IRN.RU.

Совершенно очевидно: наша семья будет брать ипотечный кредит – другого пути у нее быть не может. Но для этого необходимо иметь первоначальный взнос, хотя бы 15% от стоимости жилья. Эти накопления надо создать, откладывая не более трети от заработанного, ведь надо есть, пить, одеваться, растить ребенка.

Комментарий Светланы Тескиной, руководителя отдела маркетинговых исследований аналитического центра IRN.RU:
«Наши расчеты – не иллюстрация к конкретной жизненной ситуации, а математическая модель. Причем, модель довольно простая. Мы не учитывали ни динамику рынка, ни инфляцию, ни возможный рост доходов людей, а исходили из неизменных показателей.

В жизни, конечно, все сложнее. Цены на рынке недвижимости будут, вероятно, расти на уровне инфляции или чуть выше, но в ближайшее время мы ожидаем стагнацию рынка. Разумеется, в жизни люди, которые копят крупную сумму, хранят деньги не в чулках, а открывают депозитные счета под 8-10% годовых.

Наконец, их доходы тоже растут. Будущие заемщики ипотечного кредита стремятся к карьерному росту и финансовому благополучию. Ведь им придется откладывать треть доходов в течение многих лет – именно по такой схеме заемщики расплачиваются с банком. Так что накопление первого взноса для них – очень хорошая тренировка».

Теперь попробуем поиграть с разными вариантами квартир, чтобы понять, какая из них окажется наиболее доступной нашей условной семье. Аналитики IRN.RU рассчитали среднестатистические показатели по типам квартир (одно-, двух-, трехкомнатные) и по удаленности их от МКАД. Для каждой определена стоимость квадратного метра (в однокомнатных метр всегда самый дорогой), площадь и общая стоимость объекта.

Однокомнатная квартира:
Параметры: площадь 45,1 кв. метров, стоимость квадратного метра – 2100 долларов, полная стоимость 94 700 долларов.

Накопить надо 15% от этой суммы – 14200 долларов. Напоминаем, что откладывать ежемесячно мы сможем 29,7 тыс. рублей - примерно 1250 долларов. Чтобы собрать 14 с небольшим тысяч долларов понадобится меньше года – примерно 11 месяцев.

Двухкомнатная квартира:
Параметры: площадь – 67,2 кв. метра, метр стоит 1990 долларов, а вся квартира – 134 000 долларов. В этом случае накопить нужно будет чуть больше 20 000 долларов, а потратить на это придется 16 месяцев.

Трехкомнатная квартира:
Параметры: площадь 91,3 кв. метра, цена метра – 1960 долларов, а весь объект тянет на 179 000 долларов. Собрать надо примерно без малого 27 000 долларов. Собирать мы их будем 21 месяц. То есть год и 9 месяцев.

Усложним задачу. Попробуем перебраться в ближнее Подмосковье и «дальнюю» Москву. (А в расчетах опустим некоторые необязательные показатели и дадим только конечные цифры, чтобы не перегружать читателя. Логика расчетов уже понятна).

Однокомнатная квартира
Параметры: площадь – 45 кв. м., а стоимость – 122 500 долларов. Процесс накопления 15% от этой суммы займет 14 с половиной месяцев.

Двухкомнатная квартира
Парамеры: площадь 67,7 кв.м., стоимость - 171 200 долларов. Срок накоплений – более 20 месяцев.

Трехкомнатная квартира
Площадь – 93,7 кв. метров, стоимость – 224 600 долларов. Срок накоплений – почти 27 месяцев – более 2 лет.

Вариант третий
Среднестатистическая квартира в Москве, расположенная в зоне от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД

Это самый дерзкий из наших планов и тут мы более-менее подробно рассмотрим всего один вариант.

Остальные московские квартиры в этой зоне слишком дороги для наших скромных покупателей: на первый взнос для «двушки» им пришлось бы копить более четырех лет, а для «трешки» – более шести.

Комментарий Светланы Тескиной:
"Планировать что-то на период более трех лет в нашей стране бессмысленно. Все экономические прогнозы делаются на 3 года максимум. Неизвестно, как потом изменится макроэкономическая ситуация, поэтому все сроки, выше трех лет, во внимание принимать не стоит."

Таким образом, для семьи из трех человек с заданным уровнем дохода доступный вариант – это покупка по ипотеке квартир в среднем и ближнем Подмосковье, а также московской «однушки», которая территориально находится между ТТК и МКАД.

Химки. Почти Москва: город вплотную прилегает к кольцевой дороге. В районе Ивакино строится жилой комплекс бизнес-класса, дома – кирпичные. Стоимость квартир начинается от 2760 долларов за метр, площади – от 57,1 «квадратов».

Другой ближайший к Москве, буквально – «через МКАД» город - Люберцы. Здесь можно найти жилье эконом-класса – жилые дома современных серий в новом застраиваемом районе «Красная горка». Например, в 17-этажном панельном доме со стандартным набором квартир цены начинаются от 54 тысяч рублей за метр (2280 долларов).

В Железнодорожном (6 км. от МКАД, станция «Черное») сегодня можно найти квартиры в новостройках, например в кирпично-каркасных домах по цене 1900-2320 долларов за метр. Площади – от 42,1 кв. м. Дома – в новом микрорайне «МАРЗ», на берегу озера Черное.

Апрелевка –25 км. от Москвы. Здесь неподалеку от железнодорожного вокзала и от центра города строится жилой комплекс «Новая Апрелевка», - три монолитно-кирпичных жилых дома. Цены «квадрата» - 2230-2370  долларов. Площади квартир - от 45,8 кв. метров.

Покупатель скорее жив?
Еще раз подчеркнем, что расчеты - не отражение реальной жизни, а, скорее, ориентир. Поэтому мы дадим слово экспертам – людям, которые непосредственно с покупателями общаются и попросим их оценить возможности покупателя. Не подходят ли они к концу?

Ресурсы покупателей близки «к исчерпанию», - считает Аркадий Литовский, генеральный директор Национальной Риэлторской Группы NRG. Растут ставки по кредитам, растет себестоимость строительства, а зарплаты за этим не успевают.

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», полагает, что возможности покупателей сместились в область кредитных операций, ведь сейчас более 30% сделок совершается с использованием ипотеки. Однако в этом году банки урезали и эти возможности, когда существенно сократили выдачу кредитов и ужесточили прочие условия. К этому прибавился рост цен, и сразу объем зарегистрированных сделок сократился более, чем в 2 раза.

Несколько успокаивает нас Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. Он говорит о том, что вряд ли динамика роста цен, которая наблюдалась в первом квартале, продолжится. Но нет спору - резкий рост цен ударил по покупателям. Вообще, по мнению Алексея Кудрявцева 2008 г. – последний из ближайших трех лет (2008, 2009, 2010 гг.), когда потребители еще считают возможным купить квартиры. На рынке они себя «видят» в конце 2011 г.

Наиболее оптимистичной оказалась Светлана Корженевская, начальник управления новостроек Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». По ее мнению, покупательские возможности в Московском регионе еще достаточно высоки.  Спрос на новостройки заметно опережает предложение.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как видим, наши эксперты склонны «обвинять» в тяжелых судьбах покупателей не только метры и их стоимость, но и банки, ужесточившие ипотечные условия. Тем не менее, на покупателе никто окончательного не ставит. Рынок будет работать по очень простой причине – людям надо где-то жить.